SK大厦周边商业调研报告5.docx
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SK大厦周边商业调研报告5
SK大厦周边商业调研报告
[沈阳市地天泰阁地产顾问有限公司]
[沈阳市和平区胜利南大街61号]
2012-11-27
序
目前和平区和沈河区已发展成为沈阳市主要商业核心区域，其中包含太原街商圈、中街商圈、五爱商圈、金廊商圈、铁百商圈、北市商圈、长江北街商圈、三好街商圈、南塔商圈、西塔商圈等。
其中太原街商圈和中街商圈是沈阳市两大主要都市型零售性商圈，具有业态种类丰富、辐射范围大、对周边城市吸引力强等特点，这两个商圈的良好发展对提升沈阳市都市形象、商业档次和增强沈阳市商业辐射能力具有重大意义。
五爱街商圈、三好街商圈、南塔商圈为辐射东北、华北区域的批发性专业市场集散地，是沈阳市商业的重要组成部分。
其他商圈均为区域型商圈，相对辐射范围较小，但也是沈阳市商业必不可少的一部分。
根据本案的实际情况，把主要调研目标定为太原街、胜利南街，以及SK大厦至铁西周边商业，并针对以上区域进行调研，具体调研情况如下文所示。
目录
序2
一、太原街商圈调研情况4
新加坡广场调研表5
万达广场调研表6
朝汇调研表7
太原街商圈优劣势分析8
二、胜利南街调研情况9
铁胜农贸市场调研表10
中驰国际大厦调研表11
胜利大厦调研表12
商圈优劣势分析13
三、SK大厦至铁西广场沿线调研情况14
哈佛美容美发学院对面临街商铺调研表15
和谐大厦对面商场调研表16
建大兴工底商调研表17
凯旋门及左侧住宅底商调研表18
铁西广场五彩城调研表19
同一首歌对面大厦调研表20
SK大厦至铁西广场优劣势分析21
四、三大区域租售、价格对比及分析22
租售对比22
价格对比23
三大区域价格总对比及分析24
五、本次市调分析24
SK大厦周边商业调研报告
一、太原街商圈（新加坡广场、万达广场、朝汇）
太原街商圈位于沈阳市和平区，东起和平北大街、西至胜利北街、南邻南五马路、北至北五马路，长约2.2公里，宽约1.6公里，商圈区域面积约为3.52平方公里。
商圈以太原街、中华路“一横一竖”为主轴，由太原街步行街、中华路商业街、中山路景观街、体育用品街和南一风味美食街等街区组成。
本次重点调研太原街商圈内具有代表性的商业：
新加坡广场、万达广场和朝汇。
朝汇
新加坡广场
万达广场
市场调研
调研时间：
2012.11.21调研序号：
1
项目基本情况
项目名称
新加坡广场
项目地址
民族路10号
项目定位
年轻、时尚
消费群体
年轻群体
开业时间
2012年10月26日试营业
商业建筑总面积
2万多㎡
地上地下停车位
万达的地下停车位
物业公司物业费
没有物业费
配套设施
空调设施
中央空调
卫生间数量及分布
一层一个
电梯数量
一个
安防设施
其他配套设施
业态分布及价格情况
楼层
单层面积
业态规划及
主进驻品牌
主经营面积
销售价格
租赁价格
租售率
一层
电玩、美食、鞋、男女装
8㎡~50㎡
不售
8元/天/㎡
二层
服饰品牌
三层
四层
其他楼层
备注
现在租三个月送九个月，租金相当于2.5元/月/㎡。
一层已租满，二层正在招商，三层暂未招商。
临街门市价格10元/天/㎡。
（清粥小菜亦是）。
市场调研
调研时间：
2012.11.21调研序号：
2
项目基本情况
项目名称
万达广场
项目地址
沈阳市和平区太原街8、10、16号
项目定位
时尚、生活
消费群体
年轻群体
开业时间
2009年11月30号
商业建筑总面积
8万㎡
地上地下停车位
地下停车场
物业公司物业费
1.8元/天/㎡
配套设施
空调设施
中央空调
卫生间数量及分布
一层一个
电梯数量
一个
安防设施
其他配套设施
业态分布及价格情况
楼层
单层面积
业态规划及
主进驻品牌
销售价格
租赁价格
租售率
一层
时尚名品、生活配套、精品服饰
不售
10元/天/㎡
二层
运动休闲服、时尚变装、生活配套、大玩家超乐场
8元/天/㎡
三层
特色风味美食、家居及儿童用品、大歌星量贩KTV
四层
异国特色餐饮、休闲饮品及零食、万达国际影城
其他楼层
备注
从一层到四层，价格递减。
一层价格在300元/月/㎡，二层价格在200元/月/㎡.
物业费55元/月/㎡。
市场调研
调研时间：
2012.11.21调研序号：
3
项目基本情况
项目名称
朝汇
项目地址
中华路18号
项目定位
消费群体
开业时间
商业建筑总面积
地上地下停车位
物业公司物业费
配套设施
空调设施
中央空调
卫生间数量及分布
一层一个
电梯数量
两个（货梯/客梯）
安防设施
其他配套设施
业态分布及价格情况
楼层
单层面积
业态规划及
主进驻品牌
主经营面积
销售价格
租赁价格
租售率
一层
服饰品牌
不售
7元/天/㎡
二层
服饰品牌
三层
服饰品牌
四层
美食广场/电玩城（规划中）
五层
金汉斯自助
六层
七层
金逸电影城
其他楼层
备注
招待人员说招商团队全去北京了，确定意向可与北京招商联系，目前给的价格在200元/月/㎡。
■太原街商圈优劣势分析
优势
1.成熟商圈，商业业态齐全，优势互补，整体商业氛围较好。
2.交通方便，可达性较好，商业辐射范围较大。
3.商圈形成早，影响力较大，有政府投入和宣传支持。
劣势
1.部分业态同质化现象严重，经营发展面临严重问题，大型化趋势愈演愈烈、严重浪费资源。
2.土地资源稀缺，商圈后续发展空间局限，提档升级难度大
新加坡广场：
商业建筑总面积两万多平米经营面积8㎡—50㎡，租赁均价在8元/天/㎡，现在租三个月送九个月，租金相当于2.5元/月/㎡。
万达广场：
商业建筑总面积八万平米，租赁均价在10元/天/㎡。
朝汇：
租赁均价在7元/天/㎡。
二、胜利南街（铁胜农贸市场、中驰国际大厦、胜利大厦）
胜利南街位于沈阳火车站南侧，总建筑面积约5.6万平方米，属于沈阳站扩建工程中的配套商业街。
地处沈阳市和平区与铁西区两大主力城区的交汇处，东临太原街商圈、南二小商品市场，南依参茸市场、医疗药品批发中心，北靠朝鲜族居住区、西塔商圈，与SK交通枢纽站毗邻。
本次重点调研站前金街商圈内具有代表性的铁胜农贸市场、中驰国际大厦和胜利大厦及周边商业门市。
铁胜农贸市场
胜利大厦
中驰国际大厦
市场调研
调研时间：
2012.11.22调研序号：
4
项目基本情况
项目名称
铁胜农贸市场
项目地址
项目定位
消费群体
周边人群
开业时间
商业建筑总面积
1万平
地上地下停车位
物业公司物业费
没有物业费
配套设施
空调设施
卫生间数量及分布
电梯数量
安防设施
其他配套设施
业态分布及价格情况
楼层
单层面积
业态规划及
主进驻品牌
主经营面积
销售价格
租赁价格
租售率
负一层
副食、鞋帽、水果等
9㎡
400元/月/柜台
80%
门市
70㎡
不售
1万/月/㎡
其他楼层
备注
半年一签合同，需手续齐全，送一到两个月。
按柜台租赁，两个柜台约9㎡。
门市租赁均价一万/月/㎡，最少半年起租。
地段较差的租金略低。
市场调研
调研时间：
2012.11.22调研序号：
5
项目基本情况
项目名称
中驰国际
项目地址
项目定位
消费群体
开业时间
商业建筑总面积
地上地下停车位
物业公司物业费
5元/月/㎡
配套设施
空调设施
中央空调
卫生间数量及分布
一层一个
电梯数量
一个
安防设施
其他配套设施
业态分布及价格情况
楼层
单层面积
业态规划及
主进驻品牌
销售价格
租赁价格
租售率
一层
医疗器械、副食、服装
不售
未定
二层
三层
四层以上
写字间
1万/平
门市
234㎡
东北参茸下临街门市
4万/平
1万/月/㎡
备注
一层到三层，主要经营医疗器械、副食、服装等。
租赁价格暂时未定。
写字间出售从六楼开始，已经有入驻客户，价格在1万/平。
临街门市租赁均价1万/月/㎡，一年起租。
地段较差的租金略低。
市场调研
调研时间：
2012.11.22调研序号：
6
项目基本情况
项目名称
胜利大厦
项目地址
胜利南大街92号
项目定位
消费群体
开业时间
商业建筑总面积
地上地下停车位
地面、地下停车位300多个
物业公司物业费
配套设施
空调设施
中央空调
卫生间数量及分布
一层一个
电梯数量
1个
安防设施
其他配套设施
业态分布及价格情况
楼层
单层面积
业态规划及
主进驻品牌
主经营面积
销售价格
租赁价格
租售率
一层
2.7元/天/㎡
二层
三层
四层
其他楼层
备注
大厦共26层。
大厦楼下门市租赁均价1万/月/㎡。
■金街商圈优劣势分析
优势
1.成熟商圈，地理位置优越，发展潜力较大。
2.交通方便，可达性较好，商业辐射范围较大。
3.周边配套完善，紧邻太原街商圈。
劣势
1.商业业态不够齐全，业态布局不够完善。
2.圈内无较大影响力品牌，商圈号召力略低。
3.土地资源稀缺，商圈后续发展空间局限，提档升级难度大。
4.部分产权式商业项目还未完善。
铁胜农贸市场：
商业建筑总面积一万平米，按柜台租赁，两个柜台约9㎡。
门市租赁均价一万/月/㎡。
中驰国际大厦：
一层到三层，主要经营医疗器械、副食、服装等。
租赁价格暂时未定。
写字间出售从六楼开始，已经有入驻客户，价格在1万/平。
临街门市租赁均价1万/月/㎡。
胜利大厦：
租赁均价在2.7元/天/㎡.
三、SK大厦至铁西广场沿线
SK至铁西广场沿线北起沈阳站，纵穿建设东路，处于太原街商圈和铁百商圈的中枢地带。
铁百商圈，以铁西百货为中心，南邻灯具城，毗邻家乐福超市和铁西万达广场，临近地铁一号线，辐射铁西区。
本次重点调研SK大厦至铁西广场沿线具有代表性的商业，具体调研位置如下：
哈佛美容美发学院对面临街商铺、和谐大厦对面商场、建大兴工底商、凯旋门及左侧住宅底商、铁西广场五彩城及同一首歌对面大厦。
沈阳站
五彩城
同一首歌
凯旋门
和谐大厦
建大兴工
哈弗美容美发学院对面
市场调研
调研时间：
2012.11.22调研序号：
7
项目基本情况
项目名称
哈佛美容美发学院对面临街商铺
项目地址
项目定位
消费群体
周边人群
开业时间
商业建筑总面积
地上地下停车位
物业公司物业费
没有物业费
配套设施
空调设施
卫生间数量及分布
电梯数量
安防设施
其他配套设施
业态分布及价格情况
楼层
单层面积
业态规划及
主进驻品牌
主经营面积
销售价格
租赁价格
租售率
门市
400㎡左右
服饰、4S店或其他
不售
2.7元/天/㎡
其他楼层
备注
合同一年一签，使用面积400㎡左右，租金40万/年，需手续齐全。
只租不售。
市场调研
调研时间：
2012.11.22调研序号：
8
项目基本情况
项目名称
和谐大厦对面商场
项目地址
项目定位
消费群体
开业时间
商业建筑总面积
地上地下停车位
物业公司物业费
需面谈
配套设施
空调设施
卫生间数量及分布
电梯数量
安防设施
其他配套设施
业态分布及价格情况
楼层
单层面积
业态规划及
主进驻品牌
销售价格
租赁价格
租售率
一楼大厅+负一层
4300㎡
不售
2.3元/天/㎡
备注
一楼大厅+负一层，共4300㎡左右，使用面积。
4300㎡，年租金300万左右，可商量。
一年起租。
市场调研
调研时间：
2012.11.22调研序号：
9
项目基本情况
项目名称
建大兴工底商
项目地址
项目定位
消费群体
开业时间
商业建筑总面积
地上地下停车位
门前有空地停车位
物业公司物业费
1元/㎡
配套设施
空调设施
卫生间数量及分布
电梯数量
安防设施
其他配套设施
业态分布及价格情况
楼层
单层面积
业态规划及
主进驻品牌
主经营面积
销售价格
租赁价格
租售率
一层
500㎡左右
500㎡
2.3起
4.1元/天/㎡
二层
三层
其他楼层
备注
一二三套层，不单层出租或者出售。
500㎡是建筑面积。
起价2.3万,均价2.6万。
500㎡最低年租金75万。
市场调研
调研时间：
2012.11.22调研序号：
10
项目基本情况
项目名称
凯旋门及左侧住宅底商
项目地址
项目定位
消费群体
开业时间
商业建筑总面积
地上地下停车位
门前有空地停车位
物业公司物业费
5万元/年（物业和采暖）
配套设施
空调设施
卫生间数量及分布
电梯数量
安防设施
其他配套设施
业态分布及价格情况
楼层
单层面积
业态规划及
主进驻品牌
主经营面积
销售价格
租赁价格
租售率
底商
不售
4元/天/㎡
其他楼层
备注
一二三套层，不单层出租或者出售。
1200㎡是建筑面积。
1200㎡年租金175万。
合同一年一签。
含物业和采暖费。
市场调研
调研时间：
2012.11.22调研序号：
11
项目基本情况
项目名称
铁西广场五彩城
项目地址
项目定位
消费群体
开业时间
商业建筑总面积
地上地下停车位
物业公司物业费
1元/月/㎡
配套设施
空调设施
卫生间数量及分布
电梯数量
安防设施
其他配套设施
业态分布及价格情况
楼层
单层面积
业态规划及
主进驻品牌
主经营面积
销售价格
租赁价格
租售率
一层
2.5万起
3.3元/天/㎡
二层
底商
2.8万
其他楼层
备注
100㎡起，都是建筑面积。
住宅均价8800-9000元。
商业2.5万起售，底商2.8万起售。
市场调研
调研时间：
2012.11.22调研序号：
12
项目基本情况
项目名称
同一首歌对面大厦
项目地址
项目定位
消费群体
开业时间
商业建筑总面积
地上地下停车位
门前有停车位
物业公司物业费
5毛/月/㎡
配套设施
空调设施
卫生间数量及分布
电梯数量
安防设施
其他配套设施
业态分布及价格情况
楼层
单层面积
业态规划及
主进驻品牌
主经营面积
销售价格
租赁价格
租售率
底商
80㎡
160㎡
不售
3.4元/天/㎡
备注
一、二套层，不单层出租。
160㎡是建筑面积。
160㎡最低年租金20万。
合同两年一签。
■SK至铁西广场沿线优劣势分析
优势
1.处于太原街商圈和铁百商圈的中枢地带。
临近地铁一号线，辐射区域广。
2.交通方便，可达性较好，沿线有很多成熟商业。
3.五彩城、建大兴工等新兴项目有助于推动其地段后续发展。
劣势
1.现有商业业态较为传统，业态布局单一，无明显商业布局。
2.土地资源稀缺，商圈后续发展空间局限，提档升级难度大。
3.沿线商业格局相较于其他商圈无明显竞争优势。
哈弗美容美发学院对面临街商铺：
租赁均价在2.7元/天/㎡。
使用面积400㎡左右。
不售。
和谐大厦对面商场：
租赁均价在2.3元/天/㎡。
一楼大定+负一层，共4300㎡左右，使用面积。
建大兴工底商：
租赁均价在4.1元/天/㎡。
出售起价2.3万,均价2.6万。
凯旋门及左侧住宅底商：
租赁均价在4元/天/㎡。
不售。
铁西广场五彩城：
租赁均价在3.3元/天/㎡。
最小100㎡，都是是建筑面积。
住宅均价8800-9000元。
商业2.5万起售，底商2.8万起售。
同一首歌对面大厦：
租赁均价在3.4元/天/㎡。
不售。
四、三大区域租售、价格对比及分析
■租售对比
1.太原街商圈
出租
太原街商圈因其地理位置优越、性价比高，暂无出售情况，全部是租赁。
2.金街商圈
可出售
只出租
金街商圈除铁胜不对外出售外，中驰、胜利及其周边都出售，出售率能达到70%。
3.SK至铁西广场
只出租
可出售
SK至铁西广场沿线，原有商业一般不考虑出售。
出售率能达到40%。
■价格对比
1.太原街商圈
万达广场因其优越的地理位置和商业价值租金最高，朝汇其次，新加坡最低。
2.金街商圈
铁胜农贸周边租金略高于胜利大厦周边。
中驰国际租金价位暂时未定。
3.SK至铁西广场
SK至铁西广场沿线，建大、凯旋门租金略高于其他位置，五彩城、同一首歌居中，哈弗、和谐大厦附近价位最低。
■三大区域价格总对比
分析：
太原街商圈作为沈阳最高端商业中心，区内商贾云集，客流不断，商圈服务半径辐射整个沈阳市，圈内临街商铺主要集中在太原街及中华路，整体租金价格高于其他地段。
SK至铁西广场沿线租金价格略高于金街商圈，但对于太原街商圈还是无法企及。
五、本次市调分析
1.太原街商圈作为三个商圈中规模最大、辐射能力最强、业态最为丰富、成熟度最高的商圈，整体租金价格相对较高，其商业价值为三个商圈之首。
2.金街商圈及SK大厦至铁西周边商业非传统零售性商圈，其整体商业规模较小，辐射能力无法和太原街商圈相比，业态种类相对单薄。
地天泰阁策划部
2012.11.27
升级会员 