克来曼商务办公中心可行性谋划书.docx
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克来曼商务办公中心可行性谋划书
第一章：
总论
一、背景
新余位于江西的中部，是江西工业化程度最高的城市，工业对经济增长的贡献率达69.3%，工业化率达到55.9%。
江西省政府确立的“三个4亿“工程，有两个就在新余，即以新钢为核心的钢铁产业达到仟亿元的工程，以江西赛维为核心的光伏产业达到仟亿元工程。
新余市城市面积60万平方公里，城市人口达到43万。
目前，新余“一城五区，两江四岸”的城市框架基本形成，新余正在打造江西的亚中心地位，成为国际新能源城市。
基于这种背景，新余的金融业以房地产业在龙头商业以及服务业将面临新一轮的机遇和挑战。
自上世纪末开始，新余市房地产飞速发展，行业运作日趋规范，产品质量也逐渐接近发达城市水平。
由于历史原因以及城市总体规划的引导，房地产市场的产品分区特质明显、中的来看，城南为传统商贸区，商业开发比较活跃，住宅开发受到旧城改造的限制，品质难以寻求大幅提升的空间；城东新区以工业为主，生活用地正在形成气候，但由于传统心理的距离感而受到一定限制，城北区在以仙来大道服务及生活混合功能带的基础上，以在东西两端纵深方向的城市功能得以拓展，以劳动路及中山路为轴线深度发展综合服务功能，包括金融、商业、餐饮、休闲、娱乐、宾馆等现代服务功能也在充分的加强。
新余要打造江西亚中心城市，目前来看，缺位因素很多。
从产业角度分析：
①商业服务正成势头。
城南有新亚新商贸城、步步高商业城、洪客隆商业街。
城北有广场商业超市，即将建设的沃尔玛大型商业超市等。
②宾馆服务业发展迅速，有新亚新宾馆、华瑞宾馆、袁河宾馆、春龙大酒店、北湖宾馆、悦华大酒店、万年青大酒店等。
③商业办公发展滞缓。
目前在新余市工商部门注册的大小公司，有两千多家。
这些公司大都在不规范的场所办公和经营。
真正的商务办公楼目前仅有一刚建成的复兴大厦（在城北）。
因此，上午办公是新余市城市建设的一个缺位因素。
④克尔曼广场是以商业办公为主，集宾馆、餐饮、商业、公寓和居住为一体的城市广场。
二、地段
本案地块位于新余城南中心地段。
北接新亚新商城，南靠抱石大道，东临商业发达的胜利北路，西侧即为劳动南路，称该地块为黄金地一点也不夸大。
新余的商贸业大都集中在这个地方。
北面有新亚新、洪客隆，东面有步步高，南面有华瑞宾馆和市百货大楼。
本地块至火车站和抱石公园只有300米距离。
在这里建设商贸和商业写字楼可谓是得天独厚。
该地段属于新余的老城区。
由于历史的原因，内部建设比较凌乱，而且比较密集。
因为地块产权的归属不一，带来了规划不能从整体出发，造成了各自为政的凌乱现象。
新余要打造亚中心城市，提升新余城市的现代化水平，该地块的旧城改造刻不容缓。
从政府打造新余市商务中心区的角度看，本地块的地位更显得举足轻重。
商务中心区（CBD），一般有两种类型，一种是以专业化商务办公区为特征的CBD（主要时区域性或全球性特大城市的商务中心，如上海的陆家嘴），另一种是国内区域性或地区性的上午中心区，这种商务中心区可能是在原有商业中心基础上发展起来，或在新区重新建立，向商务设施主导功能方向发展。
中心商务去主要包含三种功能：
管理和控制功能、金融市场运作功能、专门化生产功能，具体安排功能包括商业零售、餐饮娱乐、办公服务、宾馆休闲、居住生活、公共机构等。
因此，本地端中心上午去的中观背景对本地块的开发知名了具体的方向。
也就是说，克尔曼广场是在原有商业地段的基础上建立起来的，其周边的商业如新亚新、步步高、洪客隆等，均可纳入克尔曼广场的商务范畴。
三、项目概况
项目名称：
项目业主：
项目性质：
项目地址：
项目法人：
主管部门：
总建筑面积：
投资规模：
总投资：
四、可行性研究报告的编制依据和范围
<一>编制依据
1.《民用建筑设计通则》JGJ37-87
2.《高层民用建筑设计规范》
3.《高层民用建筑设计防火规范》
4.《城市居住区规则设计规范》GB50180-937
5.《商业建筑设计规范》GB50045-95
6.现行的国家有关建筑设计规范、规程和规定
7.其他相关的政策和法规
<二>可行性研究的范围
本案可行性研究工作以克尔曼城市广场工程为研究对象，以项目建设的可行性、项目选址和建设条件，建设方案、实施进度、投资估算为研究要点，主要有以下内容：
1.商务及商务办公市场研究：
通过对现有的商业办公能力和市场需求和分析、研究项目的市场定位、预测本项目的市场能力。
2.技术分析：
包括项目建设规模、整体布局、公用配套设施、建设进度等
3.投资与财务分析：
主要通过对项目的投资、收成、成本财务数据的预测，分析项目的可行性。
4.社会效益分析：
通过项目的社会效应预测，分析项目的可行性。
第二章项目的可行性分析
一、本项目周边状况及市场分析
<一>周边现状
本案位于城南商业中心区。
周边主要有新亚新商城、步步高商厦和洪客隆商业街。
1.新亚新商城：
新亚新商城是一所集娱乐、购物、宾馆、办公、银行、停车场、商业批发、个体加工于一体的大型室内商城。
总建筑面积为8.6万平方米，占地42.7亩，南北宽46米，东西长250米。
经营摊位有1700间。
最高楼层为十一层。
于1998年投入使用以来一直人气较旺。
经过几次装修，日高峰期人流达到43余人。
目前移交给渝水区管理。
新亚新商城在新余目前属于中偏低的一个商城。
2.洪客隆商业圈
洪客隆主要以超市为主。
目前是城市最大的一个超市，经营状况良好（基本情况（待补））。
3.步步高商城
步步高商城原名叫地区城市广场。
位于胜利北路东侧，西临新亚新商城，其余三面紧临老城区，是一个中型商业改造项目。
占地11734.6平方米，总建筑面积为72101.68平方米。
计客容率总建筑面积63212.17平方米，其中商业面积28776平方米，酒店式公寓面积17805平方米。
酒店式公寓配套服务面积8865平方米，住宅面积7765平方米，整个地块城方形，南面中部有一约40×40m的缺口。
步步高商城是一处集办公、商业、生活和休闲一体的场所，下部层为商业，上层7-26层公寓住宅。
建筑总高103米。
<二>写字楼市场需求分析
新余市地处江西中部，是江西省直辖市，现辖分宜县、渝水区、仙女湖区和经济开发区，总面积3178平方公里，人口110万。
2006年全市城市居民人均可支配收入10151元，增长12.1%；农民人均纯收入4320元，增长12.5%。
社会消费品零售总额54.1亿元，增长16.2%。
主要经济指标的人均水平居全省前列。
2007年全市诊疗人数达到150万人次，是2001年的1.7倍。
新余钢铁有限责任公司（简称新钢公司）位于江西省新余市城南,北依浙赣铁路、沪瑞高速公路，东临赣粤高速公路，东南紧濒赣江支流袁河，占地面积28508亩。
新钢公司是国有大型钢铁联合企业，下属单位主要有主体单位25家，全资子公司14家，经济实体５家。
可生产中厚板、线材、螺纹钢、电工钢板、圆钢、钢管、钢带等多品种、多规格的产品。
产品行销国内，远销美国、韩国、日本、欧洲、东南亚等10多个国家和地区。
随着投资150亿元的三期技改300万吨薄板工程的建成投产，新钢公司将形成产钢1000万吨、销售收入400亿元，实现利税40亿元的特大型企业，员工收入也将会大幅提高。
江西赛维（LDK）太阳能高科技有限责任公司，坐落在新余开发区，是从事太阳能多晶硅铸锭及多晶硅片的研发、生产销售为一体的高科技产业，也是目前亚洲规模最大的多晶硅片生产基地。
公司注册资金11095万美元，总投资近3亿美元。
2006年4月份投产，7月份产能达到100兆瓦，10月份达到200兆瓦，被国际专业人士称为“LDK高速奇迹”。
2007年6月1日，赛维LDK成功在美国纽约证交所上市，IPO融资4。
69亿美亚元，是中国新能源领域最大的一次IPO。
目前，赛维LDK正在展示它的雄心壮志—投资160亿元新建1。
5万灯的硅料生产基地，展开亚洲“硅料之都”的生产宏图。
预计到2010年将形成3。
7万硅料、6000兆瓦片的产能，相当于目前世界硅片产量的总和，到2012年，光伏产业将实现工业增加植1800亿元，主运业务收入将达到6000亿元，利税总额达到1200亿元，上交税金300亿元。
展望未来，随着新余城市化水平的进一步提高，社会对办公服务的需求会进一步扩大，商务办公服务的市场将具有更大的发展空间和潜力。
特别是随着赛维和新钢以及第三产业的发展，各种企业和个体公司对办公处所的要求越来越高，本市的办公服务市场更将呈现出以下特征：
（1）更加注重企业和公司形象的塑造。
一个企业或公司选择办公地点，首先考虑的是该地点是否与自身企业的身份相适宜符，再来综合考虑其它因素。
选择在宾馆办公与选择在商务办公中心办公，显然公众对其的看法是不一样的。
（2办公市场从多元化向集中化发展。
这是国内外大中城市商务办公的发展趋势。
国内的大中城市都建有大片的专业写字楼，而且大都是高层，以满足城市日益增长的办公需求。
（3）办公市场从多样化向专业化发展。
专业写字楼从功能布局到配套服务以及智能化服务都是普通场所无法相比的。
同时管理的模式化，使办公服务更加高效、节能。
市场需求现状及前景分析
近年来，随着新余经济的高速发展和人民生活水平的快速提高，办公服务的需求日益增长。
目前，在新余工商部门注册的公司有3000多家，其中外地公司有近1000家，境外公司有100多家；这些公司的办公地点大都分散在宾馆、住宅、店铺等一些街楼头小巷，可以说到处都有。
这是本市的商业办公服务的场所太少的原因。
也是新余城市的一个缺位。
目前真正的纯写字楼只有复兴大厦。
复兴大厦24层，总建筑面积24345平方米（地上22214平米，地下2131平米），建筑总高83。
7米，座落在城北仙来大道上；因占地很小，进车困难，停车位也很少，很难形成规模；但是复兴大厦还没有竣工就销售一空，这说明了市场对商务写字楼的需求很大，市场潜力非常之大。
随着光伏产业膨胀发展，必然会带来产业链的繁荣，并带动第三产业的升级。
根据预测，到2015年，在新余注册的公司将超过5000家，还有一些国外公司和国内企业包括外省机构将进驻新余。
因此，新余开发商务办公楼的市场潜力巨大，前景非常看好。
二、本市商业房地产情势分析
新余市房地产业近年来发展迅速，住宅、商业、地产进入新的阶段，这两者由于城市特征的原因，各自发育程度差别较大。
住宅可开发规模化发展已经经历了近十年，已经从整体开发向深度精品开发深度发展，外商的介入起到了巨大的推动作用，大型高档住宅区越来越占据市场的巨大部分空间。
商业地产也开发功能性差别较大，传统零售商业地产发育较好，有一批个性鲜明的特色商业地产已经接近发达城市的水平，但是，办公型商业地产的发展严重滞后，宾馆服务性地产品质有待提高。
本市的综合商务如商业零售、餐饮预科、办公服务、宾馆、休闲等地产发展不平衡。
其中最为发达的商业零售性地产，而且主要集中在城南片区，在城北有点状分布。
目前有一些国内著名超市纷纷进入本市，甚至国际超市品牌也在跃跃欲试，这说明本市的商业零售业潜力仍然巨大，从一个侧面也反应零售消费能力与人口数量并不一定完全城正比，而最大的决定因素还是居民可支配收入的多少。
新余居民说如在全省名列前茅，居民可支配收入进入消费市场的空间仍然较大；宾馆休闲业在本市发展，也明显高于周边地区，但高层次宾馆却很少，绝大部分时在现有建筑改造而城，新建宾馆占少数，由于新建宾馆初期定位就不高，建成后多不如人意。
这说明高层宾馆开发有巨大市场。
本市的商业性办公在商业地产中发育最为滞后。
全是真正作为商业地产的建筑，只有一幢，就是90米高的复兴大厦，目前该楼盘尚未完全竣工就本销售一空。
可见商务写字楼的开发潜力在新余非常之大。
随着新余经济的发展，光伏产业的飞速成长，以及钢铁传统产业的成倍扩大，新余将迎来八方来客，将有部分国内甚至国外的经贸人员、公司进驻新余。
因此，商务办公、写字楼的开发前景用四个字概括：
风光无限。
第三章本项目定位和模式分析
一定位
综上所述，克尔曼广场的定位为：
商务办公+商业+宾馆+居住+休闲娱乐。
即以商务为主，集商业、宾馆、居住和休闲娱乐为一体的城市广场。
二模式分析
1写字楼办公模式
商务办公为求打造新余市一流的写字楼。
新余的写字楼开发，刚刚起步，市场潜力巨大。
而且目前仅有的一家写字楼（复兴大厦）地处城北，停车场偏小，在规模和起点上，不能与本案相提并论。
本案上午写字楼按甲级写字楼设计（从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有八大特征：
管理国际化、24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷通和商务化等等。
）。
本案从以下几个方面达到甲级写字楼标准：
（1）区位交通：
写字楼作为企业办公和塑造企业形象的载体，区位交通显得尤为重要。
企业选择办公物业，首先选择的是地理位置；写字楼的价值判断并不完全取决与写字楼本身，写字楼物业的区位和地段很大程度上决定了其价值。
所以，作为甲级楼，应该是位置十分优越，一般居于城市的商务中心或商业聚集区，交通十分便利，四通八达的交通、浓厚的商务气氛，一定是写字楼价值的重要支撑。
克尔曼广场完全符合占据优势。
（2）规模化
一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，时难以成为甲级写字楼的。
克尔曼广场中心总共布置了五栋写字楼，总面积达平方米，从而组成了一组办公建筑。
评价写字楼的品质不能孤立的考虑项目本身，它与周边环境是一个分不开的整体。
这里所说的规模，不仅时指建筑体积身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性；因为写字楼客户——企业，比较看重知名企业的群聚效益，这是形成商务气氛的基本条件，写字楼作为企业聚集办公的载体，项目本身的规模决定企业的聚集成都，重要的是项目与周边的其他建筑群共同组成区域商务环境，即项目周边必须要有强大的综合配套，形成一个集写字楼、商业、公寓、商住、星级酒店、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。
克尔曼城市广场满足了这些要求。
（3）节能性
本案高层写字楼全部考虑采用太阳能发电系统，以体现新余国际能源城的形象，全部墙面均采用节能材料。
（4）其余配套设施：
a.停车场：
地下室大部分设置停车位，以满足60平方米设一停车位的要求。
并实现只能化高效管理的要求。
b.办公智能化系统达到5A级标准。
c.商业配套：
有完全的商务配套，生活设施，配置适当规模的高楼餐厅，还有能提供多项服务的上午中心，多功能厅、会议室、邮局、银行、票务中心、小型商场、快捷服务等。
2.商业模式
零售商业布满周边各店，新亚新、步步高即可纳入本案的范畴。
这里主要讨论的是克尔曼广场内部的商业布局。
总体布局中，从东到西有一条步行的商业街，东面与胜利路相接，西头与劳动路相连。
考虑到周边的商业比较发达，克尔曼广场的商业不宜设置太大，布置在地面以上两层范围内比较合适，不设大型超市。
鉴于功能的灵活性考虑，可以兼顾专业市场的倾向，如国内国际的一些品牌，服装的名牌店等等。
休闲娱乐布置在一些高层建筑的位层，大部分城市也是这种做法。
餐饮业分店灵活布置，但要突出高品味。
娱乐性商业以规模大的整体优势占据市场的顶端，内容可以包括KYV、洗浴、美容、健身等功能，面向全市，也兼顾本区内宾馆的高层客户。
3.宾馆模式
宾馆按五星级标准建设，五星级宾馆在新余是个空白。
春龙宾馆原设计也是按五星考虑，淡经营不是很好，到目前尚未完成，宾馆的硬件和配套非常重要。
要有配套的餐厅和酒吧，并设有中餐厅、大型宴会厅、咖啡厅等。
要设置大型停车场，同时还必须设有大中小型会议室。
宾馆要考虑全部实行数字化管理，智能化系统必不可少。
第四章项目的建设条件。
一、建设条件
1、自然条件
1）气象条件
年平均温度 17.8℃
极端最高温度 40℃
极端最高温度 -7.2℃
年平均降雨量 1568.5mm
月最大降雨量 154.3mm
全年平均风速 2.0m/s
夏季平均风速 2.2m/s
冬季平均风速 1.8m/s
全年最多风向 C,24%NE,17%
夏季最多风及频率 S,20%
夏季最多风及频率 C,28%NE,20%
2）地理位置
新余位于长江下游，属于夏热冬冷气候带。
本工程建设场基本平整，西高东底，高差米，地形变化不大。
但拆迁任务较大。
2、基础设施条件
克尔曼广场位于市城南中心，市政配套设施基本齐全，现有给水、供电、供气、排污、通讯等均十分完善，完全能够满足本项目的各项要求。
3、社会经济条件
新余工业发达，城市化水平较高。
工业是新余立市的根本，已经形成以钢铁、光伏工业为龙头，机电、纺织、化工、建材、电力、煤炭、食品等门类比较齐全的工业体系。
新钢公司是全省最大的钢铁生产企业和全国最大的铁合金生产基地，正在向全国板材生产精品基地迈进。
2006年，市委、市政府作出了决战三年实现规模以上工业销售收入500亿的奋斗目标，2006年全市规模以上工业完成增加值90.1亿元、销售收入350亿元、利税26.1亿元，分别增长40.2%、46.7%、76.1%，其中市属工业分别增长70.9%、94.5%和154.7%。
预计到2000年新余工业将进入新的发展阶段。
新余的城市化进展快，目前建成城区面积达45平方公里，城镇化率达47%，高于全省平均水平10多个百分点。
新余区位优势明显，交通便利，投资环境优越。
位于长沙和南昌两座省会城市之间，到上海、广州都在8小时经济圈之内。
京九铁路傍市而过，浙赣铁路横贯东西，赣粤、沪瑞和武吉三条高速公路在新余交汇。
新余是赣西最大的电力负荷中心，新余发电公司、分宜电厂是江西省的主力电厂。
新余水资源丰富，生活用水和工业用水供给充足，仙女湖储水量可满足新余百年发展的需求。
新余是一座环境优美、平安和谐、人居条件一流的城市。
新余人均公共绿地面积和绿地率列全省第一，获全国绿化先进单位称号，是江西省园林城市，正在争创国家园林城市。
新余社会稳定，社会治安良好，连续13年被评为全国社会治安综合治理先进城市。
新余各项社会事业发展迅猛。
基础教育的各项主要指标在全省领先，民办教育和职业教育享誉全国，是全国卫生城市、全国乒乓球重点城市、全国双拥模范城市。
尤其是以赛维为龙头的光伏产业的飞速发展，给新余的经济注入了新的活力。
新余市政府正在打造的江西亚中心和国家能源城市的目标不久将成为现实。
良好的经济社会条件为本项目的建设创造了有利的条件。
第五章建筑方案设计
一设计构思
力求打造一个与新余国际能源城市和江西亚中心形象相适应的群体建筑，创造一个与周围环境和景观共生的建筑。
1、把握城市脉搏，突出城市规划的整体性
把握新余城市建设的主基调，使可尔曼广场融入整个城市规划的大环境中。
做到和周围建筑的协调、统一，突出城市商务办公中心的整体形象。
2、拓展城市形态，完善城市空间，增添城市景观
地块中心为商务广场，南北对应两栋33层的写字楼；主写字楼采用弧形平面为充分利用太阳能创造条件，
地块周边为商住区，注重东西两个主入口的建筑造型设计，胜利路主入口设计了对等的“双子楼”，劳动路入口采用了两个对称的18层的商住楼来引导顾客进入商务广场。
东西对应，南北呼应的建筑布局完善城市空间形态，同时也成为新余市的一个城市景观，为城市形象增添亮色。
3、聚合城市景观，重视商务广场规划的休闲性
“建筑沿景观布置、景观依附建筑而生”，本案中心广场以绿化景观为载体与周边环境紧密联系，以广场为中心，使建筑围绕广场形成强烈的向心力，成为该市民休闲娱乐的中心。
4、提炼城市文化，创造新余的标志性建筑
本方案从规划到单体力求打造成为新余的一个标志性建筑。
通过借鉴新余的城市色彩、简化建筑语言，用简洁大气的建筑体形诠释出一个全新的现代化的具有时代特色的建筑群体形象；克尔曼商务办公中心将成为新余的标志性建筑。
二、总体规划
本地快用地性质为商业住宅混合用地，又处于城南商业中心，其商业价值应该得到充分体现。
鉴于次，规划中体现了商业与住宅并重的原则，遵循复合化商住区的功能理念，即连续的商业界面，标志性的商务高层建筑群体，相对独立住宅组团，融合一体商住格局。
商业和住宅有效的功能复合可以快速聚积人气，为商务中心建设开好头。
本方案将用地分为两大功能区：
中心区和周边区。
中心区为商业写字楼及休闲广场，周边区是商业、宾馆和商住。
总共九栋高层：
二栋写字楼、一栋宾馆、六栋商住楼。
商业主要布置在胜利路和劳动路，为高层建筑的两层裙房。
沿东西向规划了一条步行街，中央是广场中心，步行街东连胜利路西接劳动路；人流组织流畅，交通十分方便。
中心广场南北设有地下停车场，设有1200个停车位，为办公、住宿、购物、游玩大大提供了便利。
三、技术经济指标
总用地面积：
m2
总建筑面积：
m2
（不含地下室面积：
m2）
其中：
商业写字楼面积：
m2
（不含地下室面积：
m2）
宾馆酒店面积：
m2
住宅面积：
m2
商业面积：
m2
（不含地下室面积：
m2）
容积率：
建筑密度：
%
绿地率：
%
四、结构设计
（一）结构概况
克尔曼商务广场由两栋层写字楼、一栋宾馆、六栋商住楼等建筑组成。
其中写字楼33层高建筑,地下二层，地上33层，房屋总高度超过100米，采用钢筋混凝土筒体结构；其余均为18--22层高层建筑,房屋总高度小于90米,采用钢筋混凝土框架结构。
建筑结构安全等为一级，设计合理使用年限为100年。
（二）设计依据及条件
1、主要的规范及标准：
《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001
《建筑结构荷载规范》GB50009-2001
《混凝土结构设计规范》GB50010-2002
《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2002.J186-2002
《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002
《建筑桩基技术规范》JGJ94-94
《建筑抗震设计规范》GB50011-2001
《砌体结构设计规范》GB50003-2001
《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95
《人民防空地下室设计规范》GB50038-94
2、建筑抗震
根据规范抗震设防烈度为无设防要求，主楼框架按提高一度（即六度）采取抗震措施，场地土类别暂按Ⅱ类考虑。
3、自然条件
基本风压：
0.30KN/m2
基本雪压：
0.40KN/m2
4、地下室人防抗力等级为六级。
（三）结构选型
1、基础应根据地质报告提供的参数进行设计。
2、地下室底板厚500mm，顶板厚200mm，人防顶板厚250mm，外墙厚300mm，内钢筋混凝土墙厚250mm。
地下室均采用C35混凝土浇筑，混凝土抗渗标号为S8，±0.00以下砌体采用MU10蒸压灰砂砖，M5水泥砂浆砌筑。
3、本工程主楼采用现浇钢筋混凝土筒体结构+框架剪力墙结构体系，电梯间、楼梯间部位设置钢筋混凝土剪力墙。
其余裙房建筑,采用钢筋混凝土框架结构。
楼板厚度一般为120mm。
楼梯采用120厚板式楼梯。
（四）建筑材料
1、混凝土标号：
凡高层楼钢筋混凝土构件均采用C40混凝土浇筑，其余钢筋混凝土构件采用C35混凝土浇筑。
2、钢材：
现浇楼板拟采用热轧钢筋焊接网，梁、墙、柱钢筋采用HPB235（φ），HRB335（φ）热轧钢筋。
3、砌体材料：
框架填充外墙采用ＭＵ10KP1型多孔粘土砖，M5混合砂浆砌筑，厚度240mm；填充内墙采用MU10烧结空心砖，M5混合砂浆砌筑，厚度190mm。
4、由于地下室混凝土体积较大，有较高的抗渗要求，应在混凝土中掺入适量微膨胀剂及防水剂。
地下室外墙及底板作防水处理。
（五）结构消防设计
1、地下室混凝土墙最小厚度为250，最小柱截面350×350。
框架梁主要截面250×400~350×800不等。
楼板厚度一般为120mm。
2、建筑物外墙为240厚KP1型烧结多孔砖墙，填充内墙采用烧结空心砖墙，厚度190mm，管道井壁墙采用120厚KP1型烧结多孔砖，耐火极限不低于
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