西安市临潼区地价监测点采集设立研究报告.docx
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西安市临潼区地价监测点采集设立研究报告
西安市临潼区地价监测点采集设立
技术报告
一、地价监测点体系建立的背景
实行城镇土地有偿使用制度改革以来，土地作为一个重要的生产要素已逐步进入市场，在价值上得以体现，地价水平和地价分布已成为衡量城市土地利用状况与城市经济发展形势等的重要指标，并在维护城市土地国家所有制、优化城市土地市场配置、加快城市基础设施、促进城市土地的集约化利用等方面发挥了积极的作用。
随着市场经济体制的建立和城镇土地使用制度改革的深入，地价的作用日益明显强化，成为调控房地产市场，加强城乡土地利用管理的最主要手段。
虽然我国从80年代末开始已经开始了城镇土地的分等、定级与估价工作，但是一直没有建立一套完整的地价监测体系。
由于地价信息封闭，且传递不畅、行情展示手段落后、地价数据缺乏统一标准等，在城市里，多种土地使用权属方式并存，导致我国城市土地仍没有完全按照市场方式运作，土地交易中的人为因素仍未消除，造成我国城市土地市场仍存在相当程度的混乱，国家在土地上的收入大量流失。
从2000年开始，国土资源部开始在全国范围内进行城镇土地价格大调查，陕西省国土资源厅决定从2002年4月份，在全省范围内进行地价体系建设，其中一项重要的目的就是建立地价监测体系。
二、地价监测点的概念及其作用
（一）地价监测点的概念
所谓地价监测点，是指在城镇一定级别、一定地价区段、一定土地用途的特定区域内设置的，其地价水平、宗地形状、面积、临街状况、土地利用状况、土地开发程度等方面能代表该区域一般水平（或平均水平）的宗地。
（二）工作范围
此次建立监测点的范围主要是临潼区所辖的街道办事处和各个建制镇，不涉及一般的乡。
临潼区下辖6个街道办事处指骊山街道办事处、秦陵街道办事处、新丰街道办事处、代王街道办事处、行者街道办事处和斜口街道办事处；10个建制镇是指相桥镇、油槐镇、雨金镇、交口镇、栎阳镇、北田镇、马额镇、零口镇、何寨镇、西泉镇。
（三）建立监测点的作用
1、是经营土地，建立公开土地市场的基础。
我国的经济体制改革，是从建立完善的产品市场入手的，随着改革的进一步深入，迫切要求建立完善的要素市场，目前，资金市场、劳动力市场建立已经取得了相当的成效，但是土地要素市场的建立才刚刚开始，而地价监测体系的建立则是建立公开的土地市场的最基础的工作。
2、为一般土地交易提供价格指导；由于地价监测点能够代表该区域一般水平，一年维护一次，因此能够及时反映土地市场的交易状况，可为买卖双方进行土地交易提供参考。
3、防止土地资产的流失。
我国城镇土地虽然实行了有偿使用，但长期以来，土地交易基本上是暗箱操作，导致大量国有资产流失，一个重要的原因就是土地价格没有合理的标准。
通过对地价监测点资料的整理、分析、建立各级地价
4、可观察土地市场的动态变化，制定并公布土地价格指数，为长期投资者提供参考，也可为政府对土地市场的调控提供依据。
5、可利用地价监测点及其地价指数，对基准地价进行调整和更新。
由于缺乏地价监测体系，所以不能了解土地价格的动态变化。
长期以来，我国的基准地价更新采用的是地毯式调查的方法，虽然这样可以对土地市场有一个完整的了解，但是费时、费财、费力，时效性差，而地价监测点由于量少、代表性、实效性强，用它来更新基准地价，不但省时省力，而且时效性强。
6、便于各个城市间地价的比较。
通过在各个城镇间设置若干个地价监测点，采集相应的地价资料，建立起长期、稳定运行的地价监测网络，从而可以实现对各个城镇地价的动态监测。
在建立地价监测点时，统一了基准地价内涵，因而，也可以对各个城市的地价进行比较。
三、监测点选取的原则与标准
（一）地价监测点设立的原则
1、代表性原则：
代表性指所选的监测点能够代表同级同类土地的区域平均价格水平；
2、一般性原则：
一般性指标准宗地为同级同类土地中面积、形状、临街状况、土地利用状况、交通状况、地质情况等都属于正常、普遍水平；
3、稳定性原则：
稳定性指标准宗地处于最高最佳利用状态，在较长的时间内不会发生分裂、合并、重新规划等情况；
4、易操作性原则：
易操作性指标准宗地易于识别，易于选择，易于维护。
5、均匀分布性原则：
均匀分布性标准宗地在地域分布上要尽量均衡；
6、规范性原则：
在选取地价监测点时，必须针对地价内涵界定、地价监测点标准、地价资料采集的技术要求、地价资料库的技术要求等制定统一的规范，使整个工作有法可依、有章可循、通过规范约束和保障整个工作的进展。
7、长期性或持续性原则：
地价监测体系的建立是要长期对其进行监测，因而采集监测点，就要尽量选取能够代表临潼城区地价特点的宗地，能够反映临潼区各个级别土地价格的真实情况，而且能够在比较长的时间里存在。
（二）地价监测点设立的标准
根据以上原则确定临潼区城镇标定地价监测点设立标准如下：
1、点的土地面积适中，形状以较规则的长方形为主；
2、点的地形地质等自然条件要与其代表的区域相适应；
3、点的土地利用状况和用途要明确；
4、点的容积率应根据不同用地类型及不同地价区段的特点，尽可能选取具有平均容积率的点；
5、商业尽量选取一面临街的点；
6、尽可能选用在平均开发程度下的点；
7、尽量避免选择有他项权利限制的宗地，点的位置条件、权利状况一定要清楚；
8、点的选择要反映临潼区土地利用的均质性特点，即土地利用的均质性要与设点的类型、数量相一致，做到监测点尽可能有机均衡分布。
9、尽量选取有交易情况的点
10、尽量选区有国有土地使用证的单位
四、临潼区地价监测点采集的技术路线和工作过程
（一）临潼区地价监测点选取的技术路线
监测点的分布及
类型分析
监测点采集区域基本地价资料收集
实地踏勘
反馈验证
再次反馈验证
确立43个监测点
（二）监测点选取的工作过程
1、土地局查阅发过土地证的单位
监测点要求有完整的土地权属，因而我们首先在土地局有关处室查阅发过土地证的单位，然后请熟悉临潼城区土地市场发展过程及现状情况的土地局领导和从事这方面工作的专家，在城区工作地图上初步选出地价监测点，并标注在工作底图上，使得所选的监测点在图上基本能均质分布。
在档案室一一查阅所选各个监测点的资料，包括宗地图，建筑面积，用地面积，四至情况，将宗地情况明显不规则的地块剔除掉，将第二次选出的地价监测点的宗地图复印，为计算机制图打好基础；对于街办和建制镇监测点，我们把土地证号完整的监测点全部摘录出来，详细记录，首次确立了102个监测样点，并填写地价监测点调查表。
2、分组实地调查所选监测点
根据我们在土地局或取得第一手资料以及填好的表格，再到实地进行调查。
我们外业调查小组分成7个小分队，每个分队在两名土地局同志的协助下，前往城区和各个街办、建制镇进行实地调查，实地踏勘的主要内容包括：
（1）调查土地用途是否改变，四至情况与登记的情况是否一致；
（2）观察所选样点是否能代表土地市场的真实情况；
（3）对地上建筑物情况进行详细地描述，对周围的环境状况进行描述；
（4）调查监测点的权力状况，看其是否有产权纠纷，土地使用权是否完整；
（5）对地价监测点进行拍照
根据实地踏勘的结果，我们对不具备条件的监测点进行第三次剔除，如土地用途改变、企业破产停业、有产权纠纷等。
同时根据实际调查，补充具有代表性的监测点，并对其宗地使用状况进行详细地描述。
经过实地踏勘论证，选取74个监测点。
3、再次查阅档案资料
对新选的监测点，再到土地局查阅其是否有国用土地使用证，是否具有宗地图，是否符合地价监测点的要求。
4、利用定级结果，初步确定监测点
在初步定级结果出来后，检查所选监测点在各级别和用途上分布是否均匀，经过第二轮筛选，选取了43个监测点。
5、监测点的最后确定
在定级结果确定后，检查初步确定的监测点在各级别和用途上分布是否均匀，对于在同一级别、同一用途上有几个监测点的，进行再次筛选和剔除，对于级别内某一用途没有地价监测点的，补充监测点。
然后查阅资料、实地调查，最后筛选监测点36个，详见表7-1。
表7-1临潼区地价监测点一览表
编号
位置
土地使用者
用途
土地证号及宗地号
面积
（平方米）
单位面积
地价
（元/平方米）
级别
评估方法
1
人民南路与环城北路交汇东北角
东方宾馆
商业
临国用（1999）第1032号
LT1-（20）-18
1469.4
667
1
收益还原法、基准地价法
2
东大街与南大街交汇处
（临潼区糖酒副食公司）
华夏酒家
商业
临国用（1999）第1053号
LT1-（26）-2
2850
648
1
收益还原法、基准地价法
3
北环路与姜寨路交汇处东南角
果品副食土杂公司
商业
LT1-（24）-2
6905
504
2
基准地价法
4
书院东路南侧
建行陕西分行临潼书院宾馆
商业
LT1-（33）-4
4202.6
486
3
收益还原法、基准地价法
5
车站路与火车站路交汇处
种子公司
商业
临国用（1995）第0257号
LT1-
（2）-15
4108
326
2
市场比较法、基准地价法
6
环城北路
临潼区人民政府（一小区）
居住
LT1-（25）-3
8596
442
1
剩余法、基准地价法
7
车站路中段北侧
桃源小区
居住
临国用（2001）第1496号
LT1-（6）-19
34469.1
363
2
剩余法、基准地价法
8
文化东路与西临公路交汇处
碧云小区
居住
临国用（1997）第0737号
LT1-（7）-24
13071.6
361
2
剩余法、基准地价法
9
秦陵南路西段
临潼区国土资源管理局
居住
临国用（1999）第1053
LT1-（18）-1
5248
336
2
剩余法、基准地价法
10
人民路北侧
临潼区行者街道办事处家属区
居住
LT3--
（2）--1
6545.6
224
3
假设开发法、基准地价法
11
人民西路东段路北
西安松苑实业公司
工业
临国用（1999）第1243
LT1-（9）-10
9669.8
242
2
成本逼近法、基准地价法
12
车站路与人民北路交汇处东北角
化学工业部西北化工研究院
工业
临国用（1994）第0118
LT1-
（2）-43
3221.1
237
2
成本逼近法、基准地价法
13
陇海铁路南、西临公路北
陕西省生物药品厂
工业
临国用（2001）第1538
LT3-
（1）-1
73410.8
185
3
成本逼近法、基准地价法
14
秦陵南路南侧
中国电影资料库（北院）
工业
LT2-（9）-23
8448.4
122
4
成本逼近法、基准地价法
15
代王街道办事处正街
代王粮油供销社
商业
临国用（2000）第1255
8979.55
186
1
基准地价修正法
16
代王街道办事处风口路南段东侧
陕鼓低速风机厂
工业
临国用（1994）第0160
13529
136
2
基准地价修正法
17
代王街道办事处陕鼓路
陕鼓集团家属区
住宅
临国用（2000）第46号
101701.76
154
2
基准地价修正法
18
新丰街道办事处老街东段
新丰机械厂
工业
临国用（1998）第0867号
129999
148
1
基准地价修正法
19
新丰街道办事处老街中段西侧
新丰供销社
商业
临国用（2000）第1472号
1141.7
177
1
基准地价修正法
20
新丰街道办事处310国道旁
石羊集团
工业
临国用（2001）第1582号
76746.67
131
2
基准地价修正法
21
雨金镇
雨金棉绒加工厂
工业
临国用（1999）第1154号
22041.6
72
2
基准地价修正法
22
雨金镇
雨金镇第三农机修造厂
工业
临国用（1995）第0239号
3209.47
88
1
基准地价修正法
23
斜口街道办事处政府南面
斜口供销社
商业
临国用（2000）第1466号
1568.91
104
1
基准地价修正法
24
行者街道办事处
西安临潼针织厂
工业
临国用（1994）第0097号
29182.64
93
1
基准地价修正法
25
行者街道办事处
临潼区燃气有限责任公司
商业
临国用（1999）第1253号
13333.33
104
1
基准地价修正法
26
交口镇正街
交口供销社
商业
临国用（2000）第1455号
376.16
70
1
基准地价修正法
27
栎阳镇东段
栎阳粮油综合贸易公司
商业
临国用（1996）第0376号
34625
72
1
基准地价修正法
28
油槐镇
油槐棉绒厂
工业
临国用（2000）第1641号
3670
60
1
基准地价修正法
29
零口镇
临潼区零口镇玻璃器皿厂
工业
临国用（1996）第0629号
52020.69
64
2
基准地价修正法
30
零口镇
临潼区零口镇棉绒厂
工业
临国用（2001）第1581号
26713.9
62
2
基准地价修正法
31
零口镇
临潼电信分局零口营业厅
商业
临国用（2002）第1608号
750
88
1
基准地价修正法
32
北田镇
北田淀粉厂
工业
临国用（2002）第1589号
3335
60
1
基准地价修正法
33
马额镇街道
临潼区针织厂
工业
临国用（1994）第0098号
14306.10
80
1
成本逼近法、基准地价法
34
相桥镇
相桥乳品厂
工业
临国用（1999）第1252号
3713.6
67
2
基准地价修正法
35
何寨镇戏河路东
临潼区邮电局
商业
临国用（1998）第0767号
1080
70
1
基准地价修正法
36
西泉镇
西泉粮油供销社
商业
临国用（1986）第0110号
2560
72
1
基准地价修正法
7-2各类地价监测点在各级别土地上的分布
用地
类别
各级别地价上的总数
总数
一级
二级
三级
四级
商业
11
2
1
14
住宅
1
4
1
6
工业
6
8
1
1
16
从表7-2可以看出，商业和居住用地监测点主要集中分布于前3个级别，第四级没有，因为第四级绝大部分为农地，国有土地少。
工业用地地价监测点每个级别都有分布，说明区位对工业用地的地价影响较小。
五、地价监测点价格的评估
（一）评估的依据
1、《城镇土地估价规程》
2、《陕西省建立城镇地价体系实施技术方案》
（二）地价内涵
地价监测点的价格为评估宗地在实际开发程度、实际容积率、实际使用年限下，在2002年5月31日的价格。
（三）评估方法的选择
本次临潼区城镇标定地价监测点价格评估，主要采用了成本逼近法、收益还原法以及基准地价系数修正法等。
（1）临潼区此次开展标定地价监测点的设立工作，是在全区城镇地价体系建设的工作基础上进行的。
这次全区城镇地价体系建设工作，全面调查了临潼城区和其它各街道办、建制镇土地质量差异和地价水平，科学测算了各区域基准地价，并首次建立了完善的宗地地价修正系数表，应用这些成果测算监测点价格，既能准确反映监测点价格水平，又能与区域地价水平保持一致。
（2）由于小城镇土地市场交易不够活跃，在小城镇开展标定地价监测点采集设立工作，应用市场比较法评估较为困难。
根据临潼区地产市场特点，城镇基准地价本身就是应用征地资料、房屋出租资料以及商品房出售资料等测算的，因些评估监测点价格时不再重复应用成本逼近法、收益还原法和假设开发法测算监测点价格。
在各地价监测点的评估方法选择上，原则上是属于典型交易的点（拍卖、转让）就采用直接修正的方法（这类点只有2个），商业用地采用收益还原法和基准地价修正法；居住用地主要采用剩余法和基准地价修正法；工业用地主要采用成本逼近法和和基准地价修正法，详见表7-3。
表7-3各类地采用的评估方法数量
评估方法
商业
工业
住宅
总计
收益还原法
3
3
剩余法
0
0
5
5
成本逼近法
3
5
0
8
基准地价修正法
14
16
6
36
（四）评估结果
通过评估，各个地价监测点的地价如表7-1所示。
各类用地地价监测点在各级别土地的平均地价如表7-4所示。
（元/m2）
表7-4各级别各类用地监测点的平均地价
商业土
地级别
该级别商业平均地价
与上一级地价差额
工业土地级别
该级别工业平均地价
与上一级地价差额
住宅土地级别
该级别住宅平均地价
与上一级地价差额
658
442
486
-172
234
353
-89
326
-160
185
-49
224
-129
122
-63
（五）标定地价监测点资料的完善和整理
标定监测点选定评估工作完成后，要对监测点资料进行完善和整理。
主要包括以下几个方面：
1、标定地价监测点个别资料表的整理和填写；
2、标定地价监测点宗地图的整理；
3、标定地价监测点实地照片的整理；
4、城区标定地价监测点分布图的编绘；直接应用城区土地级别图，以点的形式绘制监测点分布图。
地价监测点个别资料表、现状图片及宗地图分别地价监测点档案资料（报告三）。
六、评估结果分析
（一）商业用地基准地价特点
1、商业用地表现为单中心的特征。
临潼区地价由商务中心（北环路和北大街十字）向外递减，级别越高，地价趋势越明显，距商务中心越近，地价越高；
2、商业用地对与经济发展的相关性极强。
当社会经济高涨时，先于其他用地地价快速上涨；当经济衰退时，又先于其他用地地价而快速下跌，且变动速度快、幅度大；
3、对区位反映敏感。
临潼区地价对于区位的反应很敏感，即使是处于同一街道的地块，拐角处于普遍地段，沿街与背街、店面临街的进深与宽度不同，地价都有明显的不同。
（二）工业用地基准地价特点
临潼土地工业用地总体地价水平偏低，因为工业用地的效益不如商业用地的效益；地价档次少，因工业用地之间的差异小，级别划分不宜多；地价差异小，级别之间的地价变化不如商业、住宅用地那样悬殊，呈缓慢变化状态。
工业用地主要集中在车站路与人民北路交汇处，人民路两侧、陇海铁路南、西临公路北地段，随着临潼经济的发展，经济开发区、私营工业区的相继建立，工业用地慢慢的集中在文化路和秦陵北路以北地区。
（三）住宅用地基准地价特点
临潼区住宅用地多集中在商业繁华地段，一、二、三、四级土地均有体现，五级地中城镇住宅用地很少，大部分为农村住宅用地，此次地价监测点不涉及。
总体来说，居住用地分布较散，城区主要以单位建房和自建为主，集中居住用地较少，大体分布在二、三级地域。
七、临潼区地价监测点存在的问题和建议
通过城镇地价体系建设工作，临潼区首次设立了36个标定地价监测点,这些监测点的建立，为今后长期进行地价观测提供了基础和依据。
（一）难以做到每一级别每一用途有一个监测点
由于土地用途在各级别分布不均匀，监测点又要求所选样点要具有国有土地使用证，所以临潼城区在个别级别上，某一用途没有设置监测点。
例如，根据土地定级成果，工业用地主要分布在二、三、四级地中，一级地主要为办公和商业，还有少部分住宅，几乎没有工业，因而一级地里边工业没有地价监测点。
商业主要分布在一级和二级地中，三级和四级没有地价商业监测点。
居住用地主要分布在二、三级地中，四级地绝大部分为农田，因而四级地监测点很少。
（二）街道办事处和各个建制镇监测点的选取不甚理想
临潼区决大多数建制镇是从乡级政府转变而来的，基本上为镇政府所在地，虽然管理上属于城市编制，但事实上更像农村，绝大多数土地为农村集体土地，具有国有土地使用证的单位一般是供销社、学校和政府单位。
学校和政府机关在用途上代表性不强，而计划经济时代的产物供销社基本上已经倒闭，或承包给了个人，或用途发生转变。
而土地市场中真正活跃的是农村集体土地，但这些点不具有国有土地使用证，所以尽管每个镇只选取一个监测点，但事实上，能够满足地家监测点条件的监测点非常少。
既然建立地价监测点的目的是为了了解土地市场的真实情况，因而在镇一级地价监测点选取时，应淡化国有和集体所有，强化其对地价的代表性。
（三）及时更新地价监测点，使其真正发挥地价监测点的作用
建立地价监测点的目的是为了对地价进行长期的观察，因而在地价监测点建立后，应定期进行评估和维护，才能使监测点及时反映区域地价水平，起到地价监测点应起的作用。
国土资源管理部门应将地价制度化，每年在基准日更新地价监测点，并向上一级国土资源部门上报。
保证监测点地价评估的一贯性、稳定性、连续性。
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