天津市西青区房地产市场调研报告.docx

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天津市西青区房地产市场调研报告

天津市西青区房地产市场调研报告

西青区中北镇

房地产市场调研报告

原因主要得益于小城镇计划发展的天时。

万科假日风景和金厦水语花城2005年入市热销，拉开了西部新城造城计划，2006年大地12城与华亭国际为中北镇区域市场增加新的活力，其热销甚至大幅提升了整个西青商品住宅成交量。

2007年，富力地产也投身到西部造城运动中。

2010-2011年霞飞路63里弄、云锦世家、新津国际、中信珺台先后入市。

建设的西部新城，是城市化进程脚步加快的体现，它以400万建筑平米的规模，承载着天津“一轴两带三区”市域空间布局及城市发展轴带上的重要节点，承担疏解中心城人口、聚集新的产业、带动区域城镇发展的任务。

在这个距离城市中心绝对距离较近的优势片区，集中了万科假日风景、金厦水语花城、大地十二城、华亭国际等诸多房地产项目，更加负担着城市化的重要任务，城市外扩的脚步首先波及到这里并非偶然，天津城市未来规划的促动，以及市区土地资源的日趋稀缺，导致市区房价持续飙升，该区域为天津城市扩容提供了空间。

另外，新城的交通及基础设施等与住宅相关的建设目标在总体规划中都有说明，如中心城市各组团及新城之间规划环外快速环路及20条放射状快速路和高速公路，形成16条轨道线；实现区域联网供水；新城因地制宜建设污水处理厂；扩建杨柳青热电厂、新建东北郊热电厂；按照环境卫生要求建设适度规模的垃圾无害化处理设施等。

由此可见，西部新城正在成为天津城市外扩的主要阵地，同时具备天时和地利，承接天津市区和滨海新城的城市发展，引领着城市规划的外扩和西移。

二、中北镇房地产市场

天津市西青区中北镇坐落于天津市西青区，辖有23个行政村，面积38.5平方公里，镇人口3.8万，流动人口3.7万，是中国百强乡镇之一。

　　在中北镇，外环西半环从中穿过，使其与市区接壤；中北镇西与蜚声海外的杨柳青年画发源地、千年古镇杨柳青毗邻；距北京120公里；距天津机场25公里；距天津新港40公里；津浦公路、京福公路贯穿该镇界内。

目前，中北镇内村村公路相通，另有京杭大运河穿越镇内。

得天独厚的地理位置促进了中北镇各项产业的发展。

　　中北镇西部新城共计划建设400万平方米居住区，目前天津万科与深圳招商地产合作开发的假日风景，天津金厦津投开发的水语花城，上海上投、中恺投资、上海建厦合作的华亭国际、霞飞路63里弄，天津乐康置业的大地十二城，广州富力投资开发的富力湾，绿海地产投资开发的云锦世家，中信地产的珺台，新津新科置业的新津国际，每个项目体量均在20万平米以上，其中大地十二城与云锦世家总规模都近100万平米。

板块内所规划产品形式丰富多样，既有情景洋房、多层、小高层，同时也有高层和别墅产品。

如：

假日风景项目保持了万科一贯的产品设计优势，引入了情景洋房、院景洋房、宽景洋房、瞰景洋房等多种万科专利化、标准化产品，高层则采用精装送面积的手段获取目标客户的表睐；此外，还采用了多项智能化配套设施，力求通过高品质新颖的产品提升竞争力。

而水语花城项目的产品设计更加注重户型功能区间布局与面积的控制，户型设计紧凑合理，细节化设计明显，以中小面积的户型为主，通过总价优势吸引客群。

随着未来地铁2号线的修建与开通，板块与沿线商业、商务以及其他市政设施之间的交通便利性将大幅度提高；板块生活便利性的提升，使得板块项目竞争力与升值潜力进一步显现，地铁的修建将使板块产生巨大的吸引力与号召力，提升板块整体竞争力，同时也将对板块住宅市场走势产生影响。

　　目前板块整体主力目标客群市场主要以天津市中端客群为主。

其中假日风景客群区域来源相对广泛，主要被万科的品牌和产品吸引。

其它项目客群，以王顶堤、华苑等与板块相近的南开区内居住区的改善型客群为主。

　　地铁2号线连接城市东西方向，将对城市原有的居住布局产生影响，会把一批居民吸引到其辐射的范围区域中来，特别是对于处在线路东西两端的大型居住区而言，地铁的修建将使板块对更为广泛的客群来源产生吸引力，甚至可能包括部分投资型客户。

同时，2号线的修建也将对其沿线站点所辐射区域内的具有为子女或老人购房意愿的原有居民，或工作地点在辐射区域内的购房客群，产生较强的吸引作用，因此板块的客群来源区域比例必将发生一定改变。

　　影响未来产品供应导向，促进具有一定产品档次跨度的板块市场供应结构的形成通过从板块内目前面市项目了解，板块内的产品规划包括了洋房、别墅等高端类产品；并且随着板块内配套的完善、居住氛围的形成，必然促进板块整体档次逐步提升，随之出现高端产品供应。

而受西部新城整体规划定位以及地段区位等因素影响，决定了板块内未来一段时间内，仍将以中端产品供应为主。

三、中北镇房地产项目

1、富力湾

富力湾位处中北镇，紧邻西外环线绿色生态走廊，地铁2号线连接天津主城区，生态、休闲、国际化的生活场景指日可待。

富力湾占地面积10万平米，总建筑面积25万平米。

户型设计南北通透，户户观景，区域地标高度改变空中轮廓线。

经典南派园林设计，超大面积私家水域，无数生态细节引境入心。

户型设计以77-172m2精装住宅。

富力湾于社区内部中心打造超大面积人工内湖，并尽量保持其原生湖泊形态，弯曲自然的湖岸线。

市场调研表

物业名称

物业地址

均价

项目定位

富力湾

西青区中北镇

高层5750元/平米

洋房6800元/平米

普通住宅项目

占地面积

建筑面积

开盘时间

入住时间

100000平米

200000平米

2008-5

2010-11

容积率

绿化率

物业费

装修标准

2

45%

1.98元/月/平米

精装

建筑形式

户型配比

周边配套

商业

26-28层高层

一、两、三室

物美超市

主力户型

供暖

金融

医疗

两室80-100平米

集中供暖

各大银行

社区医院

优惠政策

供水

教育

交通

无

单水

南开实验小学津英中学

天津中学

地铁2号线、便民6路

物业公司

开发商

恒富物业公司

天津富力城房地产开发有限公司

该项目已销售完毕。

2、华亭国际

华亭国际以纯板式小高层与洋房的有机结合实现了超低容积率，提升了项目品质；超大楼间距，偏东18-25度阳光房型，采光、通风达到了最佳，一梯两户，品质生活全面保证。

55-138平米多种尚品户型选择，一居、二居、三居，充分迎合市场需求，全明宽厅、超大观景阳台、独特阳光房设计、2+1房型（多功能室）设计。

在外立面处理上，以新古典主义风格为载体，将建筑的天际线、屋顶、边侧墙体、老虎窗等综合运用。

天际轮廓线：

建筑群落的楼层高低起伏，错落有致，赏心悦目；边侧降层：

建筑的顶层局部向后退缩，构成形体的变化；局部退台：

部分边套的楼层高低起伏，构成局部跌落的形体变化；多坡顶组合：

双坡顶、四坡顶、八角坡顶多种方式进行组合；老虎窗：

在部分屋面变化较小的地方，适当构架老虎窗，形成局部凸起，丰富形体，同时为阁楼创造更多的采光条件。

社区内40%的绿化率，2大中央主题景观轴纵横交错、30个景观节点有机连接；叠水平台、景观喷泉、下沉式草甸自上而下构建出西部首席立体景观世界。

市场调研表

物业名称

物业地址

均价

项目定位

华亭国际

新津杨公路西行1.8公里

9500元/平米

普通住宅项目

占地面积

建筑面积

开盘时间

入住时间

220000

320000

2011-10-24

2012-04

容积率

绿化率

物业费

装修标准

1.37

40%

1.4元/月/平米

毛坯

建筑形式

户型配比

周边配套

商业

洋房

两、三室

物美超市

主力户型

供暖

金融

医疗

87-125平米

集中供暖

各大银行

社区医院

优惠政策

供水

教育

交通

3%

单水

南开实验小学津英中学

天津中学

地铁2号线、便民6路

物业公司

开发商

上海新世纪房产服务有限公司

天津上投置业有限公司

2011年10月底，华亭国际三期洋房上市销售。

3、金厦水语花城

金厦水语花城坐落于4平方公里西部新城内，占地面积384亩，规划总建筑面积30余万平米，位于新津杨公路旁，毗邻西北半环快速路，与芥园西道立交桥近在咫尺，更有地铁二号线起始站，交通出行方便快捷，创造速度与效率并重的生活指数，20000平米的一站式商业街和6000平米的社会会所为假日休闲生活提供更多选择。

金厦水语花城是西部板块中综合居住、商业、运动等多项功能的宜居社区；以步行生活作为基调，社区规划强调的生命力与活力来源于周边天然资源的有效使用；自然错落的建筑关系，构成外高内低的天际线，形成自由流动的建筑美感。

项目40%绿化率与六大主题景观组团组成社区主景观轴；主入口蝶泉与会所喷泉灵动生机，更有社区内水系环绕；观景台、休闲平台、木栈道等，辅以水体雕塑、特色花架、景观墙等水景作为配合。

洋房采用欧式坡屋顶设计，具备隔热性强、排水顺畅、通风良好的优点。

项目三期“花半里”面积区间为60-12平方米，户型通透明敞，空间分配合理，动静区隔分明。

作为独立的自主型商业配套，20000平方米的大型商业金街满足居住人群购物与休闲消费。

6000平方米运动、休闲、娱乐、餐饮多功能综合型泛会所，带来不同的休闲方式：

游泳馆、羽毛球馆、壁球馆等大型主题运动场所。

项目只有别墅在售，其余已全部售罄。

市场调研表

物业名称

物业地址

均价

项目定位

金厦水语花城

西青区卫津南路津涞公路

6800元/平米

普通住宅项目

占地面积

建筑面积

开盘时间

入住时间

420000

400000

2007-10

2009-10

容积率

绿化率

物业费

装修标准

0.96

35%

1.4元/月/平米

毛坯

建筑形式

户型配比

周边配套

商业

洋房与小高层

两室

物美超市

主力户型

供暖

金融

医疗

两室90-100平米

集中供暖

各大银行

社区医院

优惠政策

供水

教育

交通

无

单水

南开实验小学津英中学

天津中学

地铁2号线

便民6路

物业公司

开发商

香港港联物业

天津津投金厦房地产发展股份有限公司

截至2011年10月底，水语花城仅有别墅在售，其余产品销售完毕。

4、假日盈润园

假日盈润园首期开发以10-18层小高层为主，户型为90平方米左右两室，精装修低密度大盘。

在规划上建筑物风格以简洁明快为主，以建筑外观与景观相结合，体现宜人居住环境。

基于天津北部寒冷的地理条件和工业港口城市的定位，一期景观设计以北欧设计风格为主导。

假日盈润园全面提升了居住品质，是万科“全面家居解决方案”在城市西部的首个实施项目。

户型布局紧凑合理，并且配有独立玄关设计，独立的家政阳台和生活阳台等。

注重细节的精装修方案。

市场调研表

物业名称

物业地址

均价

项目定位

假日盈润园

西青区新津杨公路外环线以西1.5公里

10000元/平米

普通住宅项目

占地面积

建筑面积

开盘时间

入住时间

6．4万平米

16万平米

2011-10

2013-12

容积率

绿化率

物业费

装修标准

1.7

40%

2．1元/月/平米

精装

建筑形式

户型配比

周边配套

商业

高层

两室、三室

物美超市

主力户型

供暖

金融

医疗

89-126平米

集中供暖

各大银行

社区医院

优惠政策

供水

教育

交通

一次性3个点，特惠房

单水

南开实验小学津英中学

天津中学

地铁2号线、便民6路

物业公司

开发商

天津万科物业

天津中天万方投资有限公司

目前在售为高层精装住宅，销售情况良好，2011年底前有可能继续加推。

5、大地十二城

由天津乐康集团开发的大地12城项目是中北镇西部新城体量最大的项目，该项目建筑面积100万平方米。

它包含大型多功能会所、幼儿园、小学、大型群落商业街区等完善的配套设施。

整个项目全部为西班牙风格，建筑形式丰富多样。

大地十二城中的12组团规划为从项目整体结构规划上，大地12城在天津首次提出了以建筑风格和居住感受来划分组团，并分别以：

宁月城、朗琴、鹿儿郡、静水湾、鹦鹉洲、蓝草、易楠林、夏尔、水语州、茉湖镇、西铭城、红石12种风格为中心，将每8万平方米包装一个带有“城”的概念的独立项目。

产品形态是大地12城创新的亮点。

大地12城除了继续提升水木天成的多层洋房的产品形态外，还糅合了纯粹的西班牙建筑风格，设计出全新的邻里别墅、庭院洋房、风景洋房、小高层、高层公寓等多种建筑形态，开拓出一室半、空中花园、半地下室等多种创意空间。

5万平方米的中心示范区园林景观亦采取简约西班牙主义风格。

整个中心景观轴线以音乐文学艺术为主题，以形态丰富的水景贯穿，中央的铺装以质地较硬朗大气的花岗岩水洗石为主，两侧以质地较软，踩上去很亲切的砖材铺地。

在大地12城的景观中，随处可见特色的手抹景墙、抽象的灯具及石榴花型铁艺等细节处理，西班牙风格浓郁。

目前项目1、2、3、4、5期均已基本售罄，在售6期均为高层。

市场调研表

物业名称

物业地址

均价

项目定位

大地12城

西青区中北镇

8400元/平米

普通住宅项目

占地面积

建筑面积

开盘时间

入住时间

700000

1000000

2011-11-12

2013-5

容积率

绿化率

物业费

装修标准

1.3

45%

1.6元/月/平米

毛坯

建筑形式

户型配比

周边配套

商业

高层

两、三室

物美超市

主力户型

供暖

金融

医疗

90-140平米

集中供暖

各大银行

社区医院

优惠政策

供水

教育

交通

优惠800装修基金+5%优惠+1%优惠

单水

南开实验小学津英中学

天津中学

地铁2号线、便民6路

物业公司

开发商

阳光家园物业公司

天津乐康置业有限公司

第六城刚刚推出，优惠力度空前。

6、霞飞路63里弄

霞飞路63里弄位于中北镇镇政府西侧，东至汪庄子东大道，南至规划前街，西至中学东路，北至中学南路，占地18.5万平方米，总建筑面积24万平方米，共64栋，总户数2500户左右，是一个集高层、多层和洋房多种建筑形式的高端居住社区。

霞飞路63里弄建筑形式继续沿袭了“海派文化”的精髓，借鉴了源于法国的历史悠久的ART-DECO建筑风格。

未来社区将由不高于21层的高层，和4层、5层、7层、9层的低层建筑组成的低密社区，借鉴了南派园林为主的绿化景观装点其中。

高层较大尺度的楼间场地穿插了西式园林广场景观。

霞飞路63里弄分为四个组团来推广，包含18层、21层的高层产品，户型涵盖75平左右的一居、85平左右的两居以及110平左右的三居，产品类型较齐全。

目前在售为洋房组团。

市场调研表

物业名称

物业地址

均价

项目定位

霞飞路63里弄

中北镇镇政府西侧

12500元/平米

普通住宅项目

占地面积

建筑面积

开盘时间

入住时间

185000

240000

2011-1-28

2012-10

容积率

绿化率

物业费

装修标准

1.37

40%

2元/月/平米

毛坯

建筑形式

户型配比

周边配套

商业

洋房

一、两、三室

物美超市

主力户型

供暖

金融

医疗

60-125平米

集中供暖

各大银行

社区医院

优惠政策

供水

教育

交通

3%

单水

南开实验小学津英中学

天津中学

地铁2号线、便民6路

物业公司

开发商

上海诚成物业

天津上投置业有限公司

7、云锦世家

雲锦世家项目坐落于西青区中北镇南运河都市休憩商务区与中北工业园和华苑产业园区的交接地块。

北临卉康道、南至海泰北道，西侧海光路，东至东方红西大道。

距侯台风景区3公里，地铁2号线2公里。

周边交通良好，由四条主路联通。

2012将有地铁2号线开通，在项目附近的曹庄子设有出站口。

至2020年，将有地铁3号线、10号线、8号线穿过本地块。

雲锦世家项目规划用地面积60.3万平方米，总建筑面积67万平方米。

其中住宅64万平方米，商业3万平方米，容积率1.12，绿化率为65%，建筑密度20%，是目前市场较为稀缺的低密景观大盘。

高层产品采用ARTDECO风格，多层和别墅以英伦风格为主。

雲锦世家项目主推电梯洋房、联排、叠拼别墅、精装高层。

洋房4，6层到顶，135-225平米户型，均价16500元/平米，一次性优惠7个点，贷款优惠6个点。

高层22，26层到顶，90-135平米户型，均价11500元/平米，精装一次性优惠9个点，贷款优惠8个点，毛坯一次性优惠11个点，贷款优惠10个点；别墅190-240平米户型，均价29900元/平米，一期高层1、2、6号楼，洋房1-5号楼、别墅1-4号楼公开销售。

市场调研表

物业名称

物业地址

均价

项目定位

云锦世家

新津杨公路西行1800米，华亭国际以南

11500元/平米

普通住宅项目

占地面积

建筑面积

开盘时间

入住时间

603000

700000

2011-9-25

2012-10

容积率

绿化率

物业费

装修标准

1.12

65%

2元/月/平米

毛坯

建筑形式

户型配比

周边配套

商业

高层、洋房、别墅

两、三室

物美超市

主力户型

供暖

金融

医疗

90-225平米

集中供暖

各大银行

社区医院

优惠政策

供水

教育

交通

优惠力度较大

单水

南开实验小学津英中学

天津中学

地铁2号线、便民6路

物业公司

开发商

世邦魏理仕

天津中一天诚房地产开发有限公司

销售状况极不理想。

8、新津国际

新津国际位于西青区中北镇的新科道与碧祥路交口（保山西道延长线与外环线交口西行500米）。

项目由高层精装公寓及办公别墅组成。

新津国际目前主推110-130平方米大户型，均价8600元/平方米，最低价8400元/平方米，一次性优惠3个点，贷款优惠2个点，预计入住时间为2013年7月。

市场调研表

物业名称

物业地址

均价

项目定位

新津国际

新科道与碧祥路交口

8500元/平米

工业项目

占地面积

建筑面积

开盘时间

入住时间

60339

111544

2011-9-3

2013-7

容积率

绿化率

物业费

装修标准

1.85

30%

2．2元/月/平米

公寓精装

建筑形式

户型配比

周边配套

商业

高层公寓、别墅

一、两、三室

津工超市

主力户型

供暖

金融

医疗

60-130平米

集中供暖

各大银行

天津第一中心医院

优惠政策

供水

教育

交通

一次性3个点

单水

南开实验小学静文中学

天津中学

地铁2号线、681、845

物业公司

开发商

北京中实物业

新津新科置业有限公司

土地性质为工业用地，项目价格方面稍有优势。

9、中信珺台

中信珺台位于西青区复康路华苑产业园区北侧保山西道与外环线交口（侯台风景区南侧），距市中心商业区交通便利。

中信珺台整体定位于城市高端别墅居住区，内含部分高层住宅。

邻近侯台风景区，周边配有侯台装饰城等商业设施，社区内规划有约6000㎡中高端商业配套。

市场调研表

物业名称

物业地址

均价

项目定位

中信珺台

保山西道与外环线交口

8500元/平米

高端住宅项目

占地面积

建筑面积

开盘时间

入住时间

130000

180000

2011-4-16

2013-6

容积率

绿化率

物业费

装修标准

1.4

35%

2．2元/月/平米

毛坯

建筑形式

户型配比

周边配套

商业

高层、别墅

两、三室

津工超市

主力户型

供暖

金融

医疗

90-140平米

集中供暖

各大银行

天津第一中心医院

优惠政策

供水

教育

交通

一次性2个点

单水

南开实验小学静文中学

天津中学

地铁2号线、681、845

物业公司

开发商

中信物业

中信地产天津投资有限公司

分析：

对于中北镇而言，其项目众多以及相对中档的价位，备受上班族以及年轻夫妇的亲睐。

当南开华苑地区如今进入一个成熟地带后，毗邻其周边的最大居住区域中北镇居住区成为了广大婚房和改善置业者的首选，对于早期的中北镇，虽然很多人还不熟悉，但是随着中北镇地区的城市化改造和道路改造，越来越多的婚房和改善置业者选择了这里。

随着中北大道的开通，以及周边的大型购物中心、超市、蔬菜市场的正式营业，一个大型的居住生活区将逐渐成熟。

中北镇居住氛围已形成规模，目前大地十二城、华亭国际、假日风景、水语花城、富力湾、霞飞路63里弄、云锦世家、新津国际、中信珺台等项目的总供应体量已达400多万平米，中北镇地区整体销售均价为10000元/平米。

中北镇市场需求以90-140平米的两室及三室为主。

板块内市场潜力巨大，产品需求较为理性，具有性价比的适居户型较容易得到青睐。

考虑到天津居民在购房时表现出较强的地缘性，因此未来的客群来源范围仍以南开、西青、红桥等市区西部区域的居民为主。

而未来地铁2号线的修建运营，也将促进部分中低端档次产品的供应。

这主要因为地铁作为大众化的交通工具，受其影响最大的购房者还将是以工薪阶层为主的中、低端自住型客群；随着地铁2号线开通运行后，地铁对于此类客群的影响将逐渐明显，地铁效应开始体现，此类客群也必将成为板块内项目有效目标客群的重要组成部分，预计供应一方也将保持一定量的中低端产品供应以适应市场需求。

综述：

以现阶段天津市总体市场与西青区市场表现来看，现阶段西青区已成为天津房地产市场热点，在未来几年内这种态势不会发生改变。

天津中心城区商品住宅开发空间有限，成交重心正逐渐向城市外围——环城区域发展，而西青区作为天津小城镇计划的关键节点，随着许多大盘超大盘的入市，大居住形态已经形成。

随着一些项目入住，周边的生活配套设施也随着人群不断的增多而更加丰富起来，交通方面除现有的公路交通外，地铁线路也正在抓紧时间建设及规划，从这些方面来看，此区域发展潜力不容小觑。