机电设备工作手册.docx

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机电设备工作手册

质量/环境/职业健康安全体系文件

机电设备工作手册

机电设备工作手册

文件号：

SSIPPM/W—SB

版本号：

E

生效时间：

2014.2.1

编制：

一体化文件编写组

批准：

冷慧枝

序号标题页码

一、总则5

二、职责6

三、程序文件7

P-18设备管理程序7

P-26监视、测量和试验设备管理程序10

四、工作规程12

W/SB-01消防设备维修养护和运行管理规程12

W/SB-02供配电设备维修保养和运行管理规程18

W/SB-03电梯保养和运行管理规程21

W/SB-04给排水维修保养和运行管理规程23

W/SB-05柴油发电机维修保养和运行管理规程26

W/SB-06中央空调设备维修保养和运行管理规程28

W/SB-07闭路监视、巡更系统维修保养和运行管理规程30

W/SB-08工具的使用管理规程32

五、记录表格35

供配电设备检查保养计划表36

供配电设备检查保养记录表37

低压变配电运行记录表38

配电设施巡检记录表39

设备台帐40

柴油发电机检查保养计划表41

柴油发电机检查保养记录表42

柴油发电机房日巡检记录43

柴油发电机运行记录表44

给排水设备设施检查保养计划表45

给排水设备设施检查保养记录表46

水泵运行记录表47

水池（水箱）清洗及消毒记录48

特种作业人员一览表49

消防设备维修保养计划表50

消防设备月保养记录表51

消防水泵半年保养记录表52

消防风机半年保养记录表53

消防栓设施检查表54

灭火器检查表55

消防设备报警/故障记录表56

中央空调设备检查、保养计划表57

中央空调运行记录表58

空调系统巡检记录表59

空调冷却塔每月检查、保养记录表60

冷却水塔控制箱半年检查、保养记录表61

冷水机组控制箱半年检查、保养记录表62

冷却、冷冻水泵控制箱半年检查、保养记录表63

低压配电设备运行记录表64

电梯故障维修记录表65

监控、对讲、道闸、公共照明系统保养检查计划表66

监控、对讲、道闸、公共照明系统保养检查月记录表67

接地电阻/绝缘电阻测试记录68

借用工具申请表69

工具损坏处理单71

设备房外来人员进出登记表72

测量、计量器具检验计划表73

测量、计量器具台帐74

交接班记录75

消防维保季度考评表76

电梯维保月考评表77

中央空调保养月度考评表78

工程竣工验收单79

一、总则

一、本手册所指机电设备的管理包含项目前期介入阶段的机电设备跟踪和接管之后的日常管理。

二、本手册适用于公司物业管理区域内所有类型机电设备的管理，包含各类物业附属配套设备和在管市政配套机电设备。

三、公司通过对各类物业配套和市政配套机电设备（设施）的管理，使所有公共机电设备（设施）保证处于完好和正常使用状态。

四、公司通过规范的机电设备管理，满足并提升顾客对各种公共设备服务的日常需求和居住体验。

二、职责

1、公司前期项目介入小组负责对新项目安装的设备进行跟踪、熟悉，并留存相关电子或文字记录。

2、项目管理部协助进行前期介入阶段设备管理，机电设备的接管验收，并跟踪验收设备的缺陷整改工作。

3、综合管理部制定公司机电设备管理的各项规章制度，管理规范、技术标准并进行日常设备管理的日常检查和监督执行。

4、综合管理部负责机电设备供方的选择和评价；签定日常机电设备维修保养合同；审批权限范围内的机电设备维修改造工程。

5、物业服务中心对机电设备管理进行技术支持并审批机电设备维修保养计划。

6、物业服务中心全面负责管理范围内机电设备的管理工作，包括新项目机电设备的接管、识别编号、制定设备台帐、后续的日常巡查、提出维修改造、制定维修保养计划等。

7、物业服务中心根据相关机电设备维修保养合同约定，对相关供方的工作进行检查、监督和评定。

8、综合管理部负责组织对各单位的机电设备管理情况进行定期督导。

三、程序文件

P-18设备管理程序

1.0目的

通过对机电设备的管理，使所有设备在使用中处于完好状态，满足服务的要求。

2.0适用范围

适用于公司物业管理权限内的机电设备。

3.0职责

a）各部门负责所管设备档案的管理工作。

b）物业服务中心负责编制所辖区各类设备的维修保养计划。

c）物业服务中心机电管理员对各自责任区内的设备进行日检、保养及运行操作，并做好记录。

d）物业服务中心负责月检、季检、年检及全年大修计划的制定。

报公司主管领导审批后实施。

4.0程序要点

4.1设备接管的验收

a）设备的接管与验收,由主管领导组织相关部门与建设单位办理设备交接验收及资料移交手续。

b）设备接管时按照出厂合格证明书及国家规范、标准进行验收。

如验收不合格，则应在验收单中记录实际情况并说明原因，并提出整改建议，限期由承建商负责整改。

4.2设备的标识，台帐和资料管理

a）设备的分类及编号（详见机电设备编码规则）

b）所有设备实现单机单台悬挂或张贴《设备卡》,标识该机的编号、型号、责任人等。

c）物业服务中心负责建立《设备台帐》,台帐内容包括:

设备名称、统一编号、型号、生产厂家、使用时间、主要技术参数等。

d）设备台帐和设备出厂原件（合格证、说明书、保修协议等）统一由各使用管理部门保存。

e）重大设备如中央空调、消防监控、发电机、电梯等设备的操作手册复印件由物业服务中心建档保管。

4.3设备的操作运行管理

a）物业服务中心负责制定各类设备的“设备操作手册”和“运行管理规程”以及“设备维修保养规程”。

设备按不同的系统划分责任区域，确定责任人。

机电管理员负责设备操作和运行管理，并做好相应的记录及运行状态的标识。

b）各类机电设备房要求保持整洁、通风、有防鼠措施（防鼠网、板和投药）。

配电房应配备干粉灭火器两只，应急灯一个。

外来人员需由机电管理员带领方能进入设备房。

4.4设备的维修保养

a）物业服务中心机电管理员根据设备（设施）维修保养计划对设备进行检查、保养维修。

检修情况记录于设备（设施）维修保养记录中。

b）机电设备应定期进行保养，每年至少一次全面的检修。

重大设备应编制大、中修计划，并报公司主管领导审批后实施。

设备在检修、大中修后，须由施工方与管理方检查验收合格后，由施工方填写《合格证》粘贴于设备上，并保证在保修期内正常使用，方可投入使用。

c）物业服务中心机电管理员每年一次对防雷接地系统进行接地电阻测试,接地电阻应小于10Ω（有特殊要求的自定），每年一次对供配电设备接地电阻和绝缘电阻进行测试接地电阻应小于4Ω。

绝缘电阻应不低于10兆欧，并将测试结果分别记录于《接地电阻/绝缘电阻测试记录》中。

4.5闲置设备的管理

闲置设备和暂停使用的设备,由所属部门设置标识进行管理。

库存设备重新

启用前由机电管理员进行检查保养后，方可投入使用。

4.6设备的报废

因设备老化或损坏无法修复,致使设备无法继续使用时，由物业服务中心报公司分管领导审核确认，经公司主管领导批准后，方可报废、清帐、处置。

4.7设备房的管理

a）设备房（井）禁止存放易燃易爆等危险品或有其它重大危险源。

b）对非工作人员进入各类机房（包括监控中心和消防中心）的，严格在《设备房外来人员登记表》上填写信息。

c）无人值守的设备房加锁；设备房安全标识（含机房名称、禁入和安全警示）明显，操作有危险的设备及其危险部件设置明显安全警示标识，易被人体接触到的转动、带电部位加防护罩，防护罩能起到防护作用；供配电设备房在显眼位置设立“严禁合闸”、“严禁拉闸”等移动警示标识；设备房内禁止吸烟。

5.0相关文件及记录

《消防设备维修养护和运行管理规程》

W/SB-01

《供配电设备维修保养和运行管理规程》

W/SB-02

《电梯保养和运行管理规程》

W/SB-03

《给排水维修保养和运行管理规程》

W/SB-04

《柴油发电机维修保养和运行管理规程》

W/SB-05

《中央空调设备维修保养和运行管理规程》

W/SB-06

《接地电阻/绝缘电阻测试记录》

R/SB-33

《设备房外来人员登记表》

R/SB-37

P-26监视、测量和试验设备管理程序

1.0目的

确保所有监视、测量、试验设备的能力满足使用要求。

2.0适用范围

适用于对物业公司进行质量/环境/职业健康安全监视、测量、试验的设备配置、使用、校准各个环节的控制。

3.0职责

a）总经理负责监视、测量、试验设备的报废、更新和采购审批。

b）综合部负责对监视、测量、试验设备的送检、校准计划的组织实施和制定管理措施。

c）各部门使用人员负责对监视、测量、试验设备的使用和保管。

4.0工作程序

4.1监视、测量、试验设备的采购

各部门负责人应根据工作的需要，填写《请示报告》，列出设备的名称、型号、

规格、最大量程、精度等级、数量、该产品的代号、用途、参考生产厂家或

供应商名称等资料，综合部负责审核后，报请公司总经理批准后按规定执行

采购。

4.2监视、测量、试验设备验证

a）在监视、测量、设备采购回来后，应按公司有关规定办理验收交接手续，综合部应根据有关技术标准判断自校或是将其进行送检校准，确认受检标签，组织办理入库验证。

b）监视、测量、试验设备在使用过程中，根据其有效使用期的规定，由各使用部门送综合部集中，由综合部填写《测量计量器具检验计划表》，并负责组织按时送计量部门校验。

c）一旦发现计量器具失准时，各部门使用人员应对其涉及的数据记录进行评审，及时追回重检，做好记录。

d）对无须送检的监视、测量设备，如卷尺、电压表、电流表、压力表等，物业服务中心组织机电人员对其进行自检，发现变形、损坏、失准应停用更换。

e）对封存的监测、测量、试验设备必须经检定合格后方可投入使用。

4.3监视、测量、试验设备的建账

a）综合部负责建立《测量计量器具台账》，记录监视、测量、试验设备原始资料和在使用过程中受检状况。

b）自检的测量仪器由各部门建立《测量计量器具台账》，记录监测、测量、试验设备原始资料和在使用过程中受检状况。

4.4测量、计量器具的标识

监视、测量、试验设备在送计量主管部门校验后，在其背牌上必须贴署校验合格标签。

并对其逐一进行编号标示。

4.5测量、计量器具的报废

监视、测量、试验设备经送检确定为不合格品时，由综合部作出书面评估报告，报公司总经理批准，执行报废。

《设备管理程序》P-18

《测量计量器具检验计划表》R/ZH-40

《测量计量器具台账》R/ZH-41

4.0相关文件及记录

四、工作规程

W/SB-01消防设备维修养护和运行管理规程

1.0目的：

确保消防设备性能完好，保证安全运行。

2.0适用范围：

适用于科技园物业公司所辖物业内消防设备的维修保养及运行管理。

3.0职责

a）物业服务中心机电人员负责消防设备、设施、器材的登记，建立消防设施档案。

根据检查维修保养计划及运行管理要求进行设施的日常维护管理。

b）安全管理部负责安全员的组织及培训，大厦值班安全员负责消防设备的操作、监控、记录的协助。

c）物业服务中心主任助理负责根据《广东省深圳市重点单位消防档案》要求对本区消防设施维护管理工作进行监督、检查，每月将相关资料收集交公司综合部存档。

d）物业服务中心主任负责组织消防设备的定期检查监督及中、大修项目的申请、汇报。

4.0工作程序

4.1消防设备维修保养工作

a）机电人员负责消防设备的日常检查维修保养工作，同时参照《广东省深圳市重点单位消防档案》要求在每年12月制定下一年度《消防设备维修保养计划表》，并按计划的要求进行维修保养，将维修保养情况记录于《消防设备月保养记录表》。

b）消防设备故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的故障，物业服务中心主任应将故障原因及解决方法上报主管领导。

凡是夜间发生的不影响用户生活和工作且不会产生严重后果的消防设备故障，可在次日白天进行维修。

4.2消防设备的检查保养内容：

以《广东省深圳市重点单位消防档案》要求为依据,并注意如下的检查维护内容.

4.2.1火灾报警系统

4.2.1.1月检查保养内容：

a）按消防设备操作办法，对设备进行系统自检；

b）公共场所烟感器、温感安装倾斜度小于45°，与底座接触是否良好，外观是否洁净完好；

c）随机抽取不低于5%的烟感器，一般采取喷烟查验报警的方法，检查烟感。

d）手动报警按钮，检查安装是否牢固，有无破损及丢失；

e）任选两个手动报警按钮，进行模拟报警，测试报警功能是否正常；

f）清洁火灾报警控制柜、联动控制柜等。

4.2.1.2年检查保养：

按《消防设备维修保养计划表》执行。

4.2.2消防、喷淋泵检查保养内容

4.2.2.1泵体

a）检查、加注润滑油；

b）泵体无渗水、溢水，盘根良好；

c）泵轴转动灵活，无卡死现象；

d）外观整洁，标志清楚，铭牌字迹清晰。

4.2.2.2阀门、管道及附件

a）阀门开闭灵活、无卡阻，关闭严密，无漏水；

b）阀体、手柄完好，阀杆润滑好，外观整洁；

c）单向阀动作灵活，无漏水；

d）压力表指示准确，表阀及接头不渗水。

4.2.2.3电机

a）外观整洁，铭牌清晰，各部件坚固牢靠，联轴器有保护罩；

b）电源线穿管无外露现象，电机温升正常，接地良好。

4.2.2.4每半年管理机电人员负责对上述项目进行一次保养检修，并作好记录。

4.2.3风机

4.2.3.1保养内容：

a）断开主电源，挂上标识牌，检查电机接地是否良好；

b）坚固各部分松动的螺丝及联轴器；

c）检测电动机的绝缘电阻，检查主回路接触点；

d）调整皮带松紧，手转皮带轮，观察转动是否良好；

e）清洁电机及风滤器和机壳内部；

f）向转动部位加润滑油，保证联轴器及轴承的灵活性及稳定性；

g）连续运转半小时验证风机运转正常。

4.2.3.2物业服务中心机电人员负责每半年进行一次定期保养检修，并作好记录。

4.2.4疏散出口指示灯的保养

4.2.4.1月保养内容

a）检查出口指示灯有无损伤现象；

b）出口指示灯供电是否正常；

c）检查出口指示灯安装是否牢固；

4.2.4.2物业服务中心机电人员负责上述项目的保养并做好记录。

4.2.5灭火器使用及保养

4.2.5.1灭火器应设置在通风、干燥、清洁的地点，不得在烈日下爆晒或靠近热源处存放。

4.2.5.2灭火器悬挂地点的环境温度为-10℃—45℃。

4.2.5.3灭火器设置地点应明显，便于取用，并且不影响安全疏散。

4.2.5.4安全员负责按计划对灭火器进行月检查，检查内容为：

a）喷筒是否畅通（如堵塞要及时疏通）；

b）压力表指针是否在绿色区域（如在红色区域要检查原因，检查后要重新灌装）；

c）零部件是否完整（有无松动、变形、锈蚀、损坏）；

d）可见部位防腐层是否完好（轻度脱落要及时补好，明显腐蚀应送专业部门维修及进行耐压试验）；

e）铅封是否完好（一经开放，必须按规定再行充装，并作密封试验，重新铅封）。

4.2.5.5灭火器由消防部门进行灌装。

4.2.6消火栓的保养

4.2.6.1每月逐个检查栓门关闭是否良好，锁、玻璃有无损坏

4.2.6.2每月逐个打开消火栓检查一次：

a）检查水带有无破损，如有应立即修补或替换；检查有无发黑、发霉，

b）如有，应取出刷净、晾干；

c）检查水枪、水带接头联接是否牢固、有无缺损；

d）检查接口垫圈是否完好无缺，替换阀上老化的皮垫；

e）将栓箱内清扫干净，部件存放整齐后，锁上栓门，贴上封条。

f）随机抽取消火栓总数的5%测试，按消火栓报警按钮，消防中心应有正确的报警显示，检查箱内元件是否良好、有无脱落，栓内水龙头有无渗漏。

4.2.7气体灭火系统的维护保养（完全适用于CO2系统，EBM系统可参照执行）

4.2.7.1对防护分区环境的维护保养：

a）检查保护区必要的出入通道应通畅无阻；各种报警信号和安全标志应清洁、齐全并醒目易见；采光照明和事故照明应完好。

b）检查烟感、温感探测器外表面应清洁、无灰尘和环境污染（例如轻质粉尘、漆等），以保证其灵敏度；检查喷嘴孔口应无堵塞。

4.2.7.2对灭火剂贮存容器的维护保养：

每年对灭火剂贮存容器进行称重或检查贮存压力，若低于允许值极限位置以下，必须予以重新灌装或替换。

4.2.7.3对灭火控制盘的维护保养：

a）电源、指示灯的可靠程度检查；

b）灭火控制盘的启动试验的工作情况是否正常。

4.2.7.4对系统的维护保养：

a）检查电磁阀与控制阀的连接导线是否完好，端子有否松动或脱落。

b）从启动钢瓶上卸下电磁阀，检查其动作是否灵活。

c）卸下报警及控制系统与执行机构的连接装置，用模拟试验方法，检查自动控制、报警及延时功能的灵敏度和动作可靠性。

d）检查贮存容器开启机构灵活可靠性。

e）检查灭火剂贮存容器阀和启动容器阀的安全装置和管路安全阀放气口。

f）检查所有钢瓶外表有无腐蚀和镀层脱落现象。

g）对系统中所有软管进行外观检查，若发现有任何缺陷，更换或对软管进行耐压试验。

h）将止回阀从系统上卸下，检查其密封情况和开启动作灵活程度。

i）用气动和手动方式，检查所有选择阀的开启动作是否灵活可靠。

4.3运行管理的要求

4.3.1值班安全员

a）负责中控室消防设备24小时运行操作、监控、记录。

显示火警信号后，应立即报告物业服务中心派人进行检查。

确认火情后，启动相应消防设备。

b）当中控室消防设备发生故障时，应及时通知物业服务中心机电人员进行维修。

按规定做好《交接班记录》。

c）负责中控室设备的清洁卫生，做到每周打扫机房一次，每月清洁设备一次，保持地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍。

d）每班值班的护园队员负责检查一次设备状态是否正常，如有异常，立即判断原因及时通报有关机电维修人员。

4.3.2物业服务中心机电管理员

a）按《消防设备维修保养计划表》要求，定时对消防设备进行维修保养，并做好记录。

b）负责消防设备的技术资料、档案的收集、保管，编制零星维修配件、材料采购计划。

4.3.3大厦消防中控室实行机电人员24小时值班制，异常情况在值班记录做登

记述明。

4.3.4出现报警信号时，当值人员应立即核实。

属误报，应消除报警信号；属火灾报警，应迅速报告物业服务中心主任，采取措施组织灭火。

4.4每年至少二次消防演习。

演习由安全管理部组织，物业服务中心机电人员配合进行。

安全管理部根据《广东省深圳市重点单位消防档案》要求维护公司消防队伍的建设和管理。

4.5消防设备器材管理

a）物业服务中心机电人员负责每周对消防泵房、消防设施器材进行一次检查。

b）检查内容包括：

消防泵、喷淋泵控制柜仪表指示是否正常；控制开关状态设置是否正确；消防栓、消防栓报警盒、消防管道、闸阀是否完好；灭火器是否有效；烟感、温感探头有无损坏；检查消防泵、喷淋泵的运行状态是否正常（每次试运行三分钟），检查水压是否正常（大厦水压8±0.5公斤/平方厘米，58区4.5±0.5公斤/平方厘米，市政直接供水的消防柱、喷淋系统水压为水箱至压力表垂高度的水柱静压），水压指示不正常时，应对系统和压力表进行检查，如是压力表指示不正确，应对其进行检验核实后，更换检查合格的压力表。

c）检查方法：

消防泵、喷淋泵控制仪表指示是否正常，控制开关状态设置是否正确；消防栓、消防栓报警盒是否完好；消防管道、闸阀是否完好；灭火器是否有效；烟感每月检查一次，抽检5%，检查时将打火机点燃放在距探头1公分位置处。

烟感检查方法：

检查时用1米左右的塑料管做辅助工具，将塑料管对准烟感探头，然后点燃香烟，用人工连续喷吐烟雾。

5.0相关文件和记录

《广东省深圳市重点单位消防档案》相关记录

《交接班记录》

R/BA-14

《消防设备维修保养计划表》

R/SB-15

《消防设备月保养记录表》

R/SB-16

《消防水泵半年保养记录表》

R/SB-17

《消防风机半年保养记录表》

R/SB-18

《消防栓设施检查表》

R/SB-19

《灭火器检查表》

R/SB-20

《消防设备报警故障记录表》

R/SB-21

《消防设备维保季度考评表》

R/SB-37

W/SB-02供配电设备维修保养和运行管理规程

1.0目的

及时处理供配电设备故障，确保设备性能，保证安全运行。

2.0适用范围

适用于公司管理的低压配电设备及附属设备的维修保养及运行工作。

3.0职责

a）物业服务中心机电管理员负责机电设备的维修保养，负责供配电设备运行中的操作、巡查、维修、保养。

b）物业服务中心主任负责对维修保养工作进行监督检查及中、大修计划的申报。

4.0工作程序

4.1供配电维修保养工作程序

a）低压配电设备由物业服务中心机电管理员负责维修保养

b）高压环网柜、变压器的维修保养、试验、接地电阻的测试由供电局组织或授权实施。

高压环网柜、变压器的外部清洁及一般性的养护由物业服务中心机电管理员负责。

c）物业服务中心机电管理员每年12月制定下年度《供配电设备检查保养计划表》，并根据设备状态制定中修、大修计划。

d）物业服务中心机电管理员按《供配电设备检查保养计划表》内容要求进行维修保养，做好《供配电设备检查保养记录》，对于零部件更换及大修项目记录于《设备台帐》。

e）供配电设备故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重大故障，应将故障原因、处理方案报公司处理。

f）凡是夜间发生的、不影响住户生活、工作，不会产生严重后果的供配电故障，可以在第二天白天进行维修。

4.2运行管理工作

4.2.1由于供配电设施已移交市供电局，各物业服务中心应明确供电局委托的服务范围和内容，继续履行应尽的责任和义务。

4.2.2机电管理员对高低压配电设备的巡查每天至少一次，并将检查结果记录在《配电设施巡检记录表》中。

4.2.3每日至少一次对供配电设备进行巡视，并将设备运行数据记录于《低压配电运行记录表》中（大厦记录于《低压变配电运行记录表》）。

4.2.4供配电设备发生异常应及时报告物业服务中心主任助理，并在其协助下进行处理。

4.2.5系统停电时，自动或根据需要手动起动柴油发电机供电，并对机组的运行状态进行监控，做好运行记录。

4.2.6按《供配电设备检查保养计划表》要求进行维修保养，并将结果记录于《供

配电设备检查保养记录表》。

4.2.7负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制；外委修理的联系工作。

4.2.8编制供配电设备台帐、设备卡。

4.2.9配电室管理

a）非工作人员进出配电室，必须经物业服务中心同意，并由机电管理员陪同，方可入内。

保持良好通风及照明，门窗齐全、完好。

b）配电室内禁止吸烟，消防设施齐全，有防止小动物进入的措施。

c）保持配电室清洁卫生，地面、墙壁、门窗、设备无积尘、无水渍、油渍。

d）不得擅自更改配电室机电设备线路及器材，若要更改须经市供电局同意后，方可更改。

4.2.10操作安全注意事项

a）物业服务中心机电管理