上海房地产市场形势的调研报告.docx

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上海房地产市场形势的调研报告

上海房地产市场形势的调研报告

上海房地产市场保持持续、稳定、健康的发展态势，房价涨幅回落，供应略大于需求的走向渐渐明朗化，后市发展继续看好。

独家发表市房地产行业协会《上海房地产市场形势的调研报告》，为广大读者科学地分析和判断市场提供客观公正的信息。

根据协会新一届理事会关于加强房地产市场形势调研分析的要求和中国房地产业协会关于开展房地产市场调研的通知。

上海市房地产行业协会邀请有关行政部门和研究机构的负责同志共同组成调研组，对上海市房地产市场形势进行专题调研，并形成本调查报告。

一、2003年和2004年1-7月上海房地产市场发展的基本情况

1、房地产项目土地供应情况2003年全市房地产项目供应土地2809.53公顷，比上年增长3.8%。

其中住宅项目供地2268.07公顷，占80.72%。

2004年1－7月房地产项目供应土地1517.66公顷，占上年供应总量的54.02%。

其中住宅项目供地1282.59公顷，占84.5%。

上海市2003年度与2004年1-7月各区房地产项目土地供应情况

注：

住宅面积包括商品住宅、商住、中低价房用地。

其他用地不包括工业用地。

根据市房地资源局土地处编报的土地出让金（不含动折迁费）地价指数，2003年上海地价涨幅较大，2004年涨幅明显下降。

上海土地交易价格指数土地用途2003年第四季度同比指数

土地宏观调控的主要措施是：

（1）加大推行用地预审制度的力度。

即在项目立项、选址阶段，用地管理部门对项目用地规模、吸纳资金强度、土地产出率等进行预审，增强土地供应参与宏观经济调控的能力。

（2）扩大和完善经营性用地由市场配置的供应机制。

不断规范和扩大公开招标范围，实现市场调节、政府调控。

同时，逐步推进出让地块由毛地向熟地转化的供应方式。

（3）完善土地供应结构、平衡区域分布，平抑房价。

去年下半年以来，一是增加中低价房土地供应量，计划近三年每年推出300万平方米中低价房的土地。

二是做好土地供应的区域平衡，内环内、内环至外环、外环外供应土地按照3、3、4比例实行。

并根据市场变化，把握好中低价房与普通商品房用地的供应比例，以及商业用地的市场投放量等问题。

（4）控增量，逼存量。

开发商手中持有相当数量的土地，加上分期开发项目用地和相当比重的待售房产与投资性购房，使未来的土地市场供求有很大的不确定性，间接影响调控效果。

同时，进一步对已批的经营性用地进行梳理，采取措施“逼”其加快开发进度，尽早进入市场。

然后根据存量土地的消化情况决定土地供应力度，平衡市场需求。

（5）推进土地储备制度的建立和实施。

土地储备是实现土地出让由毛地向熟地转换的前提，一方面可减少政府因毛地出让可能承担的违约风险，同时可避免开发商以之为由拖延建设期限或变更用途。

2、房地产开发投资及市场供求情况2003年完成房地产开发投资901.24亿元，同比增长20.3%，增幅同比提高1.6个百分点。

房地产开发投资占全社会固定资产投资的36.8%。

2004年1-7月，上海房地产投资延续了上年“总量扩张，高位运行，稳健发展”的势头，全市房地产开发投资完成620.44亿元，同比增长17.7%。

增幅分别比去年同期和上半年下降5.6和2.7个百分点，低于全国平均水平10.9个百分点，居全国倒数第五位。

房地产占全社会固定资产投资的35%，居各行业之首。

上海房地产开发投资完成额与同比增长情况

随着公有制经济在竞争行业的有效退出，使非公有经济获得发展空间和平等竞争的机会，本市房地产投资主体中非公有制占绝对优势。

2004年1-7月，在房地产投资中，国有经济完成53.98亿元，同比下降24.4%，比重为8.7%；非公有制企业完成566.46亿元（其中外资90.97亿元），增长24.3%，比重91.3%，比重比去年增加4.9个百分点。

从商品房投资与销售角度观察，商品房销售增速快于商品房投资增速，呈现出投资和消费双向拉动的发展势头。

上海房地产投资同比增长与商品房销售同比增长的比较

从房地产市场供求关系角度看，全市总体呈现供求基本平衡、供略小于求的市场格局。

2003年，上海商品房竣工2491.84万平方米，同比增长25.6％，与销售面积之比为1:

0.95。

其中商品住宅竣工2139.99万平方米，增长25.3％，与销售面积之比为1:

1.03。

2004年1-7月，全市商品房竣工950.09万平方米，同比增长6.9%，与销售面积之比为1:

1.23。

其中，商品住宅竣工823.04万平方米，同比增长6.2%，与销售面积之比为1:

1.16。

2004年1－7月上海商品房分区域供求情况

3、商品房价格变动情况根据统计数据，2003年上海商品房销售均价（每平方米，下同）5118元，同比增长23.8%；其中商品住宅销售均价4989元，同比增长24.4%。

2004年1－7月，上海商品房销售均价5374元，其中商品住宅5009元。

2004年1－7月各月商品住宅销售价格环比涨幅分别为1.9%、0.9%、1.0%、0.9%、1.5%、1.3%、0.7%。

鉴于上海房市基本是预售市场，商品房预售价格才能反映房市的即时价格。

根据商品房预售登记备案的数据：

2003年上海商品房预售均价5897元，同比增长20.5%；其中商品住宅预售均价5717元，同比增长19.0%。

2004年1－7月商品房预售均价6464元。

2004年1－7月各月预售商品住宅的价格环比涨幅为1.35%、1.00%、1.63%、1.15%、1.21%、1.06%、2.25%。

总的来看，2003年上海房价上涨较快，2004年仍呈上升趋势，但涨幅已经回落。

分析本市房价上涨原因，主要有以下几点：

一是市场需求旺盛。

首先，是动拆迁居民的需求；其次，是市民改善自身居住条件的需求；再次，是市民“买涨不买跌”的心态，对市场的良好预期导致的提前消费行为。

还有一个很重要的原因，上海市民有着很强的“居者有其房”的观念。

二是成本推动。

由于城市基础设施的大规模推进，使近年来上海的土地价格不断上升（土地成本约占房地产开发成本的4成左右）。

同时，“三材”（钢材、水泥、木材）价格的大幅度攀升，导致了商品房建设成本的不断上涨。

三是投资性购房比重较大。

去年下半年统计局、市房协联合调查，投资性购房的比重在16.6％。

其中本市居民、外省市人士、境外人士投资性购房，在投资性购房总量中的比例分别为59.8%、24.6%、15.6%；在各自购房总量中的比重分别为14.1%、17.8%、37.1%。

投资性购房造成市场虚拟需求的增加，对商品房价格的上涨起到推波助澜的作用。

四是“两外”人士购房比重占1/4。

据商品房预售登记备案的数据，2002、2003年、外省市及境外人士购买商品房的比重分别为24.3%（18.7%＋5.6%）、24.7%（19.4%＋5.3%）。

“两外”人士需求的上升，也影响房价的上升。

五是商品房结构不合理。

由于房地产开发企业过分集中于中高档商品房的建造，导致市场上较难觅到中低价位的商品住房，从而无形中抬升了平均房价的上升。

由于房价是房地产市场的晴雨表，房价过高会提高城市的商务成本，影响投资环境；加大金融机构的潜在风险，增加居民购房还贷压力。

房价下跌会造成房产贬值，消费者持币观望，等待房价再降，从而引发市场疲软，金融机构贷款难以收回等一系列问题。

因此，在保证城乡居民收入增长的前提下，保持房价平稳，稳中有升，对开发商、消费者、金融机构及社会经济发展都至关重要。

4、商品房空置情况2003年末，上海商品住宅空置257.94万平方米，比年初减少25.8%，其中空置1年、1－3年、3年以上分别占62.4%、28.9%、8.7%。

2004年7月末，上海商品住宅空置94.57万平方米，比年初下降63.3%，其中：

空置1年以内、1－3年、3年以上分别占56.2%、35.8%、8.0%。

上海商品房空置情况

单位：

（万平方米）5、房地产资金来源情况房地产资金来源呈现多元化态势。

上海房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金、预收购房款等。

2003年全市房地产开发企业的1294.77亿元资金来源中，国家预算内拨款为零，国内贷款282.7亿元，占24.2%；利用外资34.14亿元，占5.1%，其中外商直接投资17.18亿元；自筹资金313.91亿元，占17%；其他资金来源664.01亿元，占38.4%，其中定金及预收款580.39亿元。

2004年以来，通过依靠市场化运作，上海房地产建设资金筹集能力继续保持较强能力，主要依靠定金预付款及银行贷款。

2004年1-7月，上海房地产建设共到位资金978.93亿元（超过本市房地产开发投资完成额的57.8%，资金筹集能力较强），同比增长18.8%，增幅高出开发投资增长1.1个百分点。

其中定金及预付款、国内贷款和自筹资金分别为413.78、241.01和244.7亿元，增长14%、19.9%和23.7%，占资金来源的42.3%、24.6%和25%。

自筹资金中房地产企业自有资金102.09亿元，资金自有率10.4%，自有资金比重较低。

6、上海城市房屋拆迁情况2003年上海10个中心城区的房屋拆迁速度比上年放缓，2004年的拆迁速度明显下降，有的已经影响建设项目的进度。

上海中心城区房屋拆迁情况

房屋拆迁存在的主要问题：

（1）由于国家实行宏观调控，对房屋拆迁实行计划控制，2003年计划比上年已经下降，控制在8万户以内。

2004年，计划再下降，控制在6万户以内，而且核发拆迁许可证的要求也相对提高。

因此在实施拆迁时，速度已经放慢。

（2）目前贯彻国务院305号令，按房地产市场评估价进行货币化安置，拆迁居民拿到的货币款跟不上房地产市场价格的上扬，要买市场上的商品房，还要贴很多钱，有些经济条件不好的家庭存在困难。

（3）适宜于房屋拆迁居民购买居住的商品房数量少。

原居住在中心城区的居民，住房面积都比较小，据抽样调查，约有29%的居民原居住水平较低，但市场上的商品房面积大多在100平方米以上，缺少50-70平方米面积的房屋，加剧了房屋拆迁的矛盾。

7、存量房产市场情况上海二手房市场发展迅速，其发展速度已超过商品房市场。

2003年二手房交易2306.28万平方米（与当年商品房销售面积之比为0.97:

1），同比增长28.8%，高出商品房销售增长8.1个百分点。

2004年1-7月，二手房交易1535.77万平方米（与同期商品房销售面积之比为1.3:

1），同比增长24.6%，低于商品房销售增长1.7个百分点。

上海存量房产交易情况

二手房房价呈持续攀升态势。

2003年均价4240元，同比增长41.6%，其中住宅均价4490元，同比增长35.9%。

2004年1-7月均价5594元，其中住宅均价6217元。

2004年1月二手房住宅成交均价5215元，一路抬升，5月份曾出现小幅回落，6月份又有回升，7月份达到6217元，比上年底累计增长13.1%，比去年同期增长41.3%。

总体上看，上海房地产市场保持持续健康发展的势头，供需两旺，市场繁荣，而且房价的涨幅已经回落，供略大于求的走向已经明朗，后市发展继续看好。

1、当前上海房地产市场存在的主要问题

一是市场结构问题，主要表现在中低价位商品住房供应量不足目前，上海房地产市场供求矛盾有所缓解，但商品住房供应的结构矛盾仍然比较突出：

首先，从单价上来看，单价在每平方米6000元以下、适合城镇居民动迁安置和工薪阶层改善居住条件需求的中低价商品住房供应量偏少，占总量的比例不足60%。

据上海市房地产交易中心数据，今年上半年，全市预售登记面积1459万平方米，其中3500元以下的占22.6%，3500-6000元的占31.7%，6000-9000元的占32.1%，9000元以上的占13.6%；前两项合计，每平方米6000元以下的占54.3%（2003年为36.9%）。

其次，从总价上来看，由于开发商建造的房型普遍较大，适合工薪阶层需求的面积100平方米以下、总价在50～60万元左右的商品住房较少。

2003年100平方米以下住宅预售登记套数占预售登记总套数的比例为27.8%，2004年上半年为34.5%。

另外，从区位分布来看，价格较低的房屋一般都处于环线之外、交通不便之地，据统计，每平方米单价6000元以下的商品住房主要分布在中环线以外，其中，3500元以下的大部分集中在外环线以外，面积为253万平方米，占76.8%。

造成中低价位商品住房供应量不足的原因是多方面的，包括地价上涨和拆迁成本的增加等。

但中低价位商品住房供应不足，对市场带来的影响是多方面的：

（1）上海目前业已初步确立了一个以大众消费为主体、满足多层次购房需求、适合国内外人士消费的房地产市场体系，中低价房供应量不足不利于房地产市场体系的完善。

（2）近几年来，上海的房价涨幅过快，中低价房供应量不足，不利于平抑房价。

（3）住房制度改革以来，人们对解决住房问题的观念已发生了很大的变化，由过去的“要住房、找政府”转向了现在的“要住房、找市场”，中低价房供应量不足，不利于适应这一转变的需要。

二是市场基础问题，主要表现在住房保障体系覆盖面较小

从市场经济发达国家的经验看，在市场机制对住房资源进行基础性配置的同时，更需要积极发挥政府在社会保障方面的功能为市场有序运行“保驾护航”，市场机制的完善是建立在住房保障体系完善的基础上的。

近年来，上海在不断健全房地产市场运作机制的同时，开始逐步探索建立廉租住房的社会保障体系，但覆盖面较小，仅1万多户，不足全市总户数的0.3%。

由于住房保障体系覆盖面小，使得相当一部分不具备通过“市场方式”解决住房问题能力的居民，被迫进入市场，对房地产市场形成巨大的压力，使市场难以按经济规律运行。

当前，房价问题成为一个极为敏感的社会问题，其症结在于住房保障体系的不完善。

三是市场政策问题，主要表现在调控房地产市场的措施缺乏综合性

房地产业事关国计民生，政府加强宏观调控是十分必要的。

但目前的调控手段主要以行政手段为主，缺乏综合性。

如加大土地供应调控力度、控制拆迁总量、限制期房转让等措施，均属政府采取的行政调控措施。

尽管这些措施能够起到一定的作用，但容易给人形成政府“管得太多”的印象，如果在调控手段上，少采用行政手段，多采用金融的和财税的措施，易于被人接受，将会起到更好的调控作用。

2、宏观调控对上海房地产市场的影响

去年以来，特别是今年上半年，中央政府和上海市政府在经济和房地产市场的调控上，推出了一系列的政策措施，在这些政策措施的影响下，当前上海的房地产市场的表现具有某种复杂性或者说模糊性。

今年4月25日，央行决定将商业银行的存款准备金率在2003年8月份已经提高1个百分点的基础上，再提高0.5个百分点。

两次变动将减少商业银行2－3千亿元资金的使用，减少对全国各行业的放贷总量。

将这些总量摊到上海，再摊到房地产的开发和消费中去，绝对量应该还不是很大，估计就是几十亿元。

近年，上海房地产市场开发性投资达到900多亿元，消费性投资达到1500多亿元以上。

减少的贷款对上海房地产那么大的投资量来讲，比例是很小的。

所以，减少存款准备金率对上海房地产市场的影响，是实际的，但较为有限。

今年4月28日，国务院决定提高钢铁、电解铝、水泥和房地产开发项目资本金比例。

房地产开发资本金比例，去年已从25%提高到30%，这次又提高到35%。

两次变动，对房地产开发企业的资金有重大影响。

以上海房地产近年900多亿元的投资额粗略计算，要求开发企业增加近90亿元的资本金，似乎是难以做到的。

不过，资本金的提高应该是针对具体的项目。

对已开工的项目，资金的筹集正在进行或接近完成，也不存在补足资本金的问题。

但对于未开工欲开工的项目，则须增加资本金约1/6。

这样，对于自有资金不足的企业将产生影响，或者迫使某些企业退出，或者驱使一批企业联合。

而这些影响即使发生，也是针对新的项目，它可能抑制房地产市场的供给，也是在明后年的事。

今年4月29日，国务院决定用半年时间，对土地使用进行整顿。

在此期间，暂停征用农田用于非农建设。

应该讲房地产开发如果涉及农田征用的，也有许多项目要暂停。

但是，这一情况的发生，基本上是在半年时间内，要对商品房供应减少产生实际的影响可能也在两三年以后，甚至更后。

其实，上海近年用于商品房开发的出让土地，已有一定的数量，短期内土地使用不会特别紧张。

今年以来，金融系统为防患风险，重申去年因房地产行业强烈反对而未全面实施的央行121号文件。

除了文中两项适度收缩房地产金融的措施之外，还有一些措施也在酝酿或正在部分地区实施。

比如，对于高档房屋购买贷款的收紧，对于住房第二次购买贷款的收紧，对于二手房购买贷款的收紧，暂停转按揭，等等。

其实，各地的情况有所不同，有的地方房市太热，购买贷款适度收紧，无可厚非；有些地方基本正常，热度稍高，购买贷款微弱收紧，也不是绝无可能。

而上海正是属于后者。

如果上海实施微弱收紧购买贷款的措施，其作用如同撇去水面上的若干浮沫，正是客观的需要，不至于全面影响上海房市真实的消费需求。

上海市政府认为近一两年来上海的房价偏高，涨幅偏大，决定要加以调控，连续采取了一些调控措施。

措施一，从去年开始，扩大中低价位商品住房的用地安排和建设。

一种是配套销售给市区动迁居民，并在5年内不得出售。

首批300万平方米，在去年底陆续竣工销售。

今年，安排350万平方米。

估计未来一两年内，每年再安排300万平方米。

另一种是定向用于农民动迁，今年开工450万平方米。

两种用房今年可能上市近千万平方米。

该项措施的作用，一是从价格结构上，总体降低平均销售价格，抑制过高房价。

二是降低市场供给的压力，有缓和供求、平抑房价之效。

措施二，从去年开始，降低旧城改造和动拆迁的速度，由上年的9.9万户降到7.9万户，今年将更少。

这一措施不仅是减少由动拆迁带来的矛盾和纠纷，而且也是减少动拆迁带来的对住房市场的需求压力，是完全有效的、正确的。

措施三，今年4月1日，开始实施商品房销售网上备案和登记制度。

该制度规定，在房屋被批准预售后必须在网上公开挂牌交易，解决供需双方信息不对称的问题，提高了市场透明度，规范了交易行为，同时也起到对房市的积极调控作用。

即，显示真实的供给、真实的需求和真实的价格，抑制短期炒楼及哄抬楼价等行为。

显然，它有利于市场的稳定运行，但决无使市场有实质起落的可能。

措施四，今年4月20日，开始实施期房限转措施，即限制期房在竣工交房之前的转让行为。

该措施的意图是减少短期炒楼行为，去除虚假需求，调节供求矛盾，平抑房价，保护真实的消费需求。

这是一项温和的、然而又是相对有效的调控措施。

上述调控措施概括起来看，中央的措施偏重于收缩建设投资的规模，也从金融安全的角度出发对消费有所节制，但重点在控制供应。

上海的措施既抑制短期虚假需求，也从供应结构和数量上予以调整和扩大，抑需促供两者并重。

其实际影响主要是适度收缩即期消费、又适度扩大即期供应。

中央和上海政策调整对市场的心理预期影响可能较大。

比较起来，看低市场的心理预期大于看高市场的心理预期。

中央和上海地方调控措施对上海房地产市场的具体效应可以分三个时期来讲。

短期效应———供求矛盾趋缓、价格趋稳。

人们承认目前的上海房地产市场存在着一定程度的供不应求，尤其是住宅。

中央和上海调控措施的合力，会促使供求的平衡，也导致价格的稳定，这是必然的结果。

在下半年，最晚在明年的上半年，这些效应会慢慢地显现出来，并将持续一两年，或许更长。

中期效应———供给有不确定性，需求仍然乐观。

上海的调控措施是控需促供双管齐下的，应该不会对中期的供应产生困难。

但是，中央调控的重点在控制供给，控制供给的效应在两三年以后才会表现出来。

假如，上海的措施能够在稳定中期供给的问题上进一步与中央的措施互为补充的话（似乎较难，主要是土地和资金），那么中期的供给才不会有问题。

总之，中期供给有不确定性。

这是地方政府须要特别留意的，因为中期的供给及其与需求的平衡，影响着世博会，或者更多。

对上海的真实需求是看好的，当然中期需求仍乐观。

长期效应———应该讲这次宏观调控持续的时间不会很长，对上海房地产市场的长期效应（一般是指5年以后）也会逐步淡出，严格而言谈不上长期效应。

因此，似乎也可以脱离本次调控来看上海的房地产市场长期前景，看好10－20年。

综合上述政策变化和心理预期对上海房地产市场的影响，可以得出如下结论：

上海房地产市场的短期供求矛盾有所缓和，有利于价格的稳定。

只要不发生突发性的事件，上海房价的上升幅度有所减缓，但总体房价不会下降。

当然，也不排除个别街坊、个别品种、个别楼盘实际价格某种程度的下降。

如果从上海中期、长期房地产市场的发展趋势来看，实质需求长期旺盛的格局基本不变，供应除中期稍有不确定性之外，长期则不成问题。

可见，上海房地产市场的长期稳定和兴旺是完全可以持续的。

3、今年下半年和未来两三年房地产市场发展态势

首先，分析今年下半年房地产市场发展态势：

（1）市场供求总量将基本平衡。

目前，商品住房的需求主要来自市民改善住房条件、旧区改造和基础设施建设的动拆迁、外省市和境外人士购房等方面，并考虑投资性购房的因素，全年需求总量约2600万平方米，今年上半年已实现商品住房需求1400万，下半年预计需求量仍在1200万以上。

同时，由于施工面积增幅较大，全年约7200万平方米左右，其中新开工2600万平方米左右，今年上半年已新开工1500万平方米，下半年预计还将开工1100万平方米以上；全年可供上市面积约3000万平方米左右，今年上半年已批准预售1200万平方米，下半年随着宏观调控形势的明朗化，批准上市预售面积将大幅增加，预计在1500万平方米以上。

因此，下半年市场供求总量将基本平衡，从求略大于供向供略大于求转化。

（2）市场供应结构将趋于合理。

上海房地产市场既面向本地居民，又面向全国，还面向世界。

随着配套商品房的加快建设以及普通商品房供应量的增加，全年普通商品住房的可供上市面积将较大幅度增加。

上半年全市每平方米3500元及以下的配套商品房上市供应量已达226万平方米，下半年将陆续上市近300万平方米，全年供应量约520万平方米；同时，每平方米6000元以下的普通商品住房上市供应量预计近1000万平方米。

在不断满足多层次住房消费需求的同时，大众化、本地化的商品住房供应量将有较大增加，从而推动市场供应结构的逐步优化。

（3）商品住房销售价格涨幅将逐步回落。

由于政府调控和市场调节的双重影响，以及供求关系的调整和供应结构的优化，商品住房销售价格仍趋上涨，但房价上涨过快的势头将得到遏制。

下半年起房价的涨幅将逐步回落，全年增幅将明显低于去年。

再分析未来三年房地产市场发展态势———经营性项目用地供应量保持在5400公顷以上，平均每年1800公顷以上；强化土地收购储备机构，逐步推行熟地供应。

———完成房地产开发投资量2300亿元以上，年均完成750亿元以上，占当年全社会固定资产投资的比重约1/3。

———商品房竣工量保持6000万平方米以上，平均每年2000万平方米以上，其中，低价位商品房300万平方米以上。

———新建商品房销售量保持6000万平方米以上，平均每年2000万平方米以上。

———存量房买卖成交量，2004年超过当年新建商品房销售量，2005年达到2500万平方米以上；

———房地产业的支柱产业地位基本确立，房地产业增加值占全市国内生产总值8%左右。

“十五”以来，在上海经济持续稳定发展的推动下，在“九五”期间出台的深化住房制度改革和规范、搞活房地产市场一系列政策举措积聚的能量和效应继续不断释放，上海房地产业始终保持着持续稳定健康的发展走势，呈现以市场机制为指导，以有效需求为依托，健康向上的繁荣局面，房地产市场更趋成熟，房地产市场运行机制已基本形成。

除此以外，上海房地产市场持续发展面临着众多的外在有利因素：

上海经济仍将保持两位数增长，市民收入水平稳步提高，住房市场需求继续趋旺；现代化国际大都市和国际