物业小区各项公共制度.docx
《物业小区各项公共制度.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业小区各项公共制度.docx（44页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
物业小区各项公共制度
补充规定
发放编号：
001
编制：
东莞市XX物业管理有限公司
审核：
审批：
生效日期：
2006年10月15日
东莞市XX物业管理有限公司
AA管理处
AA管理处补充规定目录
第一章AA概况……………………………………………………………….3
第二章管理处质量目标…………………………………………………………….4
第三章管理处组织架构…………………………………………………………….5
第四章管理处工作安排…………………………………………………………….6
第五章主要服务过程责任人……………………………………………………….7
第六章机电班日常工作安排……………………………………………………….8
第七章节能制度………………………………………………………...9
第八章保安（停车场）日常工作安排…………………………………………….11
第九章保安巡逻工作规定………………………………………………...12
第十章绿化工作安排………………………………………………………...13
第十一章清洁卫生工作安排………………………………………………………...16
第十二章各类收费标准………………………………………………….……………18
1、有偿服务收费表………………………………………………….……………18
2、装修收费一览表………………………………………………………….……………19
3、业主公约（单行册）
第十三章商铺经营管理精神文明公约……………………………………………...20
第十四章AA住宅装修施工管理及安全责任书……………………………...22
第十五章AA商业城业主（住户）消防安全责任书………………………...24
第十六章公众管理制度……………………………………………………………...26
1、AA精神文明建设公约………………………………………………………….26
2、AA商业城管理规定………………………………………………………….…27
3、AA住宅装修管理规定………………………………………………………….28
4、动火作业安全操作规定……………………………………………………………….32
5、住宅区机动车辆管理规定…………………………………………………………….32
6、非机动车管理规定…………………………………………………………………….33
7、AA暂住人员管理规定………………………………………………………….34
8、用户物品搬运管理规定……………………………………………………………….35
9、广告、招牌、宣传品管理规定……………………………………………………...35
10、AA活动场所管理规定………………………………………………………...36
A、阅览室管理规定………………………………………………………………………37
B、乒乓球室管理规定……………………………………………………………………38
C、桌球室管理规定………………………………………………………………………38
D、健身房管理规定………………………………………………………………………39
E、棋牌室管理规定………………………………………………………………………39
F、游泳池管理规定………………………………………………………………………39
G、儿童游乐场须知………………………………………………………………………40
第十七章游泳池设备设施操作方法………………………………………………...39
第十八章AA公共照明开关时刻表……………………………………41
第十九章游泳场应急处理和预防措施……………………………………………...42
第一章AA广场概况
一、地理位置
AA广场位于东莞市厚街镇厚街大道，交通便利。
二、建设单位
AA广场是由东莞市鑫伯地产投资有限公司投资开发，由广州南方建筑设计研究院设计，精心设计的具有现代欧陆家居风格的典范作品。
于2003年3月15日动工兴建，一期2007年2月1日、二期2007年5月23日竣工入伙，建筑安装工程全面取得验收合格证书，并且达到优良工程的标准。
三、小区概况
AA占地面积40780平方米），建筑面积156175万平方米，商业面积约20000平方米，绿化面积约18000平方米，空中花园约5000平方米，绿化率高达38%。
总户数766户，小区环境优雅。
小区全智能化配套，小区配套设施有游泳池、商场、篮球场、空中花园，周边设施配套完善，为一理想高档居住用地，AA成为——厚街国际化标志建筑。
四、主要设备
AA配套设施齐全，主要设备有：
3个7BW1-121630型箱式变电站，宽带光纤直接进入小区，保安红外线自控系统、闭路电视监控系统构成完善的安全防控系统。
第二章管理处质量目标
秉承惠祥物业“绿叶之源、诚信为本”的服务理念，“脚踏实地、精益求精”的工作作风。
1、客户满意度≥90%
2、年重大有效投诉率≤2‰
3、投诉处理率100%
4、有偿服务维修及时率≥90%
5、设备设施维修质量合格率100%
6、绿化成活率98%
7、重大治安责任事故0次
8、火灾事故0次
第三章AA广场管理处组织架构
第四章管理处工作安排
编制
岗位
工作内容
人数
管理层六人
管理处主任
在公司领导下全面主持管理处工作
1人
主任助理
协助管理处主任开展管理工作。
1人
财务员、出纳
负责管理处每月收费通知单的打印和发放，管理费等各项费用的收取和记帐，各种费用收支凭证、报表制作。
2人
管理员
负责房屋本体及非机电类公共设施管理、清洁绿化管理、装修管理、食堂管理、组织社区活动、编写宣传板报、与客户的沟通、各类文件资料的归档等
3人
小计
7人
作业层七十四人
机电主管
主持机电班全面工作
1人
值班维修电工
负责机电设备的日常运行与维护保养及维修，客户要求的特约维修服务，公司及管理处安排的其他任务，公司运行文件中的各种记录表格的填写。
6人
小计
7人
保安主管
主持保安班日常工作
1人
保
安
员
地面
每班：
领班1人、大门岗1人、西门岗1人、巡逻岗2人。
39人
中控室
每班：
1人（三班制）
3人
小计
43人
绿化班长（管理员兼）
带领绿化工对小区绿化进行维护
1人
绿化工
修剪造型、养护、喷药、淋水
3人
卫生班长（管理员兼）
带领卫生工对小区卫生进行维护
1人
卫生工
对小区外围、公共设施进行保洁；生活垃圾清运。
21人
小计
74人
第五章主要服务过程责任人
主要服务过程名称
负责人
相关程序文件
人力资源管理
事务主管
员工聘用程序
员工培训程序
基础设施管理程序
工作环境控制程序
文件控制
管理员
质量体系文件控制程序
日常文件控制程序
质量记录控制程序
前期介入与验收
主任、电工班长
前期介入与验收程序
入伙与搬迁
管理员
入伙服务程序
保安班长
搬迁服务程序
装修监管
管理员
装修管理程序
保安服务
保安班长
保安服务程序
停车服务
保安班长
停车服务程序
清洁卫生服务
管理员
清洁卫生管理程序
绿化服务
管理员
绿化管理程序
公用设备运行和维护
电工班长
机电设备管理程序
供电管理程序
给排水管理程序
监视和测量装置控制程序
公用设施及建筑物管理
管理员
公用设施及建筑物管理程序
消防管理及应急处理
电工和保安班长
消防管理程序
应急情况控制程序
社区文化
管理员
社区文化服务程序
客户沟通
事务主管
客户沟通控制程序
服务标识
主任
服务标识控制程序
专项服务
电工班长
专项服务管理程序
物品采购与业务分包
采购员（兼）、管理员
采购控制程序
主任
业务分包控制程序
仓管员（兼）、财务员
仓库管理程序
物业管理服务费收取
财务员
物业管理服务费的收取程序
客户满意度调查
事务主管
客户满意度调查处理程序
过程及服务的检查
品质小组
过程及服务的检查程序
第六章机电班日常工作安排
AA配备机电人员7名，其中班长1名。
1、机电班工作细则
1）机电人员必须熟悉小区内各种设备的性能、用途、保养周期及保养单位的联系电话、联系人；
2）当值电工每天必须向当值保安领班、管理员了解所发现的各种需要解决的问题以及晚上业主所反映的信息，并及时跟进开展工作；
3）当值电工每天8：
00——9：
00为巡视设备，并做好各类有关巡视表格的现场记录，发现问题及时向班长报告；
4）机电工上班必须服装整洁、精神饱满，穿工作服，佩带工作证；
5）为业主提供维修服务时，必须详细填写《维修/安装委托单》，对于需要收费的项目，必须先跟业主讲清楚，并将收费标准告知业主；
6）机电人员有责任制止各类违章用水、用电及协助管理人员处理装修引起的各种问题；
7）机电人员晚间待岗负责小区住户报修、设备运行，若一时难以修复，而又不影响正常生活的问题，经与业主协商同意后方可留待次日解决；
8）对抄表工作实行责任到人，对用量相差较大的水表重新核对，避免因误记、多记造成投诉；
9）机电班班长每周巡视一次区内公共设施、机电设备及建筑物，及时发现问题，做好维修安排，以及采购计划；
10）机电班全体人员必须不断学习新的技术，努力提高自己业务知识，增强服务意识，规范日常维修用语，避免个性行为对服务品质的损害。
11）在遇到强风或雷雨天气时，应在强风或雷雨天气来临前详细检查电风机房的门窗是否已关闭，各栋天台的排水口是否畅通，以及排水、排污管道是否畅通；
12）值班电工每周必须检查并起动一次设备运行；
13）机电班每月需对消防系统作一次全面的检查试验；
14）配电系统停电检修，时间选择在深夜进行，以免影响住户日常生活；
2、电工工作安排
1）分工原则：
利用小区目前现有的机电设施、设备，在确保小区正常运作的前提下，及时掌握机电设施、设备的施工、维修的工程进度和了解各机电设施、设备特性；为机电设施、设备的管理奠定基础。
2）具体分工：
A、弱电系统
a.电话系统；
b.闭路电视系统；
B、强电系统
a.高压系统（包括变压器和高压柜）；
b.低压配电系统（包括低压配电柜）；
C、用水系统
a.消火栓系统；
b.生活水系统；
c.排水系统；
D、综合类：
a.、喷泉系统；
c.手提灭火器；
第七章节能管理制度
对比分析电量、水量
为更好应公司节能的号召，机电工必须执行上级有关部门的相关制度，在确保水、电正常供应的同时，厉行节约，有效控制能耗，每月对比分析上月读数。
加强设备技术设备节能
电工值班人员必须每班对设备的运行进行检查、记录和处理，应采取一定的措施降低电耗、水耗等，具体做法有：
一、每半年根据电源电压的高低，合理调整变压器的抽头，减少损耗，延长设备寿命。
二、每天检查无功电容的投入，调整三相负荷平行节能，保持COS值在0.9以上，减少无功损耗。
四、机电工每月按时抄取用电读数，协助财务做好电费收费工作。
第八章保安（车场）日常工作安排
一、保安工作岗位安排：
保安班43人（三班制），班长1人、领班1人、中控室1人、南门1人、东门1人、停车场出入口3人，车库巡逻2人，地面巡逻4人。
二、各岗位的时间安排：
1、早班：
7：
30—15：
30
2、中班：
15：
30—23：
30
3、夜班：
23：
30—7：
30
三、各岗位工作职责：
1、保安班长负责小区全面的保安工作和出租房人员管理。
2、领班负责该班的全面工作，检查监督各岗位工作情况。
3、地下车库出入口门岗负责车辆进出管理、物品进出管理和来访人员管理；负责登记、停车卡发放及对外来人员盘问、物品搬出检查。
4、小区地面门岗负责人员进出管理，物品搬出管理和制止商铺乱摆卖现象。
5、中控室负责监控、消防系统报警，夜间电话接听。
6、巡逻人员负责小区公共秩序、公共设施有无损坏；消防通道、停车场车辆巡查和各楼宇的巡查。
第九章保安巡逻工作规定
一、巡逻保安必须着装整齐，按规定佩戴工作证及装备。
二、熟悉所辖区域巡逻范围的地理位置、房屋结构、消防通道、消防设备及监控、红外线报警系统的位置和分布情况。
三、划分区域、分工到位、责任到人，对所巡区域24小时不间断进行巡查，巡逻路线和方式应适情况灵活多变，可采取定线和不定线、内围、外围；徒步和骑自行车巡逻相结合。
四、小区通道巡查：
指定楼宇、分工到人，每班巡查每1小时一次；时间为每班分区域由领班带领，并在指定位置签到和巡查处理。
五、领班负责小区的车辆巡查和检查、负责车辆停入车库，监督岗位的值班情况和做好检查情况的统计。
六、对于技防盲点和隐蔽部位应重点巡查，如接到可疑情况的信号或红外线报警应立即赶到现场巡查处理。
七、巡查过程中，发现有损小区公共设施环境或楼宇外观应及时制止，必要时报告班长或管理处。
八、对上门推销、发放广告人员要采取有效措施给予制止和批评教育。
九、巡逻时如发现有偷盗、斗殴、消防隐患事故和各种突发事件应立即采取相应的措施处理，情况紧急应请求增援并上报管理处。
第十章绿化工作安排
为营建舒适优美的生活环境、保持花木良好的生长态势，营造园林艺术特色，特制定工作方案、岗位设定及岗位职责。
一、工作内容、方案
A、熟悉环境、开展工作：
首先了解小区绿化面积，所需工作量、从而配备养护班组及所需用品（工具、农药、花肥等）。
由绿化班长负责安排、调动、岗位设定、技能培训等，有步骤的开展工作。
B、重点养护：
根据花木在一年四季长势的不同期的循环管理，各个季节的淋水、施肥、培土、防治病虫害等。
C、修剪造型：
对可修造型的花木、根据不同品种所在位置进行中西结合、古典与现代相结合的艺术造型，达到造型美观、构图新颖的效果。
D、清理工作：
必须随时清理绿地杂草及残枝枯叶等，保持整洁。
E、整改、补苗：
为进一步美化环境，根据小区花木品种的搭配、从园艺角度对部分花木进行调整、改种、添品，并适时对死缺部分进行补苗。
F、防范工作：
a.为确保花木免遭人为破坏，有针对性地加工一些隔离篱笆护栏。
b.根据一年四季的交替循环，积极做好防旱、防涝、防台风工作。
G、安全保证工作：
必须妥善做好工具、农药的保养、放置。
强化员工的高空工作和使用工具的安全意识，防止对他人及自身造成危害。
H、跟踪检查：
根据工作安排及工作量，经常性对责任区进行检查、提出整改意见，并做好详尽记录、努力营建清新宜人的绿色环境。
I、岗位设定、岗位职责：
a.岗位设定：
绿化工作本身是一项复杂的综合性的工作，绿化班长应做好年计划、季度、月计划，每天的工作应根据上述方案有计划进行安排。
班长负责岗位调动，对于有专长的员工，岗位调动时可作特别的安排，使大家互相学习、取长补短。
b.班长（管理员兼）位职责：
负责安排小区绿化管理方面的工作及每天的工作岗位的设定，纠正服务过程中的不合格现象；负责日检工作，作好养护日记；负责每月进行两次绿化班员工岗位培训，定期开展业务知识学习和专业技能操作培训，培养员工的爱岗敬业精神；及时传达上级的有关指示，定时向管理处主任汇报工作。
c.绿化工岗位职责：
熟记小区绿化面积和布局，熟知花木习惯及管理作业程序，服从领班安排，遵守工作纪律，完成上级交给的工作任务，认真学习专业技术知识，努力提高工作技能和工作效率。
第十一章清洁卫生工作安排
一、分工
小区共8栋高层住宅，1—6栋为23层，7—8栋为26层，商铺25间。
班长负责卫生的全面工作安排、监督、检查及执行管理处指令，共设班长1名，卫生工20名，厨师2名，共23名。
1、房屋责任区分工：
1——16栋卫生工1名
17栋——26栋卫生工1名
27栋——38栋卫生工1名
38栋——65栋卫生工1名
一期、会所设卫生工1名
二期及管理处办公室卫生工1名
三期设卫生工1名
清运垃圾由各责任人负责
食堂为厨师兼任卫生1名
一、工作内容
工作规程：
1.1早上6：
00分-7：
30分对管辖通道清扫清运垃圾一次，8：
00—9：
00清运垃圾，9：
00分-10：
00分对消防设施、信报箱、公共设施、门铃进行擦拭、14：
00分-15：
30分对管辖区巡视保洁。
1.2越天周性：
每周清抹一次进户围栏、清扫随地垃圾、墙面（2米以下）；，每天对地面清扫、清拖三次并随时保洁。
1.3标准：
地面干净、无杂物、污迹、痰痕；墙面、信报箱、防盗门、消火栓、开关无灰尘、污迹；天花无灰尘、蜘蛛网、窗户无水印、手印污迹、不锈钢有光泽；胶条门轨无灰尘、沙土；楼梯及地面有光泽。
2、公共外围
2.1清洁项目：
路面、绿化带、雨水井、停车场、明沟、广场砖、商铺、路灯、标识、宣传栏、消火栓、垃圾桶、休闲椅、外露下水管、燃气箱等。
2.2工作规程：
每天上下班清扫路面、绿地一次，其余时间进行保洁、清理雨水井等，下雨天应及时清扫清洁路面保证无积水，发现路面有油污应立即清洁，如口香糖等杂物用铲刀清除，每天清洁垃圾桶、路灯、标识等。
2.3越天周性：
每周清洗北面广场砖一次、每月用水冲洗地面一次、每月冲洗2米以下墙一次、每周清扫25间商铺二次（周三、六）。
2.4标准：
按QPC7.1-3执行。
3、垃圾房按QPC7.1-3执行。
4、会所
4.1清洁范围：
公共走廊、玻璃门窗、扶手、墙面、消火栓、灯开关、天台、活动室地面、装饰、装置、沙发、桌椅、盆景、花卉、卫生间。
4.2工作规程：
每天清扫地面三次、拖地一次、随时保洁、每天清抹扶手、开关、标识、消火栓一次。
每天在公共卫生间、便盆、洗手盆、镜子、下水管、木门一次、地面三次、随时保洁；每天倾倒果皮箱一次
4.3越天周性：
每周将会所玻璃门擦拭一次；每周清洗卫生间地毯一次；每月将会所玻璃门擦拭一次、每月扫天花蜘蛛网二次、灯饰清抹一次；每周将未开放的活动场所清洁一次。
4.4标准：
不锈钢门窗、扶手保持光亮，其余同楼层相同；果皮垃圾箱保持干净光亮；活动室物品摆放整齐。
5、喷水池：
会所叠水池、广场水池。
5.1工作规程：
每天用捞筛对水池水面漂浮物打捞保洁；喷水池每周用药沉淀、吸尘
一次；每月清洁一次，用长柄手刷刷洗水池瓷砖；用毛巾抹洗池内灯饰、水泵、水管、喷头等。
5.2标准：
应达到水池清澈见底、水面无杂物、池底无沉淀物、池边无污迹。
6、员工食堂
6.1工作规程：
每天清扫地面，随时擦抹洗菜盆；灶台及附近墙面保持干净；餐后对餐具进行整理、摆放整齐；餐桌清抹干净；冰箱、抽油烟机、消毒柜、电风扇每天用清洁剂清洗；每天一次保持下水道无杂物，随时消灭四害。
6.2越周：
每周擦抹玻璃门窗一次；每月墙面清扫一次；每周由消杀公司消杀。
6.3标准：
灯口无污迹、无蜘蛛网、门窗玻璃明亮、墙面无灰尘、污迹；餐桌、餐具无灰尘、椅子摆放整齐、冰箱、抽烟机、消毒柜、电风扇无污迹；洗菜盆、灶台无污迹；下水道无杂物；地面无积水、油污、纸屑、烟头等杂物；无蚊蝇、无蟑螂、无老鼠
第十二章各类收费标准
有偿服务收费表
序号
维修项目
单位
维修时限
（分钟）
维修\安装费（元）
备注
1
门窗插销、滑轮、钩锁、合页
个
10—30
10
材料费另计
2
修换门窗、铰链
个
10—30
10
材料费另计
3
安装球型锁
个
10—30
8—10
材料费另计
4
铝合金窗制作
M2
90—120
180—250
材料费另计
5
换5mm玻璃
M2
60—120
20—30
材料费另计
6
安装防盗门按钮
个
20—40
10
材料费另计
7
安装对讲门话机
个
60—90
50
材料费另计
8
焊防盗门门轴
个
60—90
20
材料费另计
9
安装信箱、抽屉锁
个
10—30
10
材料费另计
10
室内对讲机检修
个
30—60
10
材料费另计
11
室外对讲机线路检修
个
30—60
10—20
材料费另计
12
玻璃割洞
个
20—45
10—20
13
室内下水道疏通
次
20—45
30
14
马桶下水道疏通
次
20—45
50
15
安装室内水龙头角阀
个
20—40
5—10
材料费另计
16
安装马桶水箱配件
次
30—90
10—20
材料费另计
17
马桶水箱配件维修
次
30—60
10—20
材料费另计
18
室内下水管道修补
处
30—60
5—20
材料费另计
19
更换室内排水管
段
60—120
40
材料费另计
20
更换室内给水管道
段
60—120
30—40
材料费另计
21
坐厕安装
套
180—240
100—200
材料费另计
22
洗手盆安装
套
150—200
30—80
材料费另计
AA装修收费一览表
业主姓名：
装修地点：
收费项目：
（以下费用由施工单位缴纳）
1、预收装修押金：
3000元（施工单位：
3000元）
2、装修垃圾清运费：
（1）按4元/平方米收取
3、公共设施维护费
（1）按5元/平方米收取
4、《装修许可证》工本费：
50元/证
《施工人员出入证》押金：
30元、工本费：
5元共证元
5、代税务部门征收装修税：
（1）营业税：
3%
（2）教育附加税：
3%（3）个人所得税：
1.4%
（4）城建税：
1%（5）企业所得税：
1.2%
5、其他应收费用：
元备注：
主任签名：
管理员签名：
财务签名：
第十三章商铺经营管理精神文明公约
为维护AA良好的社会公共秩序、两个文明建设，营造一个整洁、优美、安全、有序的商贸环境，特制定本文明公约。
一、遵章守法，严格遵守关于《AA商业城管理规定》和有关法律、法规及各项规章、制度。
二、积极支持和配合AA管理处工作，自觉参与建设文明街区的各项活动。
三、讲文明礼貌，树文明新风，尊老爱幼，团结和谐，自觉维护社会公德。
四、弘扬社会正气，敢于与违法乱纪行为作斗争。
五、提倡文明经商、优质服务，不销售假冒伪劣商品，不欺行霸市，不哄抬物价，不走私贩私、无证经营，不越线摆卖和占道经营。
六、自觉维护小区的治安环境，群防群治，确保安全。
七、加强防火防盗意识，各业主、商户不在商铺内用明火烧煮任何食物、物品；不携带易燃易爆危险品进入商业城。
在每日营业结束下班前，要注意关好水电门窗，以免财物遭受损失。
八、爱护公物，维护公共设施。
不随意搬迁和损害防护栏、路灯、消防器材设施、单车棚、路牌等。
九、爱护公共绿化卫生，不采摘花木、不践踏草坪。
十、保持环境清洁卫生，不随处乱扔垃圾和随地吐痰，不在小区内饲养宠物、家禽、家畜。
十一、维护环境整洁安宁，不在建筑物墙外或公共地方张贴、悬挂任何广告或物品；在规定时段内（每日下午21时至次日9时）不播放高音喇叭或高声喧哗。
十二、保持公用场地畅通，不在小区内公共用地（如道路、广场、绿化带等）堆放物品、杂物等。
十三、维护小区内建筑物格调、街头景观的和谐统一，不乱改建、乱搭建。
十四、严禁任何机动车辆和非机动车辆随意停放。
十五、服从和配合管理处的正常管理，遇到
升级会员 