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项目建议书

第一章总论

一、项目背景

（一）项目名称:

富顺县S305线B、C段鱼塘村、观塘村、同心村、

卫国村拆迁安置房建设工程PPP项目。

（二）建设单位:

富顺县东湖镇人民政府

（三）项目建设性质:

新建

（四）项目建设单位概况：

机构类型:

机关。

法人:

赵善德

经费来源:

财政资金（PPP资金）。

机构代码:

115102*********1

（五）可行性报告编制的依据和原则

《富顺县城总体规划（2011年-2030年）及修建性详细规划》

《住宅建筑设计规范》

《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

《投资项目可行性研究指南》

《建设项目投资估算编审规程》

国家计委《关于建设项目可行性研究试行管理办法》

建设工程投资估算指标、定额、标准

圉家现行的行业规定、法律法规、设计标准、技术规范

项目建设单位提供的有关基础资料

（六）编制原则

项目应本着因地制宜、合理布局、综合配套、兼顾发展的原则。

突出以人为本,实现“破旧立新”,为城区居民创造一个舒适

和谐、宜人的居住空间,提高人民生活品质。

满足总体规划,功能分区合理。

平面布置和功能分区明确、布局

紧凑、流线合理、使用舒适。

竖向布置要现代、新颖、活泼大方,

富有时代气息。

严格执行国家和地方有关节能、环保、消防等规定和标准。

（七）项目提出的必要性及意义

1、该项目是富顺县S305线B、C段建设工程的重要支撑。

富顺

县S305线B、C段建设工程是富顺县政府为缓解我县交通压力,改善

城市交通环境,完善城市道路路网布局,促进我县社会经济发展而建

设的城市道路,工程建设过程中面临大量的拆迁安置工作。

本项目即

为该公路一标段拆迁安置工程项目,它的建设将解决S305线B、C段

拆迁安置任务,为我县骨干路网中的重要道路建设提供重要的支撑服

务。

2、该项目的建设将大大改善拆迁区域内居民的居住条件。

该项

目所在地除4家企业外,多为散居的农户,房屋多为低矮的多层砌体

或砖混结构,甚至有部分牲畜窝棚及砖瓦房屋,布局零乱、无序,居

住环境相对较差。

本项目的建设通过合理规划、布局,在本区域建设

5+1”层的多层建筑及高层,并建设绿化、道路、停车场、市政生活管

网等配套设施。

它的建设将彻底改变该区域的现状,成为规划布局合

理设施齐全的现代化的城市居住环境,大大改善安置居民的生活条

件。

二、项目概况

该项目2个点基地均位于东湖镇区内,用地性质符合总体规划。

2个点基地介于S305线和一环路之间,交通较便利,环境景观优越,适

合建造现代化安置。

房居住生活社区

（一）建设地点:

富顺县东湖镇同心村点、观塘村总占地面积66.51

亩，其中同心村返安点占地面积约26.39亩，合选址（鱼塘村、观塘

村、卫国）返安点占地面积约40.12亩。

（二）建设规模及内容:

新建返安住房1163户,总建筑面积

约166000㎡（其中同心村返安点建筑面积39006㎡,总户数288户;

合选址返安点建筑面积126994㎡,总户数875户）。

相关配套道路及

硬化面积11600平方米,绿化面积31382平方米,绿化率约30%,项目

建成后可供1163户居民入住,居住人数预计可达3720人。

各项经济指标如下：

富顺县S305线B、C段拆迁安置房建设工程分为2个返安点,分

别是合选址返安点和同心村返安点：

1、同心村返安点技术经济指标：

总用地面积：

1.7654

公顷（26.39亩）

总建筑面积：

39006.62

平方米

其中一一住宅:

29370.44

平方米

2、合选址返安点技术经济指标：

三、结论

性详细规划》总体规划的要求,对改善本区域内居民的人居环境和

生态环境将起到积极的推动作用。

本项目己作了大量和充分的前期

准备工作,项目建设的选址、功能、建筑标准都是合理的。

综上所述,该项目符合国家政策和社会发展要求,建设条件已

具备,建筑规模合理,建筑标准适当,具有显著的社会效益,研究结

果认为本项目是可行的。

第二章项目建设的目标与建设规模

一、项目规模及目标

（一）项目规模

富顺县S305线B、C段拆迁安置房建设工程分为2个返安点,

分别是同心村点、合选址点。

新建返安住房1163户总建筑面积约

166000㎡（其中同心村返安点建筑面积约39006.62㎡,总户数288

户;合选址返安点建筑面积约126994㎡,总户数875户）。

本项目主

力户型为“布局紧凑,功能合理”的五种户型,分别占20%左右的

70平方米的精致二室户型,占30%左右的90平方米的两室户型或三

室户型,占20%左右的100平方米三室户型,占20%左右的120平方

米的三室户型，占10%左右的130平方米的三室户型。

（二）预期目标

在规划、设计、建设上本着经济适用的原则,着力解决本区域居

生民住宅紧张的问题。

住宅主要满足低、中收入家庭的需求,在建筑

设备设计上,以高标准进行设置,以推动该区域的社会经济发展。

合理

布局,尽可能使有效的建筑面积发挥出更大的使用效益,切实把这项

为民造福的工程办好。

二、建设内容

本项目的建设内容主要有:

建筑安装工程,室外配套市政道路工

程、园林绿化工程。

第三章场址选择

一、场址现状

（一）地点及地理位置

东湖镇位于富顺县城近郊,与富顺县城隔江相望,红旗、晨光两

座大桥与县城相连。

全镇幅员面积64.14平方公里,辖25个村（居）

民委员会,总人口6.8万人,其中城镇居住人口1.07万人。

现有耕

地面积3.02万亩,人均占有耕地0.54亩。

东湖镇是县城交通枢纽,

邓隆、泸富、东牛、东黄、东福公路在这里交汇。

该项目2个点基地均位于东湖镇区内,用地性质符合总体规划2个点

基地介于S305线和一环路之间交通较便利,环境景观优越,适合建造

现代化安置房居住生活社区。

（二）土地权属及占地面积

（三）项目土地属于划拨用地,地号：

用途为住宅,使用

权面积为44334㎡。

二、主要建设条件

（一）交通状况

根据对现状外围交通的分析,将小区机动车主要出入口安排

在次要道路上。

每个小区出入口均设置两个以上,景观步行出入

口伸入小区构筑了一条纵向景观轴,加上组团布局的规划结构,

形成了状道路系统,构筑符合式交通。

使中心景观轴相交道路自

然成为步行道最大可能地做到人车分离,停车布局尽量依据规划

结构,与邻里空间重合,使回家路径最便捷。

组团内车行道路宽

4M,兼做消防车道,消防车道转弯半径均不大于12米。

（二）基础设施

项目所在地属于居住及社会活动集中的地区距已建成的一

环路距离450米-750米范围,供水、供电、通讯、煤气、道路等

城市基础配套设施均已成熟。

（三）选址情况

该场地现状为居住用地,地势平坦,拆迁后即可进行建设。

水

地质情况待地质勘察报告提出后再确定。

根据《中国地震烈度区

划图》,该地区地震基本烈度为7度,建筑物抗震按7度设防。

（四）气象条件

项目区属中亚热带气候,具有气候温和,四季分明,雨量充沛,

自然日照较充足,无霜期长等特点。

多年平均气温17.9℃,年平均

降雨量1041.1毫米,平均日照1275.4小时,从热量和雨量等气候条

件的情况看,能满足两熟制作物和果桑等经济林木的生长发育要求。

（五）城市规划或区域性规划要求

根据《富顺县城总体规划（2011年-2030年）及修建性详细规划》,

本项目因地制宜,布局合理,与周围已有建筑协调一致,且道路绿化

均衡,满足富顺县城市总体规划及杏花岭区分区规划要求。

（六）环境条件

本项目建设所在地不在水源保护区、风景名胜区、自然保护区内,

符合国家环境保护法规的要求。

第四章建筑方案

一、设计指导思想与原则

根据项目所在地的基本情况,结合项目的服务对象及主体建筑物

的使用条件和外观建造形式,首先在满足住宅使用功能及要求的前提

下,做到布局合理,结构轻巧,既符合工程标准规范要求,又经济合

理,降低造价,节约投资的目的。

（一）设计理念:

经济、美观、时尚、安全、适用

（二）设计基本原则：

运用现代城市手段和方法,着重于环境整体形象的刻画,塑造优

美的城市生活环境空间,在功能合理、经济可靠的前提下,注重与自

然的和谐,为居民提供一个生活情趣的场所。

在规划、设计、建设上力求配套完善、功能齐全,满足中低收入

家庭的需求。

尽量利用新技术、新材料、新工艺加快施工进度保证结构安全。

地下、地上建筑布置相结合,使室内外供水、排水、供电、供热

煤气相匹配。

主体建筑物立体造型与周围地面环境绿化布置相和谐,使区域成

为一个理想的生活场所。

二、小区环境

创造一种特有的景观环境,规划充分利用高层建筑之间狭长的带

状空间,见缝插针式的设置与建筑形式相对应的公共活动空间,达到

在有限的用地内创造出尽可能丰富且宜人的景观效果。

三、道路规划

2个点基地主入口与介于S305线和一环路之间,方便居民人行、

车行。

四、停车场规划

由于小区内地面空间局促,故停车场采用地面、地下共同解决。

地

面上利用建筑物围合的负空间或不便利用的区域建设地面停车场。

五、公共配套服务

公共配套服务设施,如便利店、活动室、变配电室可设置于底层

商业中。

由于项目周边中小学托幼等配套完善,且在其服务半径内,

现有规模均能够满足需要。

六、建筑设计

为了每一户都能有良好的采光及通风要求,建筑设计采用南北向

板式住宅设计,建筑立面形式结合周边环境,力求大方、简洁,避免

夸张。

在建筑结构形式及方案上,力求做到使用功能齐全,结构布局合

理,立面线条突出,外观式样美观大方的效果,真正达到经济实用,有

一定观赏价值的建筑项目。

第五章节能节水措施

一、节能措施

本项目属民用建筑类别,设计时按照《民用建筑节能设计标准（采

暖居住建筑部分）实施细则》执行。

在研究技术方案和工程方案时,应采用以下措施：

1、采用先进的技术和设备,以提高能源利用效率,降低能源消

耗。

2、对建筑外形及外围结构设计考虑节能效果,并分别选用有效

的保温措施防护。

提高能源利用率。

3、合理利用热能,尽可能避免运行过程中能量的不合理转换。

4、电气运行采用先进手段,配电设备采用先进可靠的设备。

提

高自动化水平。

5、对于室内外照明设备,首先应选用节能灯具,尽可能达到自

动控制关停的目的。

二、节水措施

1、采用节水型工艺和设备,提高水资源利用率,降低水源无效

消耗。

2、提高废水的回收率和重复利用率

3、供水系统采取防渗漏措施,最大减少跑、冒、滴、漏现象。

4、采用节水措施后,要对水耗指标进行分析,力争达到同类行

业用水先进水平,达到高效利用水资源,提高水资源利用率。

第六章环境影响评价

建设项目一般都会引起所有地的自然环境、社会环境和生态环境

的变化,对环境状况/环境质量产生不同程度的影响。

环境评价是在

研究确定场址方案和技术方案中,调查研究环境条件,识别和分析拟

建项目影响环境的因素,研究提出洽理和保护环境的措施。

该项目环境影响评价应坚持以下原则

1、符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求。

2、坚持污染物排放总量控制和达标排放的要求。

3、坚持“三同时”原则,即环境治理设施应与项目的主体工程

同时设计、同时施工、同时投产使用。

4、力求环境效益与经济效益相统一,力求环境保护治理方案技

术可行和经济合理。

5、注重资源综合利用,对环境治理过程中项目产生的废气、废

水、固体废弃物应妥善处理。

一、编制依据

《中华人民共和国环境保护法》

《中华人民共和国大气污染防治法》

《中华人民共和国环境噪声污染防治法》

《中华人民共和国水污染防治法》

《建设项目环境保护管理办法》

《建设项目环境保护设计规定》

《大气环境质量标准》

《污水综合排放标准》

《地面水环境质量标准》

二、项目场址环境现状

本项目所在地无任何超标污染源,环境现状良好。

三、项目建设与运营对环境的影响

环境保护是我国的一项基本国策,应以不产生污染环境、不产生

有害物及三废处理为重点。

本项目属于建筑类型,属于非生产性建筑

本项目建筑建成后不产生任何废气,无超标噪音,只有少量的日常生

活汗水及垃圾排放,不会对周围环境造成影响。

四、环境保护措施

1、施工期环保措施

本项目在施工期间对环境的影响是短暂的、可以控制和防范的,

但工程施工区距离居民区较近,因此,在施工期间要严格按照施工要

求,文明施工,加强环境保护,具体要求和措施如下：

合理安排施工时

间,施工机械采用低噪声机械,精心调试保养,使噪声达到最低。

施工期间排放的污水排放至下水道前进行处理,以免堵塞下水道。

工程采用商品混凝土,减少施工粉尘和噪声污染。

施工场地及时撒水,以降低扬尘。

施工垃圾定点堆放,及时清运处理。

2、项目运行期环保措施

本项目投入使用后所产生的生活污水和洗涤污水室外经化粪池

处理后排入市政管网,由城市污水处理厂统一处理。

主要废物为生活垃圾,小区内统一清运,由城市垃圾场统一处理

本项目无大型设备安装,无噪音污染。

五、环境影响评价

综上所述,项目区的环境影响主要表现有施工期间,但这些影响

都是短期的且经过相应的措施处理后基本可以避免。

因此,本项目的

建设对周围环境影响不大,可以与周边环境长期协调发展。

本项目“三废”较少,采取的处理措施十分合理。

工程建成后,

将成为本区域又一道靓丽的风景,因此,本项目的建设从环保角度衡

量是可行的。

第七章安全与消防

项目劳动安全卫生消防是在已确定的工程技术方案基础上,分析

论证在项目建设和运行过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不

安全因素,并制定相应的防范措施。

一、安全

本项目系多层建筑,在施工过程中,有较多的不安全隐患,因此,

应严格按照国家建筑施工规范执行。

所有进出场人员在施工现场必须

佩戴安全帽,高层施工时,必须架设安全网。

在钢筋混凝土施工过程

中必须有专门的安检人员,安装和拆除模板工作必须由专业人员施。

二、消防

消防道路利用小区内道路兼作消防道路,消防车可以到达建筑物

周围。

本项目内外消防设施配置严格按国家规范要求设置。

消防水源

与生活生产用水水源均由城市供水管网供给。

第八章投资估算与与资金筹措

一、投资估算范围

根据项目情况,本次投资估算的内容包括:

1、建筑安装工程费

2、公共设施配套费

3、设备及工器具购置费

4、其它建设工程费用（设计、勘察、监理费等）

5、行政性规费及手续费

6、项目拆迁及补偿费用

7、项目财务成本费用

8、税金及附加费

9、不可预计费用

二、投资估算依据

《四川省2015年建筑工程概算定额》

《四川省2009年建设工程投资估算指标》

《四川省2015年市政工程预算定额》

《四川省2015年建设工程费用定额》

工程建设其它费用依据《四川省2009年工程建设其它费用暂行

标准》并结合该项目的实际情况进行调整。

二、建设投资估算

1、本项目建设总投资65000万元。

详见投资估算汇总表：

投资估算表

序号

项目

工程量（㎡）

总额（万元）

计费依据

1

建筑与装饰工程

166000

39345

按2370元/㎡估算

2

安装工程

166000

4068

按245元/㎡估算

3

消防工程

166000

1411

按85元/㎡估算

4

配套道路

2680

5

附属景观、绿化

37668

1680

按446元/㎡估算

6

杆管线迁改

1180

7

项目论证费

25.7

8

地灾评估费

26

9

水土保持评估费

12.6

10

土地综合费用

100.85（亩）

4840.8

按48万元/亩估算

11

建设单位管理费

960

财建[2016]504号文

12

工程监理费

900

发改价格[2007]670号文

13

工程保险费

358

建安工程费的0.3%

14

招标代理服务费

215

发改价格[2011]534号文

15

项目前期咨询费

168

16

环评费

42.5

发改价格[2011]534号文

工程设计费

853

按建安费*1.6%

17

工程勘察费

425

建标[2007]164号文

18

施工图审查费

78.5

发改价格[2007]670号文

19

竣工图编制费

25.4

20

工程造价咨询费

390

川价发[2005]248号

21

基本预备费

2820

22

建设期利息

2520

23

合计

6.50245

四、资金筹措

本项目为县政府2014年重点工程的辅助工程,因此资金来源主

要依靠政府财政投资,拟采用PPP方式建设。

第九章招标投标管理

招标投标管理是每一个符合要求的工程项目均应遵循的准则。

在

招标过程中严格遵循“公开、公平、公正”和“诚实守信”的原则并

严格遵循《中华人民共和国投标招标法》。

本项目属于社会公共建设和公众安全的公用事业项目,为了规范

建设项目招标、投标活动,有效的保护国家、社会公共关系利益和招

投标当事人的枉法权益,所以,只有通过招投标的方式,首先从建设

项目开始就规范化,保证工程建设质量。

该项目应采取的招标形式为:

1、工程招标范围:

全部招标

2、招标组织形式:

委托招标

3、招标方式:

公开招标

4、招标广告应在指定媒体上进行发布

第十章项目实施进度

一、项目建设工期

本项目在2019年度列入年庋基本建设投资计划,完成立项、勘

察、设计、手续办理、招投标、拆迁后开工建设,2021年交付使用。

三、项目实施进度安排

1、可行性报告的编制

2、施工现场的拆迁

3、前期手续和勘察

4、施工图设计

5、工程施工

6、竣工验收交付使用

第十三章结论和建议

一、结论

随着城市化进程的加快,在打造旧城区与新交通网络的同时,又

面临大量的拆迁安置工程。

该项目的建设即为解决富顺县S305线B

C段鱼塘村、观塘村居民的拆迁安置问题,成为该路段顺利施工的重

要支撑。

与此同时,该项目的建设也在一定程度上促进了东城区的市

景观打造,大大改善了居的人居环境,提高了本区居民的生活水平因

此,项目的社会效益和环境效益十分显著。

建议上级给予批准建设和

支持。

二、建议

1、应加强对建设资金的监管力度,并应尽快落实资金,确保工

程建设的需要。

2、工程设计尽量采用优化设，降低工程造价。

3、项目存在农户拆迁，要慎重考虑居民的拆迁安置问题，以免

拖延建设进度，影响项目施工。

4、及早做好外部环境协调工作，以便工程建设保质保量顺利完

工，创建优质工程。