叶县康乐苑老年公寓和老年活动中心项目可行性报告.docx
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叶县康乐苑老年公寓和老年活动中心项目可行性报告
引言
“最美不过夕阳红，温馨又从容。
夕阳是晚开的花，夕阳是陈年的酒，夕阳是迟到的爱，夕阳是未了的情，多少情爱，化作一片夕阳红”！
当这动听的歌声在耳畔响起，我们就会想起年迈的父母。
父辈养育了我们，创造了财富，操劳了一生，如今他们步入了老年，既需要生活的照料，更需要身心的康宁。
作为晚辈，我们用什么方式来赡养老人，让他们安享天伦之乐，感受到社会的关爱和人间的亲情？
这是整个社会都应该重视的问题。
人生最需要关爱的时期是两头：
一是小时候，二是到老年。
我国目前是世界上老龄化程度最快的国家，发达国家近百年才出现的人口老龄状态，我国50多年便进入了。
这源于改革开放以来人口出生率的下降、经济条件的提高和健康条件的改善等因素。
据统计，近60年来，我国平均寿命比建国前增长了近30岁。
而目前家庭抚养晚辈与赡养老人的状况，却存在着极大的反差：
6个大人围着一个小孩转，赡养老人却力不从心。
这在很大程度上不是因为孝心或经济原因，而是因为老年人有多方面的需要。
为社会服务几十年，到老年被社会边缘化，深居家中、缺乏交流群体，老后生活无乐，岂不心寒？
据统计，全国有1000万70岁以上高龄老人需要照顾。
人口学家分析，我国未来相当长一段时期内，其家庭结构是一种1：
2：
4的倒金字塔式，即两个中年人负担4个老人和1个小孩，这不仅在经济上、尤其是在精力上都会力不从心。
因此，条件好、花费少的老年公寓将受到人们的普遍欢迎。
随着经济收入的增加，思想观念的更新，心灵慰藉的渴望以及对生活质量的更高追求，也将使越来越多的老年人愿意入住老年公寓。
养老从家庭走向社会，将成为一种趋向，不可避免地向我们走来。
目前，为老年人服务的机构已逐步发展，在发达城市，有老年公寓、老年住宅，护理院、老年病医院等；乡镇则大多为一般条件的敬老院、养老院，而在中小城镇，不同档次的老年公寓，越来越受到广大老年朋友的青睐，其市场发展前景广阔。
老年公寓，是既能体现老年人居住养老，又能享受到社会化服务的新型老年住宅，是由政府机构或社会力量按照市场原则举办和管理，面向有一定经济负担能力的普通老人提供居住服务的社会养老机构。
加快老年公寓建设的意义已远不只是满足老年人的生活需求，更重要的是对于减轻年青一代家庭成员的精神压力，构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。
叶县康乐苑老年公寓就是一家社会力量创办的社会养老机构。
创办以来，发展迅速，深受欢迎。
为加快叶县社会养老事业的发展，扩大经营规模，使更多的老年人入住公寓，该机构拟建老年公寓楼和老年活动中心项目。
本报告就该项目建设的可行性作深入研究。
术语
1、老年公寓ApartmentfortheAged
专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。
2、老龄阶段TheAgedPhase
60周岁及以上人口年龄段。
3、自理老人Self-，主要集中在每年的7-9月份，降雨量占全年的53-64%。
3）湿度
年平均相对湿度70%。
4）风速
主导风向为西北风，最大风速24ms。
。
5）气压
1991—2005年间平均气压100.05千帕。
6）光照
全年平均日照时数2236.6小时，年每平方厘米太阳幅射积热量113.77千卡。
7）无霜期
年平均无霜期217天，最长年份达250天。
3.2.3地震
根据“河南省地震烈度区划图”的区划标准，该区域地震烈度为6度设防区。
3.2.4基础设施条件
1）给排水
项目场区有自备深井一眼，配备无塔供水增压器形成自来水管网供水。
生活污水可排入城区污水管网，雨水排入雨水管网。
2）供电
由叶县城市电网供电，可以满足项目建设及运营需要。
3）交通
叶县与平顶山市区接壤，县城距市区20公里，是平顶山市各县城距市区最近的县。
经过叶县县城的有平顶山至舞钢市的单轨铁路，许平南高速，宁洛高速，311国道，还有省道穿境而过。
交通四通八达。
该项目紧邻叶县县城主干道昆水路，交通十分便利。
3.2.5建筑材料及运输条件
项目建设所需要的主要材料为砖、水泥、河砂、石子、石灰等，均可就地购买。
木材、钢材均由当地建材市场充足供应，可满足项目建设的需要。
建材运输可通过城市公路网与各建材供应商联系，将项目建设所需建材、设备、机械直接运至施工现场。
3.2.6用地条件
河南省人民政府《关于加快发展养老服务业的意见》（豫政办[2006]105号）要求：
“在城乡规划和旧城（村）改造中,各级政府和有关部门要根据当地老年人口数量和老年人养老保障的实际需求,将社会福利院、老年公寓、养老院、敬老院、光荣院等养老服务机构的建设纳入整体规划,落实建设用地或提供相应的经办场所。
鼓励民间组织、企业和个人采取独资、合资、合作、联营、参股、租赁等方式创办养老服务机构”。
叶县康乐苑老年公寓正是按照这一精神，租赁了叶县原种场的土地，并在此基础上创办的，项目区占地130亩、86670㎡，《土地租赁合同》已签订，租期30年，并规定到期可优惠续约。
叶县县委、县政府对于叶县康乐苑老年公寓的建设和发展给予了大力支持，计划按政策规定采取划拨或补贴等适当形式，解决该老年公寓的永久用地问题，目前正在办理。
该项目建设不涉及土地征用补偿和居民拆迁安置工作。
建筑项目选址不压覆矿床和文物，不影响防洪、交通等设施安全。
项目建设符合叶县国民经济和社会发展总体规划以及城市建设规划的总体要求；项目用地符合有关土地管理的政策法规要求，符合土地利用总体规划要求，占地规模和土地利用率合理；符合因地制宜、节约用地、保护耕地、减少拆迁移民等原则要求。
3.2.7建筑施工条件
该项目建设，将通过面向社会公开招标的途径，选择优秀的施工队伍，进行项目工程建设，确保施工质量。
第四章建设规模与建设内容
4.1建设规模
该建设项目为叶县康乐苑老年公寓和老年活动中心。
项目区总面积86670㎡，总建设面积约50000㎡，总投资5000万元。
项目完成后，新建老年公寓楼，可增加老年人居住房间300间（套），增设固定床位500—700张，可解决500—700位老年人的住宿问题。
老年活动中心大楼，将新增康复医疗中心、图书室及学习中心、文化娱乐中心、老年健身中心、养老服务从业培训中心、办公服务中心等，并将创办老年大学、老年艺术团等。
其他服务设施，可提供满足入住老年人需要的餐厅、煎药房，可供500位老年人室外活动的广场、绿地、廊亭、门球场、钓鱼场、种植场等。
4.2建设内容
1.老年公寓和活动中心建设，总建筑面积21188㎡。
其中：
（1）老年公寓楼：
13208㎡。
①多层砖混结构双面楼2栋，分别长79m、宽19m，共4层，占地面积3002㎡，建筑面积12008㎡，（每层48间、共384间）；②低层别墅式老年公寓6座（户），2.5层，每座长10m、宽8m，占地面积80㎡，建筑面积200㎡，总占地面积480㎡；总建筑面积1200㎡。
（2）老年活动中心大楼，长70m、宽19m、占地面积1330㎡，共6层，钢筋砼框架结构，建筑面积7980㎡；
2.室外配套建设：
24812㎡，主要含餐厅、煎药室、洗浴中心、广场、门球场、钓鱼场、种植场等。
3.设施配套：
满足500-700人的老年人专用起居、厨卫设备、轮椅、担架、健身器材、理疗设备、急救护理设备、呼叫系统设备、电视与网络、通讯设备等（含一期项目配套）。
其中建设工程主要包括：
土建工程、一般装饰工程、电梯安装工程、给排水及消防工程、电气照明及弱电工程、室外道路、排污、排雨、路灯、绿化美化等。
叶县康乐苑老年公寓新建公寓楼和老年活动中心项目，主要经济技术指标详见《综合经济技术指标表》表4.2-1。
综合经济技术指标（表4.2-1）
序号
项目
指标
备注
1
总用地面积
86670m2
2
建筑占地面积
5132m2
3
总建设面积
50000m2
4
其中：
计容积率面积
21188m2
5
不计容积率面积
28812m2
6
总绿化用地面积
52000m2
7
建筑容积率
0.59
8
建筑覆盖率
24.45%
9
建筑绿化率
60%
10
停车位
50辆
第五章工程技术方案
5.1项目组成
叶县康乐苑老年公寓新建公寓楼和老年活动中心项目，主要由老年公寓楼、老年活动中心大楼和广场、门球场、钓鱼场、种植场、绿地、花坛、池沼、道路和其它服务用房、保障系统组成。
该项目建筑，主要有多层框架结构、多层砖混结构和低层砖混结构三类建筑。
具体平面布置详见附图《规划平面图》。
5.2建设模式与设计理念
5.2.1建设模式
叶县康乐苑老年公寓新建公寓楼和老年活动中心项目将由建筑专业设计院精心设计，达到建筑用地合理，区域规划精良，景观丰富多彩，楼房式样新颖，房屋布局合理，室内外所有设施均符合《老年人住宅设计规范》的标准。
5.2.2设计理念
（1）可持续发展理念：
其主导思想就是建筑本身对自然环境的影响做到最小，对资源的利用做到合理规划，达到建筑物与生态环境的和谐相处。
（2）以人为本理念：
一切设计在符合《老年人住宅设计规范》要求的前提下，尽可能在质量、户型、绿化、环境、配套设施、居住氛围等方面增加新的理念，使老年人生活环境更加优美舒适。
（2）服务定位：
本项目以工薪阶层为主，以满足中低收入家庭需求为目的，使广大工薪阶层家庭都能够有能力入住。
5.3总平面规划原则
该项目设计的基本原则，是在满足国家的有关规程、规范的前提下，首先应强调功能分区的合理性。
项目的规划设计，要综合考虑用地条件、造型、朝向、间距、层数与密度等因素，以适应于老年人的活动规律。
力求平面布置分区合理，楼房布局合理，楼房内部结构合理，达到《城市居住区规划设计规范》和《老年人住宅设计规范》的要求，以满足社会各阶层对老年公寓的不同需求。
1、根据生态建筑的理念，最大限度地利用原有的地形、地貌、相邻建筑物特点与老年人的需求，在规划和单体设计中予以充分照顾利用。
2、根据不同性质的使用空间、空间的尺度和位置，创造适合不同空间的室外环境。
3、室外空间主要布置门球场、钓鱼场、种植场、绿地、花坛、池沼、停车位、公共活动区、健身区及道路等。
4、区内规划要洁污路线清晰、避免或减少交叉污染。
在小区内设置环形排污管网，每座建筑物间设有排污井口，在项目区主入口处并入市政排污主管网内。
5、对废弃物的处理，按照有关环境保护法令、法规的规定作出妥善安排和布局，规划区内有专职卫生人员经常打扫和清理。
项目区全部建设完成后要达到：
建筑物错落有致，公寓楼设施完备，钓鱼场亭台廊榭，项目区鲜花簇拥、绿树成荫。
力争办成河南省最大、功能最完备的老年公寓。
5.4建筑设计规范
5.4.1设计原则
叶县康乐苑老年公寓新建公寓楼和老年活动中心项目的建筑设计规范，应满足功能合理、设施完善、安全卫生、适度超前的要求。
既要有长远规划，又要量力而行，合理确定建设水平。
不能一次到位的，应留有改、扩建和发展的余地。
建筑设计规范必须符合《老年人住宅设计规范》的要求。
由于年龄的变化，步入老年后人们的体能心态都会逐渐改变，形成老年特征。
这种特征要求建筑设计必须突出强调使用中的安全性，消除隐患，避免可能发生的环境伤害，从而提高老年的生活质量。
人们随着年龄的增长，视力会衰退、眼花、色弱，甚至失明；步履蹒跚，行走障碍，抬腿困难，甚至需借助扶手、拐杖或轮椅；动作迟缓、准确度降低，常需要较宽松的空间环境；在心理上多有孤独感，更需关怀相互交往，提供参与社会的平等机会则十分必要。
这些特征是该项目建筑设计的前提。
5.4.2设计依据
1）《老年人住宅设计规范》（JGJ122
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