仙林白象分区规划文本.docx
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仙林白象分区规划文本
分区规划文本
目录
目录1
第一章总则3
第二章规划目标、原则和内容4
第三章功能定位4
第四章空间布局5
第五章高教与产业5
第六章居住与人口6
第七章公共设施6
第八章绿地系统8
第九章景观规划9
第十章土地利用强度控制11
第十一章道路交通规划12
第十二章供水规划14
第十三章排水规划15
第十四章供电规划18
第十五章通信规划20
第十六章燃气规划21
第十七章供热规划23
第十八章环卫设施规划23
第十九章消防规划24
第二十章竖向规划24
第二十一章规划实施措施25
第二十二章附则25
附表26
附表一：
白象片区土地使用分类及代码表
附表二：
白象片区土地使用适建范围规定
附表三：
白象片区规划用地汇总表
附表四：
白象片区土地利用强度控制规划表
仙林新市区白象片区分区规划文本
第一章总则
第1条《仙林新市区白象片区分区规划》是仙林新市区白象片区城市建设和发展的法定性指导文件，本规划经南京市人民政府批准后即具法律效应，凡在仙林新市区白象片区范围内进行的各项建设活动，均应遵照《中华人民共和国城市规划法》和《南京市城市规划条例及其实施细则》等有关规定执行本规划。
下一层次规划（控制性详细规划、修建性详细规划、城市设计等）均应遵循本规划的原则和具体要求进行编制。
历次规划中与本规划不符的内容，均应以本规划为准。
第2条规划依据
1、《中华人民共和国城市规划法》
2、《中华人民共和国国家标准：
〈城市用地分类与规划建设用地标准〉》
3、《城市规划编制办法》及其实施细则
4、《江苏省城市规划管理技术规定》
5、《南京市城市规划条例及其实施细则》
6、《南京城市总体规划》（2001年调整）
7、《仙林新市区总体规划》（2002年）
8、有关部门文件
第3条规划用地范围
西起公路二环，东至七乡河，北起宁镇公路，南至龙王山脉山脊线，总用地约20.36平方公里。
第4条规划期限
规划期限至2010年。
第二章规划目标、原则和内容
第5条规划目标
1、创造开放灵活的空间布局结构。
2、构筑舒适宜人的人居环境。
3、塑造丰富有序的城市景观。
4、培育多元化产业体系和就业岗位。
5、建立高标准和高效能的支撑系统。
第6条规划原则
1、贯彻和深化《仙林新市区总体规划》的有关内容，为详细规划和城市设计提供依据。
2、细分与整合资源，完善设施配套，优化用地布局结构。
3、保护与利用环境资源，着力塑造城市特色。
4、迎合市场需求，考虑用地之间的相容性，增加规划弹性。
第7条规划内容
本规划为《仙林新市区总体规划》层次下的分区规划，规划内容包括：
功能定位，空间布局规划（主要为布局结构、各类用地规划、容量与规模、景观规划），道路交通规划，市政设施规划等。
第三章功能定位
第8条功能定位
白象片区是仙林大学城二期发展地区，是以发展高教科研、居住和高新科技产业为主的综合片区。
高教科研功能：
知名高校与科研单位聚集区，培育科技人才，促进科研成果转化，提升南京大学城整体地位与形象。
居住功能：
人居环境优越、设施配套齐全、住宅形式多样（单身公寓、商务别墅、生态住宅）的综合型新型社区。
产业功能：
大学城科技产业园，利用科研教育优势，孵化科技企业，发展科技产业，是南京市重要的科技园区。
第四章空间布局
第9条白象片区的总体空间布局以西湖公园为核心，坐拥“南山”，呈现出半圆环状圈层式的开放格局，形成“一核两层”式的布局结构。
“一核”——由片区级公共设施和中心绿地组成的公共活动中心。
“两层”——以居住功能为主体的内部圈层和以产业功能为主体的外部圈层。
在“一核两层”空间结构的基础上，将规划用地分为高等教育组团、中心区组团和科技产业组团，七乡河以东地区作为城市发展备用地。
第五章高教与产业
第10条高等教育用地
高等教育用地集中布置在片区西南部，万象路南侧、西山路西侧区域，与仙鹤片区高等教育用地的布局形成有机衔接。
规划高等教育用地总计321.29公顷，占城市建设用地的19.33%。
高等教育用地中包含127.33公顷的高校专项绿地。
白象片区应优先引进国际知名理工科院校以及研究生院，以保障白象片区高等教育的素质和水平。
第11条工业用地
工业用地集中布置在片区的外部圈层、“翡翠项链”和桂山路北侧。
包含桂北、朝阳、江嵊3个高新科技产业组团和漳桥高新科技研发组团，总用地213.82公顷，占城市建设用地的12.86%。
高新科技产业组团重点引进一类无污染工业，创建环境优美宜人的现代高科技产业园区；科技研发组团布置在西湖河南侧、科技园路东侧地块内，主要吸纳新兴社会研究机构和大学分化出的研发机构，作为白象片区高新科技产业和高等院校的媒介，促进高科技成果的产业化。
第六章居住与人口
第12条居住用地
白象片区规划居住用地分为两类：
第一类主要安排别墅和联排住宅（高度在9米以下），建筑密度15—20％，规划布置在片区中心与科技园之间，邻近西湖水面的地段；第二类以四层排屋住宅为主（高度在15米以下），建筑密度25—30％，是该片区住宅的主体。
居住用地共计292.58公顷，其中一类居住用地面积约34.32公顷，二类居住用地256.26公顷。
规划人均居住用地约36平方米。
第13条人口规模
规划高等教育总用地为321.29公顷，可容纳大学在校生约4万人。
规划居住总用地为292.58公顷，可容纳居住人口约8.2万人。
白象片区规划人口总规模为12.2万人。
第七章公共设施
第14条公共设施配建原则
白象片区公共设施按片区级——组团级（社区级）二级配置。
第15条片区中心
片区中心用地集中布置在西湖公园南侧、仙林大道北侧的地块内，内容包括行政办公、商业服务、文化娱乐、医疗卫生等设施及少量商务居住等功能，总用地22.46公顷，平均容积率为1.0—1.2，总建设量25万平方米左右。
第16条组团中心
1、高校文化交流中心
高校文化交流中心布置在桂山路西侧、万象路南侧、西山路东侧、临湖路北侧的地块内，是高等学校文化、科技、展览、图书、体育等公共设施共享区，总用地23.65公顷。
2、科技产业服务中心
科技产业服务中心布置在西湖河和科技园路交叉口的东北角，主要安排为高新科技产业服务的商业文化、信息交流、产品展示以及卫生保健和休闲娱乐等设施，总用地13.07公顷。
第17条社区中心
社区中心一般服务人口规模在1—3万人，主要由学校、商店、物业管理、卫生所、文化站、综合服务等构成，为居民提供方便、快捷的服务。
社区中心用地规模一般在3公顷左右（不包括学校用地）。
白象片区共设3处社区中心，即湖西社区中心、湖北社区中心、摄山镇社区中心。
社区中心用地总计8.05公顷。
第18条教育设施配置
1、配置原则
确保九年制义务教育用地，按十二年制义务教育控制教育用地。
提倡小班化、规模化办学。
新建的学校原则上按《南京市普通中小学办学条件标准》规定的一级以上标准实施。
2、学校配置
扩建摄山中学和摄山小学，另行配置九年制学校4所、小学1所、幼儿园12所，预留1所高中用地。
第八章绿地系统
第19条规划目标
绿地系统规划在整体结构上强调外部生态环境楔入和内部自然生态景观的有机融合，以道路绿化为框架、西湖公园水面为中心、“翡翠项链”为纽带，串联各组团中心绿地，形成“网络状、点线面”的绿地系统，在绿色的世界中打造大学城科技园区。
城市绿地总计382.92公顷，人均绿地约31.4平方米。
第20条公共绿地
片区中心绿地——以西湖公园为核心的“T”型绿色开放空间，是白象片区独特的以水环境为主题的城市公园。
仙林大道公园路——延续仙林大道西段Parkway的设计风格，在平面线形和断面布置上更加流畅、自然和大气，强调仙林大道两侧的景观控制和特色塑造，进一步丰富大学城和科技园的形象。
“翡翠项链”绿环——西接仙霞路的万象路是新市区公共交通环路的重要组成部分，也是联系其它片区的主要干道。
规划沿道路两侧布置宽度不小于20米的公共绿带，并串联沿线重要节点绿化，组成仙林新市区的“翡翠项链”。
道路绿地—除仙林大道外，在城市主、次干道两侧分别布置10—20米的绿带。
社区绿地—规划结合社区中心和环境布置，有利于增加社区活力，提升环境品质；
规划公共绿地面积243.83公顷，人均19.5平方米/人。
第21条防护绿地
规划沿宁镇公路两侧各30米、公路二环两侧各100米、公路三环两侧各30米、科技园路东侧60米布置防护绿地。
规划防护绿地面积139.09公顷。
第22条生态绿地
白象片区生态绿地主要由龙王山等南部山脉和七乡河沿线的自然生态系统构成，用地面积315.28公顷。
结合龙王山山体的保护与七乡河环境景观整治建设文化、科技、游乐等主题公园和七乡河滨河公园。
严格控制生态绿地中的建设，50米等高线以上山体禁止开发，以植林为主，保持自然风貌；50米等高线以下部分以绿色开发为主，建筑密度不得大于10%，建筑高度不得高于7米。
第九章景观规划
第23条景观规划原则
以建设“高标准、生态的、人文的”的总体空间特色为目标，充分利用白象片区及其周边的人文地理资源，挖掘历史价值，提升文化内涵；创造多层次、多视点、内容丰富、独具特色的空间景观；建造适合本地特色且富有人性化的建筑物，以体现人、建筑与自然的和谐统一。
第24条景观框架
以新市区仙林大道和翡翠项链为骨架，加强仙林新市区各个片区的有机联系。
在本片区构建以内部“十字生态带加网络绿化”为特征的景观结构框架。
第25条城市轮廓线的控制
每个组团内部以中心公共建筑组群作为标志物，以此控制整个组团的高度和形象，组团中心建筑的高度不得超过周边山体的最高点。
严格控制邻近山体用地上的建筑高度，使每个组团形成层次分明的城市轮廓线，并与组团周围的绿化和山体形成良好的过渡，保证与周边自然环境的协调。
第26条视线走廊的控制
规划确定西湖公园、西山、南山和两个组团中心作为主要观景点，同时将它们与周围重要山体的视线扇区作为主要的视线走廊加以控制，将区内一些小型、有特色的山体以及地铁站点、道路交叉口、城市出入口等重要节点广场作为次一级的观景点，并将它们之间的视线联系作为次一级的视线走廊加以控制。
控制视线走廊内的建筑高度，从而使观景点保持较开阔的视野，保证区内各景观点之间视线走廊的通畅。
第27条景观要素组织
1、滨水景观中心
整修西湖鱼塘水面，以此作为整个片区的核心，结合片区公共中心规划，创造开放空间，使西湖成为统领全区景观的中心。
沿西湖水面四周布置休闲娱乐设施，以增强中心的向心力和可识别性。
2、三个节点
以西湖为景观中心沿T轴向四周辐射，形成三个节点，即南山路两侧的商业中心、高校组团中心和产业组团中心。
3、四条主题轴线
商业主轴——起于龙王山终于西湖的一条强有力的景观主轴，两侧布置大型公共建筑，以强化轴线的力度，尽展都市繁华。
文化次轴——西山路，高校组团内的南北轴线，以体现校园文化为内涵。
产业次轴——东阳路，产业组团内的南北轴线，展示现代工业和科技力量。
生活次轴——望月路，住宅组团内环行轴线，结合社区中心的布置创造良好的生活环境。
4、网络景观路
城市的主次干道是联系各景观片断的纽带，也是景观视廊的重要组成部分。
通过对沿主次干道两侧沿线建筑、绿化、小品、灯光等的设计，分别突出不同的景观主题特征。
5、重要视点和视线走廊
白象片区以赖石岗、谭家山、鲤鱼山、桂山和龙王山等山体的制高点为高视点，以道路、广场、绿地开敞空间低视点。
规划的重要视线走廊为：
赖石岗、谭家山、鲤鱼山—西湖；七乡河—西湖；龙王山—西湖；赖石岗、谭家山、鲤鱼山—桂山。
第十章土地利用强度控制
第28条为了使白象片区的建设能做到有序、合理，形成规划预期的城市空间发展形态，规划对片区土地利用强度进行控制，通过对容积率和建筑高度的控制，合理分布片区的居住人口和配置各类服务设施。
具体实施过程中，各开发地块的控制指标应通过详细规划确定。
第29条容积率
片区中心：
1.0—1.2。
城市居住区：
二类居住用地0.8—1.0、一类居住用地0.3—0.4。
大学校园：
0.3。
产业园区：
科技研发用地0.5、一类工业用地0.8。
第30条建筑高度控制
片区中心：
高度不超过45米，其中住宅建筑不得超过35米。
城市居住区：
在二类居住用地中，住宅以4层为主，高度不超过15米；在一类居住用地中，住宅以2层为主，高度不超过9米。
大学校园：
建筑以多层为主，新建大学建筑高度不得超过24米。
产业园区：
建筑以多层为主，高度不超过18米。
第31条地块控制指标
按照白象片区的规划结构和用地布局，城市建设用地分成A、B、C三个组团，根据自然地形、城市道路、土地使用性质和各类规划控制界线进一步划分成20个建设地块，规划对这些地块提出居住人口容量、容积率、建筑高度、绿地率等方面控制要求（详见附表四）。
第32条弹性用地控制
为了给白象片区的发展提供更为广阔发展空间和更为灵活的发展方向，规划在白象片区外部圈层、高教组团北部集中设置弹性用地，总用地69.81公顷，占片区城市建设用地的4.20%。
弹性用地将根据仙林大学城及其科技园的发展需要和市场发展需求进行安排，可用来发展高新技术产业，或者作为高等学校用地，也可以作为居住用地开发。
弹性用地的性质一经确定，就必须遵从第29条、第30条的相关规定，并参照附表四确定建设地块的控制指标。
第十一章道路交通规划
第33条规划原则
1、道路交通规划与土地利用规划、自然环境紧密结合，根据不同用地类型对交通的需求，通过不同的手段来提供相应的可达性标准。
2、确立公交优先的交通政策，大力发展公共交通，建立多层次的、立体的、智能化的交通网络系统，提高公交的便捷性、舒适性和安全性，营造可持续发展的道路交通系统。
3、确定道路功能、道路等级，做到机非分流、人车分流、客货分流，尽量避免对外交通和组团间交通对功能片区的干扰。
第34条对外交通
1、公路
公路二环沿九乡河东岸通过白象片区地区，其等级为高速公路，规划控制红线宽60米，与其它城市道路相交均采用立交，分别通过南象山立交和陡山根立交与宁镇公路、仙林大道相交。
宁镇公路（即312国道）沿片区北部通过，规划控制红线宽60米。
公路三环是地区性道路，沿七乡河西岸通过，在白象片区兼有城市主干道路功能，规划控制红线宽45米。
2、管道运输
一条“西气东输”支线从宁镇公路南侧通过，规划安排在宁镇公路与其南侧辅道之间的30米绿带中。
第35条城市道路
规划路网由快速路、主干路、次干路、支路组成，基本呈方格网形式。
规划道路面积总计2.32平方公里，人均道路面积19.02平方米，干道网密度2.90公里/平方公里，支路网密度按2-3公里/平方公里控制。
1、城市快速路
宁镇公路在仙林新市区段定义为城市快速路，道路宽度60米，在其南侧规划一条33米宽的辅道。
2、城市主干道
城市主干道有：
仙林大道、万象路、桂山路、江嵊路、西山路、东阳路、公路三环、科技园路。
其中
仙林大道道路宽度为80米，两侧各20米绿带，建筑退南侧绿线15米、退北侧绿线25米。
其他道路宽度为45米，两侧各控制10米宽的绿带，建筑后退绿线15米。
3、城市次干道
临湖路、西山路、南山路、科技园路为城市次干道。
临湖路和科技园路道路宽度为40米，两侧各控制10米绿带，建筑后退绿线10米；其它城市次干路道路宽度为33米，两侧各控制5米宽的绿带，建筑后退绿线15米。
4、城市支路
规划城市支路分布在居住用地和产业区内，道路宽度为24米，两侧各3米绿带。
城市支路建筑后退按《南京市城市规划条例》实施细则的规定执行。
第36条城市公共客运交通
1、轨道交通
南京地铁二号线沿仙林大道北侧由西向东穿过并往龙潭延伸，在白象片区预留3处地铁站点。
2、公交线路组织
结合主次干道组织8条公交线路，初步形成片区内公交网络。
3、公交站场规划
规划在片区中心和高校组团中心各设置一处公交始发站，每处用地1公顷。
4、城市社会停车场
结合各级公共活动中心和片区重要出入口，布置地面停车场、停车楼或地下停车场，规划在片区中心、高校组团中心和摄山镇南部以及科技园路与宁镇公路立交附近共设五处社会停车场，总用地3公顷。
第十二章供水规划
第37条供水规划原则
1、规划期内以长江水为供水水源。
2、加强地下水源保护，严格控制开采地下水，地下水应优质优用或作为非常时期的备用水源。
3、给水管网环状布置，以确保供水安全。
4、给水压力应满足多层建筑直接供水，如局部给水压力不能满足要求时，可设置局部的增压泵站或结合单体设计增设加压站。
第38条供水指标
人均综合用水指标：
城市居民：
400升/人·日；学生：
200升/人·日。
工业用水指标：
100立方米/公顷.日。
第39条供水设施规划
1、水源水厂
以长江水为水源，由规划的龙潭水厂供给，供水规模50万吨/日。
2、管网
采用环网供水，在仙林大道，万象路（仙霞路二期）、望月路等城市道路下规划DN500-DN1200给水管。
市政供水管网压力不低于0.28兆帕。
设置室外消火栓，其间距一般不大于120米。
重要建筑物要按照“建筑设计防火规范”的要求设置。
3、增压站
在西湖公园东侧设置一个1万立方米的水库增压站，占地约1.0公顷。
各用水单位根据需要可设置内部增压站。
第十三章排水规划
第40条规划原则
1、严格采用雨、污分流制。
雨水宜就近排放，减少管道埋深，降低造价，提高经济效益。
2、尽量多保留现有河渠、水塘、水库，并适当整治，美化环境。
3、雨水排放采用高水自排，低水机排，并通过合理调整竖向减少机排区。
4、污水分片收集，集中处理，工业废水（包括医院污水）经预处理后与城市污水合并处理。
如有含油、重金属离子或难于生物降解的生厂废水应自行处理，达标后在环保局指定点排放。
第41条规划标准
1、雨水重现期P：
管道：
一般地区P=1年重要地区P=2-3年
河道（桥、涵、闸、站）：
F≤2KM2P=5年
F>2KM2P=10年
2、径流系数：
0.4—0.8
3、暴雨强度公式：
t：
集水时间
2、综合污水量指标
居民：
360升/人.日
学生：
180升/人.日
工业：
80立方米/公顷.日
3、防洪标准
白象分区防洪标准为：
抵御100年一遇洪水。
第42条排水设施规划
1、河道
保留九乡河、七乡河排水体系，尽可能保留现有河渠、水塘、水库，结合土地开发建设进行整治。
设闸或坝控制水体水位，河道放缓边坡，发挥河道景观功能。
河道两侧保护带一般为5—20米。
2、泵站
雨水排放采用高水高排，低水机排，通过调整用地竖向减少机排区，机排区面积为1.7平方公里。
规划在西湖河南、北两侧集中设置两个雨水提升泵站，规模分别为5.0立方米/秒和6.0立方米/秒。
3、管道
规划在万象路、仙林大道等城市道路下埋设d600—d1200雨水管，高低水分别就近排入水体。
第43条污水处理设施规划
1、污水处理厂
在白象分区以北、九乡河口西岸、石埠桥地区设置仙林城市污水处理厂，处理工艺为二级处理，服务范围为仙林新市区及尧化门、栖霞镇，总规模30万吨/日，占地20-30公顷。
污水处理厂分两期建设，为解决仙鹤片区和白象片区的污水处理，污水处理厂一期规模需扩大至10万立方米/日，并与土地开发建设同步进行。
如近期城市污水处理设施不能与土地开发建设同步进行，近期污水应自行处理，达到环保局的排放要求后排入环保局指定水体。
3、污水收集系统
规划污水收集分成东、西两片考虑。
西片污水由管道收集后分别沿仙林大道和万象路向西排入九乡河西岸污水主干管；东片污水经泵站提升后沿万象路向西输送至九乡河西岸污水主干管，最终沿九乡河西岸污水主干管送往污水处理厂。
规划在仙林大道三期、万象路等城市道路下埋设d400-d1000污水干管。
3、污水提升泵站
规划在白象分区东部，西湖河南岸地势较低处设置污水提升泵站，规模为1.0立方米/秒。
4、中水回用
根据《仙西新市区水环境综合整治规划报告书》（河海大学），污水处理后作为城市的中水水源补充河道水量、灌溉绿地等。
中水进行生态工程处理后，在极端干枯期，满足仙林新市区蒸发、渗漏、市政、绿化、景观消耗后，剩余水量能保证仙林新市区环境用水要求。
沿城市道路布置中水管，按规范设置给水栓。
白象分区水体水质标准为Ⅳ类。
第44条防洪设施规划
规划完善由河堤及山体高地形成的防洪保护圈，开挖或拓宽疏浚山体脚下截洪沟，保障白象分区免遭外洪和山洪侵害。
第十四章供电规划
第45条供电规划原则
1、按电力先行的原则，因地制宜地编制电网规划，使电网具有充实可靠的供电能力，并留有发展余地，保证城市经济、社会的可持续发展。
2、新建与改造相结合，统一规划，分步实施，逐步使电网布置趋于合理。
3、坚持“安全第一，适度超前”的原则，以电力市场为导向，依托科技进步，为用户提供安全、可靠、优质的电能。
第46条电力负荷预测
白象片区采用用地负荷密度法进行预测，各主要类型用地的用电指标与负荷预测详见下表：
用地分类
占地面积（ha）
负荷指标（KW/ha）
需要系数
预测负荷（KW）
一类居住用地
34.32
220
0.5
377.52
二类居住用地
226.29
160
0.5
1810.32
工业用地
213.82
240
0.6
3079.01
公共设施用地
101.44
350
0.8
2840.32
教育科研用地
351.26
200
0.6
4215.12
道路广场用地
232.5
180
0.7
2929.50
对外交通用地
37.16
260
1.0
966.16
市政设施用地
10.76
830
1.0
893.08
弹性用地
69.81
240
0.5
837.72
合计
1277.36
17.95万
根据上表，白象片区用电负荷预测约为：
18万千瓦，考虑同时系数0.8，则计算负荷为约14.4万千瓦。
第47条变电站
规划新增1座220KV变，主变容量3X180MVA，占地面积1.33ha，作为白象片区主供电源。
保留220KV东阳变。
规划新增5座110KV变，每座110KV变电所主变容量3X50MVA，占地面积0.3ha。
现状钟山煤矿用户变，设施陈旧，线路老化，且钟山煤矿已停产，建议规划远期取消35KV变电所，以简化供电等级。
10KV变电箱结合小区建筑设计，布置于住宅、商业区负荷中心。
第48条电压等级
电压等级为220千伏、110千伏、10千伏。
第49条高压走廊
规划在九乡河东岸预留100米宽、七乡河西岸预留50米宽、七乡河东岸预留400米宽高压走廊；在规划科技园路东侧预留60米宽的高压走廊。
第50条供配电网规划
220KV高压线沿道路架空铺设。
110KV、10KV高压线电缆敷设。
现状220KV、110KV高压线改造至规划预留的高压走廊内。
规划220KV高压线架空铺设在高压走廊内，规划110KV及以下电力线结合城市道路建设埋地敷设。
按照以上原则对白象片区范围内现有的架空高压线进行改造。
第十五章通信规划
第51条邮政规划
根据用地布局分别在片区中心附近和高教组团规划一个邮政所，开展邮政各项业务。
每个邮政所建筑面积为2
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