江苏省控制性详细规划编制导则修订.docx

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江苏省控制性详细规划编制导则修订

江苏省控制性详细规划编制导则

一、总则

1、目的

为了加强对全省城市控制性详细规划工作的指导，规范城市控制性详细规划编制工作，根据《城市规划编制办法》（中华人民共和国建设部第146号令发布）等相关法律、法规和有关技术规范，结合我省实际，制定本导则。

2、适用范围

本导则适用于我省城市控制性详细规划的编制及其管理工作。

3、基本原则

控制性详细规划的编制应遵循下列基本原则：

（1）符合城市总体规划、分区规划及其他相关规划；

（2）统筹兼顾，处理好局部与整体、近期与长远、需要与可能、经济建设与社会发展、城市建设与环境保护、现代化建设与保护历史遗产等关系；

（3）合理、综合利用土地资源，地上空间与地下空间统一规划；

（4）处理好规划刚性与弹性的关系，体现规划的经济性和可实施性；

（5）体现公众意愿，适应社会发展需要，合理配置公共资源。

4、 内容要求

编制控制性详细规划，应划定规划编制单元，在用地策划的基础上，对编制单元进行地块划分。

明确各地块的土地使用、配套设施、建筑建造、道路交通、基础设施与地下空间利用等控制要求，提出空间环境景观控制引导原则，明确各地块的强制性和引导性内容。

5、其他规定

（1）编制控制性详细规划应遵守国家和省有关法律、法规、标准和技术规范，规划所依据的基础资料须符合国家有关规定。

（2）地块变更

控制性详细规划的地块变更应根据不同的情况，按照规定程序变更。

二、编制单元划分

1、编制单元划分目的

为了便于全面系统地组织编制控制性详细规划，深化、落实城市总体规划的意图，形成系统有序的城市规划控制引导体系，应将需要编制控制性详细规划的地区划分为若干编制单元，作为组织编制控制性详细规划的基本单位。

2、编制单元划分原则

（1）地域完整

编制单元应覆盖规划期内城市规划建设用地的全部地域范围。

相邻编制单元范围不重叠，实现无缝衔接，同时应综合考虑相邻编制单元之间各相关要素的协调。

（2）界线稳定

编制单元应综合考虑城市行政区划、自然地貌、城市特征、功能区划分、主要道路、重要基础设施、城市空间景观组织、社会组织等要素确定，其“四至”界线应明确、稳定，经过划定的编制单元，原则上不应更动。

（3）规模合理

编制单元面积一般以100～1000公顷为宜。

用地功能相对单一的地区宜适当划大，用地功能相对混合的地区宜适当划小；城市新区宜适当划大，旧城区、城市中心区等宜适当划小；城市特色风貌区、风景园林、历史街区等特定意图区的编制单元划分，应有利于保护和塑造城市特色。

（4）编码统一

编制单元由城市规划行政主管部门确定统一的编码。

3、编制单元划分成果内容

（1）编制单元汇总表（表2.1）

表2.1  ╳╳市（县）控制性详细规划编制单元汇总表

编制单元名称

编制单元编码

面积

（公顷）

“四至”界线

╳╳╳单元

（2）编制单元划分图件

在城市总体规划用地规划图上标明各编制单元的名称、编码、面积和“四至”界线。

4、编制单元划分组织

（1）划定

编制单元由城市规划行政主管部门组织划分，并经论证后确定。

（2）实施

编制单元划定后，控制性详细规划应以划定的编制单元为单位组织编制。

（3）调整

编制单元如需调整范围，由城市规划行政主管部门提出建议，按原确定程序组织进行。

边界调整时，相关编制单元地域边界应作相应调整，以确保不重叠和无缝衔接。

三、城市用地分类与兼容控制

1、基本分类

（1）《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）

（2）新增城市用地分类（参见注释*1）（表3.1）

表3.1新增城市用地分类和代号表.doc

2、增加城市用地分类的规定

（1）新增城市用地分类允许在现行国标的小类基础上进行细分，不宜增加中类用地类别，不得增加大类用地类别，并不得与本导则城市用地分类冲突和交叉。

（2）新增用地类别的编码与现行国标编码方法采用统一规则确定。

（参见注释*2）

3、兼容性控制

城市建设用地的兼容性控制执行《江苏省城市规划管理技术规定》（2004年版）表2.2.3的规定。

四、用地策划

1、目的

用地策划是通过对用地的开发建设策略和利用方式进行深入研究，使得制定的规划控制要素更加科学合理、切实可行，综合效益或指定效益达到最优。

2、用地策划的基本要素

（1）开发潜力

通过对地块周边自然条件、区位条件（产业、功能）、交通条件、文化背景等发展条件的研究，比较该地块在不同使用条件下可能发挥的潜力和作用。

（2）用地布局

充分利用该地块的区位优势和设施配套条件，以提高地段活力和环境质量为目标，综合考虑经济、功能、景观、设施配套等多种因素，有利于配套设施利用、城市景观组织和地块价值的体现，对各类功能用地进行合理布局。

（3）开发强度

通过成本－收益分析，估算合理的容积率指标，确定开发强度应兼顾地块的环境效益和经济效益。

（4）实施时序

综合考虑开发时序和配套时序对地价的影响作用，对城市功能和空间发展的意义，以及旧区改造的迫切性和投资的可行性等，确定规划实施时序。

（5）设施配套

根据相关规划要求，按照该地块发展目标，综合考虑地价、环境质量影响等要素，明确相应的公共设施、市政公用设施和公益性设施的配置标准和用地布局，保障其必需的用地，合理确定规划控制指标。

五、地块划分

1、地块划分目的

地块划分应满足规划管理和分期、分块建设的要求。

2、地块划分依据（参见注释*3）

（1）土地使用调整原则、规划建设控制引导的总体要求。

（2）地块的土地使用权属边界，以及基层行政管辖界线；近期内已落实招标拍卖的地块应单独划块；规划予以保留的机关团体、部队院校及用地相对完整独立的企业事业单位宜单独划块。

（3）用地性质应单纯，以城市用地分类小类为主、中类为辅；独立设置的公益性设施以及市政公用设施宜划分至最小类别。

（4）满足城市“六线”规划（注：

城市“六线”指道路红线、城市黄线、城市绿线、城市蓝线、城市紫线、廊道橙线）等上层次规划要求。

城市绿地、文物保护单位和重要基础设施用地按专项规划要求单独划块。

（5）地块划分规模应与区位和用地类型相适宜（适宜规模见表5.1的推荐值），并有利于分期实施。

3、各类地块推荐面积

表5.1 各类地块划分面积推荐表

用地类别

地块面积（公顷）

地块最小面积（公顷）

备    注

新区

旧城区

居住用地

10.0～30.0

3.0～20.0

2.0

商业用地

1.0～2.0

0.5～1.5

0.5

特殊控制时地块可划分至0.5公顷

工业用地

>2.0

－

1.0

最小控制面积以产业门类生产需要为依据；小于1公顷的或能进入标准厂房的工业企业不应单独供地；旧城区原则上不增加工业用地

绿地

0.04

公园面积参照专项规划确定，居住区绿地不小于城市居住区规划设计规范中关于绿地设置的要求

其它用地

－

依据规划要求及专业要求确定

六、控制内容

1、强制性内容

强制性内容应包括土地开发强度，城市公共资源和设施的配置，各类脆弱资源的有效保护利用等要求。

（1）土地利用控制

规定用地的使用性质、开发强度等内容，包括用地类别、容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高等。

在城市总体规划确定的地下空间重点建设地区，应确定地下交通辅助空间和地下停车场（库）等规划控制要求。

（2）“六线”控制

（a）道路红线：

确定各级城市道路的红线宽度、位置、断面形式、控制点坐标、交叉口形式与渠化措施、公交港湾停靠站、道路缘石半径、出入口方位及行人过街设施（包括地下过街通道）位置和控制要求。

（b）城市黄线（参见注释*4）：

重点明确城市公共交通设施、公共停车场、城市轨道交通线和高压线走廊等城市基础设施的用地面积和线位，确定其用地界线和线位的地理坐标，规定其控制指标和具体要求。

（c）城市绿线：

确定公共绿地、生产防护绿地的边界、规模，确定各类绿地控制指标和建设要求。

（d）城市蓝线：

划定城市地表水体保护和控制的地域界线，明确河道断面形式和水位（内河）控制标高，提出护坡（驳岸）建设控制要求，并附有明确的蓝线坐标和相应的界址地形图。

（e）城市紫线：

明确标出各级文保单位的保护范围及建设控制地带的边界线、历史街区和确定保护的其它历史文化遗存的范围和边界线，明确相关控制要求。

（f）廊道橙线：

包括各种景观视廊、微波通道、机场净空保护范围等，明确线位及控制要求。

（3）公益性公共设施

公益性公共设施须按规划配套要求重点落实。

主要包括公益性的文化娱乐、体育、教育设施，医疗卫生、社会福利与保障、行政管理与小区公共服务等设施。

分级落实各类公益性公共设施配置内容、用地位置、边界、规模及建设控制要求。

（4）特定意图区

特定意图区是指因城市景观、城市特色、自然和历史风貌等需要提出特殊规划控制和规划编制要求的区域。

根据地段特点，特定意图区包括城市特色区和历史文化保护地段，规划应确定其控制界线和相关规划控制要求。

研究分析和把握城市特色区内的特征要素，如建（构）筑物、街巷格局、整体风貌、历史文化要素、自然风景要素等，提出特色保护和塑造的原则和要求，确定规划总体框架、控制重点；在凸现特色的同时，保证城市景观的整体性和协调性。

在历史文化保护地段内，除上述内容外，应提出重点保护地段的整治方案，确定建设控制地区具体的控制指标。

2、引导性内容

（1）城市设计引导

确定整体空间环境控制原则、城市道路景观界面控制原则，地块整治控制原则以及建筑体量、体型、色彩、广告及标识物等控制引导原则。

（2）经济效益引导

对土地利用分类及强度控制进行经济分析，应遵循以下原则：

一是符合地块的区位特点和市场需求并能实现地块的最优价值；二是应能促进周边地区的综合效益最大化；三是各地块间能够互相协调；四是具有基本的投资可行性。

（经济效益引导的一般方法参见注释*5）

3、规划控制指标体系

规划控制指标体系分为强制性指标和引导性指标两大类。

强制性指标一般包括以下11项：

用地性质，容积率（参见注释*6），建筑密度，建筑高度，绿地率，公益性公共设施及市政公用设施，建筑后退红线距离，建筑后退用地边界距离，停车泊位，地块交通出入口方位和允许开口路段，地下空间利用控制。

引导性指标一般包括：

人口容量、建筑形式、体量、艺术风格、色彩、标识物等规划设计要素。

对于特定意图区，根据实际情况，某些引导性内容应转化为强制性内容（参见表7.1）。

4、强制性内容的增加与变更

（1）在本导则的强制性内容以外，市、县城市规划行政主管部门可根据当地情况，在规划设计任务书中适当增加强制性内容，并在规划成果论证时予以确认。

（2）强制性内容可以在修编规划或对规划作局部调整中变更，变更批准权限和程序同规划批准权限和程序。

七、技术深度

1、规划控制深度分类

（1）基本控制：

适用于功能相对单纯或发展相对成熟的地区，如新建的工业区或居住区、大型企业、机关、院校及现状基本保留街区等。

（2）详细控制：

适用于功能较复杂、较特殊或开发建设量较大的地区，如城市中心区、待改造的旧城区及特定意图区等。

2、基本控制

（1）控制内容要求

强制性内容包括土地使用及其开发强度控制、“六线”控制和公益性公共设施控制，引导性内容主要为城市设计引导。

（2）控制深度要求

合理规划用地布局，制定土地使用和建筑管理规定；规划控制指标以用地控制为主，包括用地性质、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等；控制指标可针对具体情况分别采取上限控制、下限控制或幅度控制。

明确“六线”的线位及相关控制要求。

科学配套各类公益性公共设施、综合交通设施和市政公用设施，明确各设施的使用性质、