土地一级开发实施方案.docx
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土地一级开发实施方案
土地一级开发实施方案
一、土地一级开发项目基本情况表
名称
区县
坐落
东至西至
四至
南至北至
土地面积（公顷）
国有土地集体土地
建设用地建设用地
耕地农用地耕地项目农用地
其它其它基本
未利用地未利用地情况
其它其它
建筑
占地面积面积数据来源依
类别数量
据（公顷）（万现状
m2）情况
国有企业____个数
集体企业____个数
居民__户数/人数
__占地及__宅
农民__户数/人数
基地面积
建筑面积总用地面积
（公顷）（万m2）
建设用地
居住
面积容积
率规划代征道路
商业情况
面积
代征绿地
办公
面积
高度
其他其它
（m）
楼面毛地价或
楼面熟地价
出让金依据用途土地级别
（元/m2）2002（元/m2）
地价年
商业水平
基准地综合
价居住
工业
二、一级开发投资总额表
序号项目金额（万元）所占比例
1前期费用
2征地费用
3拆迁费用
4征地、拆迁不可预见费
5市政基础设施建设费一级
6非经营性配套设施建设费开发
投资7财务费用
总额小计
8土地一级开发投资回报额
9两税一费（5.5%）
合计
----楼面地价（元/m2）
----地面地价（元/m2）
注:
1、“两税一费”以1-7项之和为基数计算，公式:
（1,7项之和）×5.5%/94.5%;
2、“土地一级开发投资回报额”以1,7项之和为基数计算。
三、土地一级开发前期费用表
金额计费
序号项目数量依据
标准（万元）
计价格1编制项目建议书（代可研报告）
[1999]1283
2土地一级开发实施方案编制费号3编制市政规划方案费
4用地普测及拨地定桩费
1元
5编制环境影响评价费前/m2
期1元
6编制交通影响评估费费/m2
用7编制土地上市地价评估费
8编制地质灾害评估费
京国土房
管财9委托入市交易费
[2003]82
号10其他
合计（万元）
折合（元/建筑m2）
四、土地一级开发征地费用
计费标准（万补偿金额序号项目数量（亩）依据
元/亩）（万元）
农用地
土宅基地用地
地
工矿用地
1补
未利用地
偿
其他费
小计
计费标准（万补偿金额
项目数量（人）依据
元/人）（万元）安劳动力安置补助费
征置超转人员补助费地2补
残疾人安置补助费费助
孤寡老人补助费费用
小计
青计费标准（万补偿金额
项目数量（亩）依据苗元/亩）（万元）3补偿
小计费
计费标准（万补偿金额地
项目数量（个）依据
元/个）（万元）4上
附树木
着鱼塘
物坟茔
补电线杆
偿机井
小计
计费标准（万补偿金额
项目数量（亩）依据
元/亩）（万元）征
耕地开垦费地
5
税耕地占用税
费防洪费
小计
6其它
合计（万元）
折合（万元/亩）
不可预见费万元（计提比例%）
五、土地一级开发拆迁费用表
拆迁费用=居民拆迁补偿费+农民拆迁补偿费+国有企业拆迁补偿费+集体企业拆迁
拆补偿费+市政、公共设施拆迁补偿费+其他费用
迁
项目补偿金额（万元）
费居民拆迁
农民拆迁用
国有企业拆迁
集体企业拆迁
市政、公共设施拆迁
其他费用
合计
不可预见费万元（计提比例%）
补偿金额
项目数量计费标准依据
（万元）
拆迁服务费
其他
拆迁评估费费用
20元/被拆
渣土清运费
迁m2
小计（万元）
六、土地一级开发市政基础建设表
序号项目工程内容长度（m）金额（万元）计费依据
1道路工程
2雨水工程
3污水工程
4中水工程
市5供水工程政6供电工程基
础7热力工程设
8供气工程施
建9电信工程设
费有线电视工
10
程
临时市政接
11
用费
12其他
合计（万元）
折合（元/建筑m2）
注:
市政基础设施建设费用以市政项目综合为测算依据，建设费用最终以市政施工图预算为最终测算依据;市政建设费用中应扣除按规定由市、区财政投入的市政费用。
七、居民拆迁补偿费
房屋拆迁补偿价=（基准地价×K+基准房价）×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋
重置成新价
名称取值范围取值备注
基准地价居
民现状容积率
拆
基准补偿价规划容积率迁
补K偿
基准房价
费
（基准地价×K+基准房价）=
项目数量计费标准补偿金额（万元）依据
基准补偿价见上表格
房屋重置成新价
地上附属物补偿费
搬家补助费
家电改移补助费
提前搬家奖
支持重点工程费
其他
小计（万元）
折合（万元/户）
八、农民拆迁补偿费
房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价农
民计费标
项目数量补偿金额（万元）依据
拆准迁区位补偿费取值范围
补房屋重置成新价
偿地上附属物补偿费
费搬家补助费
家电改移补助费
提前搬家奖
支持重点工程费
其他
小计（万元）
折合（万元/户）
九、国有企业拆迁补偿费
非住宅房屋拆迁价格=区位价格×K1×K2×K3×建筑面积+地上物补偿价
名称取值范围取值备注
区位价格国区位
容积率调整系数（K1）有补偿
房屋原用途调整系数（K2）企价
规划用途调整系数（K3）业
拆（区位价格×K1×K2×K3）=
迁补偿金额
项目数量计费标准依据补（万元）偿区位补偿价见上表格费
房屋重置成新价
搬迁补助费
停产停业补助费
其他
小计（万元）
折合（万元/被拆迁m2）
十、土地评估标准
项目数量计费标准补偿金额（万元）依据
房屋重置成新价
搬迁补助费
停产停业补助费
其他
小计（万元）折合（万元/被拆迁m2）
周边案例
案例1案例2案例3„
因素
位置
规划用途
容积率
成交日期
总价（万元）成交价
格单价（元/m2）
价格类型
地价款/出让金
其它
开发地块与周边案例
开发地块案例1案例2案例3„
比较因素
位置
规划用途
容积率
-成交日期
-总价（万元）成交价
格-单价（元/m2）
-取得方式
地价款/出让金
其它
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