西安市广厦水岸东方地产项目规划设计任务书.docx

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西安市广厦水岸东方地产项目规划设计任务书

规划设计任务书

项目名称：

广厦水岸东方

项目地点：

西安市灞桥区浐河东岸

开发单位：

陕西广福置业进展

【设计任务书编制说明】

1、本设计任务书是在基于对项目综合研判的基础上，对项目前期定位的总结和对规划设计要求

提出的一些分析和指导性意见，对设计单位进行设计起着市场指导作用；

2、本设计任务书中确定的相关技术经济指标均为前期市场研判得出的结论性定位，设计单位可

以在一定幅度内进行调整；

3、本设计任务书要紧针对广厦·水岸东方项目整体规划提出。

内容摘要

§项目概况

§项目市场定位及开发策略

§项目规划设计目标

§设计成果文件要求

§项目概况

一、基地情形

•本项目位于西安市长乐路与咸宁路之间，浐河东岸。

•占地面积1200亩，地块狭长，沿浐河水岸长达2.5公里。

•紧邻规划中的东三环都市快速干道。

绿化率达到70％。

•

与市政改造的浐河水景公园融为一体。

二、地块感受

该项目在西安城以东，目前地块以农用地和未利用土地为主。

有部分仓储用地和少量村民宅基地和工厂用地。

地块紧邻浐河，有丰富的水资源，地势、生态环境和交通条件良好。

三、地块分析

1、优势

交通便利，自然环境好

项目位于市区边缘，交通便利，视野开阔，水岸线完整连绵，自然环境专门优美。

天然景观

第一景观当属得天所成的“八水”之一——浐河。

在西安能有自然水景的

楼盘尚为少数，本项目又占据了浐河周边众多项目中最好的一块土地,景观优

势得天独厚。

滨河公园

西安市政正在修建的滨河河滨公园，使项目在形象和环境上得到先天的改善，滨河公园和西安少见的河中泛舟，开窗见景，专门有利于我们初期形象的兑现，更容易进一步集合人气。

文化

项目地块内部有西京大学校区，周边有闻名的半坡和白鹿塬；历来浐灞一体，关中八景之一“灞柳风雪”千载闻名。

2、劣势

东郊板块整体人气不足

都市向东进展趋势不明显，高端人群置业适应朝南。

没有成熟的都市配套设施

片区内的项目受都市配套设施与都市功能配套的制约与阻碍较大，进展未形成气候。

造纸厂、电厂形成环境污染

项目地块内部有一个造纸厂，东北方向有东郊热电厂，差不多上对环境品质阻碍专门大的不利因素。

东三环形成噪音污染

项目紧邻规划修建中的西安东三环，会给市场潜在消费人群一种噪音污染严峻的不利印象。

四．气候及土壤资料

该地区为温带大陆性季风气候，主导风向北风、西北风，2002数据显示：

年平均降水量406.4毫米，年平均气温15.5摄氏度，年日照时数1942.4小时，年降雨天数106天，平均风速0.8m/s年平均蒸发量2000毫米。

原有地貌狭长平缓，无庞大落差、坡地，为浐河东岸一片农田，适合植物生长。

§项目市场定位及开发策略

一．项目定位

1．项目总体形象定位

依靠浐河2.6公里的优质水岸，依据名校效应和规模大盘开发都市新区的战略思路，将项目定位为国际滨河名校社区的西安高端形象。

2、市场价格定位

项目总体价位定位：

西安市中档价格，均价设计至2700-3300元/平方米为宜；

项目入市价格定位：

考虑项目初期启动集合人气和合理的购买门槛，均价设计至2200-2400为宜；随着项目的后续开发逐步提升价格，达至整体均价的要求甚至更高。

3、项目户型面积定位

主力户型为以80-160平方为主户型比例

面积

80m2以下

80-90m2

120-140m2

145-160m2

160m2以上

类型

一房至两房

两房

三房

三房至四房

四房及以上

比例

5％

25％

35％

25％

10％

4、项目销售总价定位

主力户型购买总价为：

约18万—48万；由开发初期至终止价格由低走高。

5、客户定位

a）区域富裕阶层

b）本区域购房升级换代人群

c）康复路、轻工一带小私营业主

d）区域内国企领导阶层

e）本市内与本区域有各种依靠或连带关系的人群

f）本市内被水景、教育主题或者品牌大盘规模开发所打动的人群

g）西安周边城、县、镇乃至辐射西北西南，意欲在西安置业的人群

二、项目开发策略

1、总体策略

以2.6公里长浐河水岸的独有并不可替代的优秀自然景观资源为主题，以高标准名校教育配套为依靠，以高端市场形象为号召，以规模社区开发完善的综合配套优势为基础，以丰富情形商业街为亮点，以东郊高价、城东等价、全市中价的价格策略为竞争手段，打造改变东郊居住气质，提升东郊居住水平，改变西安都市进展现状的大规模、国际化的滨河名校新区。

2、入市策略

入市策略有两个思路

思路一：

考虑一期入市时必要的降低购买门槛，采纳低成本低售价的多层加小高层的建筑形式为一

期要紧产品形式。

思路二：

用较高产品形状的小高层（要紧）、中高层为要紧产品形式，以足以形成销售冲击力的相对低价格入市。

在此，专门重要的一点是，多层与小高层的建筑形式，并不能决定项目的档次，也并非开发策略问题的关键；入市的绝对低价（多层）或者相对低价（小高层）才是我们必须要采纳的手段。

思路一优点：

采取了较低成本优势，以低价销售开发商仍有理想利润，便于开发商滚动开发，同时有效降低初期购买门槛，比较容易规避风险，易于规模开发，开发周期相对较短；

缺点：

从规划及景观空间上不尽完美，不能较好表达广厦企业的精品路线，不易满足广厦企业对项目初期开发的高标准要求。

思路二优点：

能较好表达企业形象和精品开发思路，能形成较优质的规划结构及景观空间，以比较价格优势能形成较强的市场冲击力，为项目后期价格提升打下良好基础；

缺点：

项目开发初期，在整体投入、开发周期、得房率及平方利润等方面面临交大压力，市场风险较高。

结论：

通过与广厦集团及广福公司领导的汇报交流，在贯彻集团高端形象、精品路线要求的前提下，并充分考虑到项目从估算到预算成本增加因素的情形，决定项目开发采纳思路二的模式。

鉴于思路二差不多与原都林国际规划方案的设计思路较为吻合，因此原都林国际方案的用地比例及相关经济指标仍旧是可行的，是差不多能够采纳的。

本案后文从市场角度对规划提出的意见或要求，请设计师在原用地比例和指标的基础上，进行相应调整。

§项目规划设计目标

一、规划设计依据和基础资料

1、西安市政府相关部门对本项目的立项批复及控规要求

2、广厦集团对项目的开发要求

3、国家有关设计规范及陕西省都市规划治理技术规定

4、都市水、电、气、路、通讯等管网图

5、该地块地势图

6、设计任务书

二、规划设计方案的条件和要求

1、规划设计方案的条件

（1）总用地426800平方，容积率>1．8，总建筑面积80万平方米左右

（2）建筑密度<20％

（3）绿化率>50％（不包括代征用地）

（4）建筑限高：

小高层、中高层、高层

（5）出入口：

东三环路、滨河路

（6）停车车位：

住宅：

小汽车按0．5车每户设置（可适当提高），自行车按3．5平方米／户设置

公建：

按GB50180-93都市居住区规划设计规范设置，公建停车与住宅停车应分别独立设置

（7）道路规划布置应结合地势和环境合理设计，实现人车分流，机、非分离，互不干扰，保证

小区环境的安静和整洁有序：

小区道路和公共场所应满足残疾人无障碍通行的要求。

（8）建筑后退绿化操纵线不得小于3m，相邻房屋间距需满足陕西省都市规划治理技术规定及消防、环保、卫生防疫等部门的要求。

（9）综合考虑小区内部道路、室外地坪标高的相互关系，室外地坪标高应满足都市防汛要求，

与规划道路标高相一致。

（10）地块内外沿河驳岸建设应符合都市景观要求和水利、防汛等部门要求，地块建设应符合

防汛等要求，并与周边道路标高相衔接。

（1l）商业服务配套设施应相对集中设置在一、二期之间及滨河路，丰富沿河景观。

2、规划设计的要求

（1）整个居住区应统一规划，综合配套，充分表达环境、商业、休闲概念。

（2）要统一考虑沿河与沿路的空间轮廓和都市设计，形成统一有序、层次丰富的景观，沿河的公共绿地要形成特色，并与地块绿地呼应和谐。

（3）居住区规划设计应有明确的创作理念、专门的建筑个性。

住宅布局应科学规划、精心设计，

居住区空间布局应有收有放，充分考虑沿都市道路及浐河的都市景观要求。

建筑群体风格应差不多统一，环境和建筑造型不但要有时代超前感，还要有浓郁的国际文化气息，要成为西安市文明、中高端住宅的标志。

（4）充分利用环境综合资源，使居住环境更和谐、更贴近自然。

内外空间应相互渗透、共同利用，内部要有高雅、舒服的生活环境：

对外，向都市展现国际化大都市居住建筑的风貌：

强调区内外环境的交融渗透，园林与建筑的和谐统一，步移景异的人景互动。

有效的利用浐河河畔的位置和2.6公里水岸，制造令人舒服的空间视觉、景观视觉，尽量多的布置可销售观景住宅面积

（5）规划要尊重环境、因地制宜，妥善处理好建筑与道路、高压走廊、绿地的相互关系。

绿化

设计应点、线、面相结合，专门是沿河的公共绿地要精心设计，构筑亲水空间，充分注重。

人与环境的亲和性，努力营造亲切宜人的居住环境。

（6）提倡新技术和新材料的运用。

（7）方案须考虑配合开发策略分期建设的可能性及可操作性。

（8）应满足国家康居示范工程的有关要求。

3、建筑单体及住宅户型设计的具体要求

（1）风格及空间处理应高雅、清新、简约，表达鲜亮的时代特点、国际化特色。

（2）住宅布局合理拼接单元长度应保证良好的通风及日照。

（3）住宅户型以二房二厅、三房二厅为主力户型，面积为80-160平方米左右。

（4）房型设计除满足陕西省、西安市住宅设计规定及国家住宅建筑设计规范以外，还要求：

✧楼梯单元门入口要有特色，并与周围环境相和谐

✧户型设计合理，全明设计，具备良好的通风、采光、观景要求

✧室内交通组织需合理，应相对集中，并以不阻碍各功能区的独立使用为前提

✧室内空间要有层次，有良好的私密性

✧厅要有独立性

✧居室结构要考虑到北方气候特点（如暖气片位置）

4、公建配套要求

（1）地块内设置30班中学一所、36班小学一所、9班幼儿园二所，9班托儿所一所，用地规模和建筑指标按国家有关设计规范执行。

（2）地块内设置大型超市一座，建议设置在一二期之间。

（3）一期设置大型会所，项目开发初期用作销售中心。

（4）地块内有关医疗卫生、文化教育、商业服务、市政公用、行政治理、社区服务、金融邮电、

人防等其它公建配套设施按GB50180-93都市居住区规划设计规范和市有关规定设置。

5、整体经济指标设计参照

分项

整体

一期

二期

三期

四期

总用地面积（m2）

426800

93806

109102

98270

125602

容积率

1.87

1.45

1.83

1.95

2.17

建筑面积（m2）

比例（％）

800000

136000

200000

192000

272000

100

住宅建筑面积（m2）

比例（％）

736000

117440

182080

177280

259200

100

公建建筑面积（m2）

比例（％）

64000

18560

17920

14720

12800

100

注：

✧此表设计原则为：

由开发初期至后期完成，容积率由低至高，公建配套先期先行；

✧此表仅作为规划设计的方向性参考，具体可依照实际设计状况进行相应调整

6、产品策略

（1）项目规划中按自然景观及周边市政状况，梯度分布产品。

沿河应为中高层、高层，沿三环应为多层、小高层，地块南北两端应为高层。

（2）依据分期开发顺序，由开发初期至后期完成，应出现容积率由低至高、建筑密度由低至高得分布特点；开发分期初步打算为：

2、3组团一期，4、5组团二期，6、7组团三期，1、8组团四期。

（3）户型分布上，按沿河为大面积户型设置，沿三环为中小户型设置的分布；小区车行主入口宜设在三环路，人行入口宜设在滨河路。

（4）宜加大沿河临街商业房面积；考虑在设计南北贯穿商业街时，以社区会所及东西向商业街等因素为节点，操纵收放和节奏。

（5）在一期规划时应包括，学校、幼儿园、1－2组团间会所，2-3组团间商业街；建议将原方案中学校移至西京大学与纸厂之间的部分。

（6）地下车位以沿河高层建筑地下一层为主，项目东侧25-35米绿化带地面停车为辅。

7、市政管线

给水：

都市自来水管网供给，集中泵房；绿化用水、道路用水及建筑厕所用水由中水供给

雨水：

经调蓄后排入浐河

污水：

采纳分散的小型处理装置为中水

供热：

都市网集中供热

供电：

引自市政配套变电站

燃气：

采纳天然气，引自市政管网

垃圾处理：

垃圾分类收集，无害化处理

三．规划方面的结论

1、现状分析：

建设用地分析——基地内以农用地和还未利用的土地为基础，并有部分仓储用地，以及少量村民宅基地和工厂用地。

建设条件分析：

（1）有利条件

利用浐河的水资源

良好的地势和生态和自然环境

规划中交通条件会得到专门好的改善

（2）制约条件

位于都市边缘，地理位置不占优势

整个地块被人为的分成三部分

都市交通的修缮会给地块带来阻碍

2、规划原则：

充分利用项目所处地块的地理优势，发挥地缘特点和景观优势，塑造小区形象。

采纳多主题组团的特色理念，充分透析人类对滨水生活的明白得和向往，通过阅读亲水住宅小区的规划形式，将整个小区视为一个有机整体，恰到好处的柔和建筑、空间和人类三种元素，利用一条流畅的道路贯穿基地以便提供住宅区、公共设施和景观之间强烈的连接和穿透。

3、用地布局

依照基地价值分析，高价值区域布置高附加值产品，产品类型分布见附图：

如图：

（1）、沿河设置中高层、高层建筑，最大化增加景观单位。

（2）、项目地块中部至东三环部分设置小高层。

（3）、地块两端设置高层。

4、道路交通

（1）入口位置

✧车行主入口设于基地东侧三环路边

✧人行主入口设于基地西侧，结合商业街布局综合考虑

（2）地块中的道路交通体系，作用就象脊梁，将不同使用功能的建筑空间有机的串联起来，使

之成为一个和谐统一的都市空间布局。

（3）人车关系

✧小区整体人车分流，部分区域可人车合流

✧中心景观人车分流，小高层组团人车共存，高层组团人车分隔

✧初期人车部分合流，后期逐步实现人车完全分流

5、首期开发策略及规划提示

✧一期为原方案中2、3组团；

✧一期规划中应包括会所、学校、商业等公建配套（增加公建比例），前期会所作为销

售中心使用；地块两端先作为绿地景观；

✧开发次序为景观先行，配套先行；销售相关卖场样板包括按实现先后分为：

河畔水岸

景观展现区、会所（销售中心）展现区、商业街域展现区、样板组团展现区等

✧鉴于一期会所（销售中心）距地块两端入口仍有一段距离，建议于地块两端设置临时

接待中心（临建）和停车场

6、组团治理模式

✧小区为整体开放社区

✧组团封闭治理

广厦水岸东方外立面风格举荐

关键词:

平和简洁清新现代自然

立面的风格应与整体规划相一致,由于地势地貌的条件,由于此基地和立即建成的三环高速路相连邻。

而西部为浐河,南北均为都市要紧干道,地块与浐河之间是以自然水景为特色的滨河大道绿化带,总体条件依旧相当良好。

在充分解读地块和环境的条件下,相应的做出平面,立面的思路。

平面上应多多利用地块与环境优势,水的优势。

在户型和规划打算上注意阳光、雨水、视线,以及西安本地的气候特点。

如露阳台的防灰、防风问题。

注意环境的生态性、连续性、居性。

在既保证舒服性的前提下,使人与自然多些交流。

立面上,建议以现代化风格为主线,给居住者以简洁、清新、自然的感受,与此同时,在近人处加强人性化的处理,幸免现代建筑风格给人带来的距离感和非居家感。

同时,此风格对造价上也有一个专门好的操纵。

在总体上表达生态性、舒服性、自然与人居良好的结合的建筑理念。

§设计成果文件要求

一.彩色规划总平面图四份，比例1：

2000

二．总体模型一个，比例1：

2000，能够反映规划构思及地势特点

三.规划方案设计文本八本，规格为A3幅面,内容至少包括：

1、设计说明，表达规划设计构想，设计意向及各种专业说明（详见附录一）；

2、规划总平面图；

3、交通分析图（道路与停车场）；

4、规划结构分析图；

5、景观分析图；

6、视线分析图；

7、住宅选型设计，要求小区内要紧户型（许多于三种）的两种支持平面、立面、剖面，包括立面材料与说明；

8、表现部分：

俯视图，组团景观，沿小区主路景观，院落景观，商业街及商业广场；

9、经济技术指标（详见附录二，要求运算真实、准确）；

10、室外水、电、气管网总体规划图。

三.文本图纸另行制作1#图纸一套。

四.所有内容的光碟两份。

附录一设计说明

1.1建筑设计说明

1.2结构设计说明

1.3给排水设计说明

1.4电气设计说明

1.5弱电设计说明

1.6暖通设计说明

1.7消防设计专篇

1.8人防设计专篇

有人防工程须完成此部分内容。

1.9景观概念设计说明

附录二综合技术经济指标表

2.1规划指标表详表2.1

2.2公共服务设施指标表详表2.2

附录表格

规划指标表表2.1

指标名称

总体

期

数值

（ha）

所占比重

（％）

数值

（ha）

所占比重

（％）

项目规划总用地

1.居住用地

100

①住宅用地

②公建用地

③道路用地

④公共绿地

2.其他用地

①市政道路用地

②代征绿化用地

③市政道路绿化用地

④居住区规划用地范畴内非为居住区配建的公建用地

⑤与居住区功能无直截了当关系的建筑和设施用地

⑥其他政府保留用地或不可建设用地

总建筑面积

m²

①住宅建筑面积

m²

②非住宅建筑面积

m²

③住宅建筑面积比重

①计入容积率建筑面积

m²

②不计入容积率建筑面积

m²

③不计入容积率建筑面积比重

①不可售建筑面积

m²

②可售建筑面积

m²

③可售面积占总建筑面积比重

（续下页）

（接上页）

住宅面积毛密度

m²/ha

住宅面积净密度

m²/ha

公共服务设施面积毛密度

m²/ha

住宅建筑套密度（毛）

套/ha

住宅建筑套密度（净）

套/ha

人口毛密度

人/ha

人口净密度

人/ha

绿地率

建筑密度（建筑覆盖率）

容积率（建筑面积毛密度）

万m²/ha

总户（套）数

户

总人口（按3.5人/户计）

人

车位总数

个

车位/户数

公共服务设施指标表表2.2

指标

项目

总体

期

建筑面积

（m²）

用地面积

（m²）

备注

建筑面积

（m²）

用地面积

（m²）

备注

是否计入容积率（▲/△）

是否可售

（▲/△）

商

业

及

文

体

餐饮

菜市场

各种小型商铺

会所

银行

邮政所

……

面积小计（A1）

教育

托儿所

幼儿园

九年制学校

……

面积小计（A2）

3.市政公用

锅炉房

变电室

煤气调压站

路灯配电室

公共厕所

垃圾站

垃圾转运站

公共停车场

自行车存车处

……

面积小计（A3）

4.其它

居委会

物业治理处

卫生站

防空地下室

（续下页）

（接上页）

……

面积小计（A4）

公共服务设施

面积总计

（A1+A2+A3+A4）

说明：

1.应依照方案情形填写表格内容；方案设计任务书内的公共服务设施指标表可依照实际需要进行简化。

2.建筑面积500m²以下的公共服务设施项目，可不必填写“用地面积”一项。

3.上表中各项目面积计入容积率则用“▲”表示；如不计入容积率则用“△”表示。

4.上表中各项目面积可售则用“▲”表示；如不可售则用“△”表示。

5.上表中“备注”栏可填写需说明的其它情形，如各公共服务设施项目的个数等。

创城（香港）国际规划部

策划总监：

杜荷军

制作总监：

王延军赵海

制作：

丁峥

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