《房地产经纪实务》第三十二讲.docx

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《房地产经纪实务》第三十二讲

三、房地产经纪人在买卖独家代理中的作用和责任

（一）房地产经纪人在独家代理中的作用

无论买方独家代理还是卖方独家代理都是委托人仅寻求一个房地产经纪公司为其服务。

独家代理不像多家代理那样委托人拥有多家委托对象，可避免房地产经纪人不履行委托责任，对委托人委托事项不优先考虑等问题。

同时买卖独家代理在合同期限内，只要是交易达成，房地产经纪人都会获得佣金。

在这种激励作用下，独家代理人会完全为自己的委托人服务，尽快为委托人找到购房者或需要购买的物业，促成交易的达成，因此买卖独家代理机制对业主是最有利的。

当房地产经纪人为买方或卖方进行代理服务时，需要以委托人的名义与交易对方进行价格谈判。

不管房地产经纪人是买方代理还是卖方代理，在实际谈判过程中，目标是促成房地产交易的成功达成。

售房者提出最低售价，购房者给出最高买价，房地产经纪人需要进行调和，直到形成一个双方满意的交易价格。

而这个价格要高于售房方的最低价，也低于购房方的最高价。

这个谈判过程中的价格变化见图8—1和图8－2。

实践证明，卖方的一系列报价通常递减的，但最多跌到底价；而买方的一系列报价通常是递增的，但也最多涨到高价为止。

在这个谈判过程中，房地产经纪人需要协调交易双方的价格期望，直到双方达成一致。

否则，房地产经纪人无法实现经纪业务的目标，也就实现不了经纪收入。

在房屋销售过程中，尽管房地产经纪人受委托人的委托进行包括价格方面谈

判，但是谈判过程中的出价和还价，以及最终价格的确定，房地产经纪人没有直接的权力为买卖交易中的任何一方做出决定，房地产经纪人只是买卖双方讨价还价的中间人。

因此，为了使房地产交易最终成功，委托人需要给房地产经纪人一个价格谈判的权限。

当房地产经纪人根据委托人的价格权限，再结合房地产经纪人的经验和技巧，最终促使一宗房地产交易的达成，并实现了买方和卖方的需求。

（二）房地产经纪人在独家代理关系中的责任

一旦委托一代理关系建立，任何一方都负有忠诚、守信、勤奋的义务，并努力实现共同目标。

这些义务是没有选择的余地，必须遵守的。

除了承担法律责任外，房地产经纪人应该知道商业道德对职业的成功也是至关重要的。

一般来说，这些标准是为了促进委托人，消费者和公众平等交易而设立的。

1．基本责任

房地产经纪人一旦受雇于买方或者卖方之后，其角色就成了受托人。

在委托人看来，受托人是值得信赖的，所以房地产经纪人在任何时候都应该维护委托人的最大利益。

疏忽、欺诈、不实陈述、错误地履行指示都是对委托责任的违反。

房地产经纪人的欺诈行为主要表现在：

①有意误导；②对交易材料的虚假陈述。

2．买方独家的责任

买方独家代理经纪人的责任主要有以下两个方面：

①买方独家代理尽职履行对买方代理购房的责任。

买方代理协议签订后，房地产经纪人就成为买房的代理人。

房地产经纪人在寻找符合买方标准的物业时，应该勤奋工作，坚守信用。

没找到符合要求的物业就被视为没有履行协议。

对买方的义务包括通知买方、为物业最低价格而进行谈判、协助其完成交易。

在代理过程中，应尽职地为买方服务，不从事与卖方相关的任何开发和销售活动，尽心维护买方的利益。

②买方独家代理对卖方的责任。

尽管买方独家代理是买方的受托人，但也应平等、诚实地对待卖方并表示适当的关注卖方的权益。

否则就视为违反公平交易要求，而这些要求是各地的代理人必须遵守的。

［案例8－3］

买方独家代理应为委托人尽职尽责

2008年9月，小朱委托某房地户经纪机构购买了一套二手房。

入住后不久，小朱就发现自家的卫生间下水管道经常发生堵塞现象，不得不经常请物业公司的维修人员进行清理。

经维修人员介绍小朱才得知，原来是因为前任业主在装修时为了扩大房间面积，擅自改变了卫生间内管道的铺设线路，导致下水不通畅，要想彻底解决问题，必须重新铺设管道。

小朱找到前任业主小王要求赔偿重新铺设管道的费用，小王却一口咬定小朱在看房时没有提出意见，表明他已经默认接受了现实，所以拒绝赔偿。

卫生间管理铺设属于装修过程中的隐蔽工程，小朱无法通过肉眼直接察觉，因此对于损失的发生，小朱没有过错。

而小王在装修过程中擅自改变管道线路，在明知卫生间下水不通畅的情况，没有明确告知买方代理人和购房人小朱，已经构成故意隐瞒，因此应当承担赔偿责任。

在二手房交易中，买方独家代理人应尽可能对了解房源的各种信息，并完全告知给买方委托人。

同时卖方为了达成交易不得故意隐瞒房屋的任何负面信息，否则由此导致的后果应当全权承担。

当然，如果购房者发现房屋具有重大质量问题，影响居住者人身安全的，可以要求解除房屋买卖合同。

3．卖方独家的责任

卖方独家代理的责任主要包括以下两个方面：

①卖方独家代理应尽职履行对卖方出售房产的义务。

委托代理协议签订后，房地产经纪人的工作就是寻找愿意且有能力购买的买主。

当然，在遵照业主的指示，代表业主利益的同时，还应该诚实、勤奋和守信。

任何时候，都应将其收到的信息告知卖方并与其沟通。

②卖方独家代理公平对待买方权益的责任。

房地产经纪人作为卖方代理人，应该维护卖方的最大利益。

即使这样，也应该注意自己的行为，以免对潜在买主进行不实陈述。

［案例8—4］

房地产经纪公司接受房屋出售委托要认真审查房屋产权资料

某房地产经纪公司在接受一位业主委托出售房产的服务过程中，竟然被业主蒙骗了，不仅让购房客户蒙受了损失，公司也遭受了连带责任。

原来这位业主瞒着妻子在经纪公司挂牌出售房子，并委托经纪公司全权代理有关手续。

2008年12月，在公司的促销推广下，为出售房屋找到了买家，并签订了房屋买卖合同。

交易双方执意自行协商交易交割手续，约定由买方预付40%的房款后就拿得到房屋钥匙，过户手续办完后，买方再将尾款付清。

可就在过户的前一天，经纪公司突然闯进来一位40岁上下的妇女，声称经纪公司伙同她丈夫私自出售他们的共有房产。

经纪公司看到这种情况后，立刻让该妇女冷静下来，经过仔细与她沟通，询问有关情况后方才明白，原来两人已分居一年多了，为了女儿上学方便，她带着女儿在女儿的小学附近租了套房子住。

没想到，丈夫却因为公司业务资金短缺欲将房屋私自出售。

公司负责人倒吸一口凉气，庆幸房子还没有办理过户手续。

为了把事情圆满解决，公司找来双方当事人协商撤单，但买方却不同意，因为付诸了时间心血，对所购房产十分满意，认为是经纪公司审核不严，造成这样的结果，并以不归还房门钥匙为要挟。

经过几次协商，才终于从买方要回了首付款和房门钥匙。

最后，为了对买方表示歉意和补偿，公司和业主各支付了五千元的违约金给买家。

上述案例中，房地产经纪人没有认真审查房屋出售方提供的房屋资料，也没有对房屋所有权人进行确认，更没有让卖方签属配偶同意出售证明，就草率地同意买方直接支付部分房款给卖方，实属失职。

客户找经纪人购买房产本来就是为了防范风险，如果如此交易就失去了房地产经纪人的价值。

为了有效地规避风险，在二手房交易中买方应注意以下几个重要问题：

一定要帮买方查看卖方的房屋资料是否齐全，房屋权属是否存有争议，其房屋产权是否为夫妻（或其他联名方式）共有，出卖人是否经过共有权人有效授权和同意出售非常关键，一定要有双方都同意出售的证明。

否则，买方容易购买到产权不明的房屋。

在整个房产交易中，若是见不到业主配偶，更是要小心求证，可在合同中做好约定责任。

4．房地产经纪人要主动披露代理关系

房地产经纪人第一次与客户和消费者接触时，应对其代理关系进行披露。

披露必须采用书面的形式，并由所有参与方进行公证。

在房地产交易过程中，房地产经纪人应该主动向交易参与的当事人告知代理关系，让对方知晓房地产经纪人的地位和作用。

第二节房屋租赁独家代理经纪业务

一、房屋租赁独家代理的概念

（一）房屋租赁的概念

房屋租赁是房地产交易中常见的一种方式。

它是指一方将房屋给他方使用、占有，而他方向其支付一定的经济代价（一般是货币），并在期满时将房屋返还对方的行为。

因此，房屋租赁行为是一种以不转移房屋所有权而向他人提供房屋使用权并获得收益为目的的行为。

在房屋租赁关系中，出租人和承租人构成了房屋租赁法律关系的主体。

在房屋转租关系中，转租人与再转租人双方构成了新的房屋租赁关系，其中转租人就是出相关系中的承租人，他将房屋提供给第三方使用，并收取转租的租金；再租人是使用承租人即转租人提供房屋，并向其交付转租租金的一方。

再租人可以是个人也可以是法人或其他组织。

（二）房屋租赁独家代理的概念和作用

1．房屋租赁独家代理的概念

房屋租赁代理是指房地产经纪人为房屋出租人代理出租房屋或为承租人寻找承租房，促成出租、承租双方租赁成功并收取佣金的行为。

房屋租赁代理是一种服务行为，房地产经纪人向房屋租赁的出租方或承租方提供信息，撮合双方实现房屋租赁成交，最终获取佣金。

租赁独家代理是指房地产出租人或承租人只寻求委托一家房地产经纪机构为其代理房地产租赁相关事宜。

在租赁独家代理在合同期限内，独家代理人完全为自己的委托人服务，希望尽快为委托人找到符合其承租要求的房屋或将其物业出租出去。

相比较于多家代理，租赁独家代理缩减了多家代理的成本和时间，有效地维护了委托人的利益。

根据委托人的不同，为出租方提供经纪服务的就是房屋出租租赁独家代理，为承租方提供经纪服务的就是房屋承租租赁独家代理。

两者的不同是，出租独家代理人的佣金是由出租业主支付的，代理人只负责为委托人寻找对委托人的房屋有承租能力的承租者；而承租独家代理人的佣金则是由承租方支付，代理人只负责为委托人寻找符合委托人支付能力的物业。

2．租赁独家代理的作用

房地产租赁代理需要房地产经纪人具备扎实的专业知识，掌握丰富而翔实的市场信息及资料，特别是房源租赁信息和客源信息。

只有房地产经纪人具备以上条件，才能为委托人节省时间成本，尽快满足其居住需求，为委托人提供了周到的房屋租赁服务，促进交易的成功。

同时房地产经纪人作为出租者或承租者的独冢代理人，会在市场分析和调研中优先考虑委托人，避免了多家代理、双方代理所带来的不必要的纠纷。

房屋出租独家代理在经纪业务中的目标是寻找合适的承租方，并且该承租方能够支付业土提出的租金标准；而房屋承租独家代理在经纪业务中的目标是寻找一处合适的物业，该物业的质量和租金标准符合承租方的需求。

因此，房屋出租独家代理和房屋承租独家代理的作用是不同的，见表8－6。

房屋出租和承租独家代理的目标和成本收益表8－6

房屋出租独家代理

房屋承租独家代理

目标

1．为委托人找到一个符合卖方最高房屋出租价格的承租方，或者在同样住房质量下，为委托人实现最高租价

2．促成房屋租赁交易成功

1．为委托人承租到最低价格的房屋，或者在预定的价格下，为委托人承租到质量最好的房屋

2．促成房屋租赁交易成功

收益

1．获得佣金收入

2．以优质服务赢得稳定客户

1．获得佣金收入

2．以优质服务赢得稳定客户

（三）房屋租赁代理的类型

根据房屋存在的形式。

房屋租赁代理大致可分为三种类型。

1．现房租赁代理

即为已经依法办理登记取得房屋所有权证的房屋出租代理。

如为出租人委托，出租人与房地产经纪机构签订委托代理合同，并提供房地产权证及相关材料，以约束双方的权利和义务。

现房租赁中既有空房的租赁，也有连同家具和生活用具一起租赁的，因此房地产经纪人应对其所代理的房屋情况有详细的了解。

出租人与承租人签订房屋租赁合同要按有关规定向房地产登记机关办理房地产租赁登记备案手续，并依法纳税。

现房租赁根据房屋的用途，还可以分为居住用房租赁、商业用房租赁、工业用房租赁、农业用房租赁等。

房地产经纪公司或房地产经纪人可以根据自己掌握的房源类型、客源类型，以及专业特长和业务经验，专注开展某一类型的房租租赁经纪业务。

2．在建商品房预租代理

在建商品房预租代理是指房地产经纪企业或经纪人为在建商品房租赁当事人代理租赁事项。

例如，根据《上海市房屋租赁条例》第九条规定，只有符合商品房预售的条件，并依法取得市或区、县房地产管理部门核发的商品房预售许可证明的商品房，房地产开发企业才可以进行商品房预租。

承租人应当与房地产开发企业签订商品房预租合同。

在预租合同中，双方应对“预租房屋的交付使用日期”、“预付款金额、支付期限”等条款详细约定。

签订预租合同后，双方当事人应当在15天内持预租合同及相关材料前往房地产管理部门办理预租合同登记备案。

待预租的商品房竣工并取得房地产权证后，房地产开发企业方可与承租人订立预租商品房使用交接书，交付房屋。

出租方和承租方双方当事人应再签订“房屋租赁合同”，并向房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。

在北京市，对在建商品房预租登记没有明确规定，房地产开发商没有取得新建商品房的房屋所有权证书不允许进行预租，政府管理部门对预租不进行备案管理。

但是，房地产开发商和预租承租人可以依据《合同法》签订预租协议，并依据《合同法》解决相关纠纷。

在这种商品房预租行为中，房地产经纪人既可以做房地产开发商的独家代理人从事商品房的预租经纪活动，也可以是承租人的独家代理人，与房地产开发商协商商品房预租交易事项。

房地产经纪人接受预租委托代理，应当与委托人签订委托代理协议，明确代理权限、代理佣金及有关责任等。

3．商品房先租后售代理

随着房地产市场的繁荣和健全，房地产的租售形式也变得丰富精彩。

近十年来，房屋购买人常因房屋质量问题、产权证交不出或延期交付等问题与房地产开发经营企业发生“退房”纠纷，双方为此不同程度地受到了利益损害。

为了缓解这种纠纷，先租后售便是较好的一种方法。

先租后售是指房屋所有权人（含已经初始登记取得房地产的权证的商品房开发经营企业）将房屋采取先出租给承租人使用，再根据合同约定出售给承租人的一种促销行为。

通过先租后售这种形式，让承租人对拟购买的房屋建立“安全缓冲地带”，以便有较充裕的时间和使用过程对商品房质量加以了解。

如果承租人对承租房屋满意则续签出售合同，反之则租赁合同到期而终止，从而有效地保护了自己的利益。

开发商或房屋所有人也可借此提高自己的信誉。

房地产经纪企业可以从事先租后售委托代理业务，既可以成为房地产开发商独家代理人，也可以为承租人提供先租后售独家代理业务。

房地产经纪人在执行这类业务时，特别要注意以下几点：

①要告知租赁双方当事人，应该签订房屋先租后售合同，而不是商品房买卖合同；②要明确告知承租人，先租后售合同中除应具备房屋租赁基本条款外，还应明确双方当事人买卖房屋的有关权利、义务和责任。

其中包括：

买卖该房屋的时限、价格：

约定的买卖价格与实际成交时支付价款的计算方式；出租人解除与承租人购房约定的条件等；③合同可以使用房地局制定的先租后售示范合同文本，也可以自行议定合同条款；④房屋租赁合同签订后15日内，合同当事人应到房地产主管机关办理房屋租赁登记备案手续；⑤租赁合同届满前根据承租人的意愿，再行确定是否签订商品房出售合同或房屋买卖合同。

房地产经纪企业开展这类业务，要与委托人签订委托协议，明确委托事项和佣金。

（四）房屋租赁代理的特点

1．房源信息清晰

房屋租赁代理的房源各种各样，既有已经建成了几十年甚至上百年的老房子，也有刚刚落成交付使用的新房子；既有采用传统材料和传统工艺建设的房屋，也有采用现代材料和现代技术建设的节能型建筑；既有几十米高的现代办公大楼和公寓楼，也有一层的四合院式平房。

由于房屋建筑类型不同，房屋的公共事业费支出是完全不同的。

例如节能建筑，比如采用太阳能供暖、制冷和供电技术，带来整个建筑的供暖、制冷、公共用电费用很低，而非节能型建筑的这些费用很高。

节能型建筑尽管其单位房屋租金价格很高，但公共事业费用支出较低，甚至没有支出，综合计算下来，承租方总体支出的房屋租金费用就比较少了。

因此，房地产经纪人要充分认识房源，了解房源特点。

这样可以达到两个目的，一是为业主提出一个符合物业物理特性的出租价格，二是为承租方找到符合其居住或使用偏好的物业。

2．租赁方需求清晰

不论是房屋出租方，还是房屋承租方，都是一个十分复杂的群体。

在出租方方面，既有公房所有者，也有私房所有者；既可能是本地业主，也可能是其他地区购买本地房产的业主；既可能是企业、团体等法人单位组织，也可能是公民个人；既有多余房产的出租者，也有专门投资租赁型房产的投资客。

承租人方面，不仅有中国公民，也有外国人士；既有长期承租者，也有短期承租者。

承租人的收入、教育背景、职业经历十分复杂，特别是在中国目前一个人口流动率很高的情况下，承租人群体承租房屋的使用目的迥异。

如此复杂的房屋租赁方群体，为房地产经纪人从事房屋租赁代理带来了一定的难度，房地产经纪人需要充分理解和尊重其需求，并为租赁当事人提供良好的服务。

［案例8－5］

承租方擅自变更租赁房屋用途

2008年5月，北京某经纪公司开设的一个门店与业主刘女士签订《房屋出租委托合同》。

随即门店展开了促销手段，制作了房屋出租广告，在一些受众面大的报纸上刊登了广告信息。

客户杜女士看到广告后，并到现场查勘了物业，认为很满意，就与刘女士签订了《房屋租赁合同》。

2008年12月房主投诉到公司，称承租方杜女士将房屋改为某销售公司食堂，解决10多个员工的食宿问题，已被周围居民以严重扰民为由投诉到居委会，而且房屋内原有家具、家电均被搬出，换成的上下床铺、原有生活设施受到不同程度的损坏。

经纪公司立即与承租人进行联系，但原来与经纪公司签合同的销售公司业务代表杜女士已经离职，销售公司不肯承担赔偿责任，后经协商，只得由经纪公司赔偿业主损失15000元，

房地产经纪公司在代理该房屋出租业务时出现了一些漏洞，主要是：

①没有问清楚客户房屋使用目的，客户由居住用途变成了员工食堂：

②未经业主同意将其房屋内的家具、家电搬出；③承租方不是以公司名义签订合同，造成该签合同的员工离职后，经纪公司无法追偿客户的违约责任。

房地产经纪公司对出租经纪代理业务应该做的风险防范措施以下几个：

一是承租客户为公司性质的，必须与其公司签署承租合同，与其员工签合同的需对方公司提供委托书并加盖公章；二是未经业主认可不许客户将其屋内物品搬出租赁房屋，并在租赁合同中明确该项内容；三是承租客户为公司法人单位的，必须问清楚实际用途，是办公用途，还是居住用途，或者其他商业用途，如果是居住用途并作为单位集体宿舍，要在补充协议注明最多居住人数，不得扰民等；四是改变居住用途的，应事先与房主沟通，经过房主认可后与房主签订相关补充协议，方可变更。

3．时效性较强

通常来说，房屋租赁客户租房需求相对急切，尤其是居住房屋的租赁，均需要在短期内实现委托人的委托事项。

有时短则几天，长则2到3个月。

因此，房屋租赁代理必须要有时间观念，要在最短的时间内为委托人寻找到合适的房屋或将房屋出租出去，否则容易毁约。

4．可延续性

承租客户，特别是居住房屋租赁客户，如果以租赁形式解决房屋使用问题，大多迫于无奈，属于短期行为。

在町预期的未来，均存在购买房屋的可能。

一旦他们产生了房地产购买需求，房地产经纪人还可以为其提供房地产买方代理服务。

因此，要求经纪公司和房地产经纪人要提高服务质量，与客户建立良好的关系，将客户变成企业或个人的终身客户，以求在未来的房地产买卖交易活动中提供经纪服务。

二、房屋积赁独家代理的责任和注意事项

（一）租赁独家代理人的责任

出租独家代理人在坚守诚实、守信、平等的原则下，应将委托人的物业在合理的价格范围内，以尽．可能高的价格在最短的时间内出租出去，以实现出租人的经济利益，同时还不能违背职业道德，，承租独家代理人则是要完全为委托人服务，根据委托人的经济实力·在市场上搜集房源信息，确保委托人能够获得在支付能力范围内的“物美价廉”的物业。

房地产经纪人在租赁独家代理过程中，不仅要维护委托人的利益，同时还要兼顾租赁关系中相对一方的权益，既不能为了将房屋出租出去，而向承租人隐瞒房屋存在的质量或环境问题；也不能为了承租人承租到房屋，而不向出租人告知承租人对房屋的使用需求和实际支付能力。

1．房屋出租独家代理人的责任

作为房屋出租独家代理经纪人，在代理出租经纪业务时，要对代理的物业状况进行深入了解，全面检查房屋的物理属性和法律属性，还要对出租人的租赁条件进行调查。

需要认真核实的项目有：

（1）物业的建设年代、产权人。

（2）物业的建筑平面，是否有明显的使用缺陷，是否有给使用者带来不便的地方；住宅的位置、朝向、景观绿化；查勘房屋的公共设施和室内设施情况，例如室内有无空调、电话、家具、电器、煤气或天然气、供暖，室外有无停车场等；杳勘物业的内外装修情况和装修等级。

（3）物业项目周围环境，包括交通、商场、餐饮娱乐设施等。

特别是调查物业周围的潜在污染物情况，例如，不干净的水源、垃圾填埋场，是否临近化工厂、钢铁厂等排放污染物较多的地区。

（4）物业的街区特征，考察物业所处的街道是否是一个平安和谐社区、教育社区等。

（5）物业可能的租赁价格，相同或类似物业的市场租金情况。

（6）出租方的租金优惠条件和租金的收取方式。

（7）出租方对承租方的特殊要求，例如职业要求、卫生偏好等。

2．房屋承租独家代理人的责任

作为居屋承租独家代理经纪人，在代理承租经纪业务时，要了解承租人的需求。

需要认真核实的项目有：

（1）承租人对房屋的地点、质量、环境的要求条件。

（2）承租人的实际支付能力和消费取向。

（3）承租人对承租房屋的实际使用用途。

（4）认真核实承租人和出租人的个人信息或法人单位信息。

［案例8—6］

假房东骗取房地产经纪公司房租

2007年10月，客户李先生打电话到某经纪公司，说要出国，想将其名下的房子委托经纪公司做全程出租代理，即经纪公司先支付房东全年房租，经纪公司再以房东的名义与承租方签订房屋租赁协议，代收的房租归经纪公司所有。

经纪公司实地看房，查看了李先生的身份证件和房屋产权证后。

李先生主动要求经纪公司年付房租，并可将房价由2800元/月降为2500元/每月。

经纪公司同意接受此房的代理，并答应了李先生的要求，将一年的房租30000元一次性付给了业主。

一天后，当经纪公司正在为出租此房进行保洁的时候，另一位李先生出现在了出租房内，声称是上门来收房租的。

经纪人一下被惊呆了，经双方沟通后才知道，原来他才是真正的李先生。

9月份的时候，他将此房出租给了一位王姓男子，因为对方出价比较高，因此就达成了月付房租的协议。

这时，经纪公司拿出了接受委托时对方留下的房产证及身份证复印件，经过比照，发现除了与这位自称真房主的李先生身份证照片不一样外，其它都是一模一样。

后经过政府房产权属部门的查验才得知，后来的这位李先生才是真正的房主，而原来的那位是伪造了一份假房产证，并以自己的照片伪造了一份房东的身份证。

因为经纪人经验不足，没能识别出真假房产证及身份证，给公司带来了较大损失。

在房屋出租代理业务中，风险防范十分重要，房地产经纪人在核查房屋产权证书及身份证复印件时要看房产证是否有明显纰漏（如是否为印钞纸、是否盖有发证机关的公章等）。

真假产权证及身份证的识别能力是经纪人需掌握的基本能力，须认真系统学习。

同时，房地产经纪人对于明显出租价格报价较低的房子应提高警惕。

核查业主信息时可以通过邻居、居委会、物业等核实房主的身份；也可从一些小细节查觉，比如身份证上注明是北京籍，却一口外地口音等。

（二）房屋租赁代理的注意事项

（1）从事房屋租赁代理业务的房地产经纪机构应符合相关规定。

如北京市规

定新申请从事房屋租赁代理业务的五个条件：

①注册资金至少100万元。

②从业年限不低于3年（以资质备案时间为准）。

③经备案的分支机构不少于规定的数量。

④有健全的房地产经纪业务管理、财务管理等制度。

⑤经营行为规范、无不良行为被记人房地产经纪信用档案系统。

（2）房地产经纪人从事房屋租赁代理业务时，应注意不得出租的房屋类型，虽然国家已经取消了“房屋租赁许可证”，但并不意味着所有房屋都能合法地进去租赁市场，仍要注意出租房屋的合法性。

（3）房地产经纪机构签订的房屋出租代理合同和房屋承租代理合同应有持证房地产经纪人员签字并注明资格证书号码。

（4）房屋出租代理合同期满，出租人与房地产经纪机构继续维持出租代理关系的，应当续签房屋出租代理合同。

（5）了解地方性法