杭州富阳别墅项目市场可行性研究报告.docx
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杭州富阳别墅项目市场可行性研究报告
杭州富阳别墅项目市场可行性研究报告
第一章、杭州宏观市场分析
一、宏观经济分析
08年下半年，由美国次贷危机引发的金融风暴席卷全球，国内外经济环境出现了前所未有的变化，一系列困难和不确定因素集中释放，相互叠加，给杭州市经济的平稳较快发展带来了严峻的挑战，面对错综复杂的形势，杭州市沉着应战，着力解决影响经济运行的突出矛盾和问题，经济发展基本面依然良好，经济运行呈现总体平稳、增幅放缓、趋势严峻的发展态势。
1-3季度，杭州市完成地区生产总值3321.11亿元，按可比价计算同比增长11.6%，快于全国、全省1.7和1个百分点，但增幅较上年同期有所减少，经济增长放缓趋势明显。
其中，一、二、三次产业分别完成增加值116.88亿元、1697.39亿元和1506.84亿元，增长1.1%、9.8%和14.5%，与上半年相比回落1、3.9和1.8个百分点。
三次产业对全市经济增长的贡献率2.2%、50.6%和47.2%，产业结构为3.5：
51.1：
45.4.
投资需求增长趋缓
1-3季度，完成全社会固定资产投资1221.77亿元，较去年同期增长20.1%，与上半年相比回落4个百分点。
扣除投资价格上涨因素，1-3季度，实际分别增长6.1%、7.5%，同比回落7.8个百分点。
消费品市场增长平稳
1-3季度，实现社会消费品零售总额1148.76亿元，增长20.7%，增幅同比提高4个百分点，扣除价格因素实际增长12.4%，实际增幅同比回落1.7个百分点。
对外贸易持续低迷，利用外资增速回落
受世界经济减速的影响，杭州市对外贸易一波三折，进出口增速自去年6月起始终在低位徘徊。
1-3季，进出口总额为373.69亿美元，增长14.9%，其中出口258.75亿美元，增长15.0%，外贸出口依存度同比下降6.7个百分点。
1-3季，实际利用外资26.84亿美元，增长29.3%，增幅同比回落19.1个百分点。
财政收入总体保持增长
1-3季度，杭州市实现财政总收入744.59亿元，增长21.9%；地方财政收入375.54亿元，增长25.5%，同比分别回落1.8和1.6个百分点。
其中与经济运行质量密切相关的三大主体税种增速减缓，一定程度上反映了当前经济的严峻形势，财政对经济的滞后反映已逐步显现。
信贷投放有所增加
07年，国家货币政策连续紧缩，金融机构贷款增幅逐月回落，至08年6月底，贷款余额增幅回落到12.3%的近年来最低点，7月开始出现回升。
9月末，杭州市金融机构本外币贷款余额为9555.01亿元，增长15.6%；本外币存款余额11010.82亿元，增长19.8%，增幅同比回升1个百分点。
二、杭州房地产市场分析
开发经营
2008年1-11月，除销售面积与销售额外，杭州商品房市场各项指标均有不同程度的上涨。
1-11月，杭州市完成房地产开发投资489.96亿元，比去年同期增长27.16%,其中商品住宅投资额达368.3亿元，同比增长26.42%。
1-11月，商品房销售额536.35亿元，同比下降26.35%，其中商品住宅销售额464.26亿元，同比下跌29.07%。
房地产开发投资额与商品房销售额
商品房竣工面积同比上涨幅度放缓
1-11月份，杭州商品房竣工面积553.81万平方米，比2008年同期上升28.64％。
其中商品住宅竣工面积为440.48万平方米，同比增加23.79%。
1-11月份，杭州商品房销售面积608.99万平方米，同比下降了36.75%。
其中商品住宅销售面积为536.18万平方米，同比下降39.43%，销售压力严重。
商品房竣工面积与销售面积
商品房新开工面积上升幅度放缓
1-11月，杭州商品房新开工面积1025.16万平方米，同比增加30.31%，增速继续放缓，其中商品住宅新开工面积为737.95万平方米，同比增加27.84%
商品房新开工面积
土地成交面积大幅缩水，价格微涨
2008年1-11月，杭州市主城区共出让土地38宗，出让面积104.07万平方米，其中纯住宅用地15宗，平均楼面地价6232元/平方米，较去年同期上涨21.26%。
2007年与2008年同期土地成交类型及宗数对比
三、2009年杭城楼市展望
纵观2008年的杭城楼市，震荡起伏，居高不下的价格，再加上外部经济环境的影响，使得购房者的信心丧失，成交量大幅回落，楼市供需失衡，价格回调趋势明显。
尽管从三季度开始，国家就出台了一系列的措施，地方政府也不断出台措施，给楼市以信心，也确实显现出了一定的效果，杭城楼市11月的成交量较10月大幅增长，但就此判断楼市回暖为时尚早，商品房市场尤其是住宅市场的存量巨大，再加上06、07年出让的土地势必有部分将在09年上市，楼市2009年的销售压力巨大，预计2009年上半年杭城楼市的依旧将动荡前行，供需比将减小，价格仍将回落。
从目前的情况看，尽管信贷已有所放松，但是房地产行业目前的风险状况使得银行的放贷额度有限，资金紧张的房地产企业将继续降价，房价仍有下探的空间。
购买需求方面，因贷款利率不断下调，后续仍有下调空间，再加上此前各项政策利好，如杭州市的买房入户政策、二套房贷款优惠等，09年，购房需求将得到释放，但仍不足以消化市场供应，预计在政策面还将有利好出台如退税补贴等政策以刺激消费。
第二章、富阳宏观市场分析
一、富阳概况
富阳市地处浙江省西北部，富春江下游，属杭州市所辖。
东接杭州市萧山区，南连诸暨市，西倚桐庐县，北与临安市、杭州市余杭区接壤，东北与杭州市西湖区毗邻。
富阳市地处沪、杭、甬“金三角”交汇处，距杭州市中心35公里，是杭州的西大门，是国务院首批的沿海开放县（市）之一，先后荣获全国园林绿化先进城市、全国卫生城市、环境综合整治优秀城市、浙江省文明城市等荣誉称号。
富阳行政区域面积1831平方公里，总人口62.8万，是一个“八山半水分半田”的丘陵半山区。
富阳市地势自西南向东北倾斜，地貌以“两山夹江”为特点，天目山余脉绵亘西北，仙霞岭余脉蜿蜒于境内东南和西南部，平均海拔300.5米。
全市河流均属钱塘江水系，富春江横贯市境中部，流程52公里，纳渌渚江、壶源江、新桥江、常绿溪、龙门溪、青云浦、大源溪、小源溪、渔山溪等，沿钱塘江注入东海。
全市低山、丘陵面积广大，地貌类型复杂。
境内低山、丘陵面积1385平方公里，占全市总面积75.7%，水面积占5.6%，平原谷地占18.7%，故有“八山半水分半田”之称。
境内有低山、高丘、低丘、谷地、盆地、平原等多种多样地貌。
二、房地产市场分析
2007年完成房地产投资30.34亿元，其中住宅24亿，商业办公4.31亿。
房地产新开工面积77.53万平方米，其中住宅62.98万平方米，商业办公2.55万平方米。
房地产施工面积316.47万平方米，其中住宅262.68万平方米，商业办公用房30.01万平方米。
竣工面积75.84万平方米，竣工住宅69.74万平方米，商业办公用房2.55万平方米。
2007年房地产实际销售面积82.23万平方米，其中住宅74.76万平方米，商业办公用房4.67万平方米。
实际销售额43.22亿元，其中住宅39.33亿元，商业办公用房3.04亿元。
实际销售均价5256元/平方米，其中住宅5260元/平方米，办公楼7206元/平方米，商业营业用房6322元/平方米。
三、银湖板块区位分析
打造三位一体的生态新城
银湖板块地处富阳市受降镇，而受降镇紧邻西湖区，是富阳接轨杭州的前沿阵地。
整个受降镇的规划面积是54平方公里，在杭州大都市郊区化的直接辐射范围内，区位优势明显。
目前居住用地占了48%，村镇建设用地31%，工业用地18%，公共设施、市政配套较少。
基于这样的现状，同时考虑到与杭州市西进战略的有效对接，最近获批的《富阳市受降区块控制性详细规划》最终将银湖板块定位为集景观居住、旅游休闲以及创意产业为一体的生态城市新区。
这意味着原先单一的卧城定位开始升级。
银湖板块交通规划示意图
未来受降区块将大力发展商贸商务、创意产业、科技型都市工业和生态农业，即形成“一主、一副、三轴、四区”的用地布局结构。
其中一主即以九龙大道东端为主中心，集中布局办公商务、商业金融等主要公共设施功能区块；一副即以320国道以北老镇区为主中心，布局镇中心区居住片的公共服务设施；三轴即由九龙大道、祝闲线构成“十”字形相交的功能发展轴，320国道由东北向西南贯穿整个镇区，形成一条交通轴。
为打造三位一体的生态城市新区，交通因素不容忽视，为此，根据受降控制性详细规划，今后银湖新区将以“优化东西、打通南北”为银湖交通道路规划设计的总体理念，开工完成一纵（祝闲路）、二横（320国道综合整治工程受降段、受降溪两岸景观道路）、三环（320国道环线外移工程受降段、九龙大道、九龙二环线）道路“杭”字标准建设。
未来五年出让大量宅地
根据规划，未来五年内，银湖板块将要完成6300亩土地的开发建设，其中房地产开发面积将达到4000余亩、房产总建筑面积将达到400万平方米。
根据受降控制性详细规划显示，未来几年内即将出让的大量住宅用地，容积率的下限都将控制在1~1.2，这无疑表明银湖板块今后几年仍将继续保持低容积率的鲜明特色。
随着大批优质地块的陆续推出，银湖板块也将鲜明打出“杭州西郊新田园城市”的金字招牌。
该板块将计划在已建楼盘中设立三个社区。
其中，富春山居、七里香溪等银湖村320国道以北的楼盘设绿都社区；伊甸山庄、紫云山庄、秀水山庄等银湖村320国道以南的楼盘设银湖社区；在梓树——大庄区块设九龙社区。
加快融入大都市步伐，率先实现由郊县向郊区的历史性跨越，这是富阳市委、市政府实现社会经济快速发展的战略选择。
地处富阳东北部的银湖板块，由于毗邻杭城的特殊地理位置，决定其必然成为富阳融入杭州的桥头堡。
四、富阳银湖板块别墅市场分析
早在1993年，富阳市就在受降镇设立了银湖开发区，率先引入了房产开发项目，银湖也成为业界公认的杭州别墅发源地。
杭州的别墅市场经过十几年的发展和完善，各大板块的定位日趋成熟。
之江板块成了高档别墅的代名词，闲林形成了中产阶级可以接受的排屋别墅区，西溪的豪宅别墅群正在崛起，银湖板块，溪流、植被、田园、山林等占据了天然资源优势，1994年，杭州第一个别墅楼盘就在银湖诞生。
但是这些年来，由于自身市场定位的模糊性，在杭州新兴的中产阶级心目中，银湖板块无法用一个清晰的词语形容，再加上杭州至富阳段的道路不通畅等原因，这些年以来，银湖板块逐渐没落了。
富春山居、七里香溪、五月香山、上林湖、九龙一号等一大批高品质别墅相继开发面市，为“住在银湖”区域品牌起到了推波助澜的作用。
目前，银湖板块的别墅项目已多达十几个，开发用地达到6000余亩。
银湖地区以别墅为主的居住区已经初步形成了相当的规模，区域内整体的成熟别墅区风貌基本形成。
目前约有10多个别墅楼盘聚集在这个区域内，其中包括九龙一号、九龙山庄、金都富春山居、清源上林湖、五月香山、万科公望等。
五、在售楼盘个案分析
九龙一号
楼盘名称：
九龙一号
楼盘地址：
位于富阳区银湖开发区九龙大道杭州野生动物世界旁
开发商：
杭州银溪九龙房地产开发有限公司
物业管理：
怡城物业管理公司
区域：
富阳银湖板块
占地面积：
150亩
建筑面积：
10万㎡左右
容积率：
1
房屋类型：
排屋、少量独立式别墅
工程进度：
2007年5月27日一期开盘，目前一期、二期已经售完，三期、四期在售
小区配套：
超市、洗衣房、咖啡吧
开盘时间:
2008年5月四期开盘
交房时间：
2008年12月底一期、二期交房，三期、四期09年年底交房
房价：
350万-560万一套
主力面积：
300-400㎡
项目简介：
九龙一号位于银湖板块杭州野生动物世界旁，背枕富春江山麓，南依九龙大道，总占地150亩，建有联体排屋和少量独立别墅。
采用市场稀缺的中式风格，建筑古朴隽永，院落布局原汁原味，白墙青瓦下描绘出独有的中国气质。
小区追溯中式庭院生活，每户拥有2-3个私家院落,尽享温馨自在的宁静生活。
排屋面积约300-400㎡，每户还设约100㎡左右的底层空间。
万科·公望
楼盘名称：
黄公望森林别墅
楼盘地址：
位于富阳区沿江公路黄公望国家森林公园南麓
开发商：
富阳万科房地产开发有限公司
物业管理：
杭州万科物业服务有限公司
建筑设计单位:
上海中房建筑设计研究院
景观规划：
澳大利亚EDI国际设计公司杭州午人景观
区域：
富阳大银湖板块
占地面积：
930亩
建筑面积：
244000㎡
容积率：
0.4
绿化率：
50%
房屋类型：
一期排屋、二期独立式别墅
工程进度：
一期已经交付，二期在建
开盘时间:
一期原为富春泉水湾，万科接手进行二期及以后的建造，二期08年11月22日开盘
交房时间：
二期09年年底交付
房价：
450万-600万一套
主力面积：
340-380㎡
项目简介：
2008年，万科与黄公望结缘于杭州南郊的黄公望国家森林公园南麓，至此开始了杭州高端别墅作业的实践与探索。
万科•公望二期以上海兰乔圣菲为蓝本，以340-380㎡为主的奢适独栋空间领悟别墅生活精髓，坚持关照人在其中生活需要的初衷，实现空间与时间的对话，从建筑本位和单体层面都回归生活功能，凸现“弱建筑，强生活”的哲学理念。
清源·上林湖
楼盘名称：
清源·上林湖
楼盘地址：
上林湖位于富阳区银湖别墅区
开发商：
浙江清源房地产开发有限公司
物业管理：
清源物业
建筑设计单位：
海南雅克设计机构；
景观设计：
MAUNSELLAECOM景观管理（香港）
区域：
富阳银湖板块
占地面积：
约500亩
建筑面积：
15.5万㎡左右
容积率：
0.46
房屋类型：
排屋、独立式别墅
工程进度：
一期已交付，二期在建
小区配套：
超市、洗衣房、咖啡吧
开盘时间:
2007年10月二开盘
交房时间：
09年年底二期交付
房价：
排屋面积200-360㎡，单价在10500-14000元/㎡；
别墅定制，每幢占地2亩，800-1000万元/幢
项目简介：
清源·上林湖位于杭州银湖风景别墅区内，南临九龙大道，北依午潮山国家森林公园，与杭州野生动物世界、高尔夫国际球场为邻，占地约500亩，规划建有独立别墅、双联别墅、联排别墅等。
清源·上林湖花园距杭州市中心28公里，三面环山，坐北朝南，以独特山水资源为背景，环境优静、空气宜人，是一处与自然融合、与山水为邻的理想栖居地。
五月香山
楼盘名称：
五月香山
楼盘地址：
位于富阳区银湖开发区杭富路
开发商：
杭州龙凤房地产开发有限公司
区域：
富阳银湖板块
占地面积：
100亩
建筑面积：
6.5万㎡左右
容积率：
0.96
房屋类型：
排屋
工程进度：
现房
小区配套：
现代会馆、游泳池、球场
开盘时间:
2004年7月20日
交房时间：
已全部交付使用
房价：
目前仅剩2套排屋，240-250㎡，9000元/㎡
项目简介：
五月香山别墅园位于银湖高尚住宅区，五月香山别墅园南望悠然的西湖山，北依国家级森林公园午潮山，是一个真正拥有双山景的排屋社区。
总占地面积100亩，规划总建筑面积65000余平方米，建有联体别墅以及少量度假公寓，共300余户，五月香山别墅园在杭州首推双山景排屋，利用自然山地、溪流等不同地貌进行规划设计，集自然、景观、运动、休闲及居住于一体，营造出一种明媚而富有激情、悠闲而充满情调的生活方式。
现代会馆内设有茶吧、餐厅、阅览室、棋牌室、桑拿浴室、及美容美发、医疗保健服务等,满足居者的休闲的需求。
五月香山荣获2004年全国人居经典竞赛双项金奖2004年浙江人居经典楼盘2004年十大明星楼盘
金都·富春山居
楼盘名称：
金都·富春山居
楼盘地址：
位于富阳区银湖开发区320国道旁
开发商：
浙江金都房地产开发有限公司
物业管理：
浙江金都物业管理有限公司
区域：
富阳银湖板块
占地面积：
1000亩
建筑面积：
20万㎡左右
容积率：
0.3
绿化率：
70%
房屋类型：
排屋、独立式别墅
工程进度：
一、二、三期已经交付使用，泽闲居二期——网球TOWNHOUSE山水休闲排屋在建
小区配套：
小区内配有中心会馆、私人会所两处，可提供餐饮、住宿、自助烧烤、垂钓、游泳、健身等娱乐活动。
同时，位于园区西南角的网球中心即将开工建设，未来可为广大富春山居业主提供室内外网球习场、室内游泳池、室内羽毛球、壁球馆、乒乓球等运动设施和茶室、酒吧、影院等休闲娱乐设施
开盘时间:
2008年6月四期开盘
交房时间：
2003年6月一期交付，2005年10月二期交付，2007年8月三期交付，泽闲居二期——网球TOWNHOUSE山水休闲排屋将于09年6月交付
房价：
350万-500万/套
主力面积：
250-300㎡左右
项目简介：
富春山居推出泽闲居二期——网球TOWNHOUSE山水休闲排屋，网球Townhouse为联体排屋，楼高3层半，建筑面积300-337平方米，其中赠送车库层60-90平方米，价格在450万元/套左右。
富春山居Townhouse户型大约在250-300平米左右，户型设计以提高生活的舒适性为中心，大面宽、浅进深、宽间距。
整体面宽一般在8米左右，最大可达9.3米。
总结：
在售别墅均为经济型别墅，物业类型主要为联排、双拼别墅，独栋别墅较少；
Ø在售别墅定位均为经济型别墅，但在后期操作上均向高档类别墅靠拢，最高总价达千万；
Ø从在售别墅的面积来看，联排别墅主力面积在250-300平方米，而独栋别墅的主力面积在350-400平方米；
Ø从在售别墅的销售价格来看，联排别墅的销售单价在10000-13000元/平方米，独栋别墅在16000-18000元/平方米，而万科公望区域相对九龙区域尚未形成规模，价格略低，联排别墅单价在6000-7000元/平方米，独立别墅单价在13000-15000元/平方米；
Ø从销售的情况来看，受目前宏观经济影响，整体销售情况较差，基本处于滞销状态，但从物业类型来看，独立别墅销售情况略好于联排、双拼别墅；
Ø购买客源为富阳本地，及杭州市区，暂无外来区域人员，其中以私营业主，及杭州市区的中高层管理人员为主，在售别墅投资客较少，但在前期已交别墅中，有部分投资客，；
别墅成交特点分析
银湖别墅成交呈现三大特点：
第一，成交单价主要集中在10000-15000元/平方米，占成交总量的90%左右；
第二，成交套总价主要集中在500万元以下，占成交总量的85%以上；
第三，成交套型主要集中在250-350平方米套型内，占成交总量的50%以上。
可以看出，杭州银湖别墅的销售是以经济型别墅为主。
第三章、项目分析
一、九龙项目分析
1、区位分析
地点：
九龙大道旁，九龙山庄正对面
面积：
504亩，合336168平方米
2、地块概况
项目地处九龙大道南侧，东西两侧均为山脉，地块南侧为少量民居；
地块东西两侧紧邻山丘，中间有自然水系，建设用地由坡地以及临湖的平地组成。
项目整体使用率达75％，用地内视野开阔，环境优越，是不可多得的高档低层花园住宅的建设用地。
项目
全貌项目正对面的九龙山庄
九龙大道
3、地块SWOT分析
优势（S）：
Ø项目地处杭州较为认可的银湖别墅板块，目前开发且较为成熟；
Ø项目整体占地达504亩，在该区域属中型社区，易于开发及管理；
Ø项目东西依山，中间平坦，内部分布自然水系，土地使用率达75%左右，自然条件较好；
Ø至杭州市区较为方便，从九龙大道转入320国道，进入市区，仅40分钟左右。
劣势（W）：
Ø项目容积率较高，达0.75左右，很难规划为高档别墅区；
Ø本项目的高容积率，势必使本项目建造大量联排别墅，而目前该区域滞销产品，也均为联排别墅；
Ø至杭州通道320国道，路面破旧，高低不平，对该区域形成高档别墅群影响较大；
机会（O）：
Ø该区域独立别墅销售情况均好于联排、双拼别墅，若以相关部门沟通后，可适当降低容积率，建造以独立别墅为主的高档别墅区；
Ø至杭州通道320国道有望在近年列入拓宽工程，由目前的双向四车道，拓宽至双向六车道；
Ø富阳政府将在今后的5年内，再将推出600多亩低容积率土地，使银湖板块形成规模效应的别墅区；
威胁（T）：
Ø该区域目前整体销售情况较差，基本处于滞销状态；
Ø该区域将在今后的5年内推出大量的低容积率产品，未来竞争将越来越激烈；
Ø目前房地产市场低迷，近几年宏观形势可能仍不乐观，销售情况较差，为本项目未来销售带来一定压力。
项目产品规划建议
规划方案：
独栋别墅＋高层住宅
社区主入口开设在九龙大道上，社区总征地面积336431M2，可建设用地占总征地面积的75％。
社区总建筑面积273040M2，其中地上建筑面积247240M2，社区容积率为0.73。
社区利用地块的原有水系，蜿蜒联结整个社区，共布置140户独栋别墅，平均每户占地1.7亩，平均户型为380M2/套，总建筑面积为53200M2。
地块西北面布置7栋28层的高层住宅，建筑面积18144M2，这部分产品为满足容积率要求而设计，如能通过政府公关工作，降低容积率的话，不建议开发。
整个社区共布置3处会所，九龙大道入口处和别墅、高层交界处的两个会所为整个社区居民共享，地块南面会所为上峰集团企业私人会所。
项目投资收益分析
1、产品定价：
根据市场篇章节分析，再参考本项目的地理位置、项目市场定位、项目产品规划以及未来宏观经济背景等情况综合分析，我们本着保守的原则，拟定的建议销售价格如下：
1）高层：
4500元/平方米
2）独栋别墅：
18000元/平方米
3）沿街商铺：
8000元/平方米
2、成本分析：
各类成本
具体项目
估算金额（万元）
土地及前期费用
土地费用（150万/亩）
78720.90
前期工程费用
1712.41
启动资金小计
80433.31
项目建设成本
工程及配套费用
44585.52
政府规费
7256.52
不可预见费用
1638.24
物业维修基金
1256.53
小计
54736.81
销售及管理成本
销售费用
3660.16
管理费用
900.00
财务费用
6240.00
小计
10800.16
税金
5.565%营业税及附加
12939.54
1.5%土地增值税
土地使用税
交易税
总成本
共计
158909.84
3、收益分析：
产品类型
销售收入（万元）
成本（万元）
总利润（万元）
高层
81648（销售单价4500元/平米）
109276.16
别墅
95760（销售单价18000元/平米）
37287.83
商铺
5600（销售单价8000元/平米）
4166.74
公建
0
2703.72
地下车库
0
5475.38
总销售收入
183008.00
158909.84
24098.16
投资回报率
15.16%
注：
以上成本与收益测算详表，请见附件一
总结：
Ø为维持常规15％投资回报率，本地块投标竞价不宜超过150万元/亩；
Ø高层产品为满足容积率要求而设计，如能通过政府公关工作，降低地块容积率，则不建议开发本类产品；
Ø项目前期启动
升级会员 