项目发展计划指导手册.docx
《项目发展计划指导手册.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《项目发展计划指导手册.docx（12页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
项目发展计划指导手册
项目发展计划指导手册
为了加强总部对各地区公司项目发展的进度管理，有效控制项目
发展节奏，统一各项指标的统计口径。
结合对已竣工项目开发周期的
研究，现就项目发展计划的编制工作，提出如下指引，请各地区公司
结合实际情况，在编排项目发展计划时参照执行。
一、项目分期分区原则
请严格按照《中海地产项目发展进度管理制度（试行）》中4.3
“项目分期原则”执行。
二、物业类型的界定
（一）别墅：
1～3层独立住宅
（二）多层：
4～7层
（三）小高层：
8～17层
（四）高层：
18～25层
（五）超高层：
≥26层
三、节点统计口径的界定
（一）获得土地
指签订土地买卖合同或土地转让协议。
（二）开工
1．大面积土方开挖，或者大面积桩基工程开始；
2
2．项目所在的第一栋销售类物业开工，即理解为该项目开工；
3．以下几种情况不算开工：
（1）场地平整的土方工程开工；
（2）试桩工程；
（3）勘探、临时围墙、临时非销售类物业（如非永久售楼处、样
板房等）开工；
（4）土方或桩基工程开工后未连续进行后续工程施工，停工时间
超过1个月以上，前期的土方或桩基工程开工时间不能作为该项目开
工时间，开工时间以复工时间计算。
（复工后根据实际情况调整项目
发展计划）
（三）开盘
指项目的第一栋楼开始销售。
（四）竣工
财务完成该项目的最后一栋楼竣工结利手续。
如下情况视为竣工：
1．实际工程完工，完成竣工验收并取得竣工备案等相关证明文
件，同时财务办理了竣工结利手续，此为竣工。
2．实际工程未完工，根据财务要求，通过其他方法完成竣工结
利手续，此为竣工。
如下情况不能视为竣工：
1．部分楼栋（部分面积）竣工不能作为该项目竣工。
2．实际工程完成，完成竣工验收并取得竣工备案等相关证明文
3
件，但财务未立即办理竣工结利手续，此不作为该项目竣工，以财务
办理竣工结利时间为依据；但我们制定计划时的竣工时间以工程竣工
为控制点，确因为财务要求未立即办理结利手续，在考核时不作为
竣工延误。
（五）入伙
指项目的第一栋楼开始入伙。
（六）其他指标
1．新公司：
未运作过任何一个分期项目从获得土地至入伙的公
司；
2．成熟公司：
运作过一个分期项目从获得土地至入伙的公司；
3．大地块：
总建筑面积超过50万平方米的地块；
4．小地块：
总建筑面积不超过50万平方米的地块；
5．高土地价值的项目：
高档及超高档项目，即售价为当地平均
房价140％以上的项目；
6．低土地价值的项目：
中档及低档项目，即售价为当地平均房
价140％以下的项目。
四、各项节点的工作时间控制
（一）营销定位
从获得土地至营销定位确定包括：
地区公司内部编制营销定位报
告，集团公司审批通过。
时间控制如下：
4
类别控制的时间（月）
新公司2
成熟公司1
大地块2
小地块1
高土地价值的项目2
低土地价值的项目1
不同类别累加时遵循以下规则：
新/成熟公司控制时间＋大/小地块控制时间×0.5＋高/低土地
价值控制时间×0.5
例如：
新地区公司获得一块低土地价值的大地块，营销定位控制
时间为2＋1×0.5＋2×0.5＝3.5个月
（二）规划设计
规划设计工作完成指规划设计方案完成。
包括地区公司内部确
定，集团同意，政府审批完成。
规划设计完成的控制时间如下：
类别控制的时间（月）
新公司3
成熟公司2
高土地价值的项目2
低土地价值的项目1
不同类别累加时遵循以下规则：
新/成熟公司控制时间＋高/低土地价值控制时间×0.5
例如：
新公司获得高土地价值项目，规划设计控制时间为3＋2
×0.5＝4个月
营销定位与规划设计工作搭接紧密，在累加考虑工期时，最少应
扣减1个月时间。
（三）施工图设计
5
规划设计完成后，0.5个月内完成地下开挖及桩基施工图。
结构、
建筑、机电等施工图应满足开工后连续施工的要求。
（四）合约分判
在项目开发周期中可以考虑另外加一个月。
在具体工作中，主包
工程开工前的三项工程：
土方工程、基坑工程、桩基工程可在条件具
备时及时进行合约分判。
（五）工程施工
1．开工
成熟公司应在获得土地后5个月内开工。
新公司应在获得土地后7个月内开工。
2．开工后主要节点控制时间如下：
超高层（以30层为例）
类别
土方及基础
施工（月）
无桩基工
程（月）
地下室施
工（月）
出±0.00至工程
施工完成（月）
根据不同层高施工
增加/减少天数
无地下室2-1－15±9天/层
一层地下室3-1215±9天/层
二层地下室3.5-1315±9天/层
高层（以18层为例）
类别
土方及基础
施工（月）
无桩基工
程（月）
地下室施
工（月）
出±0.00至工程
施工完成（月）
根据不同层高施工
增加/减少天数
无地下室2-1－11.5±9天/层
一层地下室3-1211.5±9天/层
二层地下室3.5-1311.5±9天/层
小高层（以12层为例）
类别
土方及基础
施工（月）
无桩基工
程（月）
地下室施
工（月）
出±0.00至工程
施工完成（月）
根据不同层高施工
增加/减少天数
无地下室2-1－9±9天/层
一层地下室3-129±9天/层
二层地下室3.5-139±9天/层
6
多层（以6层为例）
类别
土方及基础
施工（月）
无桩基工
程（月）
地下室施
工（月）
出±0.00至工程
施工完成（月）
根据不同层高施工
增加/减少天数
无地下室2-1－6±9天/层
一层地下室3-126±9天/层
二层地下室3.5-136±9天/层
别墅
类别
土方及基础
施工（月）
无桩基工
程（月）
地下室施
工（月）
出±0.00至工程
施工完成（月）
备注
无地下室2-1－5
一层地下室2.5-10.55
以上工程施工完成包括办理完竣工备案手续
3．开工至开盘时间控制
出地面±0.00后，结构施工控制在6天/层，根据各地区预售条
件的不同，合理安排预售时间。
各地区公司预售条件见附表。
4．竣工至入伙时间控制
控制在1～2个月时间。
（六）精装修（未列入工程施工工作中）
根据物业类型的不同，额外增加的施工工期控制如下：
1．多层：
增加1个月；
2．小高层：
增加2个月；
3．高层：
增加3个月；
4．超高层：
增加4个月。
（七）冬季施工（未列入工程施工工作中）
考虑北方地区各个公司冬季施工的影响，可分别额外增加因天气
寒冷导致的冬季停工时间，控制如下：
7
1．长春、沈阳：
增加4个月；
2．北京、天津、大连：
增加3个月；
3．济南：
增加2个月；
4．青岛：
增加1个月。
（八）其他事项
1．以上项目均指非拆迁项目或拆迁时间短于6个月的项目，拆
迁时间长于6个月的项目，应在拆迁完成后1个月内开工。
2．按照指引排列计划后，如有关键节点（开工、竣工）时间安
排在1月、7月时，要压缩工期，将时间安排在当年6月前、上一年
度12月前。
五、具体举例
对于不受冬季施工影响的非精装修项目举例如下：
成熟公司，高
土地价值小地块，有桩基工程，1层地下室。
分别对常见各物业类型
开发时间控制如下：
物业类型
营销定位
（月）
规划设计
（月）
营销与设计
搭接（月）
合约分判
（月）
工程施工
（月）
获得土地至
竣工（月）
别墅（3F）2.53-11813.5
多层（6F）2.53-111116.5
小高层（11F）2.53-111419.5
高层（18F）2.53-1116.522
超高层（33F）2.53-112126.5
8
附表：
各地区公司各物业类型开盘条件
序号公司高层/超高层（≥18F）小高层（8～17F）多层（4～7F）别墅
1深圳结构2/3结构2/3结构封顶结构封顶
2上海结构2/3结构2/3结构封顶结构封顶
3广州结构2/3结构2/3结构封顶结构封顶
4北京无预售条件，证件齐全，不开工都可以办预售
5成都出±0.00出±0.00结构封顶结构封顶
6长春
结构4层（无地下室）
结构一层（有地下室）
结构4层（无地下室）
结构一层（有地下室）
结构4层（无地下室）
结构一层（有地下室）
结构封顶
7西安出±0.00出±0.00出±0.00出±0.00
8南京
完成投资额的25%，
一般以出地上3层为准
完成投资额的25%，
一般以出地上3层为准
完成投资额的25%，
一般以出±0.00
完成投资额的25%，
一般以封顶为主
9中山结构2/3结构2/3结构封顶结构封顶
10苏州结构1/4结构1/4结构1/4结构1/4（1层）
11佛山结构2/3结构2/3结构封顶结构封顶
12宁波出±0.00出±0.00出±0.00出±0.00
13重庆结构1/3结构1/3结构封顶结构封顶
14杭州出±0.00出±0.00结构1/3结构1/3
15青岛结构1/3结构1/3结构封顶结构封顶
16大连
结构4层（无地下室）
±0.00（有地下室）
结构4层（无地下室）
±0.00（有地下室）
结构封顶结构封顶
17沈阳结构1/4结构1/4结构1/2结构封顶
18天津出±0.00出±0.00出±0.00出±0.00
19济南
完成投资额的25%，
一般结构1/4
完成投资额的25%，
一般结构1/3
完成投资额的25%，
一般结构封顶
完成投资额的25%，
一般结构封顶__
升级会员 