西安曲江周边别墅项目情况汇报.docx
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西安曲江周边别墅项目情况汇报
西安曲江周边别墅项目情况汇报
西安是古代中国政治、经济、文化和对外交流的中心，有3100多年的建城史和1100多年的建都史，先后有13个王朝在此建都，国际上曾有“西方罗马、东方西安”的美誉。
西安市现辖9区4县，总面积9983平方公里，常驻人口830万人（主城区530万人）。
西安是新欧亚大陆桥中国段陇海兰新经济带最大的中心城市，是中国西部重要的交通、信息、商贸枢纽、金融中心和资源要素集散地，是西部大开发的桥头堡。
西安的城市具有以下比较优势：
世界级的旅游观光资源优势；国家级的科研教育和高新技术产业基地优势；区域级的金融、商贸中心和交通、信息枢纽优势。
近年来，西安市经济发展速度处于全国前列，GDP从1000亿元到2000亿元的跨越仅用了4年时间，目前西安市的GDP总量占到全省的30%；预计2009年GDP增速为14%，年末GDP总量达2500亿元。
西安做为二线城市，其房地产业的发展始终处于稳定发展的过程，西安房地产保持稳定、快速、健康的发展态势，市场形势良好，商品房市场表现活跃，批准预售量、实际登记销售量、商品房销售价格等指标快速增长，市场成交活跃。
2003年至2007年市场供应每年都以20%-30%的增幅增长；市场需求每年均以25%-35%的增幅增长。
一、西安市别墅项目基本情况
现在成熟的别墅区只有两个：
一是秦岭北麓别墅区，属于郊区度假别墅区。
代表楼盘有：
“紫薇山庄”、“高山流水”、“鹿鸣园”、“豪盛•山水草堂”、“南山庭院”等本地中小开发商开发的楼盘。
购买人群除投资客外，主要为工作节奏不高、可以依托电话、网络从事商务办公，或在城区拥有固定住所，而节假日却需前往郊区度假的成功人士。
二是曲江城市别墅区，属于城市生活别墅区。
代表楼盘有：
“金地曲江•尚林苑”、“金地芙蓉世家”、“龙湖曲江盛景”、“鸿基紫韵”、“中海国际社区.铂宫”、“曲江华府”、“曲江公馆”、“曲江溪园”等，主要为一线品牌的金地、中海、龙湖等大牌开发商开发的楼盘。
适用于工作节奏高、商务活动、夜间应酬频繁的商务人士，优点是拥有的是城市的完善配套，享受的却是别墅式的尊贵生活。
目前西安市别墅面积占比为商品房总量的2%。
2009年3季度西安商品房中用于别墅类物业的投资为47238万元，占同期商品房投资的8.96%；别墅类施工面积83810平方米，占比2.04%；本期别墅类竣工面积94107平方米，占比2.46%；新开工面积为96207平方米，占比2.45%；别墅销售面积86250平方米，占比2.6%，销售额占比5.73%。
2009年3季度别墅类成交均价11677元/平方米。
西安的别墅市场起步较晚，远不及北京、上海等成熟地区的发展程度，仍处于一个较为单一的初级市场阶段。
即便是目前非常利好的别墅区域，也并没有像上海一样价格飞涨，形成抢购热潮。
随着别墅用地的减少，西安别墅类物业开发量也随之下滑，别墅类市场的价格会因其稀缺性的关系而上涨。
西安别墅的购买人群：
在外创业成功的陕西人；本地私营企业主；依托能源产业致富的陕北人；专业技术精尖人员；在陕西做生意的港台人；部分京沪深一线城市投资客；“海归”派。
二、西安市曲江新区发展情况
西安曲江新区原名西安曲江旅游度假区，区内历史文化积淀深厚，名胜古迹众多，是陕西省人民政府于1993年批准设立的省级旅游度假区。
2003年7月经西安市政府批准，更名为"曲江新区"。
2008年8月，曲江被国家文化部命名为“国家级文化产业示范区”。
曲江新区位于西安市东南，以闻名中外的大雁塔和曲江皇家园林遗址为中心，以盛唐文化为特色，以资源整合为手段，以重大项目为载体，以国际化为目标，先后投资130多亿元，开发建设了大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江海洋馆、曲江池遗址公园、法门寺文化景区、大唐不夜城、唐大明宫国家遗址公园等一批重大文化产业项目，彰显了古城西安的人文魅力，成长成为陕西特色文化资源开发的集大成者。
一期规划面积15.88平方公里，2009年10月扩至40.97平方公里，到2015年全面建成曲江国家级文化产业示范区。
曲江文化景区战略清晰：
生态示范、功能完善、通达便捷、游居皆宜。
招商运营曲江酒店群，新建威斯汀博物馆酒店、喜来登，丽兹卡尔顿、豪享来国际酒店、中马国际商务酒店、芙蓉坊酒店等26座商务酒店，整体申报国家5A级景区和国家级生态区，实施“点亮工程”和标识工程，实施立体观光轨道工程。
步步有力，构筑文化产业发展好环境。
实施“博物馆之城”计划，建设汉唐壁画艺术博物馆、秦文化博物馆、西安鼓乐博物馆、西安花卉博物馆、秦汉唐艺术博物馆、玄奘博物馆、科举文化博物馆、曲江金元明瓷器博物馆等一系列形态各异、主题鲜明的博物馆，构建国际一流、珍宝荟萃的博物馆集群。
2008年，曲江新区接待游客2080万人次，到西安的游客2/3来到了曲江。
未来的“曲江文化景区”年接待游客超过3000万人次，吸引境外游客150万人次，旅游年均综合收入150亿元，跻身中国十大旅游目的地前三甲。
三、曲江新区内别墅项目介绍
近年来的飞速发展，使得曲江已成为多个世界级地标林立、数十座高校学府簇拥、数千亩湖泊绿海掩映的西安市最宜居的区域，曲江高端住宅项目的开发更是风起云涌，以别墅洋房为主打，曲江不仅在房价上领跑全市，更以高品质、高水准的住宅引领西安房地产市场，像中海、龙湖、金地、融侨、深鸿基、富力等一大批在全国有很高影响力的地产商，纷纷在曲江扎根造楼，大批的别墅、豪宅、洋房争先入市，或依湖而居，或临园造墅，一上市便受到了市场的热捧。
曲江已成为西安市有名的“富人区”，尤其是南湖周边成为西安顶级别墅区，主要别墅楼盘：
1、成长期项目：
本地中小开发商试水。
早期的曲江地产发展以别墅为主，“钻石王朝”、“曲江皇家花园”、“湖滨花园”、御花园”、“曲江会馆”、“航天御苑”、“曲江溪园”、“曲江华府”等项目，均由本地中小开发商开发，目前基本售罄，部分楼盘尾房2008年售价1—1.5万元。
2、成熟期项目：
一线地产大鳄群舞。
2007年后，随着金地、龙湖、中海等地产大鳄纷纷在曲江抢滩，曲江的别墅品质迅速提升。
代表作“金地曲江•尚林苑”、“龙湖•曲江盛景”、“金地•芙蓉世家”、“中海国际社区.铂宫一二期”目前也基本售罄。
（1）“金地曲江•尚林苑”：
座落：
大雁塔正南面约1公里，雁塔南路与雁南三路交汇处
规模：
占地面积103亩，总建筑面积72600㎡，容积率小于1.7
业态：
联排别墅、叠加别墅与空中宽景house；共354套，户型范围：
270-430（含赠送面积）
开盘日期：
2007年4月
售罄日期：
2008年3月
价格：
开盘1.2万元，最高1.6万元，涨幅40%。
开发商：
西安金地置业投资有限公司
（2）“龙湖•曲江盛景”
座落：
大雁塔正南面约800米
规模：
占地面积52亩，总建筑面积76460㎡，容积率小于1.39
业态：
叠加别墅共174套，户型范围：
270-430（含赠送面积）
开盘日期：
2008年7月
售罄日期：
2009年7月
价格：
开盘1.2万元，最高1.6万元，涨幅40%。
开发商：
西安龙湖地产发展有限公司
（3）“金地•芙蓉世家”
座落：
大雁塔正南面约800米
规模：
占地面积210亩，总建筑面积170000㎡；容积率1.2联排别墅区0.6
业态：
花园洋房、联排别墅、叠拼别墅，共800套，户型范围：
270-430（含赠送面积）
开盘日期：
一期2008年5月开盘已售罄；二期2009年5月开盘目前剩余10套联排别墅（单户约800万元）
开盘价格：
花园洋房均价9000元/平米；联排别墅均价15000元/平米；叠拼别墅均价13000元/平米。
目前价格：
花园洋房均价15000元/平米；联排别墅均价23000元/平米；叠拼别墅均价16000元/平米。
开发商：
西安金地置业投资有限公司
交房时间：
2010年5月
（4）“中海国际社区.铂宫”
座落：
大唐芙蓉园正北，曲江海洋世界西侧
规模：
占地面积500亩，总建筑面积76460㎡，容积率0.7
业态：
联排别墅、双拼别墅，共174套，户型范围：
270-430（含赠送面积）
历史销售：
一二期已入住，均价13000元/平方米
目前在售：
中海铂宫（三期）央墅共100余栋，500余户，别墅地上层高3层，另有1层半地下室，主力户型：
350-560平米，2009年7月11日开盘，创1小时销售2亿元的记录。
开盘均价15000元/平方米，目前均价20000元/平米，
开发商：
中海地产（西安）有限公司
（5）鸿基紫韵
座落：
南临雁南五路，西临芙蓉西路
规模：
占地面积150亩，总建筑面积229151㎡，容积率小于1.8
业态：
叠加双拼联排高层等881户
开盘日期：
2008年11月，别墅剩余20套未推出（计划2010年4月，预计均价2.3万元/平方米）
目前在售：
前期别墅均价1.4万元/平方米，目前高层9000元/平方米。
开发商：
西安深鸿基房地产开发有限公司
3、后期项目：
金地鹤立鸡群，一枝独秀。
目前西安曲江新区在售别墅分布图如下：
2008年12月30日，深圳金地集团以18亿元的价格，将西安市曲江池遗址公园周边城市综合开发建设项目用地693亩拍卖取得，将曲江最核心地段剩余8个地块全部收入囊中，成为西安市当年最大的招商引资项目，与此前获取的土地共计1200亩，项目总建筑面积180万平方米，预计总投资逾60亿，涵盖别墅、高层小高层住宅、商业、酒店等物业类型，计划开发周期5-7年。
土地信息如下：
宗地编号
出让土地面积（亩）
土地用途
容积率
出让年限
成交价（万元）
QJ3-10-135
151.295
住宅
≤2.3，且≥1.8
70
39336.7
QJ3-10-136-1
75.385
商业
≤0.8，且≥0.5
40
19600.1
QJ3-10-137-1
34.417
商业
≤1.3，且≥0.8
40
8948.42
QJ3-10-138-1
241.11
住宅
≤2.4，且≥2.0
70
62688.6
QJ3-10-139-1
34.352
住宅
≤0.8，且≥0.5
70
8931.52
QJ3-10-140-1
58.324
住宅
≤1.2，且≥0.8
70
15164.24
QJ3-10-141-1
55.799
住宅
≤2.0，且≥1.5
70
14507.74
QJ3-10-142-1
42.543
住宅
≤2.6，且≥2.0
70
11061.18
合计
693.225
180238.5
区位示意图如下：
（白色为金地项目用地）
目前在售情况：
金地湖城大境“天籁”组团，2009年10月31日开盘，计划2011年12月交房，共有如下业态：
独栋别墅：
8套，预计4000万元/栋，尚未推出；
联排别墅：
45套，预计3万元/平米，每套约1000万元，尚未推出（计划2010年4月推出销售）；
叠加别墅：
102套，单价2万元/平米，每套约800万元，目前剩余3套；
小高层住宅：
210套，单价1.5万/平米，
容积率：
1.2
四、金地“湖城大境”别墅投资分析
（一）市场价格分析：
1、规划稀缺：
别墅的用地审批越来越严格，致使别墅成为稀缺资源；
2、市场垄断：
由于金地集团将曲江最核心的南湖周边地块全部收入囊中，成为曲江顶级别墅的寡头垄断，排除了同业竞争，牢牢把握了定价权；
3、供求关系：
随着新富阶层的不断出现，对别墅的需求将有力支撑其价格。
因此：
金地“湖城大境”别墅成交价格将会刚性上升，预计3年后联排别墅均价5万元/平米，上涨60%。
同时，独栋别墅因无市场参照物，其价格的涨幅难以预测。
（二）投资增值优势：
1、曲江拥有悠久的历史；同时拥有良好的自然环境，被誉为中国古典园林的先河之一，是西安历史和文化的集大成之地，有着非常深厚的可开发资源和发展后劲，前景十分看好。
2、曲江房地产的开发属于完全自然状态，无大型工业污染存在，同时拥有千亩湖面和万亩树林，整体环境堪属一流，是西安生态环境绝佳的优秀地区，是居住的理想场所.
3、曲江是离西安市区最近的开发新区之一，开发规模直指西高新区，是西安新崛起的以生态、旅游、居住为主的全新区域；
4、政府对于曲江新区的开发大力支持，曲江整体规划优秀，配套建设进展快速，生活设施将越来越完善。
对于房地产的保值增值十分有利；
（三）目前存在劣势：
从曲江新区的现状来看，区内大多数项目处于建设阶段，还没有业主入住，人气略显不足，区内的生活配套也显得不够完善。
业主购物、就医、入学都依靠稍远一些区域的配套设施，目前项目周边生活配套相对匮乏，日常生活不够方便。
附件：
曲江周边配套设施
1：
教育配套
教育资源得天独厚，周边的大学有陕师大、西安外语学院 、长安大学 、理工大曲江校区、西安邮电学院、西安交大财院 、西安交大医学院、 陕西政法学院、西安财经学院、市委党校、陕西联大师范学院 、陕西省教育学院、西安工程技校 、陕西省理工学校。
中小学有市八十五中学 、师大附中、 同仁中学、 市四十五中学、 市五十四中学 、育才中学、翠华路小学、大雁塔小学、 师大附小、西影路小学 、延兴门小学。
2、商业、宾馆配套
好又多量贩、国际贸易中心、开米广场、军区服务社、家世界购物中心（长安路店）、麦德龙超市、粤港台灯具城 光彩灯具城、雁塔文化新天地、大雁塔商场、西部家具城、曲江宾馆、唐华宾馆、小寨饭店、安泰酒店
3、医疗
整个大曲江板块比较空旷，但因为紧临繁华的南郊，就医比较便捷。
附近有同济医院、医学院附属医院、二六二医院、铁一局中心医院 西铁局中心医院 解放军323医院 解放军35医院 武警医院 安康医院 陕西正和医院。
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