西安曲江周边别墅项目情况汇报.docx
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西安曲江周边别墅项目情况汇报
西安曲江周边别墅项目情况汇报
西安是古代中国政治、经济、文化和对外交流的中心,有3100多年的建城史和1100多年的建都史,先后有13个王朝在此建都,国际上曾有“西方罗马、东方西安”的美誉。
西安市现辖9区4县,总面积9983平方公里,常驻人口830万人(主城区530万人)。
西安是新欧亚大陆桥中国段陇海兰新经济带最大的中心城市,是中国西部重要的交通、信息、商贸枢纽、金融中心和资源要素集散地,是西部大开发的桥头堡。
西安的城市具有以下比较优势:
世界级的旅游观光资源优势;国家级的科研教育和高新技术产业基地优势;区域级的金融、商贸中心和交通、信息枢纽优势。
近年来,西安市经济发展速度处于全国前列,GDP从1000亿元到2000亿元的跨越仅用了4年时间,目前西安市的GDP总量占到全省的30%;预计2009年GDP增速为14%,年末GDP总量达2500亿元。
西安做为二线城市,其房地产业的发展始终处于稳定发展的过程,西安房地产保持稳定、快速、健康的发展态势,市场形势良好,商品房市场表现活跃,批准预售量、实际登记销售量、商品房销售价格等指标快速增长,市场成交活跃。
2003年至2007年市场供应每年都以20%-30%的增幅增长;市场需求每年均以25%-35%的增幅增长。
一、西安市别墅项目基本情况
现在成熟的别墅区只有两个:
一是秦岭北麓别墅区,属于郊区度假别墅区。
代表楼盘有:
“紫薇山庄”、“高山流水”、“鹿鸣园”、“豪盛•山水草堂”、“南山庭院”等本地中小开发商开发的楼盘。
购买人群除投资客外,主要为工作节奏不高、可以依托电话、网络从事商务办公,或在城区拥有固定住所,而节假日却需前往郊区度假的成功人士。
二是曲江城市别墅区,属于城市生活别墅区。
代表楼盘有:
“金地曲江•尚林苑”、“金地芙蓉世家”、“龙湖曲江盛景”、“鸿基紫韵”、“中海国际社区.铂宫”、“曲江华府”、“曲江公馆”、“曲江溪园”等,主要为一线品牌的金地、中海、龙湖等大牌开发商开发的楼盘。
适用于工作节奏高、商务活动、夜间应酬频繁的商务人士,优点是拥有的是城市的完善配套,享受的却是别墅式的尊贵生活。
目前西安市别墅面积占比为商品房总量的2%。
2009年3季度西安商品房中用于别墅类物业的投资为47238万元,占同期商品房投资的8.96%;别墅类施工面积83810平方米,占比2.04%;本期别墅类竣工面积94107平方米,占比2.46%;新开工面积为96207平方米,占比2.45%;别墅销售面积86250平方米,占比2.6%,销售额占比5.73%。
2009年3季度别墅类成交均价11677元/平方米。
西安的别墅市场起步较晚,远不及北京、上海等成熟地区的发展程度,仍处于一个较为单一的初级市场阶段。
即便是目前非常利好的别墅区域,也并没有像上海一样价格飞涨,形成抢购热潮。
随着别墅用地的减少,西安别墅类物业开发量也随之下滑,别墅类市场的价格会因其稀缺性的关系而上涨。
西安别墅的购买人群:
在外创业成功的陕西人;本地私营企业主;依托能源产业致富的陕北人;专业技术精尖人员;在陕西做生意的港台人;部分京沪深一线城市投资客;“海归”派。
二、西安市曲江新区发展情况
西安曲江新区原名西安曲江旅游度假区,区内历史文化积淀深厚,名胜古迹众多,是陕西省人民政府于1993年批准设立的省级旅游度假区。
2003年7月经西安市政府批准,更名为"曲江新区"。
2008年8月,曲江被国家文化部命名为“国家级文化产业示范区”。
曲江新区位于西安市东南,以闻名中外的大雁塔和曲江皇家园林遗址为中心,以盛唐文化为特色,以资源整合为手段,以重大项目为载体,以国际化为目标,先后投资130多亿元,开发建设了大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江海洋馆、曲江池遗址公园、法门寺文化景区、大唐不夜城、唐大明宫国家遗址公园等一批重大文化产业项目,彰显了古城西安的人文魅力,成长成为陕西特色文化资源开发的集大成者。
一期规划面积15.88平方公里,2009年10月扩至40.97平方公里,到2015年全面建成曲江国家级文化产业示范区。
曲江文化景区战略清晰:
生态示范、功能完善、通达便捷、游居皆宜。
招商运营曲江酒店群,新建威斯汀博物馆酒店、喜来登,丽兹卡尔顿、豪享来国际酒店、中马国际商务酒店、芙蓉坊酒店等26座商务酒店,整体申报国家5A级景区和国家级生态区,实施“点亮工程”和标识工程,实施立体观光轨道工程。
步步有力,构筑文化产业发展好环境。
实施“博物馆之城”计划,建设汉唐壁画艺术博物馆、秦文化博物馆、西安鼓乐博物馆、西安花卉博物馆、秦汉唐艺术博物馆、玄奘博物馆、科举文化博物馆、曲江金元明瓷器博物馆等一系列形态各异、主题鲜明的博物馆,构建国际一流、珍宝荟萃的博物馆集群。
2008年,曲江新区接待游客2080万人次,到西安的游客2/3来到了曲江。
未来的“曲江文化景区”年接待游客超过3000万人次,吸引境外游客150万人次,旅游年均综合收入150亿元,跻身中国十大旅游目的地前三甲。
三、曲江新区内别墅项目介绍
近年来的飞速发展,使得曲江已成为多个世界级地标林立、数十座高校学府簇拥、数千亩湖泊绿海掩映的西安市最宜居的区域,曲江高端住宅项目的开发更是风起云涌,以别墅洋房为主打,曲江不仅在房价上领跑全市,更以高品质、高水准的住宅引领西安房地产市场,像中海、龙湖、金地、融侨、深鸿基、富力等一大批在全国有很高影响力的地产商,纷纷在曲江扎根造楼,大批的别墅、豪宅、洋房争先入市,或依湖而居,或临园造墅,一上市便受到了市场的热捧。
曲江已成为西安市有名的“富人区”,尤其是南湖周边成为西安顶级别墅区,主要别墅楼盘:
1、成长期项目:
本地中小开发商试水。
早期的曲江地产发展以别墅为主,“钻石王朝”、“曲江皇家花园”、“湖滨花园”、御花园”、“曲江会馆”、“航天御苑”、“曲江溪园”、“曲江华府”等项目,均由本地中小开发商开发,目前基本售罄,部分楼盘尾房2008年售价1—1.5万元。
2、成熟期项目:
一线地产大鳄群舞。
2007年后,随着金地、龙湖、中海等地产大鳄纷纷在曲江抢滩,曲江的别墅品质迅速提升。
代表作“金地曲江•尚林苑”、“龙湖•曲江盛景”、“金地•芙蓉世家”、“中海国际社区.铂宫一二期”目前也基本售罄。
(1)“金地曲江•尚林苑”:
座落:
大雁塔正南面约1公里,雁塔南路与雁南三路交汇处
规模:
占地面积103亩,总建筑面积72600㎡,容积率小于1.7
业态:
联排别墅、叠加别墅与空中宽景house;共354套,户型范围:
270-430(含赠送面积)
开盘日期:
2007年4月
售罄日期:
2008年3月
价格:
开盘1.2万元,最高1.6万元,涨幅40%。
开发商:
西安金地置业投资有限公司
(2)“龙湖•曲江盛景”
座落:
大雁塔正南面约800米
规模:
占地面积52亩,总建筑面积76460㎡,容积率小于1.39
业态:
叠加别墅共174套,户型范围:
270-430(含赠送面积)
开盘日期:
2008年7月
售罄日期:
2009年7月
价格:
开盘1.2万元,最高1.6万元,涨幅40%。
开发商:
西安龙湖地产发展有限公司
(3)“金地•芙蓉世家”
座落:
大雁塔正南面约800米
规模:
占地面积210亩,总建筑面积170000㎡;容积率1.2联排别墅区0.6
业态:
花园洋房、联排别墅、叠拼别墅,共800套,户型范围:
270-430(含赠送面积)
开盘日期:
一期2008年5月开盘已售罄;二期2009年5月开盘目前剩余10套联排别墅(单户约800万元)
开盘价格:
花园洋房均价9000元/平米;联排别墅均价15000元/平米;叠拼别墅均价13000元/平米。
目前价格:
花园洋房均价15000元/平米;联排别墅均价23000元/平米;叠拼别墅均价16000元/平米。
开发商:
西安金地置业投资有限公司
交房时间:
2010年5月
(4)“中海国际社区.铂宫”
座落:
大唐芙蓉园正北,曲江海洋世界西侧
规模:
占地面积500亩,总建筑面积76460㎡,容积率0.7
业态:
联排别墅、双拼别墅,共174套,户型范围:
270-430(含赠送面积)
历史销售:
一二期已入住,均价13000元/平方米
目前在售:
中海铂宫(三期)央墅共100余栋,500余户,别墅地上层高3层,另有1层半地下室,主力户型:
350-560平米,2009年7月11日开盘,创1小时销售2亿元的记录。
开盘均价15000元/平方米,目前均价20000元/平米,
开发商:
中海地产(西安)有限公司
(5)鸿基紫韵
座落:
南临雁南五路,西临芙蓉西路
规模:
占地面积150亩,总建筑面积229151㎡,容积率小于1.8
业态:
叠加双拼联排高层等881户
开盘日期:
2008年11月,别墅剩余20套未推出(计划2010年4月,预计均价2.3万元/平方米)
目前在售:
前期别墅均价1.4万元/平方米,目前高层9000元/平方米。
开发商:
西安深鸿基房地产开发有限公司
3、后期项目:
金地鹤立鸡群,一枝独秀。
目前西安曲江新区在售别墅分布图如下:
2008年12月30日,深圳金地集团以18亿元的价格,将西安市曲江池遗址公园周边城市综合开发建设项目用地693亩拍卖取得,将曲江最核心地段剩余8个地块全部收入囊中,成为西安市当年最大的招商引资项目,与此前获取的土地共计1200亩,项目总建筑面积180万平方米,预计总投资逾60亿,涵盖别墅、高层小高层住宅、商业、酒店等物业类型,计划开发周期5-7年。
土地信息如下:
宗地编号
出让土地面积(亩)
土地用途
容积率
出让年限
成交价(万元)
QJ3-10-135
151.295
住宅
≤2.3,且≥1.8
70
39336.7
QJ3-10-136-1
75.385
商业
≤0.8,且≥0.5
40
19600.1
QJ3-10-137-1
34.417
商业
≤1.3,且≥0.8
40
8948.42
QJ3-10-138-1
241.11
住宅
≤2.4,且≥2.0
70
62688.6
QJ3-10-139-1
34.352
住宅
≤0.8,且≥0.5
70
8931.52
QJ3-10-140-1
58.324
住宅
≤1.2,且≥0.8
70
15164.24
QJ3-10-141-1
55.799
住宅
≤2.0,且≥1.5
70
14507.74
QJ3-10-142-1
42.543
住宅
≤2.6,且≥2.0
70
11061.18
合计
693.225
180238.5
区位示意图如下:
(白色为金地项目用地)
目前在售情况:
金地湖城大境“天籁”组团,2009年10月31日开盘,计划2011年12月交房,共有如下业态:
独栋别墅:
8套,预计4000万元/栋,尚未推出;
联排别墅:
45套,预计3万元/平米,每套约1000万元,尚未推出(计划2010年4月推出销售);
叠加别墅:
102套,单价2万元/平米,每套约800万元,目前剩余3套;
小高层住宅:
210套,单价1.5万/平米,
容积率:
1.2
四、金地“湖城大境”别墅投资分析
(一)市场价格分析:
1、规划稀缺:
别墅的用地审批越来越严格,致使别墅成为稀缺资源;
2、市场垄断:
由于金地集团将曲江最核心的南湖周边地块全部收入囊中,成为曲江顶级别墅的寡头垄断,排除了同业竞争,牢牢把握了定价权;
3、供求关系:
随着新富阶层的不断出现,对别墅的需求将有力支撑其价格。
因此:
金地“湖城大境”别墅成交价格将会刚性上升,预计3年后联排别墅均价5万元/平米,上涨60%。
同时,独栋别墅因无市场参照物,其价格的涨幅难以预测。
(二)投资增值优势:
1、曲江拥有悠久的历史;同时拥有良好的自然环境,被誉为中国古典园林的先河之一,是西安历史和文化的集大成之地,有着非常深厚的可开发资源和发展后劲,前景十分看好。
2、曲江房地产的开发属于完全自然状态,无大型工业污染存在,同时拥有千亩湖面和万亩树林,整体环境堪属一流,是西安生态环境绝佳的优秀地区,是居住的理想场所.
3、曲江是离西安市区最近的开发新区之一,开发规模直指西高新区,是西安新崛起的以生态、旅游、居住为主的全新区域;
4、政府对于曲江新区的开发大力支持,曲江整体规划优秀,配套建设进展快速,生活设施将越来越完善。
对于房地产的保值增值十分有利;
(三)目前存在劣势:
从曲江新区的现状来看,区内大多数项目处于建设阶段,还没有业主入住,人气略显不足,区内的生活配套也显得不够完善。
业主购物、就医、入学都依靠稍远一些区域的配套设施,目前项目周边生活配套相对匮乏,日常生活不够方便。
附件:
曲江周边配套设施
1:
教育配套
教育资源得天独厚,周边的大学有陕师大、西安外语学院 、长安大学 、理工大曲江校区、西安邮电学院、西安交大财院 、西安交大医学院、 陕西政法学院、西安财经学院、市委党校、陕西联大师范学院 、陕西省教育学院、西安工程技校 、陕西省理工学校。
中小学有市八十五中学 、师大附中、 同仁中学、 市四十五中学、 市五十四中学 、育才中学、翠华路小学、大雁塔小学、 师大附小、西影路小学 、延兴门小学。
2、商业、宾馆配套
好又多量贩、国际贸易中心、开米广场、军区服务社、家世界购物中心(长安路店)、麦德龙超市、粤港台灯具城 光彩灯具城、雁塔文化新天地、大雁塔商场、西部家具城、曲江宾馆、唐华宾馆、小寨饭店、安泰酒店
3、医疗
整个大曲江板块比较空旷,但因为紧临繁华的南郊,就医比较便捷。
附近有同济医院、医学院附属医院、二六二医院、铁一局中心医院 西铁局中心医院 解放军323医院 解放军35医院 武警医院 安康医院 陕西正和医院。