西安曲江周边别墅项目情况汇报.docx

1、西安曲江周边别墅项目情况汇报西安曲江周边别墅项目情况汇报西安是古代中国政治、经济、文化和对外交流的中心，有3100多年的建城史和1100多年的建都史，先后有13个王朝在此建都，国际上曾有“西方罗马、东方西安”的美誉。西安市现辖9区4县，总面积9983平方公里，常驻人口830万人（主城区530万人）。西安是新欧亚大陆桥中国段陇海兰新经济带最大的中心城市，是中国西部重要的交通、信息、商贸枢纽、金融中心和资源要素集散地，是西部大开发的桥头堡。西安的城市具有以下比较优势：世界级的旅游观光资源优势；国家级的科研教育和高新技术产业基地优势；区域级的金融、商贸中心和交通、信息枢纽优势。近年来，西安市经济发展

2、速度处于全国前列，GDP从1000亿元到2000亿元的跨越仅用了4年时间，目前西安市的GDP总量占到全省的30%；预计2009年GDP增速为14%，年末GDP总量达2500亿元。西安做为二线城市，其房地产业的发展始终处于稳定发展的过程，西安房地产保持稳定、快速、健康的发展态势，市场形势良好，商品房市场表现活跃，批准预售量、实际登记销售量、商品房销售价格等指标快速增长，市场成交活跃。2003年至2007年市场供应每年都以20%-30%的增幅增长；市场需求每年均以25%-35%的增幅增长。一、 西安市别墅项目基本情况现在成熟的别墅区只有两个：一是秦岭北麓别墅区，属于郊区度假别墅区。代表楼盘有：“紫

3、薇山庄”、“高山流水”、“鹿鸣园”、“豪盛山水草堂”、“南山庭院”等本地中小开发商开发的楼盘。购买人群除投资客外，主要为工作节奏不高、可以依托电话、网络从事商务办公，或在城区拥有固定住所，而节假日却需前往郊区度假的成功人士。二是曲江城市别墅区，属于城市生活别墅区。代表楼盘有：“金地曲江尚林苑”、“金地芙蓉世家”、 “龙湖曲江盛景”、“鸿基紫韵”、“中海国际社区.铂宫”、“曲江华府”、“曲江公馆”、“曲江溪园”等，主要为一线品牌的金地、中海、龙湖等大牌开发商开发的楼盘。适用于工作节奏高、商务活动、夜间应酬频繁的商务人士，优点是拥有的是城市的完善配套，享受的却是别墅式的尊贵生活。目前西安市别墅面积

4、占比为商品房总量的2%。2009 年3 季度西安商品房中用于别墅类物业的投资为47238万元，占同期商品房投资的8.96%；别墅类施工面积83810平方米，占比2.04%；本期别墅类竣工面积94107 平方米，占比2.46%；新开工面积为96207 平方米，占比2.45%；别墅销售面积86250平方米，占比2.6%，销售额占比5.73%。2009年3季度别墅类成交均价11677元/平方米。西安的别墅市场起步较晚，远不及北京、上海等成熟地区的发展程度，仍处于一个较为单一的初级市场阶段。即便是目前非常利好的别墅区域，也并没有像上海一样价格飞涨，形成抢购热潮。随着别墅用地的减少，西安别墅类物业开发量

5、也随之下滑，别墅类市场的价格会因其稀缺性的关系而上涨。西安别墅的购买人群：在外创业成功的陕西人；本地私营企业主；依托能源产业致富的陕北人；专业技术精尖人员；在陕西做生意的港台人；部分京沪深一线城市投资客；“海归”派。二、 西安市曲江新区发展情况西安曲江新区原名西安曲江旅游度假区，区内历史文化积淀深厚，名胜古迹众多，是陕西省人民政府于1993年批准设立的省级旅游度假区。2003年7月经西安市政府批准，更名为曲江新区。2008年8月，曲江被国家文化部命名为“国家级文化产业示范区”。曲江新区位于西安市东南，以闻名中外的大雁塔和曲江皇家园林遗址为中心，以盛唐文化为特色，以资源整合为手段，以重大项目为载

6、体，以国际化为目标，先后投资130多亿元，开发建设了大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江海洋馆、曲江池遗址公园、法门寺文化景区、大唐不夜城、唐大明宫国家遗址公园等一批重大文化产业项目，彰显了古城西安的人文魅力，成长成为陕西特色文化资源开发的集大成者。一期规划面积15.88平方公里，2009年10月扩至40.97平方公里，到2015年全面建成曲江国家级文化产业示范区。曲江文化景区战略清晰：生态示范、功能完善、通达便捷、游居皆宜。招商运营曲江酒店群，新建威斯汀博物馆酒店、喜来登，丽兹卡尔顿、豪享来国际酒店、中马国际商务酒店、芙蓉坊酒店等26座商务酒店，整体申报国家5A级景区和国家级生态区，实施“点亮工程

7、”和标识工程，实施立体观光轨道工程。步步有力，构筑文化产业发展好环境。实施“博物馆之城”计划，建设汉唐壁画艺术博物馆、秦文化博物馆、西安鼓乐博物馆、西安花卉博物馆、秦汉唐艺术博物馆、玄奘博物馆、科举文化博物馆、曲江金元明瓷器博物馆等一系列形态各异、主题鲜明的博物馆，构建国际一流、珍宝荟萃的博物馆集群。2008年，曲江新区接待游客2080万人次，到西安的游客2/3来到了曲江。未来的“曲江文化景区”年接待游客超过3000万人次，吸引境外游客150万人次，旅游年均综合收入150亿元，跻身中国十大旅游目的地前三甲。三、 曲江新区内别墅项目介绍近年来的飞速发展，使得曲江已成为多个世界级地标林立、数十座高

8、校学府簇拥、数千亩湖泊绿海掩映的西安市最宜居的区域，曲江高端住宅项目的开发更是风起云涌，以别墅洋房为主打，曲江不仅在房价上领跑全市，更以高品质、高水准的住宅引领西安房地产市场，像中海、龙湖、金地、融侨、深鸿基、富力等一大批在全国有很高影响力的地产商，纷纷在曲江扎根造楼，大批的别墅、豪宅、洋房争先入市，或依湖而居，或临园造墅，一上市便受到了市场的热捧。曲江已成为西安市有名的“富人区”，尤其是南湖周边成为西安顶级别墅区，主要别墅楼盘：1、成长期项目：本地中小开发商试水。早期的曲江地产发展以别墅为主，“钻石王朝”、“曲江皇家花园”、“湖滨花园”、御花园”、“曲江会馆”、“航天御苑”、“曲江溪园”、“

9、曲江华府”等项目，均由本地中小开发商开发，目前基本售罄，部分楼盘尾房2008年售价11.5万元。2、成熟期项目：一线地产大鳄群舞。2007年后，随着金地、龙湖、中海等地产大鳄纷纷在曲江抢滩，曲江的别墅品质迅速提升。代表作“金地曲江尚林苑”、“龙湖曲江盛景”、“金地芙蓉世家”、“中海国际社区.铂宫一二期”目前也基本售罄。（1）“金地曲江尚林苑”：座落：大雁塔正南面约1公里，雁塔南路与雁南三路交汇处规模：占地面积103亩，总建筑面积72600，容积率小于1.7业态：联排别墅、叠加别墅与空中宽景house；共354套，户型范围：270-430（含赠送面积）开盘日期：2007年4月售罄日期：2008年

10、3月价格：开盘1.2万元，最高1.6万元，涨幅40%。开发商：西安金地置业投资有限公司（2）“龙湖曲江盛景”座落：大雁塔正南面约800米规模：占地面积52亩，总建筑面积76460，容积率小于1.39业态：叠加别墅共174套，户型范围：270-430（含赠送面积）开盘日期：2008年7月售罄日期：2009年7月价格：开盘1.2万元，最高1.6万元，涨幅40%。开发商：西安龙湖地产发展有限公司（3）“金地芙蓉世家”座落：大雁塔正南面约800米规模：占地面积210亩，总建筑面积170000；容积率1.2 联排别墅区0.6业态：花园洋房、联排别墅、叠拼别墅，共800套，户型范围：270-430（含赠送

11、面积）开盘日期：一期2008年5月开盘已售罄；二期2009年5月开盘目前剩余10套联排别墅（单户约800万元）开盘价格：花园洋房均价9000元/平米；联排别墅均价15000元/平米；叠拼别墅均价13000元/平米。目前价格：花园洋房均价15000元/平米；联排别墅均价23000元/平米；叠拼别墅均价16000元/平米。开发商：西安金地置业投资有限公司交房时间：2010年5月（4）“中海国际社区.铂宫”座落：大唐芙蓉园正北，曲江海洋世界西侧规模：占地面积500亩，总建筑面积76460，容积率0.7业态：联排别墅、双拼别墅，共174套，户型范围：270-430（含赠送面积）历史销售：一二期已入住，

12、均价13000元/平方米目前在售：中海铂宫（三期）央墅共100余栋，500余户，别墅地上层高3层，另有1层半地下室，主力户型：350-560平米，2009年7月11日开盘，创1小时销售2亿元的记录。开盘均价15000元/平方米，目前均价20000元/平米，开发商：中海地产（西安）有限公司（5）鸿基紫韵座落：南临雁南五路，西临芙蓉西路规模：占地面积150亩，总建筑面积229151，容积率小于1.8业态：叠加 双拼 联排 高层等881户开盘日期：2008年11月，别墅剩余20套未推出（计划2010年4月，预计均价2.3万元/平方米）目前在售：前期别墅均价1.4万元/平方米，目前高层9000元/平方

13、米。开发商：西安深鸿基房地产开发有限公司3、后期项目：金地鹤立鸡群，一枝独秀。目前西安曲江新区在售别墅分布图如下：2008年12月30日，深圳金地集团以18亿元的价格，将西安市曲江池遗址公园周边城市综合开发建设项目用地693亩拍卖取得，将曲江最核心地段剩余8个地块全部收入囊中，成为西安市当年最大的招商引资项目，与此前获取的土地共计1200亩，项目总建筑面积180万平方米，预计总投资逾60亿，涵盖别墅、高层小高层住宅、商业、酒店等物业类型，计划开发周期5-7年。土地信息如下：宗地编号出让土地面积（亩）土地用途容积率出让年限成交价(万元）QJ3-10-135151.295住宅2.3，且1.8703

14、9336.7QJ3-10-136-175.385商业0.8，且0.54019600.1QJ3-10-137-134.417商业1.3，且0.8408948.42QJ3-10-138-1241.11住宅2.4，且2.07062688.6QJ3-10-139-134.352住宅0.8，且0.5708931.52QJ3-10-140-158.324住宅1.2，且0.87015164.24QJ3-10-141-155.799住宅2.0，且1.57014507.74QJ3-10-142-142.543住宅2.6，且2.07011061.18合计693.225180238.5区位示意图如下：（白色为金地项

15、目用地）目前在售情况：金地湖城大境“天籁”组团，2009年10月31日开盘，计划2011年12月交房，共有如下业态：独栋别墅：8套，预计4000万元/栋，尚未推出；联排别墅：45套，预计3万元/平米，每套约1000万元，尚未推出（计划2010年4月推出销售）；叠加别墅：102套，单价2万元/平米，每套约800万元，目前剩余3套；小高层住宅：210套，单价1.5万/平米，容积率：1.2四、 金地“湖城大境”别墅投资分析（一）市场价格分析：1、规划稀缺：别墅的用地审批越来越严格，致使别墅成为稀缺资源；2、市场垄断：由于金地集团将曲江最核心的南湖周边地块全部收入囊中，成为曲江顶级别墅的寡头垄断，排除

16、了同业竞争，牢牢把握了定价权；3、供求关系：随着新富阶层的不断出现，对别墅的需求将有力支撑其价格。因此：金地“湖城大境”别墅成交价格将会刚性上升，预计3年后联排别墅均价5万元/平米，上涨60%。同时，独栋别墅因无市场参照物，其价格的涨幅难以预测。（二）投资增值优势：1、曲江拥有悠久的历史；同时拥有良好的自然环境，被誉为中国古典园林的先河之一，是西安历史和文化的集大成之地，有着非常深厚的可开发资源和发展后劲，前景十分看好。 2、曲江房地产的开发属于完全自然状态，无大型工业污染存在，同时拥有千亩湖面和万亩树林，整体环境堪属一流，是西安生态环境绝佳的优秀地区，是居住的理想场所. 3、曲江是离西安市区

17、最近的开发新区之一，开发规模直指西高新区，是西安新崛起的以生态、旅游、居住为主的全新区域； 4、政府对于曲江新区的开发大力支持，曲江整体规划优秀，配套建设进展快速，生活设施将越来越完善。对于房地产的保值增值十分有利；（三）目前存在劣势：从曲江新区的现状来看，区内大多数项目处于建设阶段，还没有业主入住，人气略显不足，区内的生活配套也显得不够完善。业主购物、就医、入学都依靠稍远一些区域的配套设施，目前项目周边生活配套相对匮乏，日常生活不够方便。 附件：曲江周边配套设施1：教育配套 教育资源得天独厚，周边的大学有陕师大 、 西安外语学院、长安大学、理工大曲江校区 、 西安邮电学院 、 西安交大财院、

18、西安交大医学院、陕西政法学院 、 西安财经学院 、 市委党校 、 陕西联大师范学院、陕西省教育学院、 西安工程技校、陕西省理工学校。 中小学有市八十五中学、师大附中、同仁中学、市四十五中学、市五十四中学、育才中学、 翠华路小学 、 大雁塔小学、师大附小 、 西影路小学、延兴门小学。 2、商业、宾馆配套 好又多量贩、国际贸易中心、开米广场、军区服务社、家世界购物中心（长安路店）、麦德龙超市、粤港台灯具城光彩灯具城、雁塔文化新天地、大雁塔商场、西部家具城、曲江宾馆、唐华宾馆、小寨饭店、安泰酒店 3、医疗 整个大曲江板块比较空旷，但因为紧临繁华的南郊，就医比较便捷。附近有同济医院、医学院附属医院、二六二医院、铁一局中心医院西铁局中心医院解放军323医院解放军35医院武警医院安康医院陕西正和医院。