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衡阳雁栖湖综合开发项目

文件编码（008-TTIG-UTITD-GKBTT-PUUTI-WYTUI-8256）

衡阳雁栖湖综合开发项目

附件一：

衡阳市人民政府关于东方红渔场团结湖项目建设有关问题的批复

附件二：

关于衡阳东方红渔场开发项目及汽车城项目有关问题的函（衡政办函[2003]53号）

附件三：

衡阳市基础设施建设优惠办法

附件四：

东方红渔场团结湖项目合作意向书

第一章总论

项目概况

项目名称：

雁栖湖综合开发项目

项目位置

雁栖湖综合开发项目位于湖南省衡阳市区北部，东方红渔场和团结村所在地。

东临规划道路，南靠蒸水河，西临107国道（见下图）。

项目总占地2854亩（规划用地面积3344亩，含古河道水域），城市规划确定此地块作为城市“绿心”，拟打造为具有生态、景观、人文特点的集休闲、旅游、居住于一体的新区。

整个建设项目包括：

1000亩人工湖、800亩园林、一座跨越蒸水河的蒸水河大桥以及房地产综合开发用地计1054亩。

项目背景

　改革开放20多年来，特别是最近几年衡阳经济有了较快发展。

1998年到2002年，国内生产总值由289亿元增加到419亿元，年均增长%。

2002年全市实现财政总收入亿元，按可比口径较2001年增长7%；城镇居民人均可支配收入6525元，农民人均可支配收入2863元，分别比2001年增长%和%；全市金融机构存款余额亿元，比年初增加亿元。

在衡阳经济发展取得较大成绩的同时，城市化水平低，城市建设落后，老城居住环境差，阻碍了区域经济要素聚集与发展，弱化了其作为中心城市所应有的吸引力与辐射功能,以致其在全省经济中的地位正面临下降之风险。

新一届政府清醒地认识到城市发展的瓶颈，在2002年12月28日衡阳市人大十二届一次会议的政府工作报告中确定了城市的发展战略：

“极化一点，构筑一圈”，着力打造中心城区，争创国家园林城市，国家卫生优秀城市，全国优秀旅游城市和优秀环保城市，实现拥有百平方公里面积、百万人口的“双百”城市目标，把衡阳建设成为湘南商贸物流发达、工业先进、宜居宜游的中心城市，形成全市经济的增长极。

为了实现这一目标，政府加大了城市建设力度，本项目是市政府重点规划建设和重点招商引资项目。

2003年9月19日在温洽会上衡阳市石鼓区人民政府与浙江省耀江实业集团有限公司（下简称“耀江集团”）签订“合作开发东方红渔场团结湖及望城路建设项目意向书”，随后耀江集团多次到衡阳市实地考察论证。

在双方高层领导充分重视下，项目快速进入前期阶段。

2003年12月1日，衡阳市政府召开该项目的规划与景观概念设计方案汇报及项目论证会，并下发《衡阳市人民政府关于东方红渔场团结湖项目建设有关问题的批复》，项目进入实质性阶段。

开发的基本思路

根据“合作开发东方红渔场团结湖及望城路建设项目意向书”内容，将雁栖湖房地产开发项目同建造蒸水河大桥、人工湖、园林、望城路改造等结合，由耀江集团实行一揽子打包式整体开发。

由于蒸水河大桥、人工湖、园林公园、望城路改造均属于基础设施建设范围，可享受城市基础设施投资优惠政策，根据《衡阳市城市基础设施建设优惠办法》、《衡阳市人民政府办公室关于衡阳东方红渔场开发项目及汽车城项目有关问题的函》、《衡阳市人民政府关于东方红渔场团结湖项目建设有关问题的批复》有关内容，衡阳市政府按每1000万元人民币投资额，以万元/亩价格出让市场挂牌价格为28万元/亩的房地产开发用地85亩作为对浙江省耀江集团的基础设施投资的补偿与回报。

土地补偿先用东方红鱼场1054亩土地（山水苑房地产开发项目），不足部分用望城路两侧未征用的土地。

故包括基础设施投入补偿及其应交土地出让金后，对投资方而言，房地产开发项目的土地综合成本为万元/亩，土地每亩28万元市场挂牌价与万元土地综合成本的差额为政府对企业从事城市基础设施的投资收益回报。

项目建设内容

根据“合作开发东方红渔场团结湖及望城路建设项目意向书”内容，本项目建设包括：

（1）人工湖（1000亩）

（2）园林（800亩）

（3）蒸水河大桥

（4）望城路改造

（5）经营性房地产开发项目

考虑到1000亩人工湖、800亩园林、一座蒸水河大桥的建设投资总额已达到万元，按每投资1000亩可获得85亩土地补偿的政策，应获得的补偿土地为亩，已超出了目前东方红鱼场1054亩房地产开发用地规模，望城路改造工程基础设施投资的补偿与回报已不可能在雁栖湖·山水苑房地产开发项目中得到落实，需在望城路两侧未征用的土地安排解决。

故本报告投资额估算与效益评价不包括望城路改造工程项目。

根据地块特点、规划要求以及需求发展趋势，我们将人工湖、园林建设项目合一为“城市休闲公园”，因此雁栖湖综合开发项目由以下三部分组成：

（1）城市休闲公园

（2）蒸水河大桥

（3）山水苑房地产项目

可行性研究目的

　　从城市社会经济发展的高度、从项目自身的社会效益与经济效益角度论证雁栖湖项目建设的必要性、方案的合理性以及经济的可行性，确保项目决策的准确性，实现社会效益、生态效益、经济效益“三赢”。

可行性研究的依据

（1）衡阳市人民政府关于东方红渔场团结湖项目建设有关问题的批复；

（2）关于衡阳东方红渔场开发项目及汽车城项目有关问题的函（衡政办函[2003]53号）；

（3）东方红渔场团结湖项目合作意向书；

（4）衡阳市基础设施建设优惠办法；

（5）衡阳·雁栖湖规划与景观概念设计方案（美国Tontsen建筑设计事务所）；

（6）衡阳市城市总体规划（2003年版）；

（7）衡阳市控制性详细性规划；

（8）国家当前有关产业及社会、经济发展的方针政策；

（9）衡阳历年统计年鉴；

（10）衡阳市志。

可行性研究的主要结论

项目建设意义重大，具有建设必要性

（1）对推进城市化进程，提升中心城市地位有重大意义。

雁栖湖综合开发项目对打造优良的投资环境和人居环境，创造城市独特的竞争优势，改变衡阳市目前在城市竞争中处于相对不利地位，增强城市吸引力和幅射功能，推进城市化进程，提升其作为中心城市地位有十分重要意义。

（2）对改善人居环境，加快建设小康社会步伐有重要作用。

目前，衡阳市城市建设滞后，人居环境差，与区域城市地位和建设小康社会的发展目标不相称。

雁栖湖综合开发项目对改善目前现状有重要作用；对满足人们对自然、生态、人文、休闲和生活空间的需求，提高居民生活质量有十分重要的意义；是一项民心工程。

（3）实现土地利用价值最大化，为城市建设筹措资金。

城市休闲公园和蒸水河大桥建成后带来巨大外溢效益（生态效益、景观效益、周边土地升值效益），若没有雁栖湖·山水苑房地产项目的开发，将造成效益的巨大浪费。

同时房地产开发又为城市生态环境和城市基础设施建设提供了资金保障。

这种公益性项目与经营性房地产开发项目良性互动，为实现城市土地综合利用价值最大化找到了一条具可操作的途径。

（4）传承衡阳历史文化，提升城市品位。

项目开发充分尊重衡阳历史文化传统，巧妙运用建筑语言反映当地的历史文化。

如：

围绕历史文脉构思“历史藤叶”景观，“七星拱月”景点设计，对古河道采取保护性开发等都将极大地传承衡阳灿烂历史文化，提升了城市文化品位。

（5）拉动经济快速发展，社会经济效益显着。

巨大的投资（亿）创造大量的就业机会，并直接带动衡阳市建筑业、建筑材料业、装修业、金融业等许多相关产业进入良性发展阶段，间接带动其他产业发展。

（6）产生示范效应，推动招商引资进程。

雁栖湖项目是首个衡阳市政府与江浙大企业在城建领域的合作项目，其成功建设将对衡阳市城市建设领域产生不可估量的带动作用，对衡阳市的招商引资产生巨大的示范效应。

（7）拓展城市发展空间，优化城市整体功能。

雁栖湖项目位于城北，是城市往北拓展的第一个桥头堡。

该项目的建设对扩展城市发展空间，拉开城市建设框架，壮大城市整体骨架，优化城市空间结构，提升城市整体功能，都具有重要意义。

（8）建设城市休闲公园，促进都市休闲旅游发展。

雁栖湖城市休闲公园是衡阳城市化进程的必然产物，是城市居民日常休闲、娱乐、健身不可或缺的活动空间，这对完善衡阳城市功能结构和空间布局，促进都市休闲旅游的发展，提高居民生活品位，将发挥关键作用。

（9）实现社会生态经济三重效益，符合城市建设的新趋势。

雁栖湖综合开发项目是一个典型的融基础设施建设、生态环境整治和高品质住宅开发于一体的复合性房地产开发项目，体现1+1>2的系统优化思想，其成功建设将极大地改善衡阳市的综合环境质量，实现了社会、生态、经济三重效益综合最优，代表着未来城市开发的新趋势。

项目建设条件具备，具有实施的可行性

（1）投资单位实力雄厚，能保证项目顺利进行。

浙江省耀江集团资金实力雄厚，开发理念先进，经验丰富，具有突出的品牌、人才、资本、资源、规模与管理优势，能确保项目顺利进行。

（2）建设条件具备。

项目建设配套及投入使用所需的资金、交通道路、自来水、排污、电、通讯、天然气等都具备建设条件，并可保证项目顺利动工。

按每亩万元综合地价计算，项目总投资128138万元，其中自筹38500万元，贷款89638万元。

（3）经济效益良好。

税后利润总额达到24242万元，税后投资利润率为%，投资回收期为年，财务净现值（12%）为11208万元,内部收益率（所得税前）为%。

项目在财务上是可行的（见表）。

表主要财务指标

内容

金额（万元）

总销售收入

176783

建设总投资

128138

税前利润

36182

所得税（税前利润×33%）

11940

税后利润

24242

税后投资利润率

%

内部收益率

%

投资回收期

年

财务净现值（12%）

总结论

本项目在开发过程中，虽然面临一定的风险（政策调整风险、利率上升风险、建材涨价风险以及突发事件风险），但有当地政府的支持，有开发商雄厚实力作支撑，有良好的经济效益作保证，加上有很好的社会、生态效益，本项目可以规避或降低风险,具抗风险能力。

综上所述，该项目建设意义重大,具有充分的建设必要性；项目建设条件具备，具有实施的可行性。

衡阳雁栖湖综合开发项目是可行的。

第二章项目建设的必要性与意义

雁栖湖综合开发项目总投资预计达128138万元，为衡阳市有史以来最大的城市建设项目，它的建成对加快实现市政府提出的城市发展目标，改变城市落后面貌，提升城市品位，满足居民日益增长的对高质量工作、生活环境的需要，增强中心城市吸引力，促进区域经济发展，提升其作为湖南省中心城市应有经济地位等均具有十分重要的意义。

创造独特城市优势，提升中心城市地位

衡阳市位于北京、武汉、广州中心轴的节点上，其地理位置十分重要。

但是，城市竞争的加剧和湖南省实施非均衡的区域经济发展战略，使得衡阳市作为主要中心城市的地位正在面临严竣挑战。

1997年，湘中城镇群被确定为湖南重点发展区域，目前又被列为国家“十五”计划重点扶持发展的全国七大城镇密集区之一，也是世界银行在华实施的首批城市发展战略研究计划的两个对象之一。

湖南省政府明确提出今后一段时间内将以长沙为中心，进一步突出长株潭城市群的作用，通过推进基础设施一体化、城乡一体化，把长株潭建成湖南经济发展的核心增长极、高新技术产业聚集区和现代化、生态化的网状城市群，辐射带动全省和周边地区经济发展。

政策倾斜导致湘中城镇群迅速崛起。

统计资料表明，作为湘中城镇群的重要两极，株洲和湘潭的经济地位已经大大提高（如下表）。

衡阳市腹地会遭到新兴区域性中心城市的蚕食，衡阳市作为中心城市的地位将受到威胁。

表：

衡阳市与湖南省主要城市经济指标比较

城市

人口（辖区）

（万人）

GDP

（亿元）

人均GDP（元）

地方财政收入（亿元）

城市居民人均可支配收入（元）

农民人均纯收入（元）

城市化率（％）

衡阳

418

5907

6525

2879

长沙

818

13747

9021

3462

湘潭

262

9340

7117

2982

株洲

355

9644

7932

2868

岳阳

452

8616

8329

2704

常德

598

443

7421

7459

2341

郴州

288

6317

6960

2614

注：

1、城市化率为2001年数据

2、湘潭、株洲人口为2001年数据

因此，衡阳市必须理性评估其在城市竞争中所处的地位，积极打造优良的投资环境，创造独具衡阳特色的城市优势，为衡阳市在未来的城市竞争中立于不败之地创造条件。

衡阳市目前所处状况与杭州极为类似。

杭州是浙江省政治、经济、文化中心，省域第一中心城市，长三角地区四大一级中心城市之一。

但是，周边城市的迅速崛起（如宁波）、极化竞争加剧，使杭州市经济影响腹地逐渐缩小。

为应对这种不利的城市竞争格局，杭州市政府投资15亿打造“西湖品牌”，特别是2002年完成的南线改造和2003年完成的西线改造，恢复了西湖的本来面目，使杭州的吸引力大幅上升，这是杭州近年来房地产业和旅游业能够保持持续繁荣景气的重要原因。

“西湖品牌”培育了杭州特有的城市竞争优势，成效显着，今年世界银行公布的中国城市投资环境评比中杭州综合排名全国第一。

借鉴杭州经验，以雁栖湖综合开发项目为突破口，努力打造衡阳城市新名片，形成独具衡阳特色的城市优势，对提升中心城市的经济地位、促进衡阳市社会经济快速发展意义重大。

增强中心城市功能，推进区域城市化

衡阳市总人口万，其中城市人口89万，是湖南省第二大城市、湘南第一大区域性中心城市。

现辖5县2市5区，总面积万平方公里，腹地广阔；地处广西、广东两省北上的咽喉要道，京广铁路、京广高速铁路、京沪高速公路、107国道纵贯南北、湘桂铁路、衡昆高速公路、吉邵高速公路横穿东西，三条省道的始终点，是全国四十五大交通枢纽之一，交通地理位置十分优越。

但是，衡阳市城市规划与布局不太合理、城市基础设施建设滞后，导致衡阳城市集聚功能、服务功能较差，这不仅制约了衡阳市利用其腹地资源的积聚来推动中心城区的快速发展，也削弱了作为区域性中心城市应具有的功能，阻碍了区域城市化的快速推进，与其湘南第一城的地位不相称。

区域经济发展水平最终受制于区域中心城市的发展水平，又同时在中心城市的发展水平上得到体现。

加快衡阳中心城市建设既是改善衡阳市形象，满足居民工作、生活质量的需要，更是充分发挥衡阳市区域中心城市功能、推进城市化进程的需要。

亚里士多德曾经给城市下过一个非常经典并广为后人认可的定义：

“人们为了生活来到这个城市，为了更好地生活而居留于这个城市”。

雁栖湖综合项目开发使衡阳拥有一座美丽的休闲公园，拥有一个集“生态·景观·人文·休闲·社区”于一体的大型高品位住宅区，这是一个集人气、聚财气的项目，将大大提高城市的吸引力。

只有中心城市吸引力提高了，才能吸引商务、会议和专程旅客，形成集散功能，带动周边区域的发展；只有中心城市吸引力提高了，才能吸引农村人口向城市集聚，带来城市集聚效益；只有中心城市吸引力提高了，才能吸引更多外来资金投入，为衡阳带来更多的就业机会，进而带动区域经济的发展，雁栖湖综合项目对提升城市的品位，推进城市化，提升区域中心城市经济幅射力有极其重要的作用。

改善人居环境，实施民心工程

衡阳市虽然从90年代就开始旧城改造，由于当时开发思路等原因导致改建后的老城居住环境较差，如建筑密度过高（中心城区人口密度平均为28310人/平方公里，最高地区达到64000人/平方公里，远高于北京、上海、南京等大城市核心区的人口密度）、基础设施欠帐严重、缺乏公共绿地和活动空间等。

老城区内充斥着“贴面房”、“勾手房”、“亲吻房”等建筑，居民对居住环境“怨声载道”。

2002年衡阳市规划设计研究院调查表明，80%以上的居民对现有居住环境表示不满意。

市区各类景点公园设施陈旧，但依然人满为患，市民休闲空间严重不足。

雁栖湖复合开发项目很好地体现了城市建设的“人本思想”。

无论是城市休闲公园的建设还是高品质住宅区建设，均体现了“以人的合理需要为中心，通过城市资源的可持续利用，实现人与自然、人与人、人与自我的和谐”的人本理念。

项目建成以后，衡阳市民有了一个休闲生活的好去处，有了一个可以享受舒适生活的家园，有了一个可以品位衡阳历史文化的景区，将改善衡阳市生态环境，改善居民居住、休闲环境，提高市民生活质量。

从这个意义上讲，它是一个基于人本理念的“民心工程”，是政府很好地贯彻“三个代表”重要思想的具体实践。

实现土地价值最大化，筹措城市建设资金

（1）复合房地产开发是房地产开发与城市建设的主流趋势。

20世纪90年代以来，中国房地产业逐渐拓宽自己的外延，与文化、旅游、体育保健、生态环保、基础设施建设等产业进行了有机的整合，不仅昭示了房地产开发商价值观念已经由单纯的经济价值观向生态、文化、社会与经济多元复合价值观的成功转变，同时也宣告了中国房地产业已开始步入复合发展的新阶段。

作为房地产的复合概念它是一种新的开发模式，一种新的资源整合方式，一种功能与价值的有机整合，是一个复杂的系统工程。

雁栖湖开发项目是一个集基础设施建设、生态建设和住宅开发为一体的复合性房地产开发项目，它体现一种1+1>2的系统优化思想。

雁栖湖开发项目从空间形态上看是一个3+1的组团式开发项目；从要素构成来看，是一个融合资金、土地、生态环境资源、人文环境资源、现代科学技术与现代人本管理思想的系统集成项目；从产业层次上来看，雁栖湖开发项目是城市基础设施建设、旅游与休闲设施建设、城市生态环境治理、综合性住宅建设等众多产业发展项目的有机复合；从功能上看，项目建成以后可提供良好的休闲、旅游、健身、社交、居住、文化娱乐等多种服务，是一个兼具社会文化、自然生态和经济三重效益的复合型项目，实现了社会、生态与经济三重效益目标之统一，对提升衡阳市未来城市发展质量、推进城市社会-生态-经济协调发展有十分重要意义，是实现衡阳市努力打造现代生态友好型城市的重要举措。

（2）复合地产开发可充分挖掘土地资源价值，实现土地利用价值最大化。

公益性建设项目与房地产开发项目是一种共生、共存和良性互动的关系。

以人工湖、园林建设为内容打造衡阳市“城市绿心”及蒸水河大桥的公益性项目的建设，不仅直接改善了城市生态环境，提升了城市景观的美学价值，也直接提高了周边住宅土地利用的经济价值。

而房地产（综合性房地产开发，依托城市绿心建设，整合优良的区域生态环境资源、良好的基础设施资源打造衡阳市生态-旅游-休闲-保健复合型高品质住宅区）开发项目是公益性项目外部效应的载体，没有房地产开发项目而仅仅有公益性项目将是对外部效应价值的巨大浪费。

换言之，开发雁栖湖开发项目.山水苑项目是实现土地综合利用价值最大化的需要。

同时，房地产开发价值的实现过程是为城市建设筹集资金的过程，这又为城市生态环境和城市基础建设与维护提供了保障。

可以认为，没有房地产项目的开发建设，城市休闲公园等公益性项目的建设就失去了可持续发展的基础。

因此，3+1复合项目建设是公益性项目开发与经营性房地产开发项目良性互动的需要，它不仅直接提高了城市生态价值、城市景观美学价值，同时又为实现城市土地综合利用价值最大化找到了一条可行途径。

优化城市布局，改善城市功能

衡阳城市重心过于集中于城市南部，空间布局不合理，制约了城市的发展。

从目前衡阳城市发展方向看，往东有湘江阻隔，跨越成本大；往南，拆迁量大，拓展空间小；往西，已有开发区板块布局，而往北发展具有天时、地利、人和的有利条件。

雁栖湖项目位于城北，是城市往北拓展的第一个桥头堡。

栖湖项目的建设，不仅扩大了城区，便于与北区连成一片，优化了城市结构，有力地促进了城市整体“大骨架”的形成。

雁栖湖城市休闲公园的建成，将在城北地区出现一个陆地面积达到800亩、水域面积达到1000亩的“城市绿心”，不仅将直接改善城北地区的生态环境，提升城北地区的房地产开发价值，而且也将直接改善整个中心城市的生态与居住环境，突破南重北轻的城市空间结构，对城市的持续发展将起到关键作用。

整个项目建成以后，将成为一个集观光旅游、健身休闲、居住与商业等于一体的多功能现代化的城市新区，极大地提升了城市的整体功能。

传承历史文化，提升城市品位

衡阳历史2000余年，历史文化丰富而灿烂。

秦汉时期，有蔡伦造纸，开创了世界造纸技术的先河，为古代四大发明之一，为人类文明做出了巨大贡献；唐朝时期，有佛教禅宗七祖怀让居南岳般若寺，开禅宗南岳派，世称“南岳怀让”；清朝曾有曾国藩囤兵衡阳，操练水军，遂成湘军威名；今天，当我们漫步衡阳街头，古城风貌几乎荡然无存，不能不令人感慨万千。

完整意义上的城市现代化包括经济现代化、社会现代化、环境现代化和人类自身价值追求的现代化。

积极保护人类创造的灿烂历史文化遗产显然是人类价值观现代化的一个重要内容。

因此，城市现代化不仅仅意味着高楼大厦、立交桥、高架路等高级现代建筑与完善的城市基础设施，也意味着拥有良好的城市生态环境和深厚的历史文化积淀。

随着社会的发展，人们越来越认识到，有效保护与合理开发、利用城市优秀的历史文化遗产是城市现代化的一项重要内容，也是人类文明、进步的一个重要标志。

保存城市的记忆、保护历史的延续性，保留人类文明发展的脉络是人类现代文明发展的需要；对历史文化资源的合理开发和利用则是保护与宏扬历史文化的有效途径。

在雁栖湖整个开发项目中，我们将以既对历史负责又对未来负责的态度，充分尊重衡阳历史文化传统，积极挖掘该地块上曾发生过的历史，巧妙运用建筑语言来反映当地的历史文化。

在公园规划设计中将吸收传统造园艺术的精华，围绕历史文脉构思“历史藤叶”景观，提出“滨水城市”概念，实现水景、绿景、房景与文化的“水乳交融”，使衡阳城市休闲公园既具有中国传统特色园林的丰富、细腻、蜿蜒和地方文化特色，又具有现代城市休闲公园的大气、开放、时尚与休闲功能。

对古河道采取修复性、保护性的开发。

住宅建筑风格上突出衡阳特有的灵巧、秀丽的水乡文化。

这对传承衡阳灿烂历史文化，提升城市品位有十分重要的意义。

建设城市休闲公园，促进都市休闲旅游

根据衡阳城市发展规划，旅游业在衡阳产业发展与产业升级中拥有独特地位。

作为“全国性旅游观光胜地，大区域宗教、文化旅游中心”，衡阳正在构建分别以市区和南岳衡山为中心的两个旅游圈，即都市休闲旅游圈和郊区特色风景名胜旅游圈。

从衡阳市及其周边旅游资源分布情况看，有南岳衡山、峋嵝峰国家森林公园这样的国家级旅游资源，还有歧山公园、锡岩仙洞、天堂山风景区、蔡伦故里、江口鸟州生态旅游区、常宁蒲竹瑶乡旅游区、石鼓书院、古樟公园等为代表的地方特色旅游资源。

衡阳的旅游资源优势是显着的。

但是，旅游资源优势要转化成现实的市场优势，一是必须实现资源的有效组合，把名山、名水、名人、名园与民俗等不同类型的旅游资源有机组合成有吸引力的“旅游线路”，才能受到市场的接受与欢迎；二是必须提升中心城市的吸引力，只有中心城市的吸引力提升了，才能吸引商务、会议和专程游客，形成旅游集散功能，带动周边城市旅游发展。

目前衡阳已经开发的成熟旅游资源中，名山多，名水少，名人、名园与民俗资源开发相对滞后，旅游产品体系不够完善。

作为旅游集散中心的衡阳市区，重量级的旅游资源缺乏，城市吸引力不够，这是目前还不能有效发挥旅游集散中心作用的重要原因。

雁栖湖城市休闲公园的建设，将使衡阳的旅游资源结构和空间布局更为完整，旅游资源组合可以更加有效，对促进旅游产业的发展可以起到关键作用。

增加就业机会，拉动经济增长

雁栖湖复合开发项目建设是一个开发时间长的高投资的综合性城市房地产开发项目，估计投资总额将达到128138万元，这笔巨大的投资将提供大量就业机会，增加政府税收等，显然会直接拉动衡阳市经济增长。

同时，以基础设施建设、休闲公园建设、综合性住宅开发建设为龙头的复合性房地产开发将带动衡阳市建筑业、建筑材料业、金融业、装修业等许多相关产业进入良性发展阶段，直接拉动城市经济的增长，加速城市产业结构调整，直接