浅析居住区商业中自发性市场的发展.docx

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浅析居住区商业中自发性市场的发展

浅析居住区商业中自发性市场的发展

一、居住区商业发展背景

1、国外发展

1.1萌芽阶段

1.1.1居住区公建配套设施的理论最早在19世纪在英国正式确立

1.1.21898年霍华德“田园城市”

1.1.31917年嘎涅（TonyGarnier）提出“工业城”

1.2形成阶段

1.2.11929年，美国人佩里“邻里单位”

1.2.21933年美国斯泰恩（CleranceStein）在新泽西州的波恩规划设计的新镇大街坊中为解决城市交通丢居住区的影响，近一步强化人车分流

1.2.319世纪40年代苏格兰屈普提出了“区划理论”

1.2.4"中心理论"

1.2.5以二次世界大战为分界点

1.2.6英国提出了新村

1.2.7前苏联提出了扩大街坊和小区的概念

1.2.8提出了一系列从功能上适应城市现代生产和生活需要的新观念

2、国内发展

2.1国家统一建设时期（50一60年代）

建国初到改革开放前，国家处于计划经济，国家对居住区公建设施建设严格控制

2.2建设相结合时期（60一70年代）

国民经济发展开始复苏，城市人口有所增加，住房出现短缺

2.3商品经济初期（80年代一）

80年代我国进入全面改革开放时期，为住宅及居住区进入一个全新发展时期

执行“统一规划局、综合开发、配套建设”方针原则

这时居住区商业服务设施由服务型走向经营型，小区级商业服务网点由设于几何中心的内向型，转化为设于居住区主要入流汇集的出人口或沿边缘主要道路的外向型

2、商业设施的发展

首先，商业服务设施为了满足居民的日益递增的日常需求，在规划设计的商业服务设施基础上，改变了商业业态、增加了商业类别，扩大了商业规模。

第二，新增加的商业服务设施的位置和规模是市场的需求，符合市场的自发性特征，其出现是由于市场的欠缺，只有有需求才‘会有市场，所以说新增商业服务设施的使用情况在很大程度上好于原有商业服务设施。

第三，新增商业设施的形式主要是以“破墙开店”，利用原有废弃用房和占用公共空间形成等几种情况。

当然无论哪种形式的自生长都在一定程度上影响居民原有的平静生活，给居民们带来一些困扰。

第四，“破墙开店”的形式在新居住区规划设计中基本已经得到解决，当代为了满足使用要求，追求最大经济利益开发商往往会要求大量的沿街商住，尽管要面对过多的沿街商业长时间处于闲置状态等问题，

但却使得“破墙开店”形式的自生长失去了场所，那么今后在这些居住区中基本不会出现“破墙开店”的现象，所以不需要深层次的研究。

第五，在居住小区或组团内部出现的商业服务设施均为小规模的小卖店、干洗店、早餐店等微型商业服务设施，很难满足人们就近消费的需求，自发市场在这时开始被居民接受，并逐渐认可，当然自发市场的存在给居民和居住区带来了某种程度上的困扰，人们在废与立的决定上徘徊。

三、自发性商业市场：

1、关键定义

流动商贩:

在法律许可外，无营业执照，不在固定的构筑物内现买现卖的经营者。

其经营场所为公路、城市道路、胡同、公共广场及公共停车场等，包括道路范围内的车行道、人行道、市政用地和桥梁、人行天桥、人行地下通道及其他附属设施。

自发市场:

流动商贩由于某种原因自发在居住区的某个场所摆摊经营的空间，产生的根源在于城市市民日常生活需求的产物，它方便了市民，其有存在的生命力和必要性。

它有量大、种类多、购买方便等特点，同时也带来了“噪音”、“交通堵塞”、“居住环境恶化”等诸多不利因素。

在经营上这种“自发市场”介于市场和流动商贩之间，它并不是规划建设的，大部分商贩有固定的地点和摊位，小部分是商贩是流动的。

2、主要特点

自发市场具有城市非主流空间的空间特征’即:

空间形态无规律，空间距离匀质随意，空间边界模糊与不确定，空间功能有自发性和复合性，公众认知模糊，存在具有非持久性，公众活动的性强等。

可以说自发市场形成的空间是城市的非主流空间。

主要表现在：

（l）.自发市场依附道路存在，在道路两侧或单侧占道形成，摊位尺度较小

（2）一般位于交通便利处，方便居民到达

（3）.服务半径一般较小，多为服务于周边两到三个小区或组团

（4）.为室外空间，受气候影响较大

（5）.形成的自发性使得整体面貌不规整，摊位尺寸各不相同，功能分区不明确，因此增加了消费者的逗留时间，使人们相遇的机会更大，紧密联系了周边居民

（6）.相对于农贸市场或超级市场，摊位费用较低，商品成本低，销售价格低这些内容即为自发市场本身的优点，正是这些优点使得自发市场在居住区中能够存在并发展起来。

也就是说自发市场在居住区中还是有存在的意义和价值的，所以我们不能一味的去取缔，应该更长远的去考虑改如何完善和更好的利用。

3、必然性

居住区中“一定位置”的存在主要表现在:

（l）这一位置周围区域本身以具有吸纳一定人流量的能力，即位于居住小区出入口，临近商业服务设施、教育设施或公共绿地等人流量较大的地方

（2）自发市场的自发性使其空间未经任何设计

（3）以居住区级道路和居住小区级道路为媒介

（4）空间内用地性质一般为道路空间、商业空间和居住空间相结合，服务人群多样

“回归街道生活”的本质，丰富了居民们的日常生活，促进了居民封闭小区以外的交往，增进了社会的和谐，也正是由于这样的空间品质使自发市场有生命力

4、原则

选择“一定位置”应该符合以下原则。

（1）、在机动车流量较小，不影响居住区沿街景观，不妨碍车辆行驶，不扰乱交通秩序，且己经形成一定的商贩经营气氛的居住区级或居住小区级道路上，允许自发市场存在。

（2）、在居住区级或居住小区级道路上人行道的宽度在满足居民正常通行的基础上仍有足够的空间可以用于商贩的经营的情况下，应当允许自发市场存在。

（3）、在开放住区住宅楼周围或封闭小区的步行出入口附近，车流量较小的街道上，允许能够满足居民日常生活需求的自发市场存在。

（4）、在居住区内的道路周边有包括商业设施、教育设施和公园广场等较多公共场所，车流量较小的道路两侧，允许自发市场存在，可以为居住小区居民以外的外来人员服务。

优点：

①减少对商业服务设施人流和车流通行的干扰，可在商业服务设施的侧面或后面形成。

②避免对商业服务设施的整体景观的影响，需要遮挡物分出独立的空间。

③减少对机动车正常通行的影响，避免在道路交叉口或面向居住区级道路开口。

④为减少噪音的影响需要尽量远离居住建筑。

⑤为形成独特的风景可对其销售摊位进行统一亮化，创造自己的特色。

5、发展策略

5.1首先，根据自发市场的内在性特征，即商贩多为下岗职工、农民、无业者等社会弱势群体，可以提出“科学规划、疏管结合”的原则，根据本文前面对在居住区中自发市场适当位置的研究，分析现有自发市场经营地点适当，若适当可考虑整体迁移到合适的位置。

5.2根据自发市场的外在性特征，即城市居住区的大环境，可以借鉴韩国“区域管理”的经验，考虑将居住区的公共空间分成三类区域，“绝对禁止区域”如居住区车流量较大的居住区级道路两侧，“相对禁止区域”如居住小区的车型出入口两侧、大型商业服务设施门前等区域，“诱导区域”如有步行出入口的居住小区级道路两侧（如燕山道自发市场）等。

5.3借鉴美国和英国的管理商贩的经验，鼓励在居住区中不影响居民正常生活的情况下创造有一定特色的经营理念，在经营项目上有所创新，使其不仅满足居民的日常生活同时成为居住区的一大景观。

5.3.1美国模式

自20世纪50年代起，美国城市人口剧增，为解决城市居住问题，政府将市民部分迁往郊区

居住，建立了大批居住社区，并配建一定的公建设施，这其中包括商业设施建设。

美国的社区商业中心一般以社区购物中心的形式出现，购物中心的面积、服务人口、商店数量均介于地区型购物中心和邻里购物中心之间。

美国的社区商业中心有两大发展特点:

一是在“中心”内有一主体品牌商店，如以大型综合超市，附带部份折扣店或全部专卖店、厂家直销店等;二是购物中心是由多个建筑物构成的结合体，提供购物、休闲、娱乐等服务。

5.3.2日本模式

日本居住区商业设施多为街区型线性布局。

一般是100-200米长的综合性步行商业街，在大中型城市的传统居住区的几个“町”内设置商业中心，称为“商业街协调组合”。

其包含的商业设施主要有联户商铺、中型超市、便利店、花店、美容院、杂货店等多家店铺58。

还有一种居住区商业中心，规模较大（大约10000-50000㎡），综合性更强，是一个集购物、休闲、娱乐、教育文化、社区服务等于一体的商业中心。

5.3.3新加坡模式

“邻里之家”是新加坡居住区商业中心的名称，即按照社区建设的配套指标，将居住区商业设施分为三个层次：

邻里商店、邻里中心和新镇中心，并根据不同的层次要求配建不同的组合商店。

5.4对于某些经营情况较好的自发市场，借鉴“商贩自治模式”的经验，居住区管理者、附近居民和商贩共同参与到自发市场的管理和维护中来，对自发市场摊点的布置位置及尺寸大小、商品的品种、环境卫生等方面进行协商，制定协议，并互相监督实施，对于消费者来说既满足了需求又保证了利益，对于商贩来说有了长期经营的场所又有了固定的收入，同时居住区的环境等到了维护，促进了社会的和谐。

四、今昔对比

现在与过去居住区商业网点，不论是从商业种类还是布局方式上来说都有很大差异。

原因首先是，过去人们的生活简单，工作生活可以在一个村的范围内完成，人们需要的无非是一些简单的生活必需品，如盐、油、布等，甚至不用买菜，人们自己多了什么东西就在家门口卖，缺了什么就在别人的家门口买。

但现在的人生活变的复杂，需要的东西不再只是吃饱穿暖，我们不可能再要求在门口开始摆摊卖菜，有统一的菜市场就一定会导致有的小区近一些，有的小区远一些，但在一定范围内能保证有一个大型的统一的农贸市场就可以了。

现在略低等级的市或镇，就是与原来生活方式相类似的居民也不再在家门口摆摊换取自己想要的，一般人家生活都普遍提高，如果一家人家多了什么，不如说食物，不是想到去卖掉，而是召集附近人家一起来品尝。

现在的人生活品质提高，多需要公共活动的设施与场所，所以规模稍大的居住区就会有配套的健身设施，或者街头篮球羽毛球排球场，有公园供人们散步休息钓鱼等。

局部

五、个人质疑

1、为什么现最多是咖啡茶室棋牌室？

2、我觉得可以购物的大型商业区是否在小区中出现是与整个城市的规模有关，一个规模不大的城市就不一定需要每一片区的小区都有商业区，因为那里是有需要，但是否需要到它可以经营？

3、据调查小区周围某咖啡厅一年纯盈利2000多元，一个铺位租金6万/年，供两个服务员每月1800/人的工资，商业用电的情况下，一年2000的盈利是说明这个咖啡厅是有市场需要的，但是是否需要到有人愿意去经营。

4、人们的生活习惯也发生的改变，以前的人是从小生活在一个环境中，已经形成了一种自然的商业模式，现在的人自己选择生活的小区，且在入住之前会知道大致多少年内这里有没有大型商业，有没有完善的休闲娱乐设施，也许人们选择基本没有商业的郊区就是想避开嘈杂，不在乎购物是否方便，宁愿窗外是景色，不想被高大的商业用房遮挡。

5、过去的社会管理不规范，没有各种办证签字的规章制度，不会有很多人需要办签证，如果要办我相信会比现在更麻烦，而今因为制度太过规范化，一件事情要去很多不同的地方完成才会导致交通不便。

6、以前的商业建筑并没有考虑提供商业用途之外的其他活动空间,商店和市场除了必要的走道之外,剩下的空间全部被柜台和货摊占据。

究其原因,一方面固然是因为商店的规模较小;另一方面主要还是因为商店能够依赖周围的城市公共空间。

在汽车出现之前,商店和广场、街道的关系是融洽的,能够吸引足够的客流。

随汽车普遍使用与人们的日常生活，一些重要的广场和街道逐渐成了汽车占据的交通空间,上面设立了隔离墩,防止因人的聚集和穿行而影响汽车通行;这里不再适合人的活动,社会活动也随之萎缩。

商业建筑和公共空间之间融洽的关系消失了。

7、似乎现在网络越来越被普遍接受，网购也很便宜，网购虽不能取代自发性市场，但一定有影响，也许食物还不能完全被网购取代，但越来越多的卫生问题被曝光，。

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结语

对于日常所需生活用品,方便快捷是居民之所求。

因此对服务人口在一万人的居住区,服务半径在一百米为宜,即居民从居住地到目的地获得的经济效益的时间大约为分钟。