房地产基础知识培训全.docx

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房地产基础知识培训全

房地产基础知识

（一）

1.什么是商品房？

商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以赢利为目的，按市场规律经营的房屋。

它有别于各地方政府为解决住房困难，实施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“借危房”。

1988年底开始兴建的经济适用房也是特殊的商品房，从销售看，商品房又分为现房销售和期房预售；从销售对象看，分为内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。

2.什么是砖混结构住宅？

砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，“混”是指由钢筋、水泥、沙石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。

这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅，由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。

3.什么是框架结构住宅？

框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。

4.什么是单元式住宅？

单元式住宅是指除卧室外，包括起居室、卫生间、厨房、厕所等辅助用房，且上下水、供暖、燃气等设施、设备齐全，可以独立使用的住房，一般是指成套的楼房。

5.什么是公寓式住宅？

公寓式住宅式区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。

公寓是住宅一般建筑在大城市里，多数为高层大楼，标准较高，每一层内由若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等；还有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。

6.什么是花园式住宅？

花园式住宅一般也称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。

7.什么是跃层式建筑？

跃层式建筑是指住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公用楼梯而采用户内独用小楼梯连接。

优点是：

①每户都有较大的采光面，通风较好；②户内居住面积和辅助面积较大；③布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。

8.什么是复式住宅？

复式住宅一般是指每户住宅在层高较高的一层中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层式为5.6米），其下层供起居用，如进餐，洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设有一层的起居室高2米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立。

9.什么是住宅的层高和净高？

层高是指住宅高度以“层”为单位计算，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。

它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

目前，一般住宅层高在2.8米左右。

净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。

10.什么是住宅的进深？

住宅进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。

我国城镇住宅房间的进深一般限定在5米左右，不能任意扩大，在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就是住房成为狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足，不过，进深大的住宅可以有效节约用地。

11.什么是住宅的开间？

住宅开间及住宅的宽度。

指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为是就一个自然间的宽度而言，故又称为开间，住宅开间一般为3.0—3.9米。

规定较小的开间X围，可缩短楼板的层间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震型。

12.购房人怎样才能确定购买的商品房是合法的？

开发企业与销售商品房必须具备以下“五证”才是合法的销售主体，购房人在付款入住后才能拿到房屋的产权证，这“五证”是：

①国有土地使用证；②建设用地规划许可证；③建设工程规划许可证；④建设工程开工证；⑤商品房预销售许可证。

同时，开发企业还得提交“两书”，即：

必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

需要提醒购房人注意的是，买房时，一定要看五证的原件，以防复印件是假的。

现房销售须提交房屋所有权证和国有土地使用证。

13.购买手续不全的商品房会有什么风险？

现实中，在市场上公开销售的商品房，未必能够备齐各种必须的法律文件供购买者审查，其中以缺乏销售许可证表现最为突出。

够房者若不经意或由于其他原因购买了手续不完备的房屋，都将或多或少地承担一定的风险。

可能造成的不良后果有：

1产权可能会有保证，但取得权属证件的时间没有保证。

2为取得产权，购房者要额外支付费用，如补交土地出让金、罚款等。

3房屋可以使用，但无法取得产权。

4房屋被政府没收或拆除。

5集体所有土地上兴建的房屋能不能买？

按照《市事实〈中华人民XX国土地管理法〉办法》规定，“禁止利用集体所有土地进行土地和商品房屋的开发经营活动。

”因此，集体所有土地上兴建的房屋不能买。

房地产开发企业只有取得国有土地使用权才可以按规定开发经营土地和商品房。

如开发企业没有取得有效的国有土地使用权，购房者根本不应考虑购买他们出售的商品房。

15.内销商品房和外销商品房的销售对象有何不同？

内销商品房可以销售给在京的个人和单位，包括中央在京单位和个人，以及批准在京设立的办事处和联络处；外销商品房可以向国外的企业、其他组织和个人出售，但向国内（XX、澳门、XX地区除外）个人售房，须经市人民政府批准。

16.购买商品房需要经过那些阶段和程序？

目前，各开发项目因商品房性质不同而在购买程序上有不同，但总的来说，以下基本步骤是每个购房者都可能经历的：

A.签订认购书，并按开发商要求缴纳定金或预付款。

B.签订商品买卖契约，按契约约定交付房价款。

C.办理商品房商业性贷款或公积金贷款的，与市住宅基金管理中心或银行签订贷款协议。

D.买卖双方到市国土资源和房屋管理局或房屋所在地区县各地局办理登记手续。

E.验收房屋，办理入住手续。

F.购房者按照与开发商协议在入住前或入住后与有关物业管理公司签订有关物业管理契约。

G.办理产权过户手续，购房者领取房屋产权证。

17.定金、订金有何不同？

看中一套商品房并准备购买，一定要交定金或订金吗？

按《担保法》规定，定金是指合同当事人在合同订立时或合同履行前，为了保证合同的履行而由一方付给另一方一定数量货币金额的担保形式，合同履行后，定金应当收回或抵作价款。

给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金，接受的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。

为防止意外，购房者一定要保留好定金收据。

另外，按照我国《担保法》，定金合同是实践性合同，即以定金的交付为生效条件，若购房者签订认购书并约定支付一定数额的定金后，实际上却并没有交付定金，不打算买该房时，卖方也不得按认购书向购房者追讨。

订金是指购房人怕看中的房子不能买到而交的预定的钱，对合同没有担保作用，不像定金对违约情形有惩罚的作用，因此，当付款房不想购买时，有权要求开发商退还。

目前，楼市上购买商品房还是经济实用住房都有交定金或订金的做法，但是国土资源和房屋管理局并没有这方面的规定。

18.购买商品房有几种付款方式？

付款办法由买卖双方商定，目前，有以下几种付款方式：

一次性付清、公积金贷款、商业贷款和组合贷款，购房者得以根据自己的实际情况选择付款方式。

购房人可以到市住房资金管理中心和各商业银行申请购买经济实用住房贷款。

19.为什么要办理内、外销商品房的预售、预购登记手续？

办理商品房预售、预购登记手续，可以有效保证买卖双方的合法权益。

对买方来说，预购的商品房是一种期得利益，通过办理预售、预购登记手续，可以减少因不了解政策或其他情况而造成的投资风险；对卖方来说，也可以减少因不必要的纠纷造成的损失。

而且经过商品房预售、预购登记的契约，银行才可以同意办理贷款手续。

20.哪些商品房买卖需要到区、县房地局办理预售、预购登记手续？

区、县属房地产开发企业预售内销商品房，买卖双方应到所在区、县房地局办理预售、预购登记手续。

若发生下列两种情况，须报市房地局批准:

①商品房预购后需转让；②商品房内销改为外销。

21.哪些商品房买卖需要到市房地局管理部门办理预售、预购登记手续？

①中央、市属房地产开发企业预售内销商品房，买卖双方应到市房地局办理预售、预购登记手续；②外销商品房的买卖双方须到市房地局市场处办理预售、预购登记手续；③在京部队等购买内销商品房，到市房地局办理预售、预购登记手续。

22.如何办理商品房预售、预购登记手续？

买卖双方签订《市内销商品房预售契约》或《市外销商品房预售契约》后起后30日内，办理预售、预购登记手续。

根据开发商的不同属性，需到市房地局或区、县房地局办理。

买卖双方要携带全部预售契约一并到场，也可委托律师或他人代办。

就买方而言应提交以下资料：

①本人居民XX原件及其复印件。

②本市户口簿及其复印件。

若是委托他人办理的，还应当出示委托人的XX及有效的委托书。

23.商品房预售登记后，购房人要求更名，应如何办理？

商品房预售登记后，购房人要求更名的，根据继承权的亲属关系，可在预售契约上更名。

办理时应出具经公证的亲属关系证明，其他不具亲属关系的应按预售转证程序办理。

24.预售商品房如何进行转让？

预售商品房转让的前提条件，首先是《商品房预售契约》应在有效期之内，程序如下：

①转让方与转受让方须签订转让合同，（一式四份），合同中应载明转让的预售契约编号、转让原因、转让金额、转让面积、转受让人的权利和须承担的义务等内容。

转让合同须经开发企业认可、签字盖章。

②转让双方持预售契约、转让合同及有关的证件到预售登记的交易管理部门申办预售转让登记。

经审核转让合同及转受让人符合规定的，经办人填写《预售商品房转让审批表》，报市房屋土地管理局审批。

③交易管理部门对被批准的转让的，通知转让双方缴纳印花税。

手续费按规定计件收取。

转让合同加盖“预售登记专用章”。

其中两份贴有印花税的正本由转让方、受让方各执一份，副本由开发企业、交易管理部门各执一份。

转让方所持预售契约正本移交给转受让人，待房屋正式交用后，凭此件办理过户手续。

经办人将转让合同副本、转让审批表等有关材料归入原登记留存的预售契约档案。

25.商品房预售转让行为是否合法？

商品房预售转让，是指商品房预售后，预购人将其预购的未竣工的预售商品房再行转让的行为。

对于商品房预售转让行为，应根据具体情况酌情认定其效力。

①在商品房预售合同生效并办理有关登记或交易手续、交清税费后，预售房尚未实际交付之前，预购方将其预购的商品房全部或部分转让给第三方，符合当地有关法规、政策，没有XX行为的，可认定预售转让合同有效。

如预购方在前一预售行为尚未办理有关登记或交易手续、交清税费时，即将其预购房转让的，应认定预售转让合同无效。

②预售商品房合同订立后，预购方尚未取得房屋产权之前，预售方尚未与预购方协商，又将该房预售给第三方的，应认定后一预售合同无效。

如第三方善意购买，并已取得房屋产权的，也可认定后一合同有效，但预售方应对前一合同的预购方承担违约责任，造成损失的，应赔偿损失。

26.住宅的建筑面积如何测算？

住宅建筑面积的测算方法因楼层、结构等的不同而不同：

1单层住宅建筑物，不论高度如何，均按一层计算，建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算；单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面各积。

2两层以上的住宅建筑物，建筑面积按各层建筑面积的总和计算，底层建筑面积的计算方法①计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算，因此建筑面积以对多层和高层住宅来说，又叫“建筑展开面积”。

3地下室、半地下室及相应出入口的建筑面积，按其上口的外墙外围水平面积计算（但不包括采光井、防潮层及保护墙等）。

4多层和高层住宅内的楼梯间、电梯井、垃圾道、通风道等均按建筑物自然层数计入总建筑面积；高层建筑物内的技术层（供放置管道设备和修理养护）如层高超过2.2米应有尽有100%计算建筑面积。

5突出墙外的门斗、有顶盖和柱子的走廊、檐廊和雨篷，如XX、XX、XX等城市的“骑楼”，四合院内的抄手廊等，应按柱子的外边线水平面积计算面积；没有柱子、走廊、雨篷的，按其投影面积的50%计算建筑面积。

6多层或高层建筑中，突出于房顶围护结构的楼梯间、水泵机房和水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

7封闭式阳台，按其水平投影面积的50%计算建筑面积。

8室外楼梯无论是作为主要通道，还是供疏散之用，均应按每层的投影面积计算建筑面积。

住宅建设中不计算建筑面积的X围是：

1突出墙面的构件配件和艺术装饰，如柱子、墙跺、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。

2供检验、消防的室外爬梯。

3层高低于2、2米的技术层。

4独立、不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。

27.商品房的销售面积如何计算？

按照《市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》（京房地权字[1998]第1285号）：

商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（即套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

即：

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

即：

一、套内建筑面积的计算方法

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

1套内使用面积：

住宅按《住宅建筑设计规X》（GBJ96—86）法规的方法计算；其他建筑，按照专用建筑设计规X规定的方法或参照《住宅建筑设计规X》计算。

2套内墙体面积：

商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：

1）公用墙包括各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙墙体水平投影面积的一半计入内墙体面积。

2）非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

二、商品房分摊的共用面积主要包括以下两部分：

1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积；

2）各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。

下列空间不得计入公用建筑面积：

1）作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。

2）作为人防工程的地下室。

公用建筑面积计算公式：

公用建筑面积=整栋建筑的面积—各套套内建筑面积之和—已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室

共用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套内建筑面积之和

分摊的公用建筑面积=各套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

因此，商品房销售面积公式还可表达为：

商品房销售面积=套内建筑面积（1+公用建筑面积分摊系数）

28.按市内销商品房预售契约的规定，交用房应交实测面积，实测面积未出是否XX？

按照市内销商品房预售契约的规定，在房屋交付使用、办理立契过户手续时要给出实测面积，并根据合同进行结算。

房屋交付使用时未出实测面积属违约。

29.购买一套商品房到底需要支付哪些费用？

购买一套商品房费用由以下三部分组成：

（一）房价款：

每平方米（建筑面积）售价×建筑面积。

（二）税费：

1、在交易过程中：

1契税：

买方缴纳房价款的4%；建筑面积在120平米以下的普通住宅减半交，即交2%。

2买卖手续费：

120平方米（含）以下的每房屋买卖交易的手续费为1000元；120~5000平方米（含）的每房屋交易的手续费为3000元；5001平方米以上的每房屋手续费为10000元。

3印花税：

买卖双方各缴纳房价款的0.5‰。

4公共维修其基金：

购房款的2%。

2、在申办产权证过程中：

1登记费：

每建筑平方米0.3元。

2房屋所有权工本费：

每证收费4元。

3印花税：

每件5元。

（三）物业管理费：

按《市物业管理收费标准》统一收取。

30.如何办理立契过户的手续？

房屋交付后30日内，买卖双方到市或区、县房地局管理部门办理立契过户手续。

程序如下：

1买卖双方持XX、户口本、买卖合同等有关文件证明到市交易所或各区、县交易所进行登记。

2交易所在双方登记后，将依据有关的法规对房地产买卖行为进行审核，并向主管部门报批，等报批后再通知买卖双方来交易所办理过户手续。

3买卖双方在接到通知后，携带向XX、户口本、图章等同时到交易，在缴纳了契税后，就办妥了立契过户手续。

作为证明，交易所会给买方发《房屋卖契》，并将有关文件送到市房地局或各区、县房地局。

31.外省市个人如何在京购买商品房？

1外省市个人购房者向市房地产交易中心提交居民XX原件及复印件、在京暂住证原件及复印件、在京购房申请书。

交易中心在验明原件无误后，连同复印及其他资料，报市房地产交易市场管理委员会审核盖章。

管委会在审核《购房登记表》及其他资料后，签发《外省市个人在京购房批准通知单》。

2市房地产交易中心签发的《外省市个人在京购房批准通知单》有效期为6个月，所以购房人在申领到通知单后，应尽快办理各种购房手续，以免拖延而使通知单失效。

3购房人在签订购房合同后15天内，携带XX、暂住证、《外省市个人在京购房批准通知单》、购房合同正、副本，到交易中心申领《外省市个人在京购房办理产权通知单》后，收回其持有的《外省市个人在京购房批准通知单》。

上述部分工作，发展商应协助购房人办理。

4购房人携带《外省市个人在京购房办理产权通知单》、购房合同、本人XX、暂住证与发展商协同办理立契过户手续，并按规定缴纳交易手续费、印花税、契税等税费。

房地产基础知识

（二）

1.七通一平

通上水通下水通污水通电力通电讯通煤气通道路土地平整.

2.五证两书

<<国有土地使用证>><<建设用地规划许可证>><<建设工程规划许可证>><<建设工程开工证>><<商品房销售许可证>><<住宅使用说明书>><<住宅质量保证书>>

3.房地产价格的构成

A.土地取得费:

征地费拆迁安置费地价款

B.前期工程费

C.房屋建筑安装工程费

D.基础设施建设费

E.公共配套设施建设费

F.经营管理费

G.销售费:

广告费中介代理费

H.利息

I.税费

J.利润

4.影响房地产价格的主要因素

A地理位置B层次C朝向D房屋质量

5.容积率

即总建筑面积与总占地面积之比.

6.商品房

80年代在我国出现,指具有经营资格的房地产开发公司开发经营的住宅.

7.经济适用房

具社会保障性质的商品住宅,具经济性和适用性的特点.

8.商品房生产过程

立项------规划-----开工-----建设-----竣工验收-----销售,即从图纸创意到成品的过程.

9.住房贷款的分类

A.商业贷款:

操作程序

（1）借款人向银行或指定律师事务所咨询,对贷款人条件审核,对偿还能力进行鉴定.需提供有效证件（XX户口本）购房契约,交存首付款证明等.

（2）律师向银行开具律师函,银行审批后,通知贷款,交保险费（财产险=房价×0.08%×贷款年限）,并同银行签订贷款合同.（3）开发商在借款保证合同上盖章,以作保证.

B.公积金贷款

C.组合贷款

10.购房时应缴纳的税费

契税房产交易费印花税

11.契税

土地房屋不动产所有权发生转移变动,按当事人双方契约对产权承受人征收的税金.

12.房地产登记

指土地使用权和房屋所有权及上述权利产生的抵押,设典,租赁等房地产其它权利的登记.购房后,在付清全款的前提下,可持预售或销售合同等有关文件到房屋所在地区的房地产登记处,其中外销房到市房地产登记处办理.

13.住宅面积

A总建筑面积:

房屋各层面积总和.

B套内建筑面积:

套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积.

C住宅使用面积:

住宅分户门内除墙.柱等结构部位所占面积之外全部可供用的净面积总和,包括卧室,厅,厨房,壁橱,阳台,室内走道,室内楼梯等.

D整栋建筑物的公用建筑面积:

整栋建筑物的面积--各套套内面积之和–已作为独立使用空间销售,出租的地下室,车库及人防工程等建筑面积.

E公用建筑面积分摊系数整栋楼公用建筑面积/整栋楼各套套内建筑面之和.

F销售面积购房者所购买的套内建筑面积与分摊的公用面积之和.

G建筑平面系数:

使用面积/销售面积

14.可分摊的公共部分:

大堂公共门厅走廊过道公用厕所电（楼）梯的前庭楼梯间电梯井垃圾道消防控制室水泵房水箱间冷冻机房煤气调压室卫星电视接收机房空调机房热水锅炉房电梯工休息室值班警卫室物业管理用房及为该建筑服务的专用设备用房

房地产基础知识（三）

房屋构造与承重

一.房屋按建筑结构分类。

一）钢筋混凝土：

主要材料为钢筋混凝土，且墙和柱都承重。

二）砖混：

6层以下，主材是砖、水泥。

不让用，用土量大。

三）砖木：

古建筑。

四）框架：

柱承重。

二.建筑物的组成：

基础→墙柱→楼地面→楼梯→屋顶→附属部分（门、窗）

一）基础：

将房屋建筑埋在地面以下的部分。

作用是将建筑物全部荷载传递给下面的土层。

1.地基：

位于基础下面，并承受建筑物全部荷载的土壤。

1）天然地基：

不经过任何人工处理，而能承受建筑物全部荷载。

（不挖土，一般用于平房）

2）人工地基：

地层的土壤软弱或荷重较大时，不能承受上部建筑物全部荷重，必须采用人工加固。

2.人工地基：

1）表面压实：

基槽挖开后，打夯3-5遍，将浮土挤压实，可防止一定的沉降，但不能提高承载能力。

2）重锤夯实：

重锤一夯压一夯，有效加固深度1.2米左右，承载力可达12t/平方米。

3）换土法：

用沙土、卵石作垫层，提高承重力达20t/平方米。

4）桩基：

用打桩方式加固土壤。

a.端承重：

坚实地基离基础很近。

b.摩擦承重：

靠桩砸到砸不进去为止。

二）墙柱

1.墙的作用。

1）承重：

承受屋顶、楼板等构件传下来的荷载，同时还承受风力，地震力等。

2）围护：

抗御风、雨、雪、辐射等的侵袭。

3）分隔：

分隔房间，材料要轻，减少造价。

2.墙的承重：

1）横墙承重楼板、屋面板两端搁置在横墙上。

优点：

楼板跨度小，弯矩小。

缺点：

房间不易过大。

适用于单身宿舍、住宅、旅馆。

2）纵墙承重：

搁置在纵墙上。

适合大面积。

3）纵、横墙混合承重：

适合大小空间都有的医院、幼儿园。

3.楼地面：

人们脚踝的部分。

楼板的要求：

坚固、耐用、隔声、放火。

4.楼梯：

宽25-30cm，高15cm较舒适。

5.屋顶：

屋顶位于建筑物的最上部，覆盖整个建筑物，作用抵挡大自然风、雨、雪等侵袭，要求具有良好的防水、保温、隔热性能。

1）平屋顶：

一般可上人，要求强度高。

2）坡屋顶：

不可上人，平房。

6.门、窗：

是建筑中的两个重要围护构件.