土地定级技术方法.docx

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土地定级技术方法

城镇土地定级技术方法

第一章土地定级概述

一、土地定级的目的

土地定级是根据城镇土地的自然、社会经济属性，对土地质量和使用效益在土地空间上分布差异状况进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，并用等级序列表示其优劣程度的过程。

城镇土地定级的目的是为了全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用效率，为政府制定各项土地政策和调控措施，为土地估价、土地税费征收和城镇土地利用规划、计划制定提供科学依据。

二、土地定级的任务

根据《城镇土地分等定级规程》，结合南昌县城区实际情况，在对南昌县城区进行分类土地定级，对南昌县城区的土地质量和土地利用效益进行综合评估，为基准地价更新提供科学依据。

具体任务为：

（1）完成南昌县城区分类土地定级，揭示南昌县城区综合、商业、住宅、工业土地质量总体空间分布规律和城镇内部不同区域间土地质量的差异。

（2）在分类土地定级基础上，编制南昌县城区综合用地土地级别图、商业用地土地级别图、住宅用地土地级别图和工业用地土地级别图，为基准地价图的编制提供科学依据。

（3）以城市土地利用现状为主，适当考虑城市规划对城市土地质量的影响，为成果的利用和更新创造条件。

三、土地定级的原则

土地定级原则是从事城镇土地定级技术工作的依据和准则，遵循城镇土地定级原则是完成南昌县城区土地定级技术工作的前提和基础，同时也是正确拟定技术路线和工作方法的依据。

根据《规程》的要求，南昌县城区土地定级遵循了以下原则：

1.综合分析原则

城镇土地单元的质量是自然、社会和经济等诸多因素相互作用，共同形成的。

土地定级的目的在于揭示土地单元之间客观存在的质量差异。

因此，应该对各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分土地级别。

土地级别既要反映土地在经济效益上差异，也要反映经济、社会、生态等综合效益的差异。

综合分析的原则在定级因素的选择上可避免片面性，在定级目标确定、范围确定及对级别进行动态预测等方面都必须遵循这一原则。

2.主导因素原则

主导因素原则与综合分析原则并不矛盾，二者相辅相成。

影响城镇土地级别的因素很多，但在定级中应该重点分析对土地定级起控制和主导的因素，突出主导因素的影响，抓住主要矛盾。

评定土地级别时，应适当提高主导因素的权重，而不应当将各个定级因素相提并论，等量齐观。

根据《规程》规定，商服繁华影响度在综合定级和商业用地定级中都是必选的因素，对这两类用地级别的影响最大。

3.地域分异原则

土地定级应掌握土地区位条件和特性的分布与组合规律，并分析由于区位条件不同形成的地域分异状况，将类似地域划归同一土地级别。

4.土地收益差异原则

土地定级应在初步划分的土地级别上对土地收益差异明显的有关行业进行土地收益和土地价格测算,测算值作为确定土地级别数目和了解行业收益差异的重要参考依据，土地级别高低应与土地收益或土地价格高低相对应；

5.定量与定性结合原则

人类为了认识客观世界，揭示客观规律，总要运用一定的研究方法。

从方法论的角度来看，城镇土地定级方法可归纳为三类：

科学描述法、数学分析法和介于两者之间的定性—定量分析法。

为了尽可能避免城镇土地定级出现主观性、随意性和盲目性，深刻揭示各土地单元之间的差别和内在联系，使南昌县城区的土地定级建立在科学的基础之上，在土地定级过程中采用了定性描述和定量分析相结合的方法进行。

6.综合定级与分类定级相结合的原则

在土地利用类型分异不明显的中小城镇,可以采用综合定级；而在土地利用类型分异较明显的城镇或各种不同类型用地质量优劣区域较分散的城镇，一般要进行分类定级

7.连续性原则

为了与原有土地定级成果保持衔接，在土地定级更新时，应延续成果未发生变化或变化不大的内容，为新一轮的土地定级更新提供利用或参考依据，使新老成果具有较强的连续性。

8.实用性原则

为了保证土地定级方案的科学性，在严格按照《规程》的前提下，把实用性原则贯穿在南昌县土地定级的始末。

例如我们自始自终运用计算机系统进行土地定级工作，极大地简化了工作程序，也保证了土地定级的科学性。

为便于操作，采用了固定网格法，在计算机系统中直接生成单元，将城镇规划区划分为若干面积相同的网格。

实用性强调，在保证定级工作科学性的前提下，要从本地实际情况出发，既要考虑定级方案操作方便性，又要考虑有利于定级成果的推广应用。

四、土地定级范围

根据《城镇土地分等定级规程》的要求，土地定级估价的对象是“土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地，城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区等用地可一同参与评定。

结合《规程》的精神，本次南昌县城区土地定级及基准地价更新范围为《南昌县城市总体规划（2008-2030年）》和《南昌县土地利用总体规划（2006-2020年）》所确定的范围，具体包括：

东至京九铁路，南至向蒲铁路，西至赣江，北与南昌市接壤，评价范围总面积8623.96公顷（其中水体515.43公顷）。

第二章土地定级的技术方案

一、土地定级的技术依据

1.《国土资源大调查若干规定（暂行）》

2.《新一轮国土资源大调查纲要》

3.《新一轮国土资源大调查实施方案》

4.《城市土地价格调查与集约利用潜力评价实施方案》

5.《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507—2001）

6.《城镇地籍调查规程》

7.《南昌县土地利用总体规划（2006-2020年）》

8.《南昌县城市总体规划（2008-2030年）》

9.《南昌县统计年鉴》（2004-2009年）

10.城镇土地定级理论与方法相关文献资料

11.实地调查资料

二、土地定级的方法

本次南昌县城区土地定级更新是采用多因素综合评定法对定级对象进行全局更新。

三、土地定级的技术手段

根据《规程》的要求，本次南昌县城区土地定级采用分类定级方法对城区土地质量进行评价。

在土地定级时，利用地理信息系统（GIS）、全球定位系统（GPS）技术及城镇土地质量评价的技术方法和其它应用软件，共同完成南昌县城区土地定级的技术工作。

四、土地定级工作底图编制

在土地定级范围内，建成区采用城镇地籍图，城市规划区内未建成的区域采用城市规划图、土地利用现状图和遥感影像。

通过对多种不同类型图件进行相同尺度的拼接，并最终制作成比例尺为1：

10000的南昌县城区土地定级工作底图。

五、南昌县城区土地定级的技术路线设计

土地定级技术路线是完成城区土地定级工作的技术指南，科学合理的技术路线是完成城区土地定级工作的保障。

在对南昌县城区影响土地质量的社会经济、自然属性进行深入调查的基础上，根据《规程》的要求，制定南昌县城区土地定级技术路线（见图1）。

第三章土地定级因素选择及权重测算

第一节土地定级因素选择

一、土地定级因素选择的原则

如何结合城镇实际情况选择定级因素，是土地定级工作的关键环节。

《规程》明确指出：

定级因素可分为主导因素和非主导因素，前者为必选因素，带有普遍性，适用于各城镇；后者为备选因素各地可视具体情况增减。

同时，《规程》规定，确定定级因素时应同时满足以下原则：

（1）因素指标变化对城镇土地定级有较显著的影响；因素指标值有较大的变化范围，选择的因素对不同区位的影响有较大的差异。

（2）不同类型的土地定级应分别选择相应的定级因素。

（3）根据城镇及土地定级工作的具体情况选定其它方面的因素。

二、建立土地定级因素体系

1、土地定级因素调查

城镇土地质量受自然、社会、经济等多种属性的综合影响，根据特定的城镇土地定级对象的实际情况，依据城镇土地定级因素的选择原则，科学合理地选择和建立城镇土地定级因素体系，是城镇土地定级关键性的技术环节之一。

因此，做好城镇土地定级因素调查和选择的技术工作，对城镇土地定级必经的技术过程，因素调查的全面性和选择的合理性，对城镇土地定级结果具有重要影响。

在南昌县城镇土地定级因素体系建立之前，先按照《规程》要求制定了土地定级因素选择方案，该方案包含了影响城镇土地质量较为普遍性的因素。

依据土地定级因素选择方案，在南昌县城区土地定级范围内对影响土地质量的因素进行全面的、深入调查和分析

2、土地定级因素体系建立

在土地定级因素普遍调查的基础上，根据《规程》的规定，结合南昌县城区的实际情况，并运用特尔斐法征询专家意见，最终建立了南昌县城区综合定级、商业用地定级、住宅用地定级和工业定级因素体系（见图2-2—图2-5）。

第二节确定土地定级因素权重

一、土地定级因素权重确定的基本要求

（1）权重值大小与因素对土地质量的影响成正比。

权重值越大，因素对土地质量的影响越大。

（2）各因素权重值在0—100或0—1之间赋值，各选定因素的权重值之和必须分别等于100或1。

二、土地定级因素权重确定的方法

确定各影响因素权重是城镇土地定级中重要的技术内容之一。

定级因素权重的选择方法有特尔菲法、层次分析法和因素成对比较法。

采用特尔菲法确定南昌县城区土地定级因素权重。

三、确定土地定级因素重要性顺序

《规程》规定：

无特殊需要，不得随意打乱城镇土地定级因素表中前两位因素原有的重要性顺序和突破表中规定的权重值范围。

根据上述要求，对不同类型用地设计了相应的调查表格，采用特尔菲法，经专家多轮打分，确立了南昌县城区各类用地定级因素的重要性顺序（见表2-1）。

四、土地定级因素权重测算

根据《城镇土地分等定级规程》要求，并结合南昌县土地定级因素体系结构特点，编制了“专家评估意见征询表”，邀请了相关部门的专家组成了权重测评专家组，认真征询他们的赋权意见，填写有关表格。

每轮赋权后，都利用均值和方差公式进行检验。

计算均值和方差的公式如下：

式中：

E均—均值；m—专家总人数；

—第i位专家的评分值；—均方差。

经过多轮专家打分，确立了定级因素权重。

经检验，权重值的大小基本反映了影响因素对土地区位和土地利用效益影响强度的大小顺序，符合《规程》要求和南昌县城区的实际情况（见表2-2、表2-3、表2-4、表2-5）。

表2-2南昌县城区综合定级影响因素权重汇总表

表2-3南昌县城区商业用地定级影响因素权重汇总表

表2-4南昌县城区住宅用地定级影响因素权重汇总表

表2-5南昌县城区工业土地定级影响因素权重汇总表

第四章土地定级单元划分

一、单元划分的重要性

定级单元是评定土地级别的基本空间单位，是各定级因素分值计算的基础。

单元划分与指标取样正确与否直接影响到土地级别界线的位置精确性。

二、单元划分的原则

根据《规程》要求，划分土地单元时应遵循以下基本原则或满足一下基本要求：

（1）单元内主要定级因素的影响大体一致，同一单元内的同一主要因素作用值差异小于100/（n+1）（n为拟划分的土地级别数）。

（2）单元面积确定在5hm2—25hm2之间，当采用计算机系统进行定级并按网格法直接划分单元时，划分的单元面积应不大于0.25hm2。

（3）商服中心、公用设施、交通枢纽等整体起作用的区域不能分割为不同的单元。

三、单元划分的方法

土地单元划分方法：

利用计算机系统辅助定级，直接采用网格法将南昌县城区划分成若干面积相同的网格。

土地单元划分方案：

依据规程要求和上述原则，将南昌县土地定级范围划分实际面积为0.04hm2的方格，符合《规程》规定的“划分的单元面积应不大于0.25hm2”的要求，也保证了单元内土地质量相对均一性，为土地定级结果的科学性、精确性和可操作性奠定了基础。

第五章土地定级因素评价

一、土地定级因素分类

定级因素指对土地级别有重大影响，并能体现土地区位差异的经济、社会、自然条件。

根据《规程》要求，结合影响因素的空间影响的实际情况，将土地定级影响因素分为三大类，即点状影响因素、面状影响因素和线状影响因素。

根据不同类型的影响因素，分别采用不同的技术方法进行分析处理。

二、土地定级因素评价需要的指标参数

根据《规程》要求，土地定级因素所需要的指标参数有：

因素的功能分或作用分、因素的影响半径等。

三、选择土地定级因素评价模型

根据《规程》规定，不同类型的定级因素应选择不同的衰减公式，若因素对土地的影响既与因素涉及的设施规模有关，又与距设施的相对距离有关，称之为点、线状因素。

点线状因素应计算设施本身的功能分，进而计算设施对空间上各点产生的作用分。

采用计算机系统为手段进行土地定级时，呈点、线状分布的定级因素分值由相应因素对单元中心点的作用分值按相应衰减公式直接计算。

当因素作用分衰减遇到不可直接跨越的障碍（如铁路、河流等）时，则在微机中通过“设置障碍物”技术处理，使作用分衰减以通行处为结点，按结点处的作用分及剩余的影响半径，在进行衰减；当不可跨越的障碍有较多的通行处时，可以不考虑其存在。

若因素对土地的影响仅仅与因素指标值有关，称之为面状因素。

面状因素直接计算其对空间上各点的作用分。

计算机采用纯多边形计算模型进行计算，即直接读取单元中心点所在指标区域的作用分值。

按《规程》要求设定了各因子的算法模型和衰减模型（见表2-9）。

表2-6南昌县城区综合定级因素因子计算模型和衰减模型表

表2-7南昌县城区商业用地定级因素因子计算模型和衰减模型表

表2-8南昌县城区住宅用地定级因素因子计算模型和衰减模型表

表2-9南昌县城区工业定级因素因子计算模型和衰减模型表

四、土地定级因素影响分析

（一）商服繁华程度影响分析

1、确定商服中心位置、范围及等级

商服中心实际上是商业、服务业比较集中的区域，包括商业、金融保险业、餐饮业、宾馆酒店等服务行业所在区域。

在通常情况下，商业服务业集中连片区即构成一个完整的商服中心。

商服中心定级体系的划分，有助于明确各商服中心的地位及相互间的关系，从而为商服中心规模指数的计算、功能分的分割、吸引范围的确定奠定了基础。

根据《规程》，结合南昌县商服中心的类型、规模和年均销售总额，南昌县的商服中心可划分为三个级别，即一级商服中心1个，二级商服中心4个，三级商服中心5个。

2、商服中心规模指数计算

根据《城镇土地分等定级规程》，商服的规模指数按商服中心的销售总额、总利润或单位面积销售额、利润值以及其他经济指标确定。

主要以商服中心的年均销售总额来计算商服中心的规模指数。

计算公式：

式中：

Mi—i级商服中心规模指数；

—第i个商服中心经济指标或该级中心的指标均值；

—最高级商服中心的经济指标或该级中心的指标均值

3、商服中心内各级功能分的分割

商服中心的职能有等级区别，它总是与其自身级别相应的和低于其相应级别的各级职能共同组成（最低级中心只有最低级职能）。

职能性质不同，其影响范围必然有差异。

即不能把商服中心的各级职能混在一起，也不能用与商服中心自身级别相应的职能代替整个商服中心的所有职能。

因此，有必要对商服中心的各级繁华作用分进行分割。

式中：

：

某商服中心i级功能的功能分；

：

i级商服中心的规模指数；该商服中心本身为i级时，取自身的规模指数；

：

次一级商服中心的规模指数；

：

最低级商服中心的功能分；

：

最低级商服中心的规模指数。

分割后的一、二、三级商服中心的功能分分别为41、34、25（见表2-10）。

4、商服中心繁华影响度分值计算

（1）服务半径和相对距离确定

经过理论测算和实地调查，一级、二级和三级商服中心的服务半径分别确定为5000米、3000米、2000米。

（2）商服功能影响作用分衰减规律

根据《规程》精神，各地商服中心繁华影响度分值的取得并非取决于该地的实际繁华程度，而是来自于商服中心的功能扩散，即决定于该地距离各级商服中心的代数和。

因此，商服中心的规模及功能扩散规律对各地的繁华作用分值影响甚大。

商服中心的功能扩散因其所处介质土地利用类型的不同而呈现出不同的规律，根据《规程》要求，综合定级时呈指数衰减，计算公式为：

式中：

—j点受i级商服中心影响的作用分；

—i级商服中心的功能分；

r—j点具有i级功能的商服中心的相对距离。

（3）商服繁华影响度作用分计算

商服繁华影响度作用分反映空间上各点受不同级别功能中心共同作用的情况。

各级商服功能作用分取值方法遵循：

同时受多个同级功能影响时，取其中最高的商服功能影响作用分。

同时存在多级功能影响时，对各级商服功能影响作用分仅取值一次，并进行加权求和。

公式如下：

式中；

—j点商服繁华作用分，即商服中心各级功能对j点的作用分总和；

—i级商服中心功能对j点的作用分，i=1,2,3,…,n;

n—商业服务中心级别数目。

在选择好计算模型后，计算机直接采用上述公式进行计算，根据表2-11有关参数，并输入定级信息系统，系统自动生成商服繁华程度作用分值图（见图2-8）

表2-11南昌县城区商服中心规模指数及影响半径计算结果表

图2-6南昌县城区一级商服中心作用分值图

图2-7南昌县城区二级商服中心作用分值图

图2-8南昌县城区三级商服中心作用分值图

（二）道路通达度影响评价

1、道路等级划分

根据《规程》规定，道路等级划分的依据是：

（1）按道路宽度：

道路类型红线宽度车行道宽度

主干道40m14m—18m

次干道30m11m—14m

支路15m7m—9m

（2）按道路上的车道数；

（3）按道路在城镇交通中的地位和作用

根据《规程》要求和南昌县城区道路分布情况，按各条道路的综合指数值大小，将城镇规划区道路划分为七个类型，即混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、混合型次干道、生活型次干道、交通型次干道和支路。

2、道路作用指数和通达度作用分值测算

（1）道路作用指数

根据《规程》要求，道路作用指数的数值在0—1之间，最佳道路的作用指数值为1、其它级别道路依次按比例递减，求得道路的作用指数，道路通达度作用分。

根据《规程》要求，道路通达度作用分可运用下式直接求取：

式中：

：

i类道路功能分值；

：

i类道路的作用指数。

依据上式，计算出道路通达度作用分。

3、计算道路的影响半径和相对距离

按照《规程》规定，道路的影响半径计算公式：

式中：

d—道路影响半径；

s—城镇规划区面积；L—主干道、次干道、支路总长度。

4、道路通达度作用分衰减模型

根据《规程》要求，综合定级和商业用地定级时呈指数衰减，计算公式为：

住宅用地定级和工业定级呈线性衰减，计算公式为：

—i道路对j点的通达作用分；—i道路或同类道路的功能分；

r—j点到i道路的相对距离。

根据不同用地类型定级的道路通达度作用分值和影响半径（见表2-13），选用道路通达度不同计算模型和指数衰减模式，利用计算机生成道路通达度单元分值频率直方图（见图2-9）。

图2-9南昌县城区道路通达度作用分值图

表2-12南昌县城区道路综合定级通达度作用分计算结果表

表2-13南昌县城区分类定级道路通达度作用分、影星半径确定结果表

道路通达度方向系数表

（三）对外交通便利度影响评价

对外交通便利度主要由对外交通设施的规模大小以及城镇内不同地段距对外交通设施距离的远近来表现。

因此，对外交通便利度分值的计算过程为：

确定对外交通设施的等级，确定对外交通设施便利度作用分和服务半径，计算对外交通便利度单元分值。

1、对外交通设施类型、数目的选定及等级确定

对外交通设施指火车站、港口、长途汽车站、机场等城镇中对外联通的客运站、货运站和重点对外交通结点。

从南昌县城区目前状况看，对外运输主要以公路和铁路运输为主。

2、对外交通作用指数和功能分的计算

根据《规程》规定，对外交通设施功能分的计算公式为：

式中：

：

i对外交通设施的功能分；：

:

i对外交通设施的作用指数。

式中：

：

i对外交通设施的作用指数；

:

i设施所属的某类对外交通设施规模及影响最大者的作用指数，可参照因素权重的方法进行计算；

：

i对外交通设施相对于规模及影响最大的同类设施的作用折算系数，可参照确定因素权重的方法进行计算或选择规模、运量指标比较确定。

根据南昌县城区对外交通设施的地位和作用，确定了其作用指数，并得到对外交通设施的作用分。

根据《规程》要求，对外交通设施的作用半径范围在2km—20km间确定，结合南昌县具体情况，确定了各设施服务半径（见表2-14）。

表2-14南昌县城区对外交通设施功能分、影响半径计算表

3、确定对外交通便利度作用分衰减公式

综合用地和住宅用地定级时，对外交通便捷度作用分衰减公式：

商业用地定级和工业用地定级时，对外交通便捷度作用分衰减公式：

式中：

—i对外交通设施对j点的便捷度作用分；

—i对外交通设施的功能分；

r—j点到i对外交通设施的相对距离。

根据道路的对外交通作用分值和影响半径，选用点、线、面扩散计算模型和线性衰减模型，利用计算机生成对外交通便利度作用分值图（见图2-10）。

（四）基础生活设施完善度影响评价

基础生活设施包括供水、排水、供电、供气。

基础设施完善度是对城镇土地经济区位和物化劳动投入量的量度，是反映社区活动、人民生产、生活保障程度的指标。

衡量基础设施完善度主要从三方面着手。

第一，设施类型的齐备度；第二，设施水平，主要设施装备质量及服务方式；第三，设施使用的保证率。

根据《规程》要求及南昌县的实际情况，在此次定级中采用了供水、排水两个因素对南昌县的基础设施完善度进行评价。

1、供水设施影响评价

（1）供水设施等级划分

根据《规程》要求，结合南昌县城区供水设施的分布保证情况，将其分为三个等级。

（2）供水设施作用分值计算

供水设施作用分值计算公式如下：

式中：

—供水设施在j区域的完善度作用分；

—供水设施在j区域的水平系数；

—供水设施在j区域的使用保证率。

将各级供水区在工作低图上绘出，选择纯多边行计算模式，设定区域级别参数（见表2-15），计算出各单元分值，生成作用分值图。

2、排水设施影响评价

（1）排水设施等级划分

根据《规程》要求，结合南昌县排水设施的分布保证情况，将其分为三个等级。

（2）排水设施作用分值计算

排水设施作用分值计算公式如下：

式中：

—排水设施在j区域的完善度作用分；

—排水设施在j区域的水平系数；

—排水设施在j区域的使用保证率。

将各级排水区在工作低图上绘出，选择纯多边行计算模式，用计算机计算出各单元分值（见表2-16）

表2-16南昌县城区排水设施区域作用分及等级表

（五）基础公用设施完备度影响分析

在对公用设施进行影响分析时，根据南昌县城区公用设施对城区土地质量的实际影响程度，通过实际调查，并征求有关专家意见，最后选取了中学、小学、幼儿园、医疗机构、文化设施、体育设施、公园、集贸市场、邮政设施等作为公用设施完备度影响评价因素。

依据各设施规模及影响的大小计算出其功能分。

计算公式如下：

式中：

—i公用设施的功能分；

—i公用设施的作用指数。

式中：

—i公用设施的作用指数；

—i设施所属的某类公用设施规模及影响最大的作用指数，可参照确定因素权重的方法进行计算；

—i公用设施相对于规模及最大的同类设施的作用折算系数，可参照确定影响因素权重的方法进行计算或选择规模等指标比较确定。

设施影响半