商品房预告登记.docx

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商品房预告登记

商品房预告登记

预告登记

预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。

如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。

1简介

2定义

3特点

4发源

5性质

6办事流程

7创设的必要性

8立法

▪ 法典式

▪ 特别法式

9制度设计

▪ 适用范围

▪ 发生

▪ 效力

▪ 失效

10价值体现

▪ 制度价值

▪ 适用价值

1简介编辑

物权法第20条规定：

“当事人签订买卖房屋或者其他不动

预告登记

产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

”

2定义编辑

所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。

他将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。

预告登记

以我国《民法通则》、《合同法》为代表的债权形式主义的物权变动模式分析，当事人的债权合同仅引起债权变动的法律效果。

生效的债权合同结合交付或登记，方能发生物权变动的法律效果。

因为，一物数卖情况下的数个买卖合同的效力是相互独立的，均可引起债权变动，而同时存在的各个债权具有相容性、平等性，就同一标的物可设立数个债权，其间没有行使上的先后之分。

此时，问题的焦点是一物数卖情况下标的物的所有权归属。

而在我国债权形式主义的物权变动模式下，先取得标的物的占有或者先办理完毕登记手续的买受人取得标的物的所有权，其他买受人得向出卖人主张违约责任。

例如出卖人先与买受人甲订

预告登记

立不动产买卖合同，出卖人收受价金后，再卖予乙，并向乙办理移转登记。

在此情形，买受人甲除拥有债法上的请求权外，并无排斥第三人的权利，原则上仅能依债务不履行的规定向出卖人请求损害赔偿。

此种状况，对买受人甲不利，为解决这一问题就产生了预告登记制度。

3特点编辑

预告登记与一般的不动产登记区别表现在：

一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。

预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。

纳入预告登记的请求权，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果。

因此，预告登记是与异议登记同时构成不动产登记中的重要内容。

4发源编辑

预告登记发端于早期普鲁士法所规定的异议登记，后来为德国、瑞士、日本等国以及我国

预告登记

台湾地区民法所继受，成为民法中的一项重要的物权制度。

不动产预告登记制度将物权法理论和债权法理论有机地结合起来，赋予债权请求权以物权的排他效力，既保护物权请求权又保护债权请求权，可以有效地保护上述情形下的不动产请求权，最终达到平衡不动产交易当中各方利益的目的。

由于本国实际情况及法律背景的不同，各国对预告登记制度的目的、适用等做出了不同的规定。

在我国以往的民事立法中，没有设计预告登记制度，但学术界在有关外国法的译评中有零星涉及。

上海市在《上海市房地产登记条例》中专设第五章规定了预告登记制度，此可谓预告登记制度的在立法中的最先显现。

5性质编辑

在我国主要存在三种观点：

第一种观点认为：

关于其法律性质，究竟是一种物权，或仅为一种债权保全手段

物权法

，甚有争论。

预告登记是介于债权与物权之间，兼具两者的性质，在现行法上为其定性实有困难，可认为系于土地登记薄上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有若干物权效力的制度。

第二种观点认为：

预告登记的权利是一种具有物权性质的债权，或者可以说是一种准物权。

第三种观点认为：

预告登记的性质是使被登记的请求权具有确保将来只发生该请求权所期待的法律结果，其实质是限制现时登记的权利人处分其权利。

从各国法律规定来看，预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力，即具备了物权的排他效力。

因此，预告登记是债权被物权化的一种具体体现。

经过预告登记的不动产，债权人对不动产物权变动的请求权可以对抗第三人。

预告登记使已登记的不动产物权变动请求权经过公示后，具备了对抗第三人的效力，即具备了一定的物权效力。

因此，从预告登记的性质上说，预告登记是债权物权化的一种具体表现，是物权法原理向债权法领域的扩张、渗透。

所谓债权物权化，是指债权具备了物权的某些效力。

6办事流程编辑

当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

办理预告登记所需要件如下：

1.预购商品房预告登记

（1）登记申请书原件;

（2）申请人身份证明;

（3）已登记备案的商品房预售合同原件;

（4）当事人关于预告登记的约定原件;

（5）预购人单方申请预购商品房预告登记的，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料;

（6）设定在建工程抵押的房屋，需要提交抵押权人同意房屋买卖的证明材料。

2.预购商品房抵押权预告登记

（1）登记申请书原件;

（2）申请人身份证明;

（3）抵押合同原件;

（4）主债权合同原件;

（5）预购商品房预告登记证明原件;

（6）当事人关于抵押权预告登记的约定原件;

（7）已设定在建工程抵押权的，提交抵押权人放弃抵押权的证明原件。

3.房屋所有权转移预告登记

房屋抵押期间，抵押人转让房屋的所有权、申请房屋所有权转移预告登记的，除提交本项规定材料外，还应当提交抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件原件、他项权利证书原件、抵押权注销申请书原件;

（1）登记申请书原件;

（2）申请人身份证明;

（3）转让方的房屋所有权证;

（4）房屋所有权转让合同原件;

（5）当事人关于预告登记的约定原件（转让合同中已有约定的除外）。

4.房屋抵押权预告登记

已办理房屋所有权登记或房屋所有权转移预告登记的房屋，可以办理房屋抵押权预告登记。

（1）登记申请书原件;

（2）申请人身份证明;

行为。

可想而知，如果商品房预售中的购房人无权申请进行预售登记，而作为债务人的预售人对进行商品房预售合同登记又没有什么

预告登记

利益可言，甚至要支付预售登记的费用，那么商品房预售合同登记如何起到保护交易安全、维护当事人合法权益的作用呢？

第三，预告登记制度的核心是其效力，各国法律大多规定了预告登记具有保全顺位的效力、保全权利的效力与满足的效力等。

只有赋予预告登记以这些效力，才能使预告登记具有实际意义，成为请求权的保全手段。

而我国对商品房预售登记仅有“应当”进行登记的规定，而没有对登记效力的规定。

不仅没有规定未经登记的预售合同是无效还是不能对抗第三人；而且也没有规定经过登记的预售合同，预购人是否具有对抗第三人的效力，是否可以对抗随后成立的物权变动或有损于登记债权的行为。

第四，我国法律、行政规章未规定商品房预售登记的消灭，这也与预告登记制度不符。

预告登记只是一种请求权的保全，不具有独立的效力，只有在将预告登记推进到本登记时才具有意义。

因此，预告登记由于一些特定的事由出现而消灭，不会永远存续。

而我国商品房预售登记不涂销，存续时间非常长，这也意味着其目的在

预告登记

于行政管理，而非对购房人的请求权进行保护。

由此可以断言，我国实行的商品房预售登记仅仅是预售行政管理的一种预售资格审查手段，不具备债权保全的对抗效力，与预告登记制度存在着根本上的差异。

为建立完善的不动产登记制度，全面保护不动产物权变动的当事人合法权益，有必要创设预告登记制度。

首先，创设预告登记制度是我国不动产市场发展的客观需要。

自我国实行改革开放以来，土地使用权及房屋不仅为生活所必需，而且成为不可或缺的生产要素，原先被视为禁区的许多不动产权利进入市场进行交易，导致和促进了土地二级交易市场的建立及房地产交易市场的蓬勃发展。

作为不动产登记制度之一的预告登记，具有服务不动产交易的功能，因此，创设预告登记制度有利于保障请求权人的权利，有利于保护交易中的第三人，有利于我国不动产市场健康的有序发展。

其次，创设预告登记制度是现实生活的迫切需要。

随着我国社会经济的发展，买卖房屋已成为普通百姓的常见行为，但普通百姓作为消费者购买预售的房屋，其只能根据与预售人订立的预售合同享有债权性质的请求权，并不能具有排他的效力。

虽然我国不动产市场有了巨大的发展，但由于信用在市场经济中的缺失，使得在现实生活中（尤其是在商品房预售中）经常发生不守诚实信用强行撕毁合同的情形，出现了大量的一房两卖（甚至数卖）的纠纷。

但撕毁合同的一方往往是经济上的强者，而相对人常常是弱者，购房人无法防止预售人将房屋以更高的价格出卖给他人，这就使得处于弱势地位的购房人无法取得指定的房屋，只能以对方违约为由请求损害赔偿，其权益难以得到有效的保护。

但是，通过预告登记制度，购房人将其请求权纳入预告登记，使其请求权具有物权的排他效力，确认预售人一方违背预告登记内容的处分行为归于无效，就可以确保购房人获得所购买的房屋。

可以说，创设预告登记制度有利于对经济上弱者的保护，这也符合当今法律注重保护弱者的价值趋向。

再次，创设预告登记制度是健全我国不动产登记法律制度的需要。

我国《民法通则》第72条及《合同法》第133条规定，所有权自标的物交付时起移转，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

不动产物权变动属法律另有规定的情形，我国一些法律仅就不动产物权变动粗略地规定了应当登记，否则不能发生物权变动的结果，但并未建立健全的不动产登记制度。

在国外，大多数国家规定了预告登记、异议登记及更正登记等，与不动产的本登记构成了完备的不动产登记制度。

我国未来民事立法应当借鉴国外立法经验，创设预告登记制度，以架构完备的不动产登记制度。

最后，创设预告登记制度是地方立法上升为国家立法的需要。

基于预告登记的重要作用，我国一些地方立法已经对预告登记制度进行了有益的尝试。

例如，2002年实施的《南京市城镇房屋权属登记条例》对预告登记作了明确规定；将于2003年5月实施的《上海市房地产登记条例》新增设了临时登记、预告登记及异议登记等。

我们认为，当地方立法被证明是行之有效的经验并发展成熟时，就应当将其上升为国家立法。

这也是我国立法上的一条重要经验，如公司法的制定就是以地方立法为先导的。

为此，我国民法立法应当吸收地方立法的实践经验，创设预告登记制度，并对其内容加以具体、明确的规定。

8立法编辑

预告登记自近代在普鲁士法上形成以来，基于其保障所登记请求权的重要作用，逐渐为大陆法系各国所继受，成为不动产登记中的一项重要制度。

综观各国关于预告登记的立法，主要有以下两种立法例：

?

法典式

法典式是指在民法典中对预告登记进行规定，采取此种立法例的有德国、瑞士。

?

德国民法承受了后期普鲁士法的预告登记制度，在《德国民法典》第883—888条对预告登记作了规定。

在德国民法中，预告登记的产生应当具备以下条件：

（1）存在可担保的请求权。

例如，一项土地权利的请求权（包括土地所有权或其他土地权利）、取消一项土地权利或土地上负担权利、变更土地权利内容的请求权、变更土地权利顺位的请求权等。

（2）具备德国《土地登记薄法》第29条规定形式的单方许可，或者诉讼保全，或者根据《民事诉讼法》第895条作出的判决。

（3）将预告登记在土地登记薄中登记注册。

根据《德国民法典》第885条的规定，预告登记根据临时处分或根据预告登记所涉及的土地或者权利的人同意进行登记。

为了发布临时处分命令，无需证实应保全的请求权已受到危害。

可见，德国民法上的预告登记可因两种方式作成：

一是不动产物权人的同意。

如果有不动产物权人的同意，得以不动产物权人为登记义务人；二是法院的临时处分命令。

为预告登记而作出的临时处分，与民事诉讼法中规定的临时处分有所不同。

根据德国《民事诉讼法》第935条的规定，临时处分是在当事人认为存在着将来不能实现其权利或难以实现其权利的危险时实施的。

而预告登记的临时处分命令的作出无须当事人证明请求权处于危险，只需证明存在着得为预告登记的请求权即可。

预告登记的请求权纳入预告登记后，即具有排他效力，可能妨害或者损害履行所担保的请求权的处分视为违反预告登记的处分而无效。

当然，这种效力只是相对无效，即只要处分不妨害请求权的履行，他就是有效的。

预告登记是与所登记的请求权紧密结合在一起的，随着请求权的移转而移转，随着请求权的消灭而消灭，这亦可谓预告登记具有从属性。

此外，预告登记还因债权人的放弃、所保全的请求权指向的物权纳入本登记、不动产物权人行使涂销预告登记的请求权而消灭。

在瑞士民法中，预告登记可分为人的权利的预告登记、处分的限制的预告登记和假登记三种。

从这三种登记的内容来看，人的权利的预告登记、处分的限制的预告登记相当于德国民法中的预告登记，而假登记则相当于德国民法中的异议登记。

关于人的权利的预告登记，《瑞士民法典》第959条的规定，先买权、买回权、买受权、用益租赁权和使用租赁权等人的权利，可以在不动产登记薄上进行预告登记，一经预告登记，即对日后取得的权利有对抗的效力。

可见，这种登记属于债权请求权的登记，并赋予了登记的债权有对抗的效力。

关于处分的限制的预告登记，《瑞士民法典》第960条规定，对下列土地处分限制可以进行预告登记：

（1）官方为保全有争议的或待执行的请求权所发布的命令；

（2）出质、破产或遗产延期分割；（3）属法定预告登记的，如家宅的设定及后位继承人的继承权等权利。

这些处分的限制，一经预告登记后，即对他人日后取得的权利有对抗的效力。

关于假登记，《瑞士民法典》第961条规定，在为保全主张物权、法律允许补作书证的情形下，可以进行假登记。

这种假登记经全体当事人同意或法官的命令作成，只要该登记的权利被确认，其物权效力追溯至假登记之时。

对假登记的申请，法官应依快速程序裁决，并在申请人已初步证据证明后准予假登记。

特别法式

特别法式是指在不动产登记法、土地法等特别法中规定预告登记，采取此种立法例的有日本、我国台湾地区等。

日本在《不动产登记法》中对假登记作了规定，而我国台湾地区则在“土地法”中规定了预告登记，并且在“土地登记规则”中对预告登记的实施予以细化。

?

日本的《不动产登记法》规定有假登记和预告登记。

从其内容来看，日本法中的假登记相当于德国民法上的预告登记，而预告登记则相当于德国民法上的异议登记。

《不动产登记法》第2条规定：

“假登记于下列各项情形进行：

（1）未具备登记申请程序上需要的条件时；

（2）欲保全前条所载权利的设定、移转、变更或消灭的请求权时。

上述请求权为附始期、附停止条件或其他可于将来确定者时，亦同。

”根据上述的规定，假登记适用下列情形：

（1）物权变动已发生，但尚未具备登记申请程序上需要的条件。

这种情形下的假登记，属于保全物权的假登记；

（2）保全所有权、地上权、永佃权、地役权、先取特权、质权、抵押权、承租权、采石权的设定、移转、变更或消灭的请求权。

这种情形下的假登记，属于保全债权请求权的假登记；（3）对附始期、附停止条件或其他可于将来确定的请求权。

假登记的权利人可在有义务人承诺时，向登记机关附具承诺书而申请假登记，也可以向管辖不动产所在地的地方法院申请，由法院做出假处分的命令，然后假登记权利人附具假处分命令正本向登记机关申请假登记。

经过假登记后，本登记的顺位依假登记的顺位确定；假登记权利人具备本登记原因请求登记时，假登记义务人侵害假登记权利人权利的处分无效。

另外，经过假登记，假登记权利人在义务人破产时，仍然可以将假登记推进到本登记，并在本登记完毕后对其权利可以对抗破产债权人。

根据《不动产登记法》第184条规定，假登记的涂销，可以在申请书上附具该登记的登记证明书，由假登记名义人申请涂销；若在申请书上附具了假登记名义人的承诺书或可对抗其裁判誊本时，登记上的利害关系人也可申请涂销假登记。

?

我国台湾地区“民法”起初是在借鉴日本《不动产登记法》的基础上规定预告登记制度的，但1975年台湾地区修正的“土地法”对预告登记制度作了较大的修改，形成了台湾地区今天的预告登记制度。

（2000年1月26日修正的台湾地区“土地法”及2001年10月31日修正的我国台湾地区“土地法”修正案都未对预告登记部分进行修改。

依照台湾地区“土地法”第79条之一第1项规定，预告登记保全的权利不是土地权利本身，而是：

（1）关于土地权利移转或使其消灭的请求权。

土地权利移转应解释为土地或建筑物所有权及其他权利的移转，而移转包括继受取得与设定取得，故因买卖、遗赠、买回等取得土地及建筑物移转请求权的，均可以请求预告登记；

（2）关于土地权利内容或次序变更的请求权，即以期间、数额等权利内容的变更为标的的请求权，以及次序在前的权利人和次序在后的权利人变更其权利次序的请求权；（3）附条件或附期限的请求权。

预告登记不以现在发生的请求权为限，前述请求权附有条件或期限，也可以请求预告登记。

根据2001年9月14日修正的台湾地区“土地登记规则”第34条及第137条的规定，申请预告登记，必须提出登记申请书、登记原因证明文件、已登记者的所有权或他项权利证明书、申请人身份证明（能以电子处理达成查询者，得免提出）及其他由“中央地政机关”规定应提出之证明文件。

另外，还应提出登记名义人同意书及印鉴证明。

预告登记由请求权人申请，其提交上述文件后，由登记机关进行审查合法后予以登记。

登记完成后，登记机关应通知登记申请人与登记名义人。

台湾地区“土地法”为兼顾当事人利益，保持目的与手段的平衡，对预告登记的效力采取处分相对无效的原则。

依据“土地法”第79条之一第2项的规定，“前项预告登记未涂销前，登记名义人就其土地所为之处分，对于所登记之请求权有妨碍者无效。

”基于预告登记的从属性，预告登记随请求权的移转而移转。

“预告登记之效力，因预告登记请求权之消灭而消灭，举凡预告登记之请求权已履行、免除、罹于时效、法律行为无效或撤销等，预告登记随而失其效力。

又因征收、法院判决或强制执行而为新登记，预告登记即乏排除之效力，亦形同消灭。

”（陈凤琪：

《土地登记实用》，五南图书出版有限公司1982年增修四版，第378页。

另外，债权人也可以抛弃预告登记，向地政机关申请涂销预告登记。

上述两种立法例各有其利弊。

将预告登记在民法典中明确规定，可以强调预告登记制度的重要性，也使其在法律地位上处于较高的位阶上，但民法典不可能对预告登记作出详尽的规定，只能对其申请、效力等作原则性的规定，这不可避免地会影响预告登记的可操作性。

而将预告登记在特别法中详尽规定，虽可以解决预告登记的操作问题，但由于预告登记是不动产物权变动中的重要一环，在民法典中的付诸阙如总会给人一种与不动产物权变动脱节之感。

因此，我们很难说法典式与特别法式立法例孰优孰劣，或许只是各国立法时适应本国社会状况的一种取舍。

我国创设预告登记制度选择何种立法例，应当根据我国的现实国情与本土资源作出决定。

我们认为，既然我们希望制订一部完整的民法典，就不应该遗漏预告登记制度，应在民法典中给予预告登记以一定的地位。

当然，限于民法典的规模所限，我们也不应奢望预告登记在民法典中得到“包罗万象”的规定。

为此，在民法典中对预告登记作出概括性规定的同时，我们还可以借鉴日本、台湾地区在特别法中规定预告登记的经验，在有关不动产登记的法律或法规中对预告登记作出详尽的规定。

对于这种既在民法典中对预告登记进行原则规定，又在特别法中详细规定的立法，我们可称之为综合式立法。

9制度设计编辑

[2]目前，我国的物权法专家建议稿及物权法草案征求意见稿都对预告登记制度有所涉及，但其规定并不尽如人意。

我们认为，应当在借鉴国外法律资源的基础上，结合我国的具体国情，构建预告登记制度，具体可以从如下四个方面入手：

适用范围

从上述各国关于预告登记的适用范围来看，除日本的预告登记适用于保全物权和保全债权的请求权外，德国、瑞士及我国台湾地区的预告登记只适用于保全债权的请求权。

之所以存在上述差异，是因为日本民法在物权变动上采取债权意思主义，物权的变动仅因当事人的意思表示而发生效力，不动产物权的变动未经登记的，在实体上已经发生效力，但不发生对抗第三人的效力。

为保全这种实体上已经发生变动的物权，使其具有对抗效力，法律遂允许权利人进行预告登记。

而德国、瑞士及我国台湾地区民法在物权变动上采取形式主义，不动产物权的变动非经登记，不发生效力，因而只能存在对物权变动的请求权进行预告登记，不可能存在对保全物权的预告登记。

在我国，关于物权变动应采取模式，尽管理论上有不同的看法，但学者们均不主张采取单纯的意思主义。

因此，我国创设的预告登记制度，其范围自不适用于保全物权，而只能适用于保全债权请求权。

对此，有人认为，可以预告登记的请求权应包括：

（1）转移动产物权的请求权；

（2）消灭不动产物权的请求权；

（3）关于不动产物权变更的请求权；

（4）附条件或附期限的不动产物权请求权。

也有人认为，预告登记所保全的请求权包括：

根据合同产生的请求权，根据法律规定产生的请求权、根据法院的指令产生的请求权、根据政府的指令产生的请求权以及遗产分割等方面的请求权。

这些请求权应当具有一个共同的特征，即请求发生变动的物权必须是可以纳入登记的物权。

目前，从物权法专家建议稿及物权法草案征求意见稿来看，虽然都承认了预告登记，但规定也有所不同。

例如，王利明教授主持的《物权法专家建议稿》第31条规定：

“当事人在房屋预售买卖中，可以自愿办理预售登记。

房屋所有人违反房屋预售登记的内容所作出的处分房屋权利的行为无效。

房屋预售登记的内容与现房登记内容不符的，以现房登记的内容为准。

”梁慧星教授主持的《物权法草案建议稿》第35条规定：

“为保全一项目的在于移转、变更和废止不动产物权的请求权，可将该请求权纳入预告登记。

”“预告登记所保全的请求权，可以附条件，也可以附期限。

”《物权法（征求意见稿）》第19条规定：

“债权人为了限制债务人处分不动产，保障其将来取得物权，有权向登记机关申请预告登记。

”

上述第一种规定将预告登记仅局限于商品房预售登记显然过于狭隘，不利于保护权利人的利益，而后两种规定又过于模糊，不利于实践操作。

因此，应当尽量将预告登记的适用范围予以明确，使预告登记能真正涵盖需要保全的请求权，以发挥预告登记制度的应有功能。

预告登记应适用于下列情形：

（1）不动产物权的设定、移转、变更或消灭的请求权；

（2）附条件或者附期限的不动产物权请求权；

（3）有关的特殊不动产物权，如建筑工程承包人的优先受偿权、优先购买权等。

考虑到我国社会主义公有制的性质及土地所有权归国家与集体所有的现状，对国有土地使用权与农村土地承包经营权的设定、移转、变更或消灭，也可以适用预告登记。

目前，我国已有地方法规对预告登记的适用范围作了规定，可资借鉴。

例如，《南京市城镇房屋权属登记条例》第29条规定：

“有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：

（一）预购商品房的；

（二）约定优先购买权的；（三）约定回购房屋的；（四）约定通行权的；（五）为保全约定的其他涉及房屋的请求权的。

当事人申请预告登记，应当提交合同书或者房屋所有权人的承诺书。

”

发生

预告登记的申请必须由具有资格的人提出，同时还须具备一定的条件。

在预告登记中，应以所保全的请求权的权利人为预告登记权利人，以不动产所有权人为预告登记的义务人。

有学者认为，预告登记可以由债权人和债务人共同申请，也可以由债权人或债务人根据当事人双方订立的合同单独申请，也可以根据法院的裁判提起预告登记的申请。

（前引?

B13?

余能斌书，第404页。

我们认为，预告登记只能由预告登记权利人申请，义务人有义务协助进行，应当出具预告登记申请所需的书面同意书。

上述两个《物权法草案建议稿》均未对预告登记的申请权人与预告登记的义务人作出明