惠阳房地产市场分析与价格定位报告.docx
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惠阳房地产市场分析与价格定位报告
惠阳房地产市场分析
暨项目价格定位报告
联冠地产
2007年6月16日
第一部分惠州惠阳经济及城市发展概况
一、惠州经济增长良好、惠阳核心地位明确
1、惠州地理位置优越，自然资源丰富
惠州位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深圳市距离香港最近的城市，是珠三角经济区和承接未来深圳城市扩张和经济战略转移的主要城市，现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县、66镇13街道1民族乡，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。
陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。
惠州是广东省的历史文化名城，在古代即有“岭南名郡”、“粤东门户”之称。
从唐朝到近代的一千多年间，有480多位中国名人客寓或履临惠州，其中北宋大文豪苏东坡曾寓居惠州三年。
惠州的自然资源尤其是旅游资源非常丰富。
全市具有旅游开发潜力的景点共有900多处，属景点高密度分布区，并具有资源多样性的特点，集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧、岛为一体，融自然景观与人文景观于一身，其中有6处被列入国家、省风景名胜及自然保护区,拥有“岭南奇山”——罗浮山，“北回归线上的绿洲”——南昆山，“东方夏威夷”——巽寮湾，“苎萝西子”——惠州西湖，还有全国特有的海龟自然保护区等。
目前全市已形成由深水港、航空港、高速公路、铁路、内河航运以及发达通信系统构成的立体交通和通信网络。
2、惠州经济增长创新高
2006年，惠州市实现生产总值937亿元，比上年增长16.5%，创下1998年以来增长新高，与2002年相比，4年年均增长（下同）14.9%。
外贸出口120亿美元，增长12.6%，年均增长19.5%。
4年累计实际吸收外商直接投资40.4亿美元，引进世界500强企业14家。
附表：
惠州市历年GDP单位：
亿元
全市
合计
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
230.43
271.84
318.57
356.01
392.37
440.35
480.31
522.86
590.98
685.1
803.9
市区
62.53
78.02
88.81
103.04
113.77
137.51
145.25
196.68
263.77
303.6
354.22
资料来源：
惠州统计局
附表：
惠州市人均GDP单位：
元
全市
合计
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
9,089
10,537
12,099
13,272
14,483
16,025
17,207
18558
20758
23642
26834
市区
19,743
23,764
26,183
29,263
31,411
35,125
38,211
42183
46038
51024
54800
资料来源：
惠州统计局
3、投资、消费总量增长惠阳名列前茅
2006年，惠州固定资产投资总量及社会消费品零售总额快速增长，惠阳增长速度排惠州各区县前列。
由于惠阳区历史投资总量与社会消费品总量基数大，占惠州比例份额较大，加上增长速度较快，对目前主要以固定资产投资与以消费品为主的内需增长作为拉动惠州经济发展的核心策略的惠州来说，对其经济发展贡献率较为突出。
固定资产投资增长名列第二。
分县（区）看，各地的全社会固定资产投资增长分别为：
惠城区33％、惠阳区41.2％、大亚湾区-58.6％、惠东县18.7％、博罗县45.8％、龙门县-13.3％。
社会消费品零售总额增长名列第一。
分县（区）看，各地的社会消费品零售总额增长分别为：
惠城区18％、惠阳区20％、大亚湾区20.1％、惠东县15.6％、博罗县18.6％、龙门县19.5％，显示除惠东县外，各县（区）的消费增长普遍较快，惠阳区自9月以后消费的增幅也突破20％大关，与大亚湾区齐头并进。
从数据显示看，惠阳区固定资产投资增长率名列惠州各县区第二，仅次于博罗县；社会消费品零售总额增长速度与大亚湾齐头并进。
由于博罗县历年固定资产投资额较低，大亚湾作为刚刚开发的石化数码基地，消费品零售额基数较小，占惠州总量比例比较小，随增长速度快，但对惠州整体增长的影响较小，而惠阳区基数大，增长速度迅猛，对惠州固定资产投资与社会消费品总额增长率贡献较大。
4、惠州整体发展规划强调三区，惠阳中心地位明确
惠州城市近期建设目标是奠定和完善“一城三片”的主体框架，即构建惠城中心区—惠阳副中心区—陈江地区的城市空间结构，拉开城市发展架构，全面建设新城区。
强化城市中心服务功能，实现西控、北进、南优、东拓的发展格局，进一步提升城市品质，构筑组团式山水生态城市基本格局，营造开放而有活力，宜居而又安全的和谐城市。
从地理位置上看，惠阳是惠州滨海城市重要组团，离现阶段惠州经济中心惠城区有近1个小时的路程，距离相对较远，过去地理位置作用并不明显，但随着惠城区城市土地开发资源日益枯竭，城市发展潜力逐步萎缩，城市核心对经济的推动作用和辐射作用日益减弱，从惠州长远经济发展定位来看，重新规划城市经济发展中心势在必行。
惠阳撤市设区的措施战略意义明确，一方面利用惠阳承接深圳东进、产业转移所带来的企业流、资金流、人才流，为惠州经济发展创造新的增长点。
另一方面为整合惠州城市经济，建立“大惠州经济圈”铺路，即以大亚湾数码石化、物流产业城、惠阳后勤服务基地为经济核心，逐步弱化经济惠城，代以专属政治文化的惠城为主的新经济圈。
惠阳南连大亚湾、北接惠城区，作为惠州城市整合和构建“大惠州经济圈”中最关键一环，其扮演的角色和城市地位不言而喻，其政治经济地位也将因此在很大程度上得以提升。
二、惠阳经济增长强劲
1、惠阳是惠州经济的一只雄鹰和打开惠州经济的北大门
惠阳区位于广东南部，东江中下游，地处珠江三角洲经济区和亚太经济增长带中心，南临大亚湾，毗邻香港，西依深圳、东莞市，中部与惠州相接,是距离深圳、大亚湾最近的城区，深圳经济、大亚湾经济的直接受益者。
从深圳中心区到惠阳仅仅需要45分钟－1个小时，若从龙岗中心城驾车到惠阳，大概只需要15分钟－20分钟的车程。
同时惠阳还是惠州滨海城市重要组团，具有得天独厚的自然地理条件。
惠阳2003年6月撤市设区，辖淡水、秋长、新圩、镇隆、沙田、永湖、良井、平潭、澳头、霞涌10个镇和三和经济开发试验区，面积1184平方公里，土地资源广阔，未来在开发空间广博。
辖区内人口50.77万，全市有侨胞和港澳台同胞30多万人，是广东著名侨乡之一，综合人口素质较高。
区委、区政府驻淡水镇。
惠阳旅游资源十分丰富。
境内海岸线长51.8公里，其中有30多公里宜于建造港口码头，可建大小泊位200个，其中万吨级以上90个，最大泊位可达25万吨，且还可建度假村、别墅群、疗养区、游乐园等，素有“黄金海岸”之誉和“鱼米之乡”的美称。
2、经济增长速度持续攀升
2006年，惠阳区经济运转良好，增长继续保持强劲态势。
具体表现为：
工业生产提速增效，投资、消费和出口三大需求扩张有力，实际利用外资形势较好，金融支持力度加大，财税收入持续高位增长，城乡居民收入有较大提高。
2006年，全区实现生产总值90.39亿元，同比增长16.2%，是1998年以来的最高增幅。
其中，第一产业增加值4.80亿元，增长4.0%；第二产业增加值48.13亿元，增长19.0%；第三产业增加值37.46亿元，增长14.4%。
经济增长表现为第一、第三产业平稳增长，第二产业高速增长的格局。
三次产业分别拉动GDP增长0.2、10和6个百分点，三次产业结构为5.3：
53.3：
41.4。
3、二、三产业发展均衡
从三大产业的增长速度来看，各产业发展均衡，呈现协调增长局面。
第二产业受工业提速的推动，增长有所加快，增幅由一季度8.8%、上半年11.3%、到前三季度上升为14.5%，对经济增长的贡献率为53.0%，拉动GDP增长7.4个百分点；第三产业保持较快增长，对经济增长的贡献率为45.2%，拉动GDP增长6.3个百分点。
其中，住宿和餐饮业、房地产业均呈现20%以上增长，成为第三产业发展的突出亮点。
4、经济运行质量显著提升
税收总额、财政收入同比分别增长38.0%、36.0%，增幅比去年同期提高7.6和22.1个百分点。
财政收入占GDP的比重为7.9%，同比提升1个百分点，比重领先全市各县（区）。
同时，农民收入、在岗职工平均工资、城乡居民储蓄存款均呈现较大幅度增长。
5、经济的快速发展，刺激房地产业高速发展
各项经济指标都显示2006年惠阳区经济运行处于良好状态。
按国际经济组织统计经验表明，当一个地区的经济增加速度大于5%的时候，当地的房地产发展也就存在着极为广阔的前途。
宏观经济增长
房地产业发展状况
小于4%
萎缩
4～5%
停滞
5～8%
稳定发展
大于8%
高速发展
全区实现生产总值90.39亿元，同比增长16.2%。
标志着惠阳的宏观经济发展已经处于高速发展阶段，同时，惠阳的房地产业的发展处于高速发展时期。
进出口贸易继续成为经济增长的主要因素。
社会消费品零售总额的高速增长表明人们消费能力得到进一步增长，大件消费、趋前消费观念进一步形成。
政府各项政策在不断的规范着房地产市场，为房地产业的持续发展提供了有效的支持。
三、惠阳城市发展速度加快，新的经营发展理念确立
2006年惠阳区政府及惠阳经济发展主要围绕推进工业化、城市化、商贸流通现代化“三大任务”，调整优化经济结构，构建“三环经济”发展格局；加强工业园区建设，以大项目为重点，提升工业经济质量；树立经营城市理念，提高城市规划建设管理水平，加快城市建设步伐；发挥优势做大做强旅游和服务业，增强第三产业发展后劲；扶持民营经济发展，加强招商引资和外贸出口工作，促进内外经济协调发展等方面展开。
具体城市发展规划如下：
1、工业园区发展，“质”取代“量”，提升惠阳经济质量
2006年，惠阳区政府在大力发展园区经济，建设工业强区的经营理念基础上，确立了“以工业园区质量取代园区数量”的政府指导思想。
“以现有园区为基础，构建工业经济发展新平台，以园区中的‘五大产业园区’为着力点，打造新型生态产业园区，同时发展高薪技术产业区，提升惠阳经济工业质量”的政策将成为惠阳未来工业园区发展的主要方向。
2、城市规划建设方面，经营城市理念和总体规划思想凸现
在城市规划方面，惠阳区政府已确立“经营城市的理念”和“总体规划思想”，以城市经营理念为基础，逐步开始土地盘整工作。
2006年，惠阳区政府以市场化为取向，逐步以总体规划和“规划一片、盘整一片、建成一片”的指导思想，对闲置土地进行盘整，并按照“面积不变位置变，统一规划练成片”的方法对农民回拨土地进行整合，鼓励村集体办实业。
3、对城市进行总体规划，拓展城市发展空间
惠阳区总体规划确定本区为城市生活区和全区行政、商贸和文化中心，从惠阳城市发展战略出发，结合本区用地条件、区位优势、基础设施等综合因素，以体现“小城春秋，绿色家园”的城市特色为宗旨，分析论证确定本区规划性质为：
由以行政办公为主的行政片区、以商贸为主的泅水片区、以文化娱乐为主的苏屋片区、以居住为主的土湖片区和以高尔夫球娱乐为主的高尔夫球场片区组成的多种职能的综合性中心区。
为拓展惠阳未来城市发展空间，增大惠阳城区发展潜力，惠阳区政府对所辖“十镇一区”进行总体规划，确定在2006年以后，惠阳区政府将逐步实施“退二进三”战略，把工业项目引向城区外围落户，把淡水土地资源用来发展第三产业，并进一步大力实施“东扩沙田，西拓秋长”的战略，把淡水、秋长、沙田有机连成一体，以此为惠阳增加新的发展空间和经济增长点。
4、加快完善基础设施，使惠阳充分融入港深经济体系
作为珠江三角洲经济区的中心以及港深经济体系中关键一环，自2006年开始，惠阳区政府将加快完善基础设施，并构筑以淡水为中心的公路交通网，使惠阳充分融入港深经济体系之中，并发挥惠阳港深之间经济联系的作用，加快惠阳经济发展。
在基础设施建设中，区政府重点推进惠澳高速公路、惠莞高速惠阳段、厦深快速铁路惠阳段、城区过境道路、良湖大道，以及镇隆至平潭、平潭至横沥公路的改造建设。
按照惠阳区“一揽子工程”安排，今后将加快城区金星大道、爱民东路、长安北路、承修路、大埔路、教育路，以及秋长将军路等街道的改建；兴建金惠大桥、横岭桥、北环桥、阳光桥等桥梁，同时加快淡水铁桥及人民桥扩建工作；城区新的客（货）运站、太阳城客运站及公共汽车宗旨的建设。
同时对区内电力设施进行改造，更新电网及其他城市管理指挥系统，提高惠阳城市运营管理效率，使惠阳能充分融入港深经济体系之内。
四、深圳东进策略、大亚湾经济进一步奠定惠阳经济发展基础
惠阳区位于广东南部，东江中下游，地处珠江三角洲经济区和亚太经济增长带中心，南临大亚湾，毗邻香港，西依深圳、东莞市，中部与惠州相接,是距离深圳、大亚湾最近的城区和深圳经济、大亚湾经济的直接受益者。
1、深圳东进策略奠定了惠阳经济发展地位。
从深圳中心区到惠阳仅仅需要45分钟－1个小时，若从龙岗中心城驾车到惠阳，大概只需要15分钟－20分钟的车程。
从深圳盐田到惠阳大亚湾的深惠沿海高速公路将在2007年底通车，最近还有消息指深圳与惠阳的地铁轨道交通规划可能被提上议程，未来的深圳地铁有可能直通惠阳中心区。
便利快捷的交通网络也为深圳经济转移奠定了坚实的基础。
目前，深圳已初步确定“文化、金融、高科技产业”为未来城市发展的三大支柱产业，作为目前深圳支柱产业之一的加工制造产业将会被逐步转移，为深圳城市产业升级换代腾出发展的空间。
“东进”作为深圳未来发展的重要战略，“东进路线图”上各城市地区将主要承担未来深圳所转移出来的制造产业。
惠阳地处“东进路线图”主轴，并作为深圳打开惠州经济的北大门，将是深圳主要产业转移地之一，届时由大量制造企业所带来的人流、物流、资金流、信息流将为惠阳经济发展创造一个长时期的繁荣。
2、大亚湾经济激活了惠阳整体经济发展，奠定了惠阳经济的发展基础。
大亚湾位于惠阳东南方向，大亚湾“壳牌石油”基地距惠阳仅15分钟车程，作为距离惠阳最近的城区，大亚湾经济以及未来发展方向给惠阳城市发展、职能奠定了着实的基础。
大亚湾定位“石化窗口”，惠阳无疑成为大亚湾经济的后花园。
因而惠阳定位建设现代石化数码及中海壳牌石化项目后勤基地。
自中海壳牌2002年启动获准进驻大亚湾经济开发区，2005年12月3日年正式投产后,在大亚湾建设30平方公里的石化区，在谈在建的大项目和石化中下游项目已达26个，总投资额达到810亿元。
据悉自2002年以来，在惠阳、大亚湾，尾随中海壳牌而至的世界500强企业已经有50多家。
据国家计委研究所专家提供的数字，中海壳牌的下游带动效应为1∶50,其辐射半径达到200公里左右，每年带来约6500亿元的工业产值。
除此之外，1月23日，和记黄埔正式入驻大亚湾惠州港，成为第一大股东，未来，惠州港将建设5万吨级以上深水泊位24个，其中30万吨级泊位4个，15万吨级原油泊位3个，1万至5万吨级泊位25个，5千至1万吨级泊位16个，届时惠州港将建设成为年吞吐量为9000万吨的超大港口。
与此同时，还有南海炼油、LNG电厂、华德石化、东风汽车城、普利司通轮胎等一批大项目。
紧靠惠阳的响水河工业区直接承接了中海壳牌南海石化项目的下游产业，李嘉诚投资的惠州港的集装箱仓库也在该区域内。
目前已有永昶、宝兴、合正等20多家企业入园，投资总额达2.5亿美元，其中投资超过1000万美元的有8家，上市公司多家，东风本田、日本住金、台湾龙亿等企业分别在增资或投资，这里是整个大亚湾工业发展最成熟的区域。
2008年，比亚迪总面积达到100多万平方米的厂区将完成二期工程，同时深圳厂区将正式迁移于此地，3年内将带来约20万人口。
这些行业巨头的纷纷登陆，不仅吞吐出超强的经济生产力，同时激活了惠阳整体经济发展，奠定了惠阳发展的基础，直接带动惠阳服务行业和房地产市场的发展。
第二部分惠阳房地产市场分析
一、惠阳区房地产市场概况
1、房地产开发投资持续强劲上升，总量翻两番。
惠阳房地产2004年开发投资额1.97亿，2005年4.73亿，成倍增长。
继2005年房地产开发投资实现成倍增长之后，2006年以来房地产市场继续保持了迅猛增长的态势，房地产开发投资持续强劲攀升，房地产各项主要指标表现突出、协调年完成房地产开发投资11.06亿元，同比增长133.8%，高出全社会固定资产投资平均增幅76.5个百分点；占第三产业投资比重为57.9%，显示房地产业已成为推动投资增长和第三产业发展的重要力量。
2、惠阳房地产开发商数量逐步增多，开发产品多元化发展。
2006年，惠阳房地产企业逐步增多，目前，正在运营的企业63家，其中：
具有二级资质2家、三级资质７家、四级资质１9家、暂定资质35家。
随着惠阳房地产的蓬勃发展，在本地民营房地产企业为主力军的带动下，外来品牌开发商的相继进驻，大盘、别墅、商业房产等纷纷出现，惠阳市场开发产品逐渐呈多元化发展，进一步提升了房地产的开发理念与档次。
附表：
2004－2006年惠阳房产产品类型发展一览表
产品分类
别墅
高档小区
商业
写字楼
投资物业
2004年
棕榈岛
中铭豪园
——
——
——
2005年
——
中区华府、中铭豪园、瑞景居
时代广场、裕华广场
——
博雅苑、开城豪庭、
2006年
半岛1号、
东方新城
丽江花园、尚城世家、隆基天地、
——
世贸广场
广场明珠、锦江国际、都市广场
3、
整体市场供销两旺。
2006年惠阳房地产市场供销两旺,商品房施工面积134.84万平方米，同比增长164.1%；商品房竣工面积13.69万平方米，增长10.6%；全年商品房销售面积38.18万平方米，增长92.5%；商品房销售额9.04亿元，增长120.0%。
2006年市场供应量和销售量增长均超过130%，特别是住宅，销售量成倍增长，整体市场供销两旺，在深惠沿海高速公路将在2007年通车，深圳与惠阳的地铁轨道交通规划可能被提上议程，大亚湾壳牌石油、惠州港、南海炼油项目陆续投产等种种利好消息刺激下，房地产市场进入高速发展阶段，成为拉动惠阳经济发展的重要力量。
附表：
2006年惠阳区房地产开发情况一览表
开发企业名称
项目名称
项目位置
占地面积
总建筑面积
建筑用途
总套数
栋号及
层数
登记
日期
住宅
商用
其他
粤海房产发展有限公司
丽江花园
白云二路
64863
158474.29
125163.1
4529.07
28782.12
927
13栋；
7—18层
06.3.3
隆基房地产开发有限公司
隆基天地
白云二路
42602
135355
82335
31150
21860/地下室）
820
1—6栋；8—25层
06.3.28
大亚湾中雄实业有限公司
广场明珠
石坑仔
4384
45925
30897.97
8540.22
10654.16
266
A、B栋；
23层
06.4.4
惠州市润兴实业有限公司
润鑫花园
土湖
金惠大道旁
5684
34274
26627
5332
2315
201
1—5栋；8—25层
06.4.7
惠阳区中铭实业有限公司
润阳花园
新圩花
边岭开发区
6174
28957.7
26457.7
2080
420
280（268住宅，12商铺）
2—4＃；
7—12层
06.4.10
惠阳区德兴通实业有限公司
怡盛园
A、B栋
淡水镇尧岭村
3617
18788
18788
—
—
92
两栋；
15层
06.4.24
星运房地产发展有限公司
星运·绿洲嘉园
惠阳新圩镇产径村
19067
70966.75
59406.34
9827.82
1732.59
510
1—17栋；9—12层
06.4.24
惠阳区德兴实业有限公司
德兴雅苑
三和开发区
1124
4936
2800
1255
881
45（40套住宅，5套商铺）
1栋；
7层
06.5.8
惠阳华星实业有限公司
华星·金碧雅苑
熊猫大道
30165
99776.18
81776.18
5000
13000
522
4栋11层、4栋8层
06.5.25
广东中核惠原工程有限公司
惠景豪苑
土湖金惠大道旁
21704
109217.4
109217.4
—
—
690
5栋22层
06.6.12
深国投商用置业有限公司
深国投商业中心
淡水崇雅路
12688
38669
—
38669
—
—
—
06.7.18
惠阳区南豪实业有限公司
华茂大厦
开城大道百老汇交汇处
3879.5
52470
13637.64
28617.71
10214.65
456
2栋23层
06.8.17
惠州市世贸广场有限公司
世贸广场一号楼
惠阳淡水白云二路
2526
32716
—
32716
—
—
25层
06.9.27
鸿亨隆房地产开发有限公司
东方新城二期A区
秋长镇向岭村
140000.7
57037
57037
—
—
106
36＃——
141＃三层
06.9.27
新城市房地产开发有限公司
半岛1号花园一期
惠阳区新城区泗水片区
35000
41128
34508
—
6620
267
—
06.10.25
建艺惠州发展有限公司
锦绣豪苑
铁湖六村
7841.4
24846
24846
—
—
252
14、15、
16/9层
06.11.30
惠阳联诚实业投资有限公司
城市丽景
开城大道边
2964.5
35217
27220
—
3476
288
A、B栋/21层
06.12.01
鸿江房地产开发有限公司
长鸿花园会所
区政府北面、府西北街西侧
138770
3539
—
4521
3539
—
2层
06.12.07
惠州市中山实业有限公司
商贸广场
崇雅路
16000
18526
18526
—
—
325
—
06.12.13
惠州市中豪实业有限公司
中豪国际
白云三路
900
22078
17943
2676
1459
346
20层
06.12.28
合计
21
559954.1
1125443.29
757186.31
174913.6
104951.53
5528
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4、商品房价格大幅上涨。
继2004年棕榈岛别墅入市销售价格拉升，惠阳商品房均价快速攀升至历史高位，均价2455.7元；2005年，随着大量中低价位楼盘入市，惠阳商品房均价有所回落；2006年，随着一批中高档楼盘集中入市，拉升了惠阳整体房价，去掉棕榈岛对2004年惠阳整体均价的影响，2006年惠阳2368元的整体均价仍然处于历史高位。
5、中心区楼盘价格屡创新高。
中心区2005年年末整体均价攀升至2600元/平方米
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