万科集团财务状况分析.docx
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万科集团财务状况分析
摘要
本文以上市公司万科集团对外披露的财务报表和年度审计报告为分析对象，依据财务报表分析的相关理论，选取万科最近三年的财务报表，从整个房地产行业的角度对万科的基本情况和战略进行分析，并逐次对万科的资产负债表、利润表、现金流量表进行趋势分析和结构分析，对相关财务指标进行了分析，结合杜邦分析法来了解和分析公司真实的财务状况、经营成果和现金流量；根据上述战略分析和财务分析，综合评价该公司的经营管理，指出该公司存在的一些问题，并提出相应的建议，供经营管理者决策参考；同时可以帮助投资者正确作出相关的投资决策。
合理的研究方法对于研究的科学与否起着至关重要的作用。
本文主要采取查阅资料法、案例分析法、图表分析法等一些基本的研究方法展开分析。
笔者主要通过书籍、网络、期刊等方式查阅了大量的相关资料以完成整个研究工作，在整个论文写作过程中，始终坚持理论联系实际的原则来研究和解决实际问题。
通过阅读相关的理论资料，搭建和确定了本文的财务报表分析理论框架，通过对万科企业股份有限公司近三年的财务数据进行具体的分析，以此得出相关的结论。
关键词：
万科；财务报表分析；财务状况
Abstract
ThispapertakeslistedcompaniesVankeGroupdisclosedfinancialstatementsandannualauditreportastheresearchobject，accordingtotherelevanttheoriesoffinancialstatementanalysis，choosesVankeinrecentthreeyearsoffinancialstatementsofVanke'sbasicsituationandstrategyfromtheentirerealestateindustryperspective，andthesuccessiveofVanke'sbalancesheet，profitstatementthecashflowstatement，trendanalysisandstructuralanalysis，therelevantfinancialindicatorswereanalyzed，combinedwithDuPontanalysistounderstandandanalyzethecompany'struefinancialposition，operatingresultsandcashflow;accordingtothestrategicanalysisandfinancialanalysis，comprehensiveevaluationofthemanagementofthecompany，thecompanysaidTherearesomeproblems，andputforwardcorrespondingsuggestionsformanagementdecision-making;atthesametimecanhelpinvestorsmaketherightinvestmentdecisionsrelated.Reasonablemethodsforthestudyofthescienceandplaysavitalrole，
Thispapermainlyadoptsliteraturereview，caseanalysis，chartanalysisandsomebasicresearchmethodsareanalyzed.Theauthormainlythroughbooks，work，consultingalotofrelevantinformationtocompletetheworkinthecourseofwriting，alwaysadheretotheprincipleofintegratingtheorywithpracticetostudyandsolvethepracticaltheproblem.Throughreadingtheorydata，buildanddeterminethetheoreticalframeworkoffinancialstatementanalysis，financialdatabyLimitedbyShareLtdofChinaVankenearlythreeyearsofdetailedanalysis，inordertodrawrelevantconclusions.
Keywords:
Vanke;financialstatementanalysis;financialsituation
一、万科集团的现状……………………………………………………………………………1
（一）万科集团基本情况……………………………………………………………………2
（二）万科集团公司的发展现状……………………………………………………………3
二、万科集团财务报表分析…………………………………………………………………3
（一）万科集团的资产项目分析……………………………………………………………4
（二）万科集团的利润项目分析……………………………………………………………4
（三）万科集团的现金流量项目分析……………………………………………………4
（四）万科集团的单项能力分析…………………………………………………………5
三、财务报表视角，万科集团存在的问题………………………………………………5
（一）资产中存货占较大的比重，资金流转受到影响…………………………………6
（二）资产负债率逐年上升，企业面临较高的财务风险………………………………6
（三）资产周转率偏低，利润下降…………………………………………………………7
四、针对万科集团财务报表分析存在的问题的改进建议………………………………7
（一）采取促销策略，减少存货比例………………………………………………………8
（二）开拓土地新市场，谨慎投资…………………………………………………………8
（三）制定资产管理措施，提高资产使用效率…………………………………………9
结论………………………………………………………………………………………………10
参考文献………………………………………………………………………………………11
致谢………………………………………………………………………………………………12
万科集团财务状况分析
一、万科集团的现状
（一）万科集团基本情况
万科企业股份有限公司，股票代码:
000002，是王石于1984年5月创立，总部位于中国深圳，经过几十年的高速发展，业务范围覆盖到珠三角、长三角、环勸海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市，当之无愧成长为目前中国最大的专业住宅开发企业。
近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿，这个数字，大约相当于美国四大住宅公司高峰时的总和，//科的销售规模多年来持续居全球同行业首位。
万科1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交所第二家上市公司，1993年将大众住宅发确定为公司核心业务。
（2）万科集团公司的发展现状
多年来持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可，是股市里的代表性地产蓝筹股。
公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜;多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
在多年的企业经营中，万科张持“不囤地，不捂盘，不拿地王”的经营原则，实行快速周转、快速发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略。
产品始终定位于城市主流住宅市场，主要为城市普通家庭供应住房;坚持快速销售、合理定价，要求各地下属公司楼盘推出后当月销售率达到60%以上。
同时，公司坚持规范经营，不追求高利润率，过去2005年以来公司累计纳税额超过500亿元，且每年的纳税额均高于净利润。
万科认为，艰守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。
公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。
凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续八次获得“中国最受尊敬企业”称号。
二、万科集团财务报表分析
（一）万科集团的资产项目分析
万科A（000002）资产负债表
单位：
万元
报表日期
2016-09-30
2016-06-30
2016-03-31
2015-12-31
2015-09-30
流动资产
货币资金
7，518，700.00
7，186，800.00
5，278，480.00
5，318，040.00
4，273，460.00
结算备付金
--
--
--
--
--
拆出资金
--
--
--
--
--
交易性金融资产
--
--
6，283.43
--
--
衍生金融资产
703.10
8，308.69
--
12，219.50
7，217.68
应收票据
--
--
--
--
--
应收账款
250，427.00
226，239.00
161，786.00
251，065.00
150，819.00
预付款项
4，939，800.00
4，614，280.00
4，276，720.00
3，964，700.00
5，302，850.00
应收保费
--
--
--
--
--
应收分保账款
--
--
--
--
--
应收分保合同准备金
--
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--
--
--
应收利息
--
--
--
--
--
应收股利
--
--
--
--
--
其他应收款
8，827，180.00
8，078，010.00
7，840，040.00
7，548，560.00
6，590，640.00
（2）万科集团的利润项目分析
万科A（000002）利润表
单位：
万元
报表日期
2016-09-30
2016-06-30
2016-03-31
2015-12-31
2015-09-30
一、营业总收入
11，705，500.00
7，479，530.00
1，461，130.00
19，554，900.00
7，959，620.00
营业收入
11，705，500.00
7，479，530.00
1，461，130.00
19，554，900.00
7，959，620.00
利息收入
--
--
--
--
--
已赚保费
--
--
--
--
--
手续费及佣金收入
--
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--
--
--
房地产销售收入
--
--
--
--
--
其他业务收入
--
--
--
--
--
二、营业总成本
10，351，400.00
6，623，310.00
1，334，970.00
16，598，800.00
6，872，360.00
营业成本
8，600，360.00
5，511，750.00
996，770.00
13，815，100.00
5，646，720.00
（3）万科集团的现金流量项目分析
万科A（000002）现金流量表
单位：
万元
报告期
2016-09-30
2016-06-30
2016-03-31
2015-12-31
2015-09-30
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金
20，561，600.00
12，734，900.00
4，751，800.00
19，190，800.00
12，331，200.00
客户存款和同业存放款项净增加额
--
--
--
--
--
向中央银行借款净增加额
--
--
--
--
--
向其他金融机构拆入资金净增加额
--
--
--
--
--
收到原保险合同保费取得的现金
--
--
--
--
--
收到再保险业务现金净额
--
--
--
--
--
保户储金及投资款净增加额
--
--
--
--
--
处置交易性金融资产净增加额
--
--
--
--
--
收取利息、手续费及佣金的现金
--
--
--
--
--
拆入资金净增加额
--
--
--
--
--
回购业务资金净增加额
--
--
--
--
--
收到的税费返还
--
--
--
--
--
收到的其他与经营活动有关的现金
1，563，630.00
1，401，880.00
1，477，770.00
1，915，680.00
428，388.00
经营活动现金流入小计
22，125，200.00
14，136，800.00
6，229，580.00
21，106，500.00
12，759，600.00
购买商品、接受劳务支付的现金
11，798，600.00
7，656，030.00
4，540，140.00
12，997，900.00
8，263，340.00
（四）万科集团的单项能力分析
1.偿债能力分析
偿债及资本结构
流动比率
1.2027
1.2452
1.2911
1.3022
速动比率
0.3949
0.4067
0.3874
0.4259
现金比率（%）
13.5923
14.0954
11.5528
12.6601
利息支付倍数
2529.2335
2436.6353
797.751
7175.588
长期债务与营运资金比率（%）
0.2825
0.2942
0.2943
0.2664
股东权益比率（%）
18.9877
19.3981
21.0597
22.2985
长期负债比率（%）
4.1909
5.1645
5.9402
5.5339
股东权益与固定资产比率（%）
--
2669.3521
--
2771.9409
负债与所有者权益比率（%）
426.657
415.5141
374.8416
348.4611
长期资产与长期资金比率（%）
51.727
44.2441
38.7654
37.7759
资本化比率（%）
18.0809
21.0259
22.0007
19.883
固定资产净值率（%）
--
81.164
--
82.9694
资本固定化比率（%）
63.144
56.0235
49.6998
47.1509
产权比率（%）
407.4575
395.6276
357.5053
332.9849
清算价值比率（%）
129.066
130.0992
132.611
134.4489
固定资产比重（%）
--
0.7267
--
0.8044
资产负债率（%）
81.0123
80.6019
78.9403
77.7015
总资产（元）
755929647875.75
712306691248.75
658837478395.54
611295567689.29
从总体来看，公司的资产总额在近三年内有显著增加，截止到2016年底，公司资产总额增加到755929647875.75元，相对于2015年增长了。
伴随着资产总额的增加，公司的负债和股东权益也在不断的增长，两者共同构成资产增加的主要资金来源。
同时根据表中所提供数据，计算可知股东权益相对于2014年也是增长了，这意味着，投资者投入公司的资本不但得到了保值，而且得到了增值。
2.营运能力分析
营运能力
应收账款周转率（次）
46.6826
31.3407
7.0782
88.7906
应收账款周转天数（天）
7.7117
11.4867
50.8604
4.0545
存货周转天数（天）
1705.3529
2599.278
14117.6471
893.522
存货周转率（次）
0.2111
0.1385
0.0255
0.4029
固定资产周转率（次）
--
14.8201
--
54.125
总资产周转率（次）
0.1712
0.113
0.023
0.3493
总资产周转天数（天）
2102.8037
3185.8407
15652.1739
1030.6327
流动资产周转率（次）
0.1931
0.1266
0.0257
0.3865
流动资产周转天数（天）
1864.319
2843.6019
14007.7821
931.436
股东权益周转率（次）
0.8366
0.545
0.1062
1.5507
万科负债结构中主要以长期借款为主，原因主要在于房地产行业普遍存在以银行融资为主的单一融资渠道，长期借款的筹资费用也比较低。
存货激增的同时，短期负债也出现大幅上升，持有的现金及现金等价物却大幅减少。
应付账款增加是由于工程量的增加。
一年内到期的非流动负债大幅上升，说明万科近期的还款压力很大。
流动比例近三年都大于1，说明资产流动性较好，有足够的能力偿还流动负债。
3.盈利能力分析
盈利能力
总资产利润率（%）
1.4936
0.996
0.1897
4.245
主营业务利润率（%）
17.9155
17.9065
23.1209
20.1576
总资产净利润率（%）
1.6516
1.072
0.1968
4.6351
成本费用利润率（%）
15.4602
15.1101
12.6441
20.4255
营业利润率（%）
13.4871
13.2423
11.2694
16.9383
主营业务成本率（%）
73.4729
73.6911
68.219
70.6475
销售净利率（%）
9.6453
9.4854
8.5538
13.27
股本报酬率（%）
102.2746
75.1499
11.3217
243.9356
净资产报酬率（%）
7.8659
6.004
0.9008
19.7776
资产报酬率（%）
1.4936
1.1647
0.1897
4.4101
销售毛利率（%）
26.5271
26.3089
31.781
29.3525
三项费用比重
6.1136
6.2154
14.4493
4.7872
非主营比重
15.1621
14.2093
25.2271
12.5486
主营利润比重
131.3875
134.1962
200.2213
116.6125
股息发放率（%）
--
--
--
--
投资收益率（%）
--
--
--
--
主营业务利润（元）
20970991752.27
13393243989.45
3378271927.68
39418074497.55
净资产收益率（%）
8.23
5.49
0.83
18.09
加权净资产收益率（%）
8.13
5.2
0.83
19.14
扣除非经常性损益后的净利润（元）
8093232721.59
5335845153.1
805115190.87
17615950216.12
利润表是根据“收入一费用=利润”的基本关系来编制的，其具体内容取决于收入、费用、利润等会计要素及其内容，利润表项目是收入、费用和利润要素内容的具体体现。
从反映企业经营资金运动的角度看，它是一种反映企业经营资金动态表现的报表，主要提t共!
关企业经营成果方面的信息，属于动态，计报表
4.发展能力分析
成长能力
主营业务收入增长率（%）
47.0608
48.7966
64.2766
33.5828
净利润增长率（%）
18.3635
4.4944
37.6418
34.54
净资产增长率（%）
18.5002
17.2956
19.4016
17.6162
总资产增长率（%）
32.4349
32.661
25.2446
20.237
短期来看，市场仍然延续分化格局，全国大部分地区仍面临较大的库存去化压力，而主要城市由于2015年成交大幅回升，在去库存方面已经走在前列，部分热点城市甚至面临库存过少、房价上涨的压力。
公司将坚持积极销售，灵活应对市场变化。
长期来看，行业进入白银时代的趋势难以改变，公司将坚持城市配套服务商的定位，以客户为中心，不断推动产品、服务升级，拓展事业版图。
2016年，公司将以价值创造、能力提升为核心，继续深化合伙人机制，推动业务转型。
质量是不可逾越的底线。
2016年公司将在现有质量管理体系的基础上，开展“天网行动”，实现覆盖42家城市公司78类产品类别的质量抽检机制。
公司将坚持工业化道路，推广快建快装工艺工法，扩大穿插施工管理应用范围，提高施工效率。
公司将坚持城市配套服务商发展战略，在夯实核心业务的基础上，加快业务创新。
对于核心业务，公司将全面落实“三好”产品解决方案，本着“为客户的每一分钱精打细算”的原则，打造最具竞争力的产品和服务。
对于新业务，公司将进一步明确物业、物流、海外等板块的年度经营管理要求和考核评价体系；同时，继续培育和试点其他新业务。
随着公司的转型深入，未来的客户群体将更加广泛。
公司需要以互联网的思维打破业务边界，实现各项业务和客户的互通互联，通过整合客户资源，在各业务线之间形成价值链和生态圈。
为此，公司启动了“沃土”计划，未来将以信息化战略为基础，构建统一的信息平台，为多业务协同综合提效打好基础，重构业务流程，形成清晰、规范、便捷、统一的管理模板。
2016年，公司将继续坚持以现金流为基础的持续回报增长目标，加快销售回款，强化库存管理。
同时，公司将继续提升现金流管理，整合金融资源，通过融资创新提高投资效率，尝试包括资产证券化在内的金融工具，通过金融转型为业务转型提供助力。
公司将严控投资风险，坚持在城市功能和配套成熟、具有人口支持力的地区发展项目，对重点城市提前布局，为后续开展更多新业务打下基础。
公司将坚持合作创新，充分发挥自身的专业能力和品牌信誉优势，积极寻找战略合作机会。
同时，公司将有序推进投资团队建设和专业能力提升，完善专业培训和人才保有，搭建以资产管理能力为基础的考核激励机制。
公司将坚持国际化战略，进一步加大和各类机构投资者的合作，推进海外业务多元化，通过海外投资获得更加均衡的全球资产配置。
在物流地产领域，公司致力于成为行业领先、客户高度认可的物流地产服务商，公司将继续根据客户需求指导投资布局，拓展多元化渠道资源，加速并购和战略合作，探索差异化增值服务，力争在产品、工程、租赁效率等方面成为行业标杆。
在物业领域，公司将坚持通过专业的管理来做好建筑物本身的打理，为业主房产的保值增值护航。
通过建设开放的平台，推行高标准、透明、机
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