盛泽专业市场分析.docx
《盛泽专业市场分析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《盛泽专业市场分析.docx（31页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
盛泽专业市场分析
本报告的编写的目的是从区域市场角度来分析综合性商业和专业市场的现状及未来趋势，从而为解决目前项目业态定位中的一些待定问题提供一些依据。
一、宏观分析
（一）、现状—大势所趋
1、涨幅稳步回落。
根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0．6和1．5个百分点。
2、销售面积下滑。
来自住房和城乡建设部的最新数据表明，今年1月至5月，40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24．9％、20．9％，集中在上海、北京、深圳、广州等东部主要城市和中西部中心城市。
3、促销手段花样翻新。
打折销售，送家电、送轿车…，但高房价松动现象日益显现。
4、土地拍卖频现“流产”。
受信贷紧缩政策的影响，自去年底开始，土地交易市场开始遭遇寒潮，不少开发商开始正视大量拿地的风险，出现了数十宗土地流拍现象；
说明：
现状对于06年07年拿地的大部分开发商都将面临着相当大的资金压力和销售阻力。
（二）、市场前瞻—主流求稳
1、政府主导的新闻导向，政府多次发话，要稳定房价；
2、控制新开工项目！
为房市供过于求的现状，地方政府开始严制新开工项目，缩减供给。
早日实现供需平衡；
3、硬挺地价，紧缩土地供应，封杀房价下行空间；
4、加快旧城改造，加大拆迁力度，通过拆迁释放刚性需求；
5、各种建材等都大浮上涨，成本居高不下；
说明：
从这几个方面可以看到，政策层面和现实经济发展需求等因素将让地产市场稳步发展，走可持续性的发展。
二、区域分析
（一）、中国·东方丝绸市场
在盛泽这个区域市场搞房产开发，必须首先了解丝绸市场，目前盛泽的决大部分人口日常经营活动均以丝绸纺织有关，因此，这个市场的状况将决定着盛泽的经济运营态势，经济发展态势直接又决定了产业的发展和衍生出来的地产发展。
中国东方丝绸市场位于盛泽镇东南面的姚家坝桥西，市场仿照明清市集布局，回环相衔的道路两侧，1,200间店铺鳞次栉比，柜台和货架上摆放的丝绸多不胜数，令人目不暇接。
吴江人植桑、养蚕、缫丝、织绸可以追溯到西元前，历史上与杭州、苏州、湖州并称为中国四大绸都。
该市场建场近17年来累计销售突破1,000亿元人民币（港币930亿元）大关，成为内地丝绸化纤薄型织物的集散地和价格形成中心，先后荣获「全国百强市场」、「全国十大批发市场」和「江苏省购物放心市场」等称号。
目前入场经营者超过7,000人，场内设丝绸、化纤
面料和原料等九个交易商区和三个分场，常年供应丝绸仿真丝面料、全棉、真丝、麻、化纤面料等和化纤原料两千多个花色品种，高、中、低档俱全。
新颖别致的面料、有着朦胧诗一样美学效果的薄型织物、朴实无华而又经得起磨洗的中厚面料等等，在这里均有出售，南来北往的顾客大都能找到合心意的货品。
政府提出：
盛泽将打造成中国第一布市，目前整个盛泽的基础设施工作也部分已经开工建设；
说明:
中国东方丝绸市场作为全国性的四大绸都之一,产业性基地特征明显,东方丝绸市场经过这么多年的发展,已经辐射全国（全球）,具备了一定的影响度,丝绸作为盛泽的绝对主导性产业经济,在盛泽发展的各个方面都起到决定性的作用.因此,行业的发展将在某种程度上决定了盛泽的发展。
（二）、行业发展对地产的影响
去年到现在，国家对房地产的调控一直没放松，07年6次调息，上调存款准备金率，收紧银根，对第二套及以上住宅的贷款条件限制，导致全国的一线及二线便上的城市都处于一个观望期，持续走高的CPI也在一定程度上影响了老百姓的购买能力。
纺织及其相关产业是盛泽的支柱产业，是盛泽GDP的主要来源，前些年的纺织的大好形式也是带动盛泽房地产崛起的一个重要因素：
人民的腰包鼓起来了，生活水平高了，必要消费档次也会随之提高，那就要求更现代化的社区衍生，更高档次的生活配套和娱乐休闲消费产所的横空出世。
再加上政府的一些政策，新政府的的西移，市政配套的加速完善，也必然带动地产的发展。
07年下半年，作为纺织原料市场的盛泽的竞争越来越激烈，一方面是更多的商户涌入这一传统行业；另一方面就是人民币对美元的外汇升值，长期以来的出口顺差也就无从体现了。
而CPI的持续高升，原料的成本和设备成本及运营及保养的成本都在无形中提高，有的还需要提高人力资源的成本。
这些都导致了整个纺织市场的不景气。
中国纺织工业协会日前刚刚发布的最新统计数据显示，2007年1-11月，盛泽全行业有规模以上企业43309户。
其中，占31.48%的企业利润总额占全行业的89.19%，平均销售利润率达到8.43%；占企业总数7.01%的企业的利润总额占全行业的35.26%，平均利润率达到15.60%，比全行业平均利润率高292.95%，比自身去年同期销售利润率增加3.67个百分点；其余约占全行业2/3的企业，创造的利润不足全行业的10%。
专家表示，这一仅为8.43%的平均销售利润率，是纺织行业“黄金八年”以来的最低点。
从协会发布的数据分析，占全行业2/3甚至更多的企业，无论从从业比重还是资本比重（占全行业60%），或消耗资源的比重（占全行业60%）都是可观的多数，但在宏观调控、自身瓶颈等诸多因素限制下，利润已成为这些纺企心中难言的伤痛。
2008下半年，我国纺织业发展外部环境更为艰难，纺织行业低毛利、竞争激烈的格局短期内不会改变。
这些对盛泽的总体发展有相当大的影响的：
行业的不景气，也就表示着专业市场地产的风险比较高；消费能力的降低也必然影响消费型商业的营业额；
而购买能力直接下降必然也会阻碍地产的投资。
因此，盛泽受到了地产政策、纺织行业发展趋势双重的压力，盛泽地产的发展之路注定将更加不平坦。
（三）、区域地产市场
表一：
2007年盛泽个案销售状况
2007年
个案
产品类型
建筑面积（万平方）
销售率
推出均价
核心卖点
皇家领誉
住宅
3.5
85%
4500
项目内外配套齐全；湖景住宅；超宽楼间距；金牌物业；高档低密度小区
别墅
2.5
100%
暂无相对可靠数据（6000）
财富中心
住宅
3.8
100%
4350
盛泽未来的行政居住中心；商业配套齐全；层层空中花园；是集居住、商务、消费为一体的大型综合社区
国际纺织城
住宅
3.1＋0.572
（3.1的）90%
4100
新城核心；智能社区；园林式健身社区；入户花园多阳台设计，运河景观
锦绣天地
住宅
4.3
100%
3700
周边配套成熟；单价低，老镇中心稀有住宅区
商铺
0.2
100%
6500
湖东会馆
别墅
5.7
70%
4800
交通便利；价格实惠；高绿化；底密度；35000平米的天然氧吧
东盛步行街
酒店式公寓
1.4
100%
7000
地段佳，交通好；配套全；档次高；保姆式贴心物业
商铺
6.45
70%
1F:
30000左右
2F:
12000左右
3F:
7000左右
盛泽历史上第一条商业步行街，升值潜力大；功能齐全，消费环境好；返租形式让投资零风险
2.15
0%
4F不卖
金百盛家纺城
酒店式公寓
1.1
98%
6500
精装、品牌材料和家电；商住两相宜；同层排水，环保科学
商铺
0.7
99%
1F.2F:
18000
3F:
6500
4F:
5500
盛泽镇核心地段、配套齐全；商业氛围浓厚；价格较低；新老城过渡区，商家必争之地
衡悦广场
商铺
4
100%
10000（1到3层）
老镇商业核心；人气旺盛；大润发入住
东方丝绸中心广场
酒店式公寓
0.6
95%
6000
商住两相宜；精装纯现房发售；有电梯的多层
镜湖公园
住宅
2.3
100%
3800
盛泽镇稀有空气清新处；全明户型、动静分区
商铺
0.3
98%
7000（1到2层）
表二：
2008年盛泽个案销售预测情况
2008年
项目名称
类型
预计推盘量
（万平方米）
预计均价
（元/平米）
价格趋势分析
皇家领誉
住宅
12＋0.525
4500
由于08年乃至09年房产市场的推盘量较大，在国家越来越严的宏观调控下，以大面积房型为主的住房项目，估计销售阻力较大
财富中心
住宅
14.2
4300
商铺
12
20000（一层）
国际纺织城
住宅
6+0.31
4100
商铺
4.5
20000（1层）
酒店式公寓
1.5
6000
锦绣天地
住宅
4
3900
由于锦绣天地07年价格较低，已经对客户形成一定的吸引力和影响力，销售情况良好，随着08年小区的成熟，价格应较07年有所上升。
商铺
0.8
7000（1层）
酒店式公寓
0.7
5800-6000
湖东会馆
别墅
1.7
5000
08年别墅推量较小（07年6.7；08年1.7），加上湖东会馆优越环境和买就送大面积花园等促销手段，价格应该上调
酒店式公寓
1.46
4300
湖东会馆08年推出住宅主要面积在42平米，所以应比同地段大面积住房价格高
商铺
1
12000
湖东会馆商铺量不大应该主要是满足本社区居民的消费，业态档次较高，价格应比镜湖公园商铺价格高
东盛步行街
商铺
2.15
衡悦广场
商铺
1.5
1F:
15000-25000左右
2F:
9000－10000左右
3F:
7000左右
08年衡悦广场的商业氛围应该已经基本形成，价格可能比我们所描叙的还高，但现在所写价格是从衡悦广场销售人员那里所得。
可能是开发商为快速回笼资金，所以不准备上调价格，以便实现快速销售
城市广场
商铺
6
25000（1层）
城市广场所处地段是商业氛围和配套都非常成熟的盛泽核心地段，城市广场起锦上添花作用，价格应该可以达到25000万每平
金银岛
商铺
2
30000（1层）
08年紧邻金银岛的衡悦广场商业氛围基本成熟，将给其带来旺盛的人气，特别是人声鼎沸的大润发的主入口和地下停车场都朝向金银岛项目，将使其商铺形成万人挣一的现象，估计开发商到时可能竞价
酒店式公寓
1
7000
世贸中心
住宅
3.1
4000
商铺
0.7
10000
国贸中心
商铺
18（暂估容积率1.5）
国贸中心的规划目前还没有具体确定，项目的具体物业类型组成也不清楚，价格暂不估计
德尓国际丝绸广场
商铺
4.1
酒店式公寓
6.3
丝绸房产项目
（原新华厂地块）
住宅
10
这两项目所处地段周边纺织厂较多，环境较差，估计开发商将采取底开高走的价格策略入市
锦华苑项目
住宅＋配套商业
17
（130亩，暂估容积率1.5）
表三：
2007年2008年个案销售面积估算说明
07、08年推盘量估算
案名
核算描述
皇家领誉
皇家领誉总建面积为18万平米，07年共推出三期，其中住宅3.5万平米，销售率约85％，别墅约2.5万平米；计算剩余面积18－（3.5＋2.5）＋3.5×0.15＝12.525万平米
财富中心
财富中心住宅总建18万平米，商铺12万平米。
07年推出2幢10层（每层6户，面积130平米左右），2幢25层住宅（每层3户面积150平米左右），2×10×6×130＋2×25×3×150＝3.8万平米。
剩余12万商业和14.2万平米住宅08年推出
国际纺织城
国际纺织城的住宅项目（翡翠豪庭）06年就推出4幢，其中约有0.572万平米留到07年；07年新推2幢住宅（每幢其实都可以看成是紧邻的2幢住房组成，分别为20、23、26、28层），共（20＋23＋26＋28）
×2＝194套，每套约160平米，共160×194＝3.1万平米，销售率90％，所以07年共推3.1＋0.572＝3.672万平米、08年推800套面积约均为75平米的住房约6万平米，住宅为6＋3.1×0.1＝6.31万平米，商铺1100间，共4.5万平米；08年还要推出一幢酒店式公寓，约1.5万平米。
锦绣天地
锦绣天地共10万平米。
07年推出约4.5万平米建筑，其中商铺0.2万平米；08年将推出住宅4万，商铺0.8万，酒店式公寓0.7万平米
湖东会馆
湖东会馆总建约为8.16万平米，07年推出5.7万平米别墅，销售率为70％。
08年再推剩余30％别墅约1.7万平米和约348套酒店式公寓，面积42平米的，面积共约1.46万；商铺约1万平米。
东盛步行街
东盛步行街总建面积10万平米，07年推出280套面积约为50平米的酒店式公寓（280×50＝1.4万），商铺面积8.6万。
金百盛家纺城
金百盛家纺城总建面积约1.8万，07年基本销售。
共37套两层结构商铺，24套在3、4层的办公房（性质也是商铺），每层每间面积约57平米。
商铺面积共（37×2＋24×2）×57＝122×57＝0.7万平米，酒店式公寓1.1万平米
衡悦广场
衡悦广场总建约5.5万平米，07年推出一期约4万平米的建筑已经基本销售，其中有面积约2万平米的大润发超市。
08年二期约1.5万平米
东方丝绸中心广场
项目总建面积约5万平米，其中商铺和一、二两期酒店式公寓06年推完，07年三期共98套面积约60平米的酒店式公寓已经基本售完
镜湖公园
镜湖公园总建约2.6万，其中住宅2.3万，商铺0.3万，目前可能都有所剩余，但数量积微。
表四07年销售统计
2007年已销售量合计
普通公寓类住宅
17.572
95.25%
商铺
11.65
98.78%
酒店式公寓
3.1
98.32%
别墅
8.2
79.15%
表五08年推盘量统计
2008年推盘量合计
普通公寓类住宅
67.135
商铺
54.05
酒店式公寓
9.56
别墅
1.7
分析说明：
从上表看来，最明显的是2007年盛泽总体上个案表现都相当活跃，销售状况也比较良好，特别是财富中心、皇家领域等个案的强势推出，使得整个盛泽住宅市场品质得到全面提升，包括吴江日报在内的各大媒体充斥着大量的盛泽楼盘广告信息，房地产市场相当火爆，2007年盛泽商住土地全年总出让面积37.57万平方米，如果以2.0的平均容积率来计算可建筑面积就达到70-80万方，很快地形成了盛泽
“居住、商业、专业市场”三大类型的产品形态，集中的土地放量也为今后年的盛泽房地产市场蓄足了爆发之势。
盛泽商业方面总供应量约在150000平方米，现在可售面积约在110000平方米（金银岛20000平方米商业、10000平方米酒店式公寓，城市广场40000平方米商业、20000平方米写字楼6月底刚刚开始预约，预计9月开盘），相对总供应量和可售部分均不大，但是销售情况不甚理想。
衡悦广场可售商铺主要集中在2层以上，城市商业广场因内街和2层以上的接受度仍然很低，近期预订的客户不是很理想，只有金银岛，吸收了衡悦广场百润发的天然优势，而总体量也不是很大，加上个商铺面积集中在小面积，相对容易去化。
住宅方面，08年3月到现在，翡翠半岛在3月和4月各开过一次盘，财富中心在4月和翡翠半岛同时开盘，世贸中心在5月中旬开盘，其他的项目一直在不温不火的零售（去年开始在售）。
除了翡翠半岛2次开盘100套左右60-88平米的住宅基本售罄，世贸截止现在也只售出100套左右（占开盘量的45％），财富中心的开盘销售情况不是很乐观。
其他的项目其本上是处于疲软状态。
因此,08年的房产市场对于盛泽来讲也是受到了相当大的负面影响,商业住宅等商品房的销售速度与07年比明显放缓.
三、项目的基础分析
（一）、项目优劣势分析
1、优势：
从位置来看，
短期：
项目处于当前盛泽镇西的盛坛路与城市交通横轴线市场路交口，为盛泽房产开发热点区域，位置条件潜力足，未来可运作空间大。
长期：
未来城镇中心西移，项目将处于新盛泽的核心商圈范围。
从项目交通条件来看，项目所在地交通道路宽阔，给运输贸易带来极大方便。
从项目自身来看，
项目自身量体大，对第五代专业市场的形象塑造提供有利条件。
项目自身产品组合丰富，可塑性强，可以满足客户的多元化需求。
2、劣势：
从周边环境来看，项目西侧属于尚未开发阶段，而东侧物业陈旧，商业氛围、居住氛围的塑造仍需依赖东侧市场。
市场路沿线近期商业推案量较大，潜在竞争激烈。
四、重点个案调研
了解市场，分析市场
（一）、专业性商业物业
1、业态分类（纺织类及其衍生行业）
主要划分为面料区、棉纺区、毛纺区、丝绸区、麻纺区、纱线区、纺织机械区、化纤；
2、盛泽专业市场总体现状
（1）、历史悠久、业内知名度高；
（2）、品种齐全；（面料、家纺、服装辅配料、坯布）
（3）、长期自发形成，经营稳固；
3、商户的基本特征
（1）、本地、来自全国各地，福建、浙江等；
（2）、不少厂家直接入驻商区进行市场经营，整体实力较强；
（3）、大多客户经营多年，对盛泽市场发展前景乐观；
（4）、经营品种丰富、规模较大，已经形成明显的经营品种聚集效应；
（5）、外来地区、市场商户日益增加；
4、商铺类型
（1）、临建铺位：
未经政府正式规划的临时建筑；
（2）、宅基地铺位：
规划差，且不可以进行产权交易；
（3）、产权铺位：
经政府正式规划审批后建设的铺位，规划建设水平高，可以进行产权交易、抵押、转让。
（目前市场上主要的产品类型）
5、专业市场发展特点
（1）、依托产业基地和流通中心；
（2）、交易集中、市场成交量大；
6、个案调研
◎益民大厦
[地理位置]：
市场路东侧（姚家坝）；
[产品说明]：
3-5层宾馆，1-2层纺织门面，内楼梯；路口位置较好，紧邻镇中心，连滨湖路、市场路、舜湖西路；单间门面开间5米，进深10米，上下两层面积在100-120平方米左右；
[租金收益]：
1-2层，07年调研租金10万/套左右每平方米每月65-70元。
◎东方丝绸精品商区
[地理位置]：
与市场路垂直沿市场路主干道；
[产品说明]：
1-3层每套都设有内楼梯，开间8米（两小间组成），进深10-12米，共计10幢，每幢16套，商区内道路宽在15米左右；层高：
一层4.8米，二层3.2米左右；
[07年售价]：
目前已经售完，当时售价内侧商铺240-250平方米/套左右，192万/套；其中沿市场路少量临市场路商铺，四小间组成大套，12米左右开间，3层，400平方米/套左右，成交价接近500万左右（通过拍卖成交，可比性不大）；三间组成大套面积在340平方米/套左右，3层，成交价接近380万/套（通过拍卖成交，可比性不大）；
[经营业态]：
该商区以化纤类原料经营为主（业态上有一定限制性）；
[解析说明]：
1-3层均价在7800-8000元/平方米左右；目前现场实地查看表明，该商区由于是近期投入运营，很多商家是入行不久，因此维持门市经营日益紧张，停业的居多。
◎东方丝绸广场（第八商区）
[地理位置]：
第八商区主营涤纶，门面都为租赁，没有规划经营产品类别没有限制；
[产品说明]：
单套门面，全部为居民自建，房龄老旧，开间3米进深4米，道路间距为6米左右；
[租金收益]：
经营户为本地居民和外地小经营户共计250余套左右，每间单层12-15平方米，年租金2万元左右；
[解析说明]：
1层，每平方米每月100元（由于开发较早，单套面积较小，市场规划比较落后，但市场经过多年经营，实际日常经营相当成熟和稳固，所以租金单价比较高）。
◎丝绸广场七区（在建东方丝绸精品商区对面）
[地理位置]：
与市场路垂直；
[产品说明]：
1-2层每套有内楼梯，每间开间8米，进深10米左右，道路宽10米左右，主要以纺织办事处为主；
[租赁收益]：
年租金7-8.0万/套，总套数45套左右；
[解析说明]：
1-2层，每平方米每月43-48元。
◎温州商区
[地理位置]：
紧邻丝绸广场七区与市场路相垂直；
[产品说明]：
商区都为1-2层，开间8米，进深10余米，内楼梯，主干道宽20米，商铺位例主干道两侧，次干道12米左右；上下两层160平方米左右；
[经营业态]：
主要以温州人经营为主，有限责任公司，办事处；
[租赁收益]：
年租金7万左右，经营户铺面约有150套左右；
[备注说明]：
温州商区有一3000平方米左右世纪华联大卖场；
[租赁案例]：
靠近联华超市，上下两层，170平方米左右，年租金9-10万；
[解析说明]：
1-2层，每平方米每月43-50元。
◎福建商区
[地理位置]：
建筑形态与温州商区类似，且紧邻温州商区；
[产品说明]：
商区都为两层带阁楼，1-2层商铺经营纺织，阁楼生活区；每套开间8米左右，进深10米左右，经营门面一般以两间为主，少部分为一间门面；
[经营业态]：
商铺经营为纺织品有限公司，办事处，贸易公司；
[租赁收益]：
福建商区计有50套左右商铺，年租金8万/年/套；
[解析说明]：
1-2层，每平方米每月43-50元。
◎祥盛商区
[地理位置]：
祥盛商区与市场路相垂直；
[产品说明]：
4幢共60套，二层加阁楼，每套开间5-6米，进深10-12米，内楼梯；
[经营业态]：
多家商铺组合经营，入驻厂家相对更大，如“福华世家”2500平方米左右，盛世纺织1200平方米左右；一楼交易大厅，二楼样品展示区，三楼以上办公用房、会议室等等，祥盛商区主要以规模较大的实业公司为主有限责任公司等等。
◎和服商区
[地理位置]：
和服商区与市场路相垂直；
[产品说明]：
共计分2期开发，单套开间5.8米左右，进深12.5米左右；一楼层高4.5米，和服商区内道路间距在15米-18米左右，2期计12幢每幢36套，约400套左右；一期建筑面积在2万平方米左右，已全部售完，并已经开业，以两层带阁楼为主，部分3层带阁楼；二期建筑面积5万平方米，
07年初交房；
[06年售价]：
06年年底的销售价格门面朝东145万/套，门面朝西135万/套；单套面积在145-150平方米左右，阁楼赠送（不计算入内），三层（217平方）加阁楼销售价格在原先基础上增加15万/套左右；
[销售解析]：
均价1-2层在9500元/平方米左右（送阁楼），1-3层则在7200元/平方米
左右（送阁楼）。
◎东方丝绸中心广场
[地理位置]：
位于和服商区与东盛步行街之间与市场路相垂直；
[产品说明]：
单套开间7.2米，进深9米，一层层高4.5米，二层以上为3.3米，每套设有内楼梯，共45套，东侧一幢1-3层，两侧一幢2排部分1-4层，1-5层（一楼60平方米\二楼、三楼均为70平方米）；
[06年价格]：
1-3层均价在7600-7800元/平方米左右，局部有4层的单层售价在3000元/平方米，5层的单层销售价格在2800元/平方米左右。
平均180万左右/套（包括四层在内）；在沿市场路口少量稀缺型位置，商铺面积较大在300平米左右/套，单套售价则近300万左右（位置特殊，可比性不大）；
[经营业态]：
目前丝绸中心广场已全部交房，商铺经营产品类型不受限制，沿东盛步行街一侧基本形成了以餐饮休闲娱乐为主的综合性经营现状，丝绸中心广场设计外观较好，且广场内有景观设施，整体形象较好；
[解析说明]：
06年年底的售价1-3层均价在7600-7800元/平方米；4层3000元/平方米，5层2800元/平方米。
◎轻纺市场北商区
[地理位置]：
轻纺市场
升级会员 