学校物业管理设备管理及维修工作方案.docx
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学校物业管理设备管理及维修工作方案
学校物业管理方案
之设备管理及维修工作方案
1•目的
为了指导学校物业设施设备运行管理和综合维修工作，提供良好的设施设备管理运行和及时完善的综合维修服务工作，确保学校教育教学秩序平稳有序的开展，有效培训相关工作人员，制定本方案。
2•编制依据
2.1.设施设备有关法律法规及维护保养制度和要求；
2.2.前期管理方案承诺的管理目标，管理标准；
2.3.学校建筑总平面图及功能划分、设备采购按照合同、装饰装修设备安装相关图纸。
3•组织架构
3.1.组织架构
维修运营中心
运行组维修组
开闭所空调房水泵房丨应急维修丨日常维修
I»
32岗位和编制
班组
岗位
编制
月工资标准
合计
备注
办公室
匸程总监
1
6000
6000
内勤文员
1
3000
3000
物料员
1
2800
2800
小计
3
11800
运行组
领班
1
4400
4400
配电工
3
4000
12000
空调工
2
3800
7600
小计
6
24000
维修组
领班
1
4400
4400
水电维修工
4
4000
16000
泥瓦工
1
3800
3800
木丄
1
3600
3600
小计
7
27800
合计
16
63600
4•岗位职责
4・1•工程总监
参与物业管理规章制度的建立，完善和修订，提出合理化建议；
负责学校设施设备运行维修整体工作的推进，工程维修工作讣划的制定和监督执行；负责拟定或审核各类维修方案划，参与学校工程类招投标方案的编制，对丄程施匸质量进行把关；
组织人员参与学校各类大型活动的水电运行保障及设施设备安全维护；负责检査各岗位工作质量，发现问题，解决问题，提出奖惩，推荐优秀；对新员工进行辅导培训，处理内部人事问题，解决师生投诉并积极反馈；完成领导交办的其他工作任务。
4・2•内勤文员
负责维修运行中心部门内部行政人事事务工作，各类档案管理工作；
协助总监进行各类计划，方案的文稿编辑处理工作；
负责维修及内部实施的分项工程合同签订手续的审批，办理工作；
负责工程图纸，方案，计划的保管，登记，借阅，査询等工作；负责工程维修及设备采购款项支付的手续办理，账目结算等工作；完成上级交办的其他工作。
4・3•物料员
负责工程维修物料仓库的管理工作，配合财务部门进行盘点和核算工作；
根据仓库物资盘点情况和工作需要，办理申购手续；
参与采购物料质量的验收，登记，入库等工作，负责办理退换货工作手续的办理；负责物料仓库的安全维护，定期检查安全隐患，并做好仓库管理标识，5s工作；负责物料发放工作，坚持以旧换新制度，定期按照制度处置废旧物料；完成领导交办的其他任务。
4・4•运行领班
负责制定设备运行维护计划，定期对设备进行保养工作；
配合工程总监开展设备故障诊断，提供维修和维护建议；
参与运行班组的值班工作，不定期检查各设备间的安全工作；
参与学校各类活动的保障工作；做好各类能源消耗统计报表；
根据工作需要，研究节能降耗工作并釆取一定措施努力解决能源的使用。
完成上级交办的其他任务。
4・5•配电工
负责校园停送电工作，配电房的日常巡查，记录相关数据，发现异常及时汇报；负责配电间环境维护和消防设施巡查，设施设备小修，零部件更换工作；参与开闭所值班工作，维修电话的接听，维修服务的登记；
负责维修派工单的填写，统讣；参与维修人员工作考核中心的信息提供等工作：
承担深夜学生食堂零星维修工作
完成上级交办的其他任务。
46空调工
参与校园中央空调设备运行维护计划的制订，参与定期对设备进行保养工作；配合工程总监开展设备故障诊断，提供维修和维护建议，配合外协放工作；负责中央空调设备操作，运行情况巡查，运行数据登记，管道及终端的维修和诊断;负责空调设备房环境维护，消防安全工作定期检查各设备间的安全工作；
参与学校各类活动的保障工作；做好空调运行天然气消耗统计报表；
根据工作需要，研究节能降耗工作并釆取一定措施努力解决能源的使用。
完成上级交办的其他任务。
4・7•维修领班
负责制定校园设施维护讣划，带领维修人员完成各类综合丄作工作;
负责派匸单的审核，维修物料的申报和审核，校园内分项工程施工组织；
负责应急维修的牵头组织工作，调集人员完成校内水电应急维修工作；
参与学校各类建设施工项目的监管和安全巡查，并提出建议和意见；
检查和监督各维修人员的工作质量和工作效率，提出绩效考核和改善意见；
参与学校各类活动的保障工作；做好水电耗统计报表；
协助总监制定或审核各类维修招投标方案和各类自行实施工程维修方案。
完成上级交办的其他任务。
4・8•水电维修工
负责校园水电维修工作的执行，不定期对校园水电设施进行巡检工作；
接受派工指令，按照师生需求结合维修工作实际情况领用物料，完成维修；
参与学校各类综合性维修及学校各类活动的保障支持工作；
参与校园小型项目建设施工工作。
完成上级交办的其他任务。
4・9•泥瓦工
负责校园道路，场地，台阶，花坛等修补工作；
负责建筑物墙面，地面，天面的修补工作，配合水电维修中土建分项工作；
参与学校各类综合性维修及学校各类活动的保障支持工作；
参与校园小型项目建设施工的土建部分工作。
完成上级交办的其他任务。
4・10•木工
负责学生公寓的床，课桌椅，门窗等木工类维修工作，换锁，换纱窗等工作；
负责校园建筑物附属设施门窗，天花板，扣板等维修工作，木制座椅廊桥等维修工作;
参与学校各类综合性维修及学校各类活动的保障支持工作；
参与校园小型项目建设施工工作。
完成上级交办的其他任务。
5•各类工作规章制度
5・1•配电房管理制度
5.1.1配电房是学校供电系统的关键部位，设专职电匚24小时运行值班。
未经部门主管的许可，非工作人员不得入内。
5.1.2值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意事项。
5.1.3值班员必须密切注意电爪表、电流表、功率因数表的指示情况；严禁变丿I［器、空气开关超载运行。
5.1.4经常保持配电房地面及设备外表无尘。
5.1.5配电房设备的倒闸操作山值班员单独进行，其他在场人员只作监护，不得插手；严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误。
5.1.6因故需停某部分负荷时，应提前一天向使用该部分负荷的校内单位发出停电通知。
5.1.7对于突发性的停电事故应及时电话、口头通知校办和学校机房。
5.1.8经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。
5.1.9做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞；严防蛇、鼠等小动物进入配电房。
5.1.10值班员应认真做好值班记录和巡查记录，认真执行交接班制度。
5.2水泵房管理制度
5.2.1值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水。
5.2.2经常检查水泵控制柜的指示灯状况，观察停泵时水泵汗力表指示。
在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵、增压泵的选择开关应置于自动位置。
5.2.3生活水泵规定每星期至少轮换一次，消防泵每月自动和手动操作一次，确保消防泵在事故状态下正常起动。
5.2.4泵房每星期山分管负责人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁。
严禁堆积杂物和摆放无关物品。
5.2.5按照水泵保养要求定期对其进行维修保养。
5.2.6保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常使用。
5.3空调机房管理制度
5.3.1中央空调机房平时应上锁，钥匙由空调工保管，未经许可，禁止非工作人员入内。
5.3.2保持机房内良好的通风和照明，环境整洁有序。
每周对主、副机和机房进行一次清洁，严禁堆积杂物和无关物品；
5.3.3按照冷暖季节温度规定开启和关闭中央空调主机。
在规定时间内运行，未经批准不得私自开机运行；
5.3.4空调机运行时，值班人员应按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，如有异常，应及时调整处理，并做好记录。
5.3.5澳化锂机组转制时技术人员应全程陪同监督，定期维护清晰主机铜管，确保制冷效
果。
5.3.6确保机房内消防设施器材齐全可用，做好安全防范，做好设备房的灭鼠工作。
5.3.7每年在采暖或制冷季节前期对主、副机进行一次全面检查保养，确保机组的良好运行。
5・4•食堂发电机房管理制度
5.4.1食堂发电机房门平时应上锁，钥匙山食堂维修电工员管理，未经许可，非工作人员严禁入内。
5.4.2食堂维修电工必须熟悉发电机的基本性能和操作方法，发电机运行时，应作经常性的巡视检查。
5.4.3每周一次检查发电机的机油油位、冷却水水位是否合乎要求，柴油箱中的储备油量应保持能满足发电机带负荷运行8小时用油量。
5.4.4发电机定期空载试运行。
平时应将发电机置于自动起动状态。
5.4.5发电机一旦起动运行，值班员应立即前往机房观察，启动送风机，检查发电机各仪表指示是否正常。
5.4.6严格执行发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录。
5.4.7定期清扫发电机房，保证机房和设备的整洁。
发现漏油、漏水现象应及时处理。
5.4.8加强防火和消防管理意识，确保发电机房消防设施完好齐备。
5・5•日常维修管理规定
5.5.1目的
以“全心全意为师生服务”的宗旨为师生排忧解难，提供便捷的维修服务。
5.5.2适用范围
校园内个区域建筑及附属设施设备（包括教室，报告厅，大礼堂，办公室，实验室，图书馆，体育场馆，学生公寓及食堂等校内的建筑设施设备）的日常维修养护。
5.5.3内容
5.5.3.1保修期间维修规定
（1）维修组根据师生维修需求，联系建筑施工单位前来维修，维修费用从建筑施工单位承担。
如建筑施工单位无法及时解决问题，山维修组联系维修，费用从建筑施工合同质保金中支出，不足部分有施工方补齐。
（2）保修范围：
凡是学校各类项□处在质保期内的均应归为维保单位负责维修。
（3）保修期限：
按照合同约定执行。
（4）通知施工单位的保修要填写“保修通知单”，维修组代为保修的要填“丄作单”。
5.5.3.2日常维修
（1）工作规程图示：
师生/教职工报修——配电房调度维修登记——►调度派工——维修
工按照派工单实施维修——如果需要领料到库房办理领料手续维修完
交还派工单配电房调度电话回访并做好记录维修领班审验派匸
单，记录备案。
A.师生或教职工电话报修或者qq群，微信报修；
B.所有报修均应汇集到配电房调度值班人员出，由其填写“维修登记表”；
C.配电房值班人员填写“派工单”，并且将此单交给维修组派工；
D.维修工带上“派工单”并准备好维修工具上门检査，如果需要额外的配件则需要到材料仓库领取物品，凭派工单领用维修材料，并办理出库手续；
E.维修过程中必须遵守操作规程，注意安全；
F.维修完毕，请使用人或者报修人验收，在“派工单”上写下意见，并签名；
G.报修人或使用人评价后，维修工将派工单返回配电房值班人员，配电房值班人员不定时抽样回访；每日下班前将当日所有派工单交维修领班，进行工作审核和物料使用审核，存档。
（2）维修原则：
A.尽量避免影响教育教学秩序、充分利用课间休息进行维修；
B.已修复为主，如有额外要求，再不超出工作职责范围得应满足维修要求；
C.讲普通话，维修前需要确认报修内容，礼貌待人，禁止与师生发生争执。
5.6.维修运行中心安全工作制度
5.6.1中心全体员工必须加强安全意识，贯彻安全第一、预防为主的方针，确保安全生产，同时要求严格执行学校后勤集团规定的各项安全管理制度。
中心执行实行谁主管谁负责的安全责任制：
（1）中心的安全工作由维修运行中心主任作为第一责任人；
（2）各班组领班负责各系统范围内的安全工作。
5.6.2严格执行操作规程，严禁违章作业。
5.6.3工作人员工作时，要穿工作服，高空作业必须系安全带及戴安全帽，有高空落物危险的要有人监护，拉警示线，挂标示牌。
5.6.4带电作业必须穿安全靴，戴安全手套，使用合格的安全丄具，作业区要悬挂标示牌，必要时要拉警示线。
5.6.5工作需要动火时，要办理动火证。
5.6.6进入高压配电间工作要办理工作票，电气作业按电气安全管理制度规定执行。
5.6.7未经中心主任批准，外来人员（包括参观学习、探亲访友、施工人员）禁止进入配电房、设备间，经批准进入人员必须办好登记手续，山值班人员陪同进入。
5.6.8各岗位人员必须严格执行岗位责任制，发生事故或发现可疑情况，应迅速报告上级领导和护校队，并负责保护现场。
5.6.9定期进行安全大检查，各班组每月进行一次，维修运营中心每季度组织一次，会同护校队在全校区进行安全检查。
5.6.10不准随意配制机电、配电房、工具房以及其它专用钥匙。
指定专人保管钥匙。
班组工具、材料要有专人管理，要登记台账，携带工具离开学校校门，要填写“放行证”，由班组长审査，报中心主任批准才能放行。
5.6.11易燃材料、油料要存放在指定的安全地点，不行随意乱放，检修后的废油要集中倒在油桶内，不准倒入沟渠。
5.6.12工作时不能随意挪动或使用消防设施，如果必须使用（除火警外），要经护校队批准。
5.6.13发生火警时，工程维修人员要积极投入灭火，并保证消防给水系统，事故照明等消防设施用电。
5.7校园设备编号规则
5.7.1设备编号以学校功能区划片原则为依据。
在维修运营中心建立《设施、设备清单》以表格形式分列出来。
分别为教学区（JX）,后勤区（HQ）,生活区（SH）三个区域。
5.7.2《设施、设备清单》内容包括系统分类、设备编号、设备名称、设备型号规格、主要参数和安装位置。
5.7.3设备编号方法为：
设备代码/设备位置一一编号顺序，如：
GYG/SH——高压配电柜/生活区
DYG——低压配电柜
JX—一教学区
001——设备顺序号
5.7.4安装位置应写明设备的具体位置，如消防泵的安装位置为“设备中心水泵房”。
记为
XFB/SH
•设备分类代码
高压配电柜
GYG
漠化锂主机
XLJ
变压器
BYQ
空调柜机
KTJ-1
柴油发电机
FDJ
空调挂机
KTJ-2
低压配电柜
DYG
冷却塔
LQT
消防控制柜
XKG
风机
町
生活给水泵
BPB
汽车道闸
DZ
消防泵
XFB
冷冻泵
LDB
喷淋泵
PLB
冷却泵
LQB
潜水泵
QSB
网络设备
WSB
加压泵
JYB
空调水泵
KTB
阀门
FM
游泳馆设备
YYG
水箱
SX
5.8值班室钥匙管理规定
5.8.1钥匙须有条理地放置在钥匙箱内，并标识清楚不能乱放。
5.8.2钥匙使用完毕后应立即放回钥匙箱的原来位置，不得随意乱放或调乱。
5.8.3钥匙不得外借，如有外人须开锁，则应曲值班人员负责开锁。
5.8.4交班前要清点钥匙是否齐全，以便下一班能顺利地工作。
5.8.5钥匙如有遗失，应立即上报，领出备用钥匙，以免延误工作。
&设备运行维护管理规程
6.1供配电设备运行维护管理规程
6.1.1操作管理
6.1.1.1安全操作注意事项
A.操作高低压设备设施时，必须穿戴好合格的防护用具。
B.严禁带电工作，紧急情况需带电作业时，应做好保护工作。
C.自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因并排除故障后，再行恢复供。
不允许强行送电，必要时允许试送电一次。
D.电流互感器不得开路、不得短路、不得用摇表测量带电体的绝缘电阻。
6.1.1.2供配电设备设施操作
1配电变压器停电的操作要领
A.拉开各低压出线开关。
B.拉开低压总开总。
C.拉开配电变压器高压侧开关。
配电变压器送电的操作要领（与停电操作相反）
2在配电变压器上工作前，操作要领如下：
A.拉开高、低压两侧电源。
B.验电，确认无电。
C.两侧分别挂三相短路接地线。
3在配电柜开关上工作前，操作要领如下：
A.拉开开关、有明显的开路点。
B.验电，确认无电。
C.挂上相短路接地线。
D.挂上：
“有人工作，禁止合闸”标示牌于停电开关处。
E.站在绝缘垫上工作，尽量单手作业。
6.1.2运行管理
6.1.2.1巡视监控
1变配电站（室）值班电工每班巡视一次高压开关柜、变压器，每天巡视一次；
2变配电站（室）值班电工应按规定的频次进行检查、巡视、监控，并把每次所到巡视点的时间记录在《供配电设备设施运行记录》上。
3巡视内容：
变压器运行是否超温（85°C）。
有无异常响声或气味。
各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常。
单相、三相电压是否在额定值的±10%范围以内，是否超载运行。
各处接头是否有过热或烧伤痕迹。
防小动物设施是否完好。
接地线有无锈蚀或松动。
各种标示牌、标示物是否完好。
安全用具是否齐全，是否存放于规定位置。
4对于巡视发现的问题，半值变配电站（室）值班电工应及时采取整改措施加以解决，处理不了的问题应及时如实地汇报给组长或主管，在组长或主管的协同下加以解决。
5配电柜自动空气开关跳闸的处置
判断跳闸的原因（短路或过载等）。
査清楚负载种类及分布情况。
对可疑处逐个检查，确认故障部位或报告组长或主管，请求支援解决。
D.如故障排除完毕，确认无误后，应立即恢复供电。
6变配电站（室）发生水浸时的处置
根据实际进水情况，拉下总电源开关或高压开关。
堵住漏水源。
如果漏水较大，应立即通知机电维修部主管，同时尽力阻止进水。
漏水源堵住后，应立即排水。
E.水全部排净后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理（如用干燥的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风，更换相关管线等）。
F.确认湿水已消除（如各绝缘电阻达到规定要求），开机试运行，如无异常情况出现，则可以投入正常运行。
6.1.2.2变配电站（室）管理
1机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。
机房内应备齐消防器材，禁止吸烟。
2每班打扫一次机房的卫生，每月清洁一次机房内和设备设施卫生，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好，整洁光亮。
3机房内应申通风良好、光线足够、门窗开启灵活（门窗为外开），防小动物设施完好。
4机房要随时上锁，钥匙曲当值班电工保管，值班电工不得私自配钥匙。
6.1.3交接班要求
1接班人员应准时来接班。
2交班人员在当班期间应认真、如实地填写《交接班记录》。
3接班人员应认真听取交班人员讲述上一班运行情况、是否有遗留问题等，查看《供配电
设备设施运行记录》和《交接班记录》是否填写完整，有无遗留问题，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在《供配电设备设施运行记录》和《交接班记录》上签名确认。
4半值变配电站（室）值班电工应将供配电设备设施的运行数据（电压、电流、功率因数、变压器温度、有功用量、无功用量）及运行状况清晰、完整、规范地记录在《供配电设备设施运行记录》表内。
6.1.4维修保养
6.1.4.1《供配电设备设施年度维修保养计划》的制定
工程主管在每年1月15日开始制定《供配电设备设施年度维修保养计划》，讣划制定后,报部门经理审批，部门经理审批后，在12月23日前报请集团审批，在集团审批后，予以实施。
1《供配电设备设施年度维修保养计划》制定的原则
主要依据：
A.设备使用频度
B.设备运行状况（设备故障点、故障发生率等）
C.设备累计运行时间
D.合理的时间（非节假日、特殊活动日）
2《供配电设备设施年度维修保养计划》应包括如下内容：
A.维修保养项目及内容
B.维保所用备品备件的计划
C.维修保养的具体实施时间
D.费用预算
3对设备设施进行维修保养时，应严格遵守《供配电设备设施安全操作标准作业规程》，按《供配电设备设施年度维修保养计划》进行。
4高压开关柜、变压器的主要维修保养项LI山外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养山变配电站（室）值班电工负责，低圧配电柜的维修保养山变配电站（室）值班电工负责。
6.1.4.2变压器维修保养
1外委维修保养
每年的11月份委托供电公司对学校内所有变压器进行测试、试验等项H的维修保养，此项丄作山变配电室值班电工负责监督进行，并将结果记录在《设备设施维修保养记录表》内。
2外部维修保养
每年的10月份前对所有变压器外部进行一次清洁、保养：
变圧器线圈的绝缘电阻，如发现其电阻值比上次测定的数值下降30%-50%时，如果变圧器
的绝缘电阻还低于120MQ,则应对变压器线圈进行处理（外委完成）。
清扫变压器外壳。
拧紧变圧器外出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好。
检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。
6.1.4.3高压开关柜维修保养
每年12月份委托供电公司对校区内所有高圧开关柜进行一次维修保养，此项工作山变配电站（室）值班人员负责监督进行并记录在《设备设施维修保养记录表》内。
6.1.4.4低压配电柜维修保养
每年的10月份前对所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用丿玉缩空气进行吹污、吹尘，然后用干燥的干净抹布擦拭。
1交流接触器维修保养：
清除接触表面的污垢，尤其是进行端相间的污垢。
清除灭弧罩内的碳化物和金属粒。
清除触头表面及四周的污物，但不要修锂触头，烧蚀严重、不能正常工作的触头应更换。
清洁铁芯表面的油污及脏物。
拧紧所有紧固件。
2电容器维修保养：
清理外壳灰尘，使电容器散热良好。
检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换。
检查接头处，接地线是否松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧。
检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。
3断电器（自动空气开关）维修保养：
用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10兆欧，否则应烘干处理。
清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换。
断路器（自动空气开关）在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象。
在使用过程中发现铁芯有特、异噪音时，应清洁其工作表面。
各传动机构应注入润滑油。
检查主触表面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能修锂，只能轻轻擦拭。
检查手动（3次）、电动（3次）闭合与断开是否可靠，否则应修复。
检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复。
检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧。
检查接头处于无松脱或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。
4二次回路维修保养：
A.号码管是否清晰或掉落，如是则补上新号码管。
B.接头处是否松驰，如松驰则拧紧。
5主回路维修保养：
标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌。
接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧。
线排油漆是否脱落，如是则重新油漆。
6.1.4.5、变配电站（室）值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《设备设施维修保养记录表》内，变配电站（室）组长应于每次维修保养后的3天内将记录整理成册后交管理中心存档，保存期为长期。
6.1.4.6停电管理
供
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