南宁市房地产市场调研报告样本.docx
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南宁市房地产市场调研报告样本
上六个月南宁市房地产市场调研汇报
房价变动和城市经济发展、人口增加、居民收入水平改变、土地资源供给、住房保障制度等全部有很大关系。
自中国•东盟博览会永久落户南宁以后，中央扶持，“10＋1”、“9＋2”已经和南宁亲密联络起来，南宁和周围省市和国家经济往来也越来越频繁，和此同时地方政府加大建设力度，改善城市居住环境，城市价值和影响力得到很大提升，从而带动了南宁房地产市场蓬勃发展。
用途
套数
均价
一般住宅
20904
2668.01
别墅
739
3253.60
写字楼
750
5195.53
商铺
2028
5804.11
车库
1189
2086.36
其它
717
2816.94
（一）南宁市上六个月同意预售情况
从－上六个月各物业类型同意预售面积来看，和住宅同意预售面积分别为253.11万平方米、365.56万平方米，到了住宅同意预售面积达成了252.44万平方米。
上六个月住宅同意预售面积分别占了和住宅同意预售面积99.74％、69.06％。
从供给量能够看出，上六个月住宅供给量是大量增加。
南宁市商业用地供给量为41.45万㎡,青秀区仍占重数，中国东盟博览会在南宁永久落户，会展中心落巢青秀区凤岭，对其楼市含有极大促进作用，加上凤岭开发商开始重视商业配套建设，青秀区商业同意预售大量增加。
上六个月写字楼同意预售面积关键集中在青秀区、兴宁区和江南区，共1.85万㎡。
分析显示，上六个月南宁市房地产整体市场展现同意预售大于消化量情况，但差距不大，基础保持供给平衡，市场供给十分充裕。
而从各行政区看，该情形市场情况最突出为青秀区，住宅同意预售面积为159.41万㎡，销售面积达109.56万㎡,剩下量为49.85万㎡。
地价较为昂贵兴宁区和偏僻新开发区——邕宁区也有小幅度供大和求情况，其住宅同意预售面积分别为22.12万㎡和17.43万㎡，销售面积分别为17.43万㎡和1.77万㎡。
江南区、西乡塘区、良庆区在扩区以后，房地产发展极其快速，楼盘如落地开花一样座座而起，具市场反应上看，这三大片区发展潜力相当好。
上六个月这三大片区分别批出住宅用地15.84万㎡、30.04万㎡和20.75万㎡，市场销售面积分别为18.43万㎡、36.4万㎡、30.77万㎡。
（二）上六个月南宁市房地产市场销售情况
上六个月南宁市各物业销售情况
用途
套数
均价
一般住宅
20904
2668.01
别墅
739
3253.60
写字楼
750
5195.53
商铺
2028
5804.11
车库
1189
2086.36
其它
717
2816.94
1、一般住宅市场
一般住宅指数走势
上六个月南宁市一般住宅中大户型唱主角
下六个月至上六个月，南宁市一般住宅指数展现稳中有升发展趋势。
4月和5月迎来十二个月一度南宁房地产博览会召开，南宁市80%楼盘汇聚一堂共同展现在百姓面前，并举行多项促销折扣活动，使得其指数有所下降，自起指数走势开始恢复正常。
一般住宅销售情况
上六个月南宁市住宅总共成交20904套，成交面积为214.36万㎡。
五一长假、南博会召开，为今年上六个月销售起到了推进作用，从单月销售情况来看，4、5月份为上六个月成交量高峰期。
自南宁各行政区调整以后，各区全部得到了深入发展空间。
青秀区是现在南宁房地产发展最快区域，是整个南宁房地产市场一大支柱，上六个月该区域成交住宅9436套，面积达109.56万㎡，占南宁整体销售面积51.11%。
从04、05、上六个月住宅销售套数来看，青秀区销售套数和销售面积是上涨最快，相比分别上涨了75.49％和85.07％。
面积区间分布
南宁经济发展腾飞，大户型市场需求量日渐提升，今年上六个月，南宁市住宅成交以中大户型唱主角，100－120㎡住宅销售量和面积分别为4678套和51.77万，分别占总销售量22.38％，24.15％，均价为2500元/㎡左右。
120－140㎡住宅销售量和面积分别为3674套和48.15万，分别占总销售量17.58％，22.46％，均价为2700元/㎡左右。
而60㎡以下住宅销量逐步增加，我们发觉大部分情况下60m2以下投资类物业均价全部高于60m2以上住宅价格。
从04、05、上六个月住宅面积区间来看，上六个月100－120m2面积区间销售套数飞速上涨，和上六个月销量形成显著对比。
而大户型120－144m2面积也比上六个月上涨了1.77倍。
住宅销售价格及金额
上六个月南宁市一般住宅成交金额57.1947亿元。
根据行政区划分，青秀区定位为高级住宅区域，所以住宅平均单价最高，为2966.88元/㎡。
假如说青秀区是南宁高级片44区，那么该区域柳沙板块可称为是南宁精品板块，上六个月该板块平均单价已达成了3427.54元/㎡。
经过04、05、上六个月各行政区住宅销售均价来看，除了西乡塘区、良庆区住宅均价分别上涨了4.29％和19.12％之外，其它各区住宅均价全部在下跌。
南宁现在房价上涨关键原因是南宁城市价值总体提升和大家对南宁未来发展良好预期。
上六个月南宁市住宅销售开门红，价格区间在3000-4000元价位销售量最高，可见随生活品质优化，消费者购置房屋不仅仅物质上消费，最关键是精神消费。
元以下大多为经济适用房和集资房。
成交户型
从上六个月住宅户型销售情况来看，中大户型唱主角，二室和三室成交量最高，分别为4875套和8723套，分别占总销量42％和23％。
2、别墅市场
别墅项目指数走势
上六个月生态别墅最为畅销，定向开发别墅支撑别墅市场成交量。
别墅用地虽数次叫停，但从南宁现在市场供给情况来看，在新开发区开发商仍向市面供给别墅，可见，多数开发商全部有囤积土地和别墅房源现象，等市场紧缺时，再拿出来进行高价销售。
别墅销售情况
上六个月，南宁市别墅项目共成交739套，销售面积为16.95万㎡。
现在，南宁别墅尤其重视人和生态友好共处这一理念，所以市场供给别墅多建在新开发区一带。
从下表看，上六个月邕宁区新推出别墅成交量相当大，该区域土地资源丰富，且低价廉价，山水围绕，是建造别墅好地方。
其关键成交别墅项目为新兴商业文化街、绿全部假日山庄。
青秀区别墅销售量最多，共成交218套，其中有178套为仙葫板块别墅，占该区域82.03%。
经过04、05、上六个月各行政区分墅销售套数、面积、成交金额和销售均价对比，上六个月比上六个月别墅成交金额几乎翻了一倍，而兴宁区、良庆区、邕宁区在04、上六个月几乎是没有别墅，良庆区到了上六个月也才冒出市场。
面积区间分布
上六个月，南宁市别墅销售面积多数集中在150-250㎡之间，别墅面积区间在150-250㎡主力项目为嘉和城、新兴商业文化街、绿全部假日山庄，这三大项目所成交别墅基础属于定向开发。
面积范围
套数（套）
面积（万㎡）
均价（元/㎡）
单套面积（㎡）
单套总价（万元）
150㎡
59
0.82
2691.67
138.61
37.31
150-250㎡
486
9.37
2774.26
192.71
53.46
250-350㎡
102
3
3726.25
293.73
109.45
350-450㎡
75
2.88
4045.88
383.74
155.26
450㎡以上
17
0.89
4658.47
524.49
244.33
别墅销售价格及金额
上六个月南宁市别墅市场平均价格为3253.6元/㎡，成交金额5.51亿元。
今年上六个月，江南区分墅均价为相当高为3935.14元/㎡，主力项目为八桂绿城。
青秀区分墅均价为3815.15元/㎡，相对江南略低，但因为供给量大，成交率高，所以成交金额最高。
所以经济发展，人民生活水平提升，上六个月别墅项目销售量远远超越上六个月销售量。
分析显示，价格已经不再是影响别墅消费群体关键原因。
3、写字楼市场
写字楼指数走势
青秀片区引领南宁写字楼市场
从销售情况上看，上六个月青秀区写字楼销售量占南宁整体写字楼市场90%，该片区最有影响力为地王国际商务中心项目，2月份和6月份，在该项目大量成交情况下指数走势大幅度上升。
写字楼销售情况
上六个月写字楼共成交750套，成交面积6.07万㎡。
从南宁市整体上看，写字楼市场处于发展早期，而青秀区中心城区板块和琅东南湖板块是南宁写字楼集中地，可见，青秀区部分板块写字楼市场逐步成型，且将带动着南宁写字楼市场慢慢前进。
面积区间分布
面积范围
套数（套）
面积（万㎡）
均价（元/㎡）
单套面积（㎡）
单套总价（万元）
40m2以下
3
108.62
2877.46
36.21
10.42
40～60m2
403
22442.99
5890.21
55.69
32.8
60～80m2
119
7738.9
4502.63
65.03
29.28
80～100m2
80
8154.43
4818.30
92.66
44.65
100～200m2
129
16596.37
5027.91
128.65
64.689
200m2以上
8
5627.77
4463.64
703.47
314
上六个月，写字楼成交量以中小型40～60m2户型为主，其使用者大多为个人办公、小型企业、办事处等办公所用。
写字楼销售价格及金额
上六个月，南宁市写字楼销售均价为5195.53元/㎡，成交金额为3.1521亿元。
青秀区是南宁市写字楼市场引领者，在地王国际商务中心主领下，该片区单价上升为5328.9元/㎡略高于南宁整体市场价。
上六个月，青秀区商业化建设正如火如荼进行中，写字楼供给量逐步增加，其价格也随之而升，4000－5000元价位写字楼销量几乎成5倍速度增加。
4、商铺市场
商铺指数走势
下六个月，南宁市商铺价格大起大落，今年上六个月，商铺指数走势开始恢复正常，属于稳中有升趋势，但价格比下六个月要低。
商铺销售情况
上六个月南宁市商铺共成交2028套，成交面积为9.6577万㎡。
青秀区开发商重视商业配套意识更为显著，上六个月商业同意预售面积达35.22万㎡，但供给和需求相差甚远，可见该区域市场还处于初步适应阶段。
经过04、05、上六个月各行政区商铺销售套数、面积、成交金额和销售均价对比，上六个月商铺销售是很平稳，没有大起大落。
成交面积区间
上六个月，南宁小型商铺40m2以下面积比较受欢迎，该面积区间单价较高，达8200元/平方米左右。
面积
套数
建筑面积
均价（元/㎡）
单套面积（㎡）
单套总价（万元）
40m2以下
1271
26878.83
8237.09
21.15
17.42
40～60m2
463
21939.42
5614.33
47.39
26.6
60～80m2
125
8597.64
5737.35
68.78
39.46
80～100m2
58
5180.7
7686.93
89.32
68.66
100～200m2
62
7917.5
5947.66
127.70
75.95
200m2以上
49
26062.9
3058.87
531.90
162.7
商铺销售价格及金额
下六个月南宁市商铺均价为5804.11元/㎡，成交金额5.6054亿元。
现在兴宁区仍是南宁商业黄金区域，万达商业广场、新朝阳、新南百等项目，再次盘活了已冰封朝阳商圈。
但因为该区域土地供给稀缺，项目少，所以成交量不多，成交金额为0.98亿元。
经过04、05、上六个月各行政区商铺销售均价来对比，上六个月商铺销售均价比上六个月下跌了14.27％。
上六个月南宁商铺需求量降低，各价格区间成交量全部比上六个月有所下降，所成交商铺多分布在6000元/㎡以下价格区间。
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