住房合作社北欧.docx

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住房合作社北欧

住房合作社-北欧

一、北欧国家住房合作社组织的兴起

1.住房合作社的思想和合作社联合会

早在19世纪北欧国家的一些工业城市里，在社会尚未从政治角度真正关注住房问题之前，部分个人就开始组织起来寻求获得住房的途径。

在丹麦，19世纪50年代的一场霍乱流行引起了人们对于建设适当的、健康的住宅的重视，从那以后，丹麦一直有强有力的公共住房部门，而由数个家庭自发组成的住房合作社一直分散地存在。

在瑞典和挪威，住房合作社的出现较晚一点，开始时规模也比较小。

一般是4－8家联合出资建设住宅，每家只有一个房间和一个自己的厨房。

从19世纪末到一战结束，瑞典的城市住房短缺问题在欧洲是最严重的国家之一，挪威也面临房荒和高失业率，这是居民自发联合起来建造住宅的根本原因。

地区性和全国性的住房合作社联合会的成立使合作住房的思想发展到了一个崭新的阶段，此后，住房合作社运动在国家住房政策、住房政治、住房研究等方面发挥了重要的作用。

1912年丹麦成立了第一个住房合作社联合会。

尽管合作住房的形式在提供住房的数量方面作用有限，但是却在公共住房发展成为一种居民参与程度很高的住房形式方面起到了重要的作用。

在挪威，绝大部分人不愿租房，租户组织也鼓励成员参加住房合作社，通过这一渠道向自有住房转化。

住房合作社的想法在1860年就已产生，到1899年，随着新的住房财政法实行，公共住房和住房合作社以一体化的形式出现，同年，第一个合作社住宅项目在政府的资助下由劳动者联合会建成。

1923年，瑞典的住宅租金控制被取消，住宅房租暴涨，促使瑞典住房合作社联合会很快成立了。

1924年第一个全国范围内的住房合作社组织形成，目标是建设由合作社成员自己投资、拥有、维护和管理的好的住房。

2.住房合作社的组织

北欧国家住房合作社的组织由三个层次构成。

首先是初级的住房合作社由住房合作社成员组成，包括居住在合作住房中的居民和在合作社中储蓄的成员；第二个层次是由住房合作社组成地区性的联合会；最后由这些地区性的联合会组成全国性的总会。

参加住房合作社的住户拥有整个合作社住房中自己使用的那个份额，也对整个合作社房产的维护和管理负有一份责任。

合作社会员入住后，除按月还贷以外，还要缴纳建筑维护和管理的费用。

这些工作都由居民选举产生的委员会负责。

住房合作社在经济方面的一个最大优势就是，建房投资由合作社以住户的储蓄为基础向政府申请低息贷款和普通的抵押贷款。

如果个人申请这些贷款，必须是在房屋建成之后，而建设期间的费用必须自己支付或靠短期的高利息的贷款。

大部分的家庭都没有能力也不愿意进行这样的投资。

对于个人来说，买一套住房意味着一大笔投资，而将钱存入住房合作社就可以在一开始付很少的现金，以后长年按月分期付款，和付房租差不多。

但是住房合作社所建住房的标准是有严格控制的，因此住房合作社吸引的是那些有一定经济能力，但是难以承受购买普通商品住房的家庭。

住房合作社联合会总会处理与住房相关的政策和政治问题，保护社员的权益，协调各种活动，同时进行改善住宅设计和与生态环境相关的研究和宣传。

例如在瑞典，HSB（租房户储蓄和建房联合会的瑞典语缩写）是第一个全国范围的合作社组织，逐步发展成为瑞典社会住宅政策的带头者，它的根本目标是提高居住和住房管理水平。

初期主要工作目标是建立民主化的工作程序和组织，并根据不同时期的情况设立了相应的住房标准和质量目标。

30年代和40年代，联合会的一项工作是配合帮助低收入家庭建设住房的活动指导自建住房项目。

到了90年代，工作的重点是在可持续发展的思想下对于未来住房的研究和建筑材料的回收利用（图1）。

3.丹麦和挪威合作住房思想

丹麦合作住房的最大特点之一是从70年代开始延续至今的“联合生活”方式。

这是一种将住房合作社的民主和组织思想与公共生活空间以及公共设施结合起来的住房形式。

一般是由一组设备完善但是较小的住宅单元和一个公共建筑组成。

公共建筑里有健身房、招待所、多功能厅、大厨房等，为居民在家里难以进行的活动提供空间。

这种住房集体的生活方式通常可以在郊区的低层高密度住宅区看到。

在旧城区，一些老的工厂或仓库有时也被改造成供这样的联合生活集体使用的住宅。

选择这种生活方式的居民一般是那些关注社会生态和可持续性发展的人，而与他们的社会阶层或收入关系不大。

到20世纪初期，挪威工人住房合作社所建住宅一直在实践“花园城市”的思想。

但是各地的住房合作社在建设了试点项目后就停滞了。

而且人们发现市政府的补贴政策并不能真正有助于改善低收入家庭的居住条件，建成的“花园城市”是为中产阶级，甚至是为资本家服务的，只有城市政府自己直接建设的部分住房除外。

在经验教训的基础上，城市政府与住房合作社紧密合作成为全国性的发展方向。

几个合作社联合会在一定程度上具有了公共住宅机构的性质，并在以后的住房建设中发挥了重要的作用。

但是在制定住房政策和住宅研究方面起到更大作用的是挪威的住宅银行。

与丹麦和挪威的情况不同，瑞典的住房合作社独立于公共住房部门之外，全国性的合作社联合会总会在住房政策的研究方面所起到的作用是巨大的。

二、瑞典住房合作社的发展

1.瑞典住房的基本状况

本世纪30年代开始，社会主义思潮主导了北欧国家的政治制度，半个世纪以来各国都在努力建设福利制国家。

在瑞典，社会民主党连续执政44年之久，政局极其稳定，政府、工会和雇主协会之间形成友好的合作关系。

和其它国家一样，为所有人提供良好的住房是瑞典政府长期以来努力的目标。

政府在住房方面提供了巨大的财政补贴，同时实行租金控制等政策。

和其它国家一样，在瑞典家庭小型化是一种持续的趋势。

瑞典住房发展状况也有独特的方面。

瑞典的住房标准相对来说比较高而且比较平均，①公共住房提供的对象不受收入水平和家庭人口规模的限制；出租的私人住宅和公共住房的租金水平是一致的。

②另外一个特点就是有相当比例的家庭参加住房合作社。

目前以公共住房合作社形式建设的住宅约40万套，以私人住房合作社形式建设的住宅约20万套，二者占所有住宅存量的15%，其余40%为出租住宅，45%为自有住宅（一般是单栋的小住宅）（表1）。

出租住宅中的一半为城市非营利住房机构所有，其中10万套左右是由住房合作社为当地政府建设的。

表1   1980年北欧国家不同产权类型住宅存量

2.良好住房运动

瑞典住房合作社一开始的目标就是建设好的住宅。

住房合作社对于高标准住房的追求表现在选择好的场地、好的建筑设计、好的功能设计和空间的有效利用、宜人的室外环境。

合作社坚持认为普通家庭也应该拥有热水供应、卫生间等设施。

20年代里已经开始研究和实施厨房的合理设计，提供公共洗衣房和幼儿园等。

为进行这些研究并控制住宅造价，合作社总会拥有自己的研究机构和住宅产品工厂。

在设计方面，住房合作社拥有自己的设计公司和建筑师、工程师，可以对设计和施工的全过程进行有量化标准的监督控制。

在住宅施工方面，工业化的预制和施工方法被看作是获得可承受的居住标准的手段。

三个有突破的成就是：

全年施工，标准化的住宅产品，部分构件的工厂预制。

许多住宅配件工厂是随住房合作社运动而产生的，建筑材料的价格也得到了有效的控制。

这种追求高质量住房的努力遇到了许多反对意见，被认为是不现实的。

但是住房不仅是睡觉的地方，对很多人来说也是工作和发展自己的场所，这一观点逐步为社会所接受。

到40年代，住房合作社在住宅研究的基础上为自己制定了一系列的设计规范和条件。

40－50年代之间建设的集合单元住宅的设计和施工水平都很高，其设计开始受现代主义建筑思潮的影响，这些住宅今天看来仍然是现代化和有吸引力的。

3.福利国家的住房

3.140年代

40年代初期，瑞典没有被卷入战争，但是住房建设量也很小。

此后政府采取措施推动建设，到1945年，建设速度已经达到一定水平，不仅每年建成的套数增多，而且户型增大。

二室户代替原来的一室户成为主导户型。

这一阶段政府还组织建设了一种“多子女家庭住宅”，以改善多子女的贫困家庭住房拥挤状况。

同时，合作住房开始吸引越来越多的经济条件较好的工人和下层中产阶级。

这一时期，住房合作社逐步走向成熟和制度化。

向合作社提供的低息贷款和抵押贷款是按照政府规定的造价标准发放的，理想情况下为总投资的99%，而个人在建房方面的初期投资就是加入住房合作社的“会员费”，一般是房屋造价的1%。

如果实际的造价比所定的标准高，超过的部分也要由个人在一开始以现金支付，这样合作社会员对于控制住房造价十分在意。

3.250年代

这一阶段瑞典的经济全面增长，欧洲的战后重建的需要使瑞典未受战争损害的工业得到更大发展，城市劳动力的短缺导致大量人口从农村流向城市。

与此同时，消费型社会的到来带来了私人小汽车的大量增长和生活方式的改变，通讯技术也日新月异。

第一个将居住与工作地点分离开的郊区产生了。

城市住宅机构和住宅合作社将“邻里单位”的概念付诸实践，建设了一批建筑和结构质量较高的住宅。

对许多人来说，HSB的住房单元已经成为“现代化”的同意词。

这些单元率先采用了新的设计思想和对厨房设计所做的研究，代表着美好未来的理想生活。

与此同时，城市公共住房部门有所发展并吸取了住房合作社的一些经验。

由于所有新建住房只有符合越来越细致的平面设计和设备安排的要求，才能获得有补贴的国家低息贷款，所有的住房都向同一标准和形式靠拢。

3.360年代

尽管居住条件在逐步改善，但是到50年代末，住房短缺问题仍然十分严重。

大部分城市居民还住在上一世纪建造的住宅里，通常没有集中供暖和独用的厕所。

在许多别的国家，公共住房往往是针对低收入居民建设的标准较低的住宅，而瑞典政府和人民却选择了一条不同的道路，要为所有人提供接近自然、设施完善、设计合理、服务和管理健全、又靠近工作地点的高标准住房。

合作住房运动被看作是达到这一目标的重要手段。

在斯德哥尔摩郊区按这一目标建设的第一个自给自足的社区——魏林比在50年代末便世界闻名了。

愿意到这里居住的居民不仅可以选择自有、租房或住房合作社等不同所有形式，还可以选择高层、底层、半联排等多种住宅形式。

60年代初，许多对以后影响极大的计划出台了，其中包括在1965－1974年10年内，建设100万套住宅的计划，目标是使800万城市居民住进舒适的现代化住宅。

1000单元以上的大型项目得到优惠政策，施工技术和质量得到特别的重视，而建筑细部设计和美观则退居次要地位。

建筑师、规划师和建筑商都不得不用又快又经济的方法建设，但是从功能和设备方面来看，新建住宅的标准仍然是很高的。

在这一阶段，住宅合作社也无可避免地投身到“百万住宅”项目中，成为一个重要的建设力量。

合作社的建设项目比大部分市政府住宅项目规模小，大约每个项目建设200套左右。

但不幸的是，合作社的住宅渐渐被认为设计枯燥，看起来像灰色的水泥盒子。

越来越多的家庭能够支付自有住房，所以尽管合作住房的数量也在增加，但是在提供住房方面的作用却在减小。

3.470年代和80年代

60年代末是环境污染、历史文化保护和其他环境问题得到认识和重视的时期。

人们开始反省和纠正大规模建设过程中出现的错误，其中一些经验教训值得我们借鉴。

在许多城市，“百万住宅”计划与城市更新改造相结合，其结果是各城市的改造都采取一种没有地方特色的标准化的模式。

到70年代，大规模的住宅生产遭到反对，回归自然，接近地面居住成为新的口号。

在瑞典的现代历史中，独户住宅的建设量首次超过了多户集合住宅的建设量。

与此同时，为满足那些无力负担自有住房的家庭的居住需求，新的住宅形式产生了，并特别应用在合作住房中。

这就是退台花园式住宅和灵活分隔住宅的涌现。

对室内装修的颜色、材料和厨房设备的选择也大大增加。

住户参与被引入住宅设计，建筑师和住户的紧密合作在一些小型的住宅设计项目中得到尝试。

住房合作社的组织形式就是旨在推行民主化的工作方式，这一点在70年代发展到极致，有时为征求和统一各参与方面的意见，难免在决策和实施时耗费了太长的时间。

70年代后期和80年代早期，除独户住宅以外的住房建设量下降。

住房合作社除建设一些以独户住宅为主的住宅组团外（参见封2图4），开始涉足特殊功能建筑，如幼儿园和老人公寓等。

4.90年代——新的角色

经过80年代后期的短期经济膨胀，到了90年代，房地产的快速增值达到高峰后骤然下降，政府缩减住房建设补贴，失业率上升。

没有针对性的大规模建设时期彻底结束了，住房合作社和所有其它的建设机构一样，必须认真研究具体的市场需求。

这一时期的合作住房有针对老年人和残疾人的，有注重生态环境可持续发展的。

节能技术、自然通风、太阳能利用、无污染的自然材料等被广泛应用于各类建筑中。

封2图5表现的就是90年代合作社建于城市近郊的由44户居民组成的生态住宅小区。

住宅中考虑了废水处理和利用、太阳能以及自然健康的建筑材料的利用。

这些都是由居民参与设计过程决定的，因此每一栋住宅都依住户的需要有所不同，是现代都市里的“村庄”。

此外，合作社也参加运作旧城的小规模插建、整治和出租住房的建设。

今天，瑞典两个最大的住房合作社联合会之一的HSB有56万户会员，另外还有一些小型的私人合作社和租房户组织。

它们几十年的实践共同证明了一点，就是在合作社的形式下，居民不仅有能力购买自己的住房，而且可以通过民主化的形式共同建设符合自己需要的住房，并管理自己的住房。

参考文献

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