深圳房屋建筑面积测绘技术规范.docx

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深圳房屋建筑面积测绘技术规范

深圳房屋建筑面积测绘技术规范（总38页）

深圳房屋建筑面积测绘技术规范

发布时间：

2006-7-198:

22:

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中国房产测绘网

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前言

引言

1范围

2规范性引用文件

3术语和定义

4总则

5房屋数据采集

6房屋建筑面积计算

7房屋建筑面积变更测绘

8房屋建筑面积测绘成果报告书

附录A（规范性附录）房屋建筑面积测绘外业记录表与分割测绘说明

A.1《房屋建筑面积测绘外业测量记录》格式示例

A.2《点位、标高外业测绘记录表》格式示例

A.3《房屋分割测点点位略图》格式示例

A.4《房屋分割测点点位坐标表》格式示例

A.5《房屋分割测点点位测绘说明》格式示例

附录B（规范性附录）房屋建筑面积测绘成果报告书标准格式

B.1《深圳市房屋建筑面积测绘报告》

B.2《深圳市建设工程竣工测量报告》

附录C（规范性附录）条文说明

C.1术语和定义

C.2房屋数据采集

C.3房屋建筑面积计算

C.4变更测绘

前言

附录A、附录B、附录C为规范性附录。

本标准自发布之日起实施。

基于房屋建筑面积测绘的计算规则前后衔接的考虑，凡在本标准实施日期之前已取得《深圳市建设工程规划许可证》的新建建设工程项目的房屋建筑面积计算，或由深圳市地籍测绘大队进行过房屋建筑面积预售测绘、竣工测绘、现状测绘并出具有效的《房屋建筑面积测绘报告》项目的后续房屋建筑面积的测绘计算均仍按主管部门原计算规则执行。

本标准由深圳市人民政府批准。

本标准由深圳市国土资源和房产管理局提出。

本标准由深圳市国土资源和房产管理局负责归口并负责解释。

本标准由深圳市地籍测绘大队负责起草。

本标准主要起草人：

时晓燕、黄是佩、涂志勇、蔡恒刚、樊钟声、章淑君、罗和平、费奎、夏辉、邹志平、文伟强、熊远社、张涛、刘勇、周运林、龚代琼、谭小波。

引言

2000年2月国家质量技术监督局发布了由建设部和国家测绘局联合编制的GB/T17986-2000《房产测量规范》。

原深圳市规划国土局根据建设部《关于认真贯彻执行〈房产测量规范〉加强房产测绘管理的通知》（建住房[2000]166号）精神，于2000年10月发布了《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》。

该规程根据我市规划国土管理和房地产权管理的实际需要，依据GB/T17986-2000对建筑空间的面积计算标准和方法进行了补充和完善，从而成为我市房屋建筑面积测绘的实施细则。

随着建筑设计的不断创新，原规程已不能涵盖许多新的建筑形式，且其中一些定义不够严格的问题也凸显出来。

2005年4月，为满足工程造价计价工作的需要，建设部与国家质量检验检疫总局联合发布了GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》。

为保持与国家标准的协调一致，使房屋建筑面积测绘计算标准更加科学合理，进一步规范我市房屋建筑面积测绘工作，有必要对2000版《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》进行全面修订。

本标准按照《深圳市行政机关制定技术标准文件的指导规则》的有关要求，严格遵循相关国家标准，广泛收集了近年来出现的各种新建筑形式设计案例，认真总结多年来房屋建筑面积测绘方面的实践经验，在充分考虑我市在国土资源管理、城市规划管理、房地产权管理等方面

的基本要求和特殊需要的基础上制定。

房屋建筑面积测绘技术规范

1范围

本标准规定了深圳市房屋建筑面积测绘计算中的一般及特殊情况的计算标准与处理方法。

本标准适用于深圳市建筑工程设计、建设工程规划报建、建设工程规划验收、房地产开发与销售、房地产权登记、征地拆迁赔偿、旧城改造、历史遗留房地产问题处理等活动中各类房屋建筑面积指标的计算和统计。

2规范性引用文件

下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。

凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。

凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。

GB/T17986-2000房产测量规范

GB/T50353-2005建筑工程建筑面积计算规范

GB/T7929-19951:

5001:

10001:

2000地形图图式

CJJ8-99城市测量规范

3术语和定义

下列术语和定义适用于本标准。

3.1房产测绘名词

3.1.1房屋面积测绘

房屋各层水平投影面积的测量与计算。

包括房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋使用面积、房屋公用建筑面积、房屋产权面积等的测量与计算。

房屋建筑面积测绘计算分栋进行。

3.1.2房屋的建筑面积

房屋外墙（柱）勒角以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高在2.20米以上（含2.20米，以下同），有上盖，结构牢固的永久性建筑。

3.1.3房屋的套内建筑面积

房屋套门范围内由单个产权人占有和使用的建筑面积，包括套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积。

3.1.4房屋的使用面积

房屋套内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影面积计算。

3.1.5房屋的共有（公用）建筑面积

建筑物内由多个产权人共同占有或共同使用的建筑面积，包括应分摊的公用建筑面积和不分摊的公用建筑面积。

3.1.6房屋的专有建筑面积

建筑物内由单个产权人占有或使用的建筑面积，一般情况下，对应于房屋的套内建筑面积。

3.1.7房屋的产权面积

产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

房屋产权面积由县级以上房地产行政主管部门登记确权认定。

3.1.8房屋建筑施工图面积测算

依据未经市政府行政主管部门核准备案的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为施工图测算面积。

用于建设工程设计与报建参考。

3.1.9房屋建筑面积预售测绘

依据经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为预售面积。

用于房地产项目的预售审批及销售。

依据竣工房屋的现状和经市政府行政主管部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为竣工面积。

主要用于建设工程的规划验收、地价核算、房地产权初始登记和转移登记。

依据房屋现状进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为现状面积。

主要用于旧城改造、征地拆迁、土地评估、补办用地或规划手续、办理房地产权登记等。

因房屋的产权界线、使用功能、房屋属性（如建筑名称、房屋编号等）发生变化而进行的房屋建筑面积测绘计算。

依据市政府行政主管部门核准的分割平面图或房屋现状，将一个产权单位划分为多个产权单位而进行的房屋建筑面积的测绘计算。

分割测绘属于变更测绘的一种。

3.2建筑容量名词

3.2.1用地面积

经市政府行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。

3.2.2建设用地面积

经市政府行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。

3.2.3总建筑面积

建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。

3.2.4地面以上建筑面积

建筑物地面以上各层建筑面积之和。

3.2.5建筑物基底面积

建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。

3.2.6建筑容积率

在建设用地范围内，所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值。

包括两种情况：

a）无半地下室，或半地下室地面高度不超过1.50米时，建筑容积率=地面以上建筑面积/建设用地面积；

b）半地下室地面高度超过1.50米时，建筑容积率=（地面以上建筑面积+半地下室建筑面积）/建设用地面积。

3.2.7建筑覆盖率

建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。

3.2.8规定建筑容积率

市政府行政主管部门在《建设用地规划许可证》和《土地使用权出让合同书》中规定的建筑容积率。

3.2.9规定建筑面积

市政府行政主管部门在《建设用地规划许可证》和《土地使用权出让合同书》中规定的计入容积率的总建筑面积。

市政府行政主管部门为保证公众安全、改善环境、鼓励配建机动车停车位等目的，允许对建筑中一些特定用途的建筑空间增加的等量建筑面积。

层高在2.20米以上的楼板结构分层层数，但不包括以下情况：

a）屋顶突出物的高度在9.0米以内，且其水平投影面积之和不超过该建筑物标准层建筑面积的1/8者；

b）实心女儿墙高度小于1.50米者；

c）建筑物屋顶另加构架但不设围合外墙者。

3.3建筑术语

3.3.1裙楼、塔楼

高层建筑中，低楼层部分的建筑结构至高楼层部分发生转换，且结构转换的相邻楼层水平投影面积的差值超过低楼层部分水平投影面积的1/3时，低楼层部分为裙楼，高楼层部分为塔楼（含结构转换层）。

3.3.2层高

相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离。

3.3.3楼层净高

楼（地）面至楼板结构底面之间的垂直距离。

3.3.4自然层

按楼（地）板结构分层的楼层。

3.3.5标准层

建筑物内主要使用功能与平面布置相同的各楼层。

3.3.6夹层

在一个楼层内，以结构板形式局部增设的楼层。

3.3.7架空层

建筑物中仅以结构体作为支撑、无围合外墙的开敞空间层。

3.3.8结构转换层

建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同而采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，该楼层称为结构转换层。

3.3.9设备层

建筑物中专为设置暖通、空调、给排水、配变电等设备和管道且供人员进入操作用的楼层。

建筑高度超过100米的高层建筑中，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。

在房屋顶部，屋面楼板以上，由屋面梁、拱等大跨空间构件和支撑边缘构件组成的楼层。

房间室内地面低于室外地面，且室内地面至室外地面的高度大于房间净高的1/2者。

房间室内地面低于室外地面，室内地面至室外地面的高度大于等于该房间净高的1/3但小于1/2者。

建筑物内设置的水平交通空间。

套内使用的水平交通空间。

挑出建筑物外墙的水平交通空间。

设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间。

在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。

建筑物与建筑物之间,在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊。

在建筑物出入口设置的起分隔、挡风、御寒等作用的过渡性建筑空间。

位于建筑物出入口处的由上方建筑形成的有顶盖、有廊台、且有支柱支撑顶盖的开放式建筑空间。

设置在建筑物进出口上部的用于挡雨、遮阳的板或篷。

建筑中凸出于外墙面或凹于外墙以内的平台，是室内外的过渡空间，供使用者晾晒衣物、休息及其它室外活动之用。

与建筑衔接供人们活动的无顶盖室外平台；在二层或二层以上建筑利用下层的屋顶作为上层的户外活动的无顶盖平台也视为露台。

为房间采光和美化造型而设置的窗台高度达到或超过0.40米的凸出外墙的窗。

窗框与地板直接相连的窗或凸出外墙但窗台高度小于0.40米的窗，前者为平台式落地窗，后者为反凸式落地窗。

围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。

直接作为建筑物外墙起围护作用的幕墙。

设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。

设置在建筑物顶层或挑出房间的供人们远眺或观察周围情况的建筑空间。

建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。

伸缩缝（温度缝）、沉降缝和抗震缝的总称。

结构牢固，可供永久使用的顶盖。

楼层部分跨在公共街巷上的临街楼房。

建筑物中位于入口处用于接待和分配人流、物流及联系各主要使用空间、辅助使用空间和其它交通空间的交通枢纽空间。

具有休息、会客、接待、登记、商务等功能的较大的门厅。

是用以容纳楼（电）梯，并由墙面或竖向定位平面限制的空间。

设于楼、电梯间与走廊之间用于分配、缓冲人流的过渡性建筑空间。

在室外或室内地坪或楼层不同标高处设置的供人行走的阶梯。

建筑物中用于布置竖向设备管线的竖向井道。

建筑物中设置的用于排放烟尘的竖向井道。

建筑物中解决垂直交通、设备电气垂直管线、联系其它建筑空间的结构体系。

建筑物中设置的用于休闲、人流汇聚的超过一个层高的有盖建筑空间。

与室外相连的有跨度的架空构筑物。

建筑物中设置的用于种植花草的建筑构件。

四面有房屋，或三面有房屋另一面有围墙，或两面有房屋另两面有围墙时中间的空地，一般面积不大，主要用于房屋采光、通风。

为满足建筑物消防或通行需要而设置的与市政或小区道路连通的穿越建筑的通道。

建筑物内部全天开放供公众使用的空间或室外场地空间，公共开放空间应与建设用地周围的城市空间密切联系成有机的整体。

4总则

4.1房屋建筑面积测绘的目的

房屋建筑面积测绘是利用测绘技术和方法，采集和表述房屋及房屋用地的各相关信息，为城市规划、土地管理、房地产权管理、房地产开发等提供基础数据和资料。

4.2房屋建筑面积测绘的内容

房屋建筑面积测绘的内容包括房屋数据采集、房产图测绘、房屋建筑面积计算、成果资料的整理、检查、审核与归档。

4.3房屋建筑面积测绘的类型

房屋建筑面积测绘的类型包括预售测绘、竣工测绘、现状测绘、变更测绘（含分割测绘）、施工图面积测算。

4.4房屋建筑面积测绘的成果

房屋建筑面积测绘的成果主要包括：

房屋建筑面积测绘报告,竣工测绘还应包括建设工程竣工测量报告。

5房屋数据采集

5.1一般规定

5.1.1房屋边长数据来源

房屋边长有两种不同的取得方式：

一是依据设计图纸，即从建筑施工图上获取房屋边长数据；二是依据实测，即通过对已竣工房屋或现有房屋进行现场实测取得房屋的边长数据。

5.1.2房屋边长数据的图上采集

5.1.3房屋边长的实地测量

5.1.4建筑标高测量

5.1.4.1房产高程测量应采用1956年黄海高程系，必要时转为1985国家高程基准。

可采用水准测量、三角高程测量、GPS测量等方法实施。

5.1.5层高测量

5.1.6分割测点

5.1.7限差、误差规定

a）经检定的钢卷尺，同尺两次测量读数之差△D应满足：

——|△D|≤0.0005D（D＞10米时）；

——|△D|≤0.0001D（D≤10米时）。

b）经检定的手持式测距仪，两次测量读数之差△D应满足：

|△D|≤0.005米。

c）经检定的红外测距仪，一测回读数较差△D应满足：

|△D|≤0.005米。

d）经检定的全站仪，一测回读数较差△D应满足：

|△D|≤0.005米。

多次测量边长、层高结果较差绝对值应满足：

|△D|（或|△H|）≤0.005D（或H）（D、H为实测值，小于10米按10米计）。

——|△D|≤0.03米（D≤10米时）；

——|△D|≤0.003D（10米＜D≤30米时＝；

——|△D|≤0.10米（D＞30米时）。

——以套内建筑面积计，较差百分比≤0.6％；

——以建筑面积计，较差百分比≤1％。

5.2特别规定

5.2.1房屋边长数据采集要求

5.2.2房屋边长数据注记方式及测量草图内容要求

5.2.3房屋建筑面积分户计算边长量取规定

5.2.4斜坡面房屋边长数据采集

当一间（单元）房屋或房屋的屋顶或墙体为向内倾斜的斜面，并分成层高在2.20米以上和以下两部分时，应分别测量两部分的边长数值并辅以略图说明。

5.2.5房屋装饰贴面厚度处理

实测房屋外墙的边长时，除记录包含外墙装饰贴面厚度的总长外，还应现场记录装饰贴面厚度。

装饰贴面厚度应根据现场具体情况尽可能实测。

5.2.6地下空间的边长数据采集

对地下空间（含地下室）进行房屋边长测量时，因无法测至外墙面，可只实测室内边长，外墙厚度取建施图的设计值，据此推算地下空间边长值。

6房屋建筑面积计算

6.1计算通则

6.1.1计算全部建筑面积的范围

a）永久性结构的单层房屋，其层高在2.20米以上（含2.20米，以下同）时，按一层计算建筑面积。

多层房屋按各层建筑面积的总和计算建筑面积。

b）房屋自然层内设有局部楼层（如夹层、插层等），局部楼层及其楼（电）梯间的层高在2.20米以上的部分均计算建筑面积。

c）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积。

门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影计算建筑面积。

d）房屋内的楼梯间、电梯（观光梯）井、管道井、提物井、垃圾道等，均按房屋的自然层计算建筑面积。

e）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、电梯机房、水箱间等，均按其外围水平投影计算建筑面积。

f）挑楼、全封闭的阳台、房屋间封闭的架空通廊，均按其外围水平投影计算建筑面积。

g）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按其在各楼层水平投影面积之和计算建筑面积。

h）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，属永久性建筑的有柱（非独立柱、单排柱）的车棚、货棚等，均按其柱的外围水平投影计算建筑面积。

i）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平投影计算建筑面积。

j）以幕墙作为房屋外墙的，按其外围水平投影计算建筑面积。

k）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层、保护墙）外围水平投影计算建筑面积。

l）坡地建筑的吊脚架空层，设计利用的且层高在2.20米以上的部位，按其围护结构的外围水平投影计算建筑面积。

m）与室内任一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝，按外围水平投影计算建筑面积。

a）坡屋顶房屋，其室内净高在2.10米以上（含2.10米，以下同）的部分均计算建筑面积（G

6.1.2计算一半建筑面积的范围

a）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，层高在2.20米以上的，按其围护结构或围护物外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

b）属永久性建筑的独立柱、单排柱的门廊、雨篷、车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，层高在2.20米以上的，均按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

c）有顶盖不封闭的阳台、挑廊，按其围护结构或围护物外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

d）无顶盖的室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

e）有顶盖不封闭的永久性架空通廊，层高在2.20米以上的，按其围护结构或围护物外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

T50353-2005中相关规定的建筑空间，包括：

6.1.3不计算建筑面积的范围

a）层高小于2.20米的夹层、插层、技术层、地下室、半地下室；

b）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等；

c）房屋间无上盖的架空通廊；

d）房屋的天面，天面上的花园、泳池；

e）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；

f）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，临街楼房、挑廊下的底层用作公共道路街巷通行的部分，不论其是否有柱、是否有围护结构，均不计算建筑面积；

g）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋；

h）活动房屋、临时房屋、简易房屋；

i）与室内不相通的房屋间伸缩缝；

j）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；

k）楼梯已计算建筑面积的，其下方空间无论是否利用，均不计算建筑面积；

l）与房屋室内不相通的类似于平台、挑廊、檐廊的建筑，均不计算建筑面积。

6.2计算细则

6.2.1层高计算

图1层高计算图示

6.2.1.3建筑自然层内设置的平台式落地窗（如图2中a所示），无论窗体空间本身的高度如何，外侧是否存在其它建筑空间，上方空间是否封闭，均取窗面为外墙，窗体部分视为套内的一部分，层高取所在楼层的层高值；与平台式落地窗相类似的其它建筑空间（如图2中b所示），层高计算也与其相同。

图2平台式落地窗及相似建筑空间层高计算图示

6.2.2非普遍建筑空间的面积计算

6.2.3阳台、露台的面积计算

阳台按结构形态可划分为凸阳台、凹阳台和凸凹复合型阳台（以下简称“复合型阳台”）三种基本类型。

凸出房屋外墙的阳台为凸阳台，凹入房屋外墙的阳台为凹阳台，当阳台由

凸两部分构成时，为复合型阳台（图3）。

图3阳台类型及指标计算图示

有顶盖的不封闭阳台，当其上盖高度小于两个自然层时，按其围护结构或围护物外围水平投影计算一半建筑面积。

当其上盖高度达到或超过两个自然层，且在阳台底板至阳台上盖的垂直空间范围内，无水平镂空楼板，无连接横梁，沿阳台开敞面或主开敞面完全开敞（即无水平横梁、挂墙等结构体）时，阳台不计算建筑面积；否则，该阳台按一层高对待，计算一半建筑

面积（图4）。

图4不封闭阳台面积计算图示

a）当阳台凸出部分的水平投影面积大于12.0平方米，或凸出部分最小凸出进深大于2.40米时，其凹入部分无论上盖高度如何，均视为内廊，一律计算全部建筑面积。

b）当阳台凸出部分的水平投影面积不大于12.0平方米且凸出部分最小凸出进深不大于2.40米时，阳台总进深许可值与凹阳台相同，否则凹入部分内侧超过阳台总进深允许值的部分均视为内廊，一律计算全部建筑面积。

图5无柱的复合型阳台指标计算图示

图6穿透型阳台图示

图7不同结构阳台面积计算图示

图8住宅一层中阳台与门廊的界定图示

6.2.4室内楼梯的面积计算

图9室内楼梯与室外楼梯图示

图10独立楼（电）梯面积计算图示

建筑面积；错层建筑的室内楼梯，选上一层按上、下行楼梯水平面积计算全部建筑面积，下一

层按下行楼梯的水平投影计算全部建筑面积（图11）。

图11错层建筑楼梯建筑面积计算图示

的室内扶梯、楼梯、旋转梯等的梯间间隔大于0.40米时，计算上一层梯间面积时，梯间的间隔

空间应按上空处理。

6.2.5室外楼梯、台阶、车道的面积计算

a）位于建筑物外墙或主体结构以外，起点（地面）到终点（入口或入口平台）的高差不小于一个自然层，下方水平投影范围内形成一个建筑空间的楼梯，视为室外楼梯；

b）位于建筑物外墙或主体结构以外，台阶起终点高差小于一个自然层的楼梯，或台阶起终点高差不小于一个自然层但其下方为自然地形不设计利用的，视为室外台阶。

6.2.6走廊（含挑廊、檐廊）的面积计算

a）沿走廊延伸方向两侧均封闭；

b）一条走廊仅一侧或两侧局部开敞，其余部分两侧均封闭;

c）走廊虽有一侧开敞，但该侧外部接有另一进深大于0.60米的有盖建筑空间；

d）走廊