易居沃顿到底说了多少地产内幕.docx
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易居沃顿到底说了多少地产内幕
易居沃顿到底说了多少地产内幕
（一）房地产金融课题组组长，钜派投资集团董事长兼CEO倪建达以《房地产金融的守正出新》为主题进行分享，这位地产老掌柜成功从地产掌门人转至金融领域，可以说是最懂房地产的金融从业者，他从宏观经济着手，提出中国房地产发展的新机遇：
1、在房地产行业，很多清醒的企业家会做出正确的决定，就是用当下和未来的钱购买现有的资产，然后把这些资产再通过未来出售形成一个利润。
2、从05年到现在的18年，差不多13年的时间里，房价提升20倍，我认为不是这个行业的从业人员创造的。
而是因为我们的政府在构建中国房地产和经济发展之间的关系创造的传奇。
3、房地产业是中国经济活动中最重要的产业。
我们现在11万亿也好，16万亿也好，我们为什么能够持续的在打压面前成长，这里关键的一个因素是中国的货币政策。
4、2016年全球的货币新增供应量中，中国贡献了61%，而美国贡献量11%，也就是说，每一块人民币和每一块美金同样的GDP，我们货币超发的数字是美国的大约6倍左右。
5、房地产金融的一个基本手段就是对当下这个行业的未来看好，看好不是对房地产销售市场看好，而是对中国的货币政策有信心，应该想办法帮助你们公司拿到未来的钱，去购买当下的资产。
6、3年前买100亿的地，到2016年底、2017年底，之前100亿的地现在没有300亿一定拿不到。
从这个角度上来说，一定要用钱把当下的资产买好，通过时间给你创造价格。
7、对房地行业的未来大可不必焦虑，因为这个行业的控股股东是中央人民政府以及各地方人民政府，所以，只要他有用钱的冲动，就无法把这个行业打到一个不能持续发展的状态里，况且至今还没有其他产业能够取代房地产行业。
8、GDP每下降一个百分点，就将失去两千万的就业机会，从而增加社会成本。
保持GDP增长就是要维护社会稳定，维护社会稳定就要货币超发拉动投资，要用货币超发拉动投资就绕不过房地产这个槛，没有一个行业可以承接如此巨大的货币超发量。
9、我们的货币超发量还能维持多少年，我认为2017、2018不会做大的改变，2019年还维持在这个水平，我认为不会很大，因为我们的总量已经很大的。
10、中小企业在未来发展中，我认为有两种可能，一种是联合跟体量相近的企业做整合，另外一种就是傍大款，如果不想被大企业收购，就只能傍金融企业，傍金融企业的好处是不失去房地产行业的话语权，但是会失去对公司的控股权。
（二）房地产创新与投资课题组带班导师，莱蒙国际集团上海公司常务副总经理宋家泰从抗美援朝时期美国俘虏的故事以及00后的黑话故事讲起，论述了《方寸之间的战斗》，透过心理的暗战，以别样视角讲述人类心理，为房地产企业发展提供新的思路：
1、人类的很多行为，包括习惯还是要靠上万年的积累才能变化到今天，不可能二三十年有了先进的工具而发生比较大的变化，因此，一些底层代码可能是一致的。
2、资深中介人的看房规则是在看三到四套房的时候，会带你看一套房子各方面都不好，但定价非常贵的房子，这是因为人对价格的认知不是通过绝对值确定的，而是通过对不同的房子的比较了解事物的情况。
3、我们所有的选择都是通过对比得来的，我们是靠观察周边的事物与彼此的关系，这是人的变化，一般而言大家不会点最贵的菜，肯定会点第二贵的菜，这就是幼鹅效应。
4、免费给我们造成一种情绪冲动，让我们误以为免费物品大大高于它的实际价值，免费不是一种折扣，2毛钱和1毛钱相差不大，但1毛钱和0相差巨大，它可以引诱我们。
5、言行一致，在战俘营中，志愿者成功做到战俘的互相揭发，并且战俘回国之后观念都发生了变化，原因在于志愿军以小事做起、循序渐进、慢慢积累、放长线、钓大鱼的方式诱导他们。
6、与不费吹灰之力就能得到的那些东西相比，人们更加珍惜那些来之不易的东西。
这个时候你会更加的珍视，因为你经历了一些磨难才会更加的重视集体荣誉。
7、人们会问科学家李开复情感问题，原因就在于当你在这个行业非常权威的时候，你有光环的时候，大家会认为你的答案是非常权威。
8、怎么让你的奶茶店排长了队，有一个诀窍，就是人多的时候，做快一点，人少的时候做慢点，一定要保证门口有3一5个人排队。
（三）
房地产金融课题组带班导师，溢臻投资管理有限公司董事长刘晓兰在对中国商业资产管理进行深入思考和研究之后，结合了多位地产大佬的观点，以《从房地产到不动产，真黄金时代才到来》为主题进行分享：
1、以后要多思考不动产，而不是房地产，各家的资产要进入到下一个时代，将手上新增的存量资产和已有的存量资产进行存量管理，让价值得到开发挖掘，这才是真正的进入到黄金时代。
2、存量资产是有价值的，只不过是要赋予他什么样的内容，用什么样的专业团队运行它，所以，运营管理在存量资产里的价值贡献是非常重要的。
3、商业的存量资产在市场上的估值已经不是完全用一个市场成本法进入到资产的估值法。
当你的资产运营到资产状态良好的时候是完全跟资本通道对接的。
4、每个消费者都是租金的资产，同质化的消费群会成为标签，从而给物业资产带来不同气质与定价权，这个点被很多资管忽略了。
5、金融与不动产结合的链条变长了，原来只是货币金融，考虑更多的是大资管，就是资本向下的管理。
其实真正的资产管理是超越运营管理的真正面对资产，在运营基础上资产的综合能力。
6、过去以分配财富、短期套利为主要动机的“货币金融”已经走到了尽头，真正的资产管理要回到本源，即“以支撑财富创造、共享财富收益为主要动机的“资本金融’”。
7、未来资管行业发展将呈现出两个趋势：
规模趋于放缓、模式面临转型、监管力度加强；行业发展规范、资管混合经营，回归资管本源。
8、对于不动产的赋能，过去我们简单的是通过成本管理、产品管理进行产品赋能，现在不单是开发商，还要关注到配套服务商，只有不动产有了共同的赋能以后，才有可能跟金融进行无缝的对接。
9、在金融方面，如何创新的运用好它就变成一个非常有价值的工具了，但是，真正在消费端里，就是在未来资产空间端里，面对消费者带来一个新的什么样的有价值的内容，这才是真正要关注的。
10、如何将一个不动产的空间，通过内容的植入和管理创造价值，是下一轮资产非常关注的。
今天的方向指向已经指向了运营商，开始关注后期的轻资产，这种运营团队给不动产赋能的投资。
（四）
乡伴文旅创始人、“田园综合体”开创者朱胜萱以《乡村文旅的探索和实践》为主题进行分享，他卸下自己在设计领域的光环，潜心研究乡村文旅，并毫不避讳和学员分享曾经的失败案例，进而提出解决方案，具体内容如下：
1、2017年，我们接手了30个项目，到目前为止开业运营有12个项目，规划项目50个，重点申报的有18个，一部分田园综合体，一部分特色小镇，有一部分特色田园乡村。
2、阳山没有评上国家级田园综合体，因为有地产。
我一直希望做一个没有地产的田园综合体，朱家林田园综合体特别穷，基本不能完成，但它最终被评为国家级田园综合体。
3、从无锡的田园综合体做完之后，我大概做了7个田园综合体的策划和实施，到目前为止，只有朱家林是我唯一一个下决定做投资和资管的，跟原来田园综合体完全不一样的模板，而是先启动农业模块。
4、如果乡伴要在乡村领域里作为一个标杆性的公司或者是团队，必须在不同的区域适应不同的可能性，我们往北方就开始做了一些延伸，跟中青报和媒体班成立了青年创新创业的平台。
5、青岛崂山的业态是非常落后的，我们从顶端做了乡村振兴的3年计划，我们提了一个乡村公园的概念，用三年打造8个乡村郊野公园，完成田园综合体的建设。
6、大家都希望民宿体验感的产品跟主人有对话，跟在地文化有连接，跟体验有关联，怎么做到一个标准化的产品非标准，这是2017年我们遇到最危险的事情，当你连锁的时候，你的品牌被质疑了，你的用户开始抛弃你。
7、翕厢开业了一个月就停工了，因为能耗、配备和员工。
2018年会重新开业，我们通过9个月的论证找到新的可能性，由于不确定的散客市场，不具备让我们这样的连锁店稳定的成长下去，我们决定做三足鼎立的客户：
团建、企业用户、婚礼。
8、我们没有任何一家店做托管，因为没有办法证明我们自己能够把足够的流量放到我们的身上完成托管以后的业务，我们的盈亏平衡点在40%，如果达不到40%这家店是亏损的。
9、原舍开的店越多，遇到电跳闸、断水的问题就越多，这让我们我们从一只简单的设计队伍变成运管队伍，原来队伍的比重几乎是设计和建设为主，今天500名员工，接近300名员工是运营团队。
10、面对之前遇到的运营难题和盈利难题，解决的方式是积累我们的会员流量，塑造一些我们的超级用户。
11、对乡村生活热爱的自由主义者，身上是没有标签的，这样一群人在这个村子里产生的业态是截然不一样的，他们不要大人流，而是要城市里呈现不了的业态。
12、乡伴和开发商合作的难点，开发商的盘子很大，做战略、拿地等耗时非常长，但乡伴是小企业，要求速度很快，如果跟不上，我们就会走掉。
我们强调轻、快和内容，地产商强调重，这是游击队和正规军的区别。
13、从第一家民宿起来，我就说不想做一家民宿，是想让民宿变成一个行业，民宿大院已经从简单的民宿走到了可以用开发和销售的思路反推回来，让很多热爱乡村生活的人从微小的个体成长为一个可能性的业态。
（五）
绿城管理集团董事、总经理李军以《绿城代建模式价值分享》为主题进行分享，作为代建领域的领航者，李军从代建起源以及绿城代建的创新模式等方面进行论述，部分精彩观点如下：
1、在中国房地产行业，如果按排行榜的话，700亿销售额在2017年大约排在第30位，但是绿城没有花一分钱做到700亿，这在中国是绝无仅有的。
2、美国特朗普是搞代建出身的，特朗普做代建做到最高境界是Trump五个字母值1千万，就是贴牌。
3、从经营管理能力来看，代建主要表现为：
全部建立起标准化产品体系，通过“控总、管分、严收尾”严控成本，并以灵活的去化策略和优质的物业服务，最终提升项目溢价水平。
4、代建规模快速提升，2016年项目个数已接近房企项目的2成。
2016年的增幅尤其明显，个数与面积同比增长率分别达到52.2%和65.1%。
5、代建销售额逼近1000亿，代建管理费3年增长2.6倍，潜力巨大。
2014年-2016年，房地产代建销售额三年复合增长率达61%，有望在两年内达到房地产代建销售的15%-20%。
6、房地产代建业务的净利润率水平基本高于20%，到2016年净利润率接近25%，与传统房地产的净利润率差距也在持续加大。
7、未来房地产的行业细分包括，细分整理，地产金融，专业开发，运营维保。
8、绿城的优势是品牌影响力，绿城的产品溢价水平比较高，我们收项目销售额的5个点，相当于这个项目的净利润8或者9个点，中国房地产开发的企业净利润水平是11.6个点，相当于我们收了这个项目里净利润的80%。
9、我们对于中国房地产行业有三个判断，第一，5一10年里，中国的房地产行业大方向向好，谨慎乐观。
第二，会出现非常不均衡的结构和区域分化。
在一二线城市，人口流入城市，有产业支撑的城市里，好房子一定是稀缺的。
第三，关于中国房地产的开发模式会发生重大的变化。
10、代建4.0体系的核心原则：
构建平台、按需定制、共创价值、共享利益。
C端买到的是放心的房子，甚至未来是有生产前景、维保的房子，B端C端如何打通是我们要干的事，这个4.0体系是庞大的管控体系。
11、绿城做代建，是因为能力过剩，不得已大家要混顿饭吃才有了代建这个模式，但是，走到今天，我们发觉，当时做得很多事情是无心插柳的。
现在，我们拥有绝对的市场份额，两三年内在中国的代建市场想超越几乎不可能。
12、代建过程中的风险：
1、法律法规的风险，在代建初期，要通过点滴记录各项细节；2、政策风险：
宁可少做，不要做错；3、委托方的风险，要做好法律背调和财务背调，新签项目最好和委托方见面。
经过了几位大咖导师的精彩授课后，在案例PK环节上，四大课题组的学员代表们也上台和大家分享了半年以来的案例研究成果。
（Ⅰ）
汇报案例1：
《社区商业案例分享》汇报人：
商业地产创新运营课题组学员，深圳福晟集团策划营销部总经理胡耕谊
内容摘录：
1、为什么这么多人愿意做购物中心，大家都在想象购物中心的收益，在市场上能够做的非常好的收益的购物中心不多，真正在市场上做得好的还是老牌的那几个购物中心。
2、社区商业的机会：
美好生活的向往与不平衡、不充分的矛盾；从增量到存量的转变；精明增长、混合使用。
3、社区商业规划原则—集中商业：
打造主力商户，提高辐射能力；合理安排动线；设置特种业态；打造半开放的公共空间。
4、社区商业业态的规划原则：
第一，因地制宜；第二，社区服务；第三，辐射能力；第四，多种类型的店铺。
5、社区是聚居在一定地域范围内的人们所组成的社会生活共同体，应该努力创建完整的自给自足的社区商业。
（Ⅱ）
汇报案例2：
《中南置地变革之路》汇报人：
房企变革与升级课题组学员，中南置地集团有限公司成本副总裁曾志超内容摘录：
1、在战略变革方面，第一块是中南区域布局一二三四线都做，第二块是选择城市群都市圈区域中心单核城市底子好的三四线进行布局，第三块是对重点城市进行区域深耕，并锁定1~2个重点片区高密度布局。
2、中南实行差异化的健康产品战略，中南有自己的产品宪章，比如防水是不能不重视的，中南也推出了6大体系、39个二级指标、138项标准条文子项，并且在去年推出了健康产业链。
3、在文化方面，陈凯曾经说过互联网思维的核心是平等的，中南也提出了自己的人力主权意识：
去总化、去中心化、正向激励。
4、格局观方面，没有大格局，就没有好结局：
第一，要相信未来；第二，要认清形势；第三，唯快不破；第四，组织激活。
5、战略观方面，走老路到不了新天地，第一，制定目标，我们要考虑内因和外因下的目标牵引；第二，游戏规则，关注竞争与裂变中的战区；第三，权力下放，让听得见炮声的人指挥战争；第四，文化价值，唤醒文化自生力。
（Ⅲ）
汇报案例3：
《昆明商业综合体全周期投融资分析》汇报人：
房地产金融课题组学员，红星地产集团有限公司财务总监黄嘉毅
内容摘录：
1、11年末公司成立，那个时候引入一些外资资金，11年的时候取得土地开工，12年第一块地进行了预售，中间是三块地的轮动开发，当时有时间的要求，14年到16年有项目住宅在销售。
在这个过程中，我们做了几个贷款，有外部的资金，有开发贷，物业贷款和ABS。
2、基金的介入充实了现有的资金，基金对项目来说，有几个好处，首先，对于项目的资质要求、开发要求没有限制，基金是随时可以进入地产项目，不像银行、信托有时间的要求。
第二，能够降低项目或者是整个集团资产负债率。
当然，基金进入也是有代价的，对项目来说，稀释了股权。
3、商业资产ABS，只要你有现金流，你就能够做证券化。
红星做了ABS的产品，主要有三种类型：
无兜底的潜力资产收购、有兜底的资产收购（有处置权）、有兜底的收购（无处置权）。
4、资产证券化能够拓宽融资渠道、降低融资成本、轻资产、降负债、回笼资金、锁定利润并提高财务表现。
5、融资工具只是一个手段，只是锦上添花的作用，完全需要这个项目物业的质量、运营能力，才能帮你实现真正的开发商的利润和相应的汇报。
（Ⅳ）
汇报案例3：
《中型物业企业如何突围？
基于海亮物业的视角研究》汇报人：
房地产创新与投资课题组学员，海亮地产集团副总裁金维维
内容摘录：
1、物业行业加速发展，拥抱资产、技术的新时代已经开启，不再满足于做价值链最底层的内容。
2、从业企业两级分化严重上亿管理面积的物业企业10家左右，优质品牌物业公司屈指可数，千万方管理面积的物业企业70家左右，以及约10.5万家其他物业企业……整合空间大、市场还机会。
3、优势企业相比百强企业，在地域扩张方面具有巨大的领先优势，其经营能力、发展潜力在百强企业乃至整个行业中均位于前列。
物业服务优势企业凭借良好的口碑和专业能力、较高的市场满意度和忠诚度，以及丰富的资源和广泛的区域分布。
4、中型物业企业的困境大型品牌企业以资源、品牌和管理优势正在挤压中小企业的生存空间，跨界整合者开始切割物业的盈利想象空间，专业领域服务商扎硬寨默默耕耘细分市场。
5、建议中型物业企业从二三线城市开始、从地区性小型开发商开始、从非房企领域开始；输出管理、输出品牌、输出信息化平台工具、输出经营资源，进行多维度的合作整合。
进行股权的设计、通过换股的形式联合各类小型物业企业。
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