重庆奥林匹克花园项目调研报告.doc

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重庆奥林匹克花园项目（市场调研分析）

龙珠发表于搜房社区-策划一家亲

第一部分   重庆房地产市场分析研究

1.0重庆市房地产市场环境

1.1人文环境

1.3政策环境

1.2经济环境

2.0重庆房地产市场现状

2.1不断上升的经济指标

2.2惊喜的2003年楼市销售排行榜

2.3隆重的2003年房交会

2.4外地发展商和外行业巨头纷纷进入房地产市场

3.0地产热点话题

3.1旧城改造—拆迁

3.2交通环境改善—轻轨、外环

3.3推动城市化进程

3.4房价走势看涨

3.5土地公开拍卖

3.6重庆CBD规划

3.7北滨路

第二部分  北部城区版块市场分析

4.0区域市场发展历程

5.0区域版块分析

5.1董家溪版块

5.2观音桥商圈版块

5.3五里店至江北城版块

5.5黄泥磅延伸至龙头寺版块

5.6大石坝版块

5.7冉家坝版块 

5.8新牌坊版块 

5.9渝北两路版块 

第三部分   竞争市场状况

6.0大盘时代的真正来临

6.1圈地运动引发大盘时代

6.2类比项目状况

6.3竞争态势分析

7.0竞争对手分析

7.1棕榈泉国际花园—面对面看过来

7.2鲁能•星城——北城东翼引擎

7.3龙湖•蓝湖郡——一生一栋

7.4南方•学府丽舍——学府天地

第四部分   项目发展建议

8.0项目产品发展方向

8.1项目规划设计

8.2项目建筑设计

8.3项目景观设计

9.0项目开发周期

9.1开发周期

9.2开发主题

第一部分   重庆房地产市场分析研究

1.0重庆市房地产市场环境

1.1人文环境

重庆市地处长江上游，是中国西南地区最大的经济中心城市，同时也是长江上游和西南地区最大的水陆空交通枢纽。

全市人口为3200多万，是全国四个直辖单列市之一。

重庆市是中国西部唯一的直辖市，作为西南地区和长江上游经济中心城市，是全国重要的工业基地，交通枢纽和贸易口岸，加上相关的优惠政策和良好的投资环境以及前景广阔的开发市场，使得重庆成为中国新世纪的投资热点区域。

1.2经济环境

2000年全市完成国内生产总值1590亿元；固定资产投入655.8亿元；房地产业投资为139.6亿元。

2001年全市完成国内生产总值1750亿元；固定资产投入802亿元；房地产业投资为196.7亿元。

2002年全市完成国内生产总值1971亿元；固定资产投资达到995亿元；房地产业投资为260.2亿元。

2003年全市完成国内生产总值2245亿元，比上年增长了11.4%，创重庆97年直辖以来的最高水平。

全市完成固定资产投入1260亿元，比上年增长27.5%。

其中，房地产开发投资327.89亿元，增长33.3%。

重庆市的整体国民经济保持较快的增长势头。

点评：

各方面的数字显示表明：

重庆市目前的国民经济发展已经开始进入高速增长时期，它将会推动重庆市各行各业快速的健康的向前发展。

1.3政策环境

从2002年1月17日起，重庆市地房局正式启动了商品房买卖合同联机备案申请系统。

有效杜绝“一女多嫁”问题，使商品房买卖更加“透明”。

从2002年7月1日起，全市正式施行《重庆市主城区路桥通行费征收管理办法》，主城区七桥一隧所有收费卡统一撤除，实行年票收费管理制度。

快速推动了城市各个区域版块的房地产开发进度。

从2002年8月1日起正式实施的《重庆市城镇房地产交易管理条例》，率先在全国以地方法规的形式作出规定：

商品房的销售以套内建筑面积作为计价依据。

2003年年底，市国土房管局叫停提前放号认购，旨在规范市场秩序。

严禁楼盘违规“放号”通告发出后，除了在房地产业界引起较大震动，众多购房者对此也反映强烈。

2004年我市将全面推开《两证合一》。

即《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的合二为一，合并后的证书为《房地产产权证》。

 “两证合一”后，其验证、调查测绘、三审定案、档案合管等各环节合并，将提高1-2倍的办事效率。

2.0重庆房地产市场现状

2.1不断上升的经济指标

2003年全市完成房地产开发投资327.89亿元，增长33.3%。

2003年主城区新开工面积2098.23平方米，增长22.7%。

2003年主城区商品房销售成交面积1645.26万方，比上年上涨35.5%。

2003年主城区商品房成交金额284.84亿元，上涨42.0%。

成交均价2103元，比去年同期上涨5.5%；空置房一年以上的商品房面积为259.92万方，减少3.99万方。

供应量与销售量创楼市历史最小距离。

2003主城区存量房转让面积达373.04万平方米，增长31.1%；二手房市场转让金额40.27亿元，二手房成交量上涨70%，主城区存量房转让均价1079元/平方米，上涨30.2%。

新增近29亿资金进一手市场；2003楼市供应量与销售量差距创历史最小。

2004年全市将完成房地产开发投资380亿元，同时新开工商品房面积1500万平方米，其中住宅为1000万平方米；竣工商品房面积1500万平方米，其中住宅为1000万平方米，城镇居民人均住房建筑面积将达到21平方米。

2004年，将会是重庆市房地产开发史上的一个新高峰。

2.2惊喜的2003年楼市销售排行榜

北部新区住宅类：

：

销售量189.24万方，占全市住宅销售整体比例的18.8%。

九龙坡区住宅类：

销售量134.80万方。

江北区住宅类：

：

销售量129.08万方。

点评：

 北部新区成为2003年楼市住宅销售类冠军，得益于政府的大势吆喝——“再造重庆一个工业区”、北部新区成为外资来渝聚集地等内容，为北部新区描绘了未来美丽的蓝图。

市政府出面造大区为北部新区开发商拉拢了不少购房者的选票。

渝北区商业类：

销售量20.39万方，占全市商业用房销售整体比例的26.0%。

渝中区商业类：

销售量17.40万方，占全市商业用房销售整体比例的22.2%。

南岸区商业类：

销售量10.44万方，占全市商业用房销售整体比例的13.3%。

点评：

渝北区一举跃居全市商业用房销售量的榜首，让业界着实有些意外。

渝北区向来在楼市中以居住为主题，而2003年商业用房的成交量居然超过了商业氛围最为浓厚的渝中。

渝北区之所以能够跃居商业用房的榜首有两个原因。

一方面渝北区经过两年来对居住市场的培育，汇集了大量的人气，人气既商机，这为商业发展奠定了基础，同时，渝北区商业本身就是一个空白点，一旦放量加大就立即被市场需求吸收，这也说明精明的投资者有了更长远的眼光，更为看中区域未来发展潜力。

另一方面也说明，主城区商圈由传统中心渝中区向周边扩散的态势。

2.3隆重的2003年房交会

2003年重庆春季房交会共成交房屋累计14832件，成交面积159.9万平方米，成交金额35.8亿元，成交量再创历届最高纪录。

其中商品住房成交面积115.8万平方米，成交金额33.08亿；存量房成交面积24.8万平方米，成交金额2.74亿元。

本次春交会呈现几大特色，其一是重庆市房地产区域竞争重新洗牌。

从成交金额来看，主城各区排名为：

渝北区、沙坪坝区、渝中区、北部新区、九龙坡区、大渡口区、经开区、北碚区、巴南区；从成交面积来看，各区域排名为：

渝北区、沙坪坝区、高新区、江北区、渝中区、南岸区、大渡口区、九龙坡区、经开区、北部新区、北碚区、巴南区。

春交会特色之二是现房价格迅猛上涨，现房与期房进入比拼阶段。

据本次房交会组委会介绍，现房平均成交价2458元/平方米，首次高过期房2446元/平方米的价格。

并且从今年春交会情况看，住宅现房的比例已大幅度提升。

春交会特色之三是二手房成交活跃。

四天时间里，存量房屋二手交易共成交2519件，成交面积为24.8万平方米，成交金额为2.74亿元，平均成交单价达到1104.84元/平方米。

2003年重庆秋季房地产展示交易会统计：

各参展企业提供参展的商品房共计632.23万平方米，其中住宅532.49万平方米，非住宅99.74万平方米。

秋交会期间共登记成交房屋累计20747件，成交面积177.91万平方米，成交金额37.32亿元。

其中商品房现房成交面积26.43万平方米，金额6.08亿元，而预售房（期房）交易成交面积125.38万平方米，金额28.16亿元。

根据统计，本次房交会期间成交的商品房中，户均面积在80-130平方米范围内的成交占总成交件数的57.73%；80平方米以下的成交占总成交件数的21.67%；130平方米以上的成交占总成交件数的20.6%。

据统计，平均单价在2000元/平方米以下的成交占总成交件数的51.37%；平均单价在2000—3000元/平方米范围内的成交占总成交件数的37.44%；平均单价在3000元/平方米以上的成交占总成交件数的11.19%。

北部新区继续领跑主城区。

在各参展区中，渝北区分别以59.49万平方米和9.97亿元的成交面积和成交金额再次盘踞首位；江北区分别以29.65万平方米和6.2亿元的成交面积和成交金额位居第二。

市地房局有关人士指出，随着区域经济的发展和道路交通环境的改善，购房者的购房区域重心已发生转移，继渝中半岛和江北、南岸之后，北部城区和其他主城各区已相继成为房地产开发投资和消费的热点区域。

另一方面，北部地区的开发商们兢兢业业中，也一直没放松“争奇斗艳，繁荣楼市”的步调。

细数一下不难发现，此地的开发能量实在不容低估：

高层低密度的龙湖•水晶郦城，喊出纯别墅临湖社区口号的龙湖•蓝湖郡，民风浓郁、通天接地的金科•中华坊，人文特质迷人的东和春天，占领五黄路商业高地的皇冠自由城，与生态城融为一体的千亩大盘大川水岸等极富冲击力的新产品层出不穷，并在开发商实力、产品类型、规模、档次、景观等诸多方面绝对不乏精彩之处，自然刺激了众多购房者的踊跃投票。

而拥有老牌港资背景的香江国际、棕榈泉对此地的情有独钟，更增强了置业者的无穷信心。

2.4外地发展商和外行业巨头纷纷进入房地产市场

如果说建筑建材业如美心等企业多少还有些相关性的话，如汽车、摩托、百货、鞋业如长安、隆鑫、力帆、商社、科而士等行业大鳄介入房地产领域足以令“内行”或“行内”的开发企业寝不安席。

而这些所谓“外行”企业往往在原有领域具备极强的实力，无论在品牌知名度、市场经验还是资金实力上，都是大多数房地产企业尚所难及的。

像近年这样的大规模介入，无论是在市场格局还是竞争范畴都堪称是史无前例。

和本地外行企业大举介入房地产的现象相映成趣的另一事件是外地房地产开发巨头大举远征西部，纷纷抢滩西部龙头重庆。

前有沈阳华新、浙江广厦、山东鲁能、成都武城、浙江华立、福建融侨、上海嘉发，后有上海置地、上海天江、北京棕榈泉、阳光100、广州保利、联想融科智地、奥林匹克花园，以及香港和黄、九龙仓、瑞安、香江集团等巨头大鳄云集重庆，国内国际资本的涌入，2004年重庆房地产市场将风起云涌，进入战国时代，一场近在咫尺的房地产风暴一触而发。

3.0地产热点话题

为何重庆市房地产业在今天发生了翻天覆地的变化，我们不得不关注以下几个关键词：

“旧城改造”、“城市建设”、“城镇化进程”、“交通先行”…….

3.1旧城改造—拆迁

重庆房价的逆市上扬与城市化建设加快，拆迁量大幅提升有关。

今年渝中区形象设计出炉、九龙坡旧城区改造、杨公桥地区旧城改造所造成的拆迁人口增加都便得重庆商品房的需求急增，特别是渝中区在半岛形象设计中将会有400万方拆迁量，其迁出人口都将流入外区楼盘，对重庆楼盘的销售打了一记强心针。

2004年拆迁区域表现较为突出的是江北城和化龙桥片区。

从去年开始的江北城拆迁投资30多个亿，共有1.6万户居民、100多万平方米房屋拆除；而化龙桥片区拆迁安置工作也开始启动，共有1.62万户居民，建筑面积达100多万平方米的房屋拆除。

全面启动旧城改造工程是2003年楼市中一件大事。

众所周知，拆迁直接能够带来新资金投入到楼市中