房山项目物业服务费用评估报告终板样本.docx
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房山项目物业服务费用评估报告终板样本
聚豪苑（四期）山水华府项目物业服务费用
评定汇报
编号：
HG-FY-SC--002
北京华刚兴业物业服务评定监理
二零一十二个月六月二十三日
评定汇报申明
评定汇报摘要
评定汇报正文
一、委托方、评定机构及其它评定汇报使用者1-2
二、评定目标2
三、评定对象和范围2
四、评定标准2-3
五、评定依据3-4
七、评定方法4-5
八、评定工作实施过程5
九、评定结论及争议说明5-6
十、评定限定条件6
十一、评定作业日期6
十二、评定汇报日期6
十三、评定人员名单及职责分工7
十四、评定机构及评定教授签章7
评定汇报附件
附件一物业服务费用测算技术汇报【含物业项目基础情况、物业服务费用支出明细、物业费分项测算（人工成本、管理成本）等】
附件二评定项目确定物业服务标准
附件三项目提议书批复
附件四项目总平面图
附件五计划意见书
附件六计划设计方案复函
附件七建设用地计划许可证
附件八建设工程计划许可证
附件九国有土地使用证
附件十建筑工程施工许可证
附件十一建筑物名称核准证
附件十二项目物业区域划分说明
附件十三委托方组织机构代码证
附件十四委托方经办人身份证复印件
附件十五委托方证照复印件
附件十六委托方资质证书
附件十七评定机构营业执照
附件十八评定机构资质证书
附件十九物业服务评定委托书
附件二十评定资料签收单
评定汇报申明
一、我们在实施本物业服务费用评定业务中，遵照了相关法律法规和评定准则，恪守独立、客观和公正标准，依据我们在执业过程中搜集资料，评定汇报陈说内容是客观，并对评定结论合理性负担对应法律责任。
二、评定对象包含资料由委托方提供并经其签章确定，所提供资料真实性、正当性、完整性由委托方负责，合适使用评定汇报是委托方和相关当事方责任。
三、我们和评定汇报中评定对象没有现存或预期利益关系，和相关当事方没有现存或预期利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们出具评定汇报，没有以预先设定标准作为评定结论。
五、我们依据《北京市物业服务费用评定规范（试行）》进行分析，形成意见和结论，撰写本评定汇报。
六、我们出具评定汇报中分析、判定和结论受评定汇报中假设和限定条件限制，评定汇报使用者应该充足关注评定汇报中载明假设、限定条件、尤其事项说明及其对评定结论影响。
七、我们出具评定汇报及其所披露评定结论仅限于评定汇报中载明评定目标，仅在评定结论使用有限期限内使用，因使用不妥造成后果和我们无关。
聚豪苑（四期）山水华府项目物业服务费用
评定汇报摘要
编号：
HG-FY-SC--002
关键提醒
以下内容摘自评定汇报，欲了解本评定项目标全方面情况，应认真阅读评定汇报全文。
北京华刚兴业物业服务评定监理于年5月30日受汇豪实业投资委托，依据《北京市物业服务第三方评定监理管理措施》（京建发〔〕383号）、《北京市物业服务费用评定规范（试行）》（京建发〔〕391号）要求，本着独立、客观、公正标准，对聚豪苑（四期）山水华府项目标前期物业服务费用标准进行了评定。
本项目物业服务等级标准为一级。
此次评定所采取评定方法为：
以运行成本法为主导、市场比较法为参考。
在评定过程中，北京华刚兴业物业服务评定监理评定人员对评定项目根据物业服务评定规范要求，推行了必需评定程序，具体包含：
对委托单位提供评定资料及其起源进行了必需查验，并搜集了相关项目评定资料复印件；对项目实施了实地查勘和查对。
同时，依据评定项目标特点，进行了必需市场调查和咨询，等等。
在实施了上述评定程序后，聚豪苑（四期）山水华府项目在评定基准日6月23日物业服务费用市场总价为：
￥2,190,274.77元/年；其物业服务费用测算单价见下表：
物业服务费用评定结果汇总表
评定基准日：
年6月23日
单位：
人民币元
序号
项目类型
收费面积
整年费用
单价
（㎡）
（元/年）
（元/㎡·月）
1
高层住宅
48712.39
1,393,086.
2.38
1
多层住宅
35547.77
797,187.98
1.87
评定结果成立依靠于多种假设和前提条件，请评定汇报使用者认真阅读评定汇报全文，并请关注尤其事项说明对评定结论影响。
评定结论仅在评定汇报载明评定基准日有效，评定汇报有效使用期限为十二个月，即自评定基准日年6月23日起，至年6月22日止，评定汇报使用者应该依据评定基准以后项目情况和市场改变情况合理确定评定汇报使用期限。
评定教授签章：
姓名
签章
郑玉昭
柴艳平
北京华刚兴业物业服务评定监理
（盖章）：
二零一十二个月六月二十三日
聚豪苑（四期）山水华府项目物业服务费用
评定汇报
编号：
HG-FY-SC--002
北京华刚兴业物业服务评定监理于年5月30日受汇豪实业投资委托，依据《北京市物业服务第三方评定监理管理措施》（京建发〔〕383号）、《北京市物业服务费用评定规范（试行）》（京建发〔〕391号）要求，本着独立、客观、公正标准，对聚豪苑（四期）山水华府项目标前期物业服务费用标准进行了评定。
现将评定情况及评定结果汇报以下：
一、委托方、评定机构及其它评定汇报使用者
（一）委托方
委托方：
汇豪实业投资
法定代表人：
梁汝明
联络电话：
69390280
地址：
北京市房山区窦店镇窦大路68号
（二）评定机构
评定机构：
北京华刚兴业物业服务评定监理
法定代表人：
黄足华
联络电话：
地址：
北京市海淀区北四环西路58号理想国际大厦B1层029室
（三）其它评定汇报使用者
其它评定汇报使用者应为业务约定书约定使用者和国家法律、法规要求国家相关部门、相关监管机构。
二、评定目标：
依据委托方承诺物业服务等级要求及项目设备设施及建筑情况等，对聚豪苑（四期）山水华府项目物业费进行公开、公平、公正评定，保障业主和开发建设企业、物业管理企业正当权益，规范物业服务收费行为。
三、评定对象和范围
评定对象：
聚豪苑（四期）山水华府项目
评定范围：
聚豪苑（四期）山水华府项目标物业服务费用
基础情况以下：
名称：
聚豪苑（四期）山水华府
类型：
居住及居住公共设施
坐落位置及四至：
北京市房山区窦店镇窦大路甲8号
东至：
京石高速绿化带南至：
山水汇豪苑小区
西至：
窦大路北至：
燕全部科技城
容积率2.0、绿化率35%、户数932户（通常见于住宅项目）；
面积分解：
占地面积:
.00㎡
地上建筑面积:
.16㎡
地下建筑面积:
.71㎡
收费面积:
.16㎡
使用面积:
.00㎡
四、评定标准
（一）委托人确定评定项目物业服务标准标准
物业服务费用评定以委托人选择确定评定项目物业服务事项和标准为前提。
（二）正当标准
委托人在选择确定评定项目标物业服务事项和标按时，评定人员在进行评定时，全部应以符合相关法律、法规要求为前提。
（三）评定时点标准
评定结果应该是评定项目在确定评定时点测算物业服务费用客观合理价格。
五、评定依据
（一）关键法律文件
1．《中国价格法》中国主席令[1997]第92号；
2．《物业管理条例》国务院令[]379号；《国务院相关修改〈物业管理条例〉决定》国务院令[]第504号；
3．《北京市物业服务收费管理措施（试行）》京发改[]2662号；
4.《北京市住房和城镇建设委员会相关印发<北京市物业项目承接查验评定规范（试行）》《北京市物业服务费用评定规范（试行）》《北京市物业服务质量评定规范（试行）通知》京建发〔〕391号
5．《北京市住房和城镇建设委员会相关印发<北京市物业服务第三方评定监理管理措施>通知》京建发〔〕383号；
6．参考北京市物业管理行业协会公布一般商品住宅物业服务成本项目。
（二）委托方提供相关材料
1.项目立项批复、建设工程计划意见书、相关完工验收及立案文件资料；
2.项目物业管理区域划分说明；
3.项目物业共用部位、共用设施设备清单；
4.项目物业服务项目和等级标准；
5.评定需要提供材料。
（三）评定人员及评定机构搜集相关材料
1．现场踏勘资料；
2．市场调查资料。
六、评定基准日和使用期
此次价格评定基准日:
6月23日
本评定汇报使用期为十二个月，即6月23日至6月22日
七、评定方法
利用运行成本法为主导、市场比较法为参考，对评定项目标物业服务费用进行评定。
参考当期公布物业服务成本价格，分项评定物业服务成本组成单项，物业服务成本包含以下内容：
1.管理服务人员工资、社会保险和按要求提取福利费等；
2.物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用；
3.物业管理区域清洁卫生费用；
4.物业管理区域绿化养护费用；
5.物业管理区域秩序维护费用；
6.办公费用；
7.物业服务企业固定资产折旧；
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9.不可预见费。
汇总物业服务成本组成单项评定数据，依据物业服务行业合理利润计算出评定项目标物业服务费用评定结果。
八、评定工作实施过程
序号
时间
工作内容
1
5月30日
接收评定委托，签定评定委托协议，明确评定事项
2
5月31日
至6月2日
确定评定作业方案
3
6月3日
搜集整理同类项目资料
4
6月4日至6月10日
实地查勘评定项目，搜集整理项目资料
5
6月11日至6月17日
评定人员进行评定，确定评定结果
6
6月18日至6月22日
撰写评定汇报
7
6月23日
评定资料归档
九、评定结论及争议说明
1、评定结论
项目总建筑面积94443.87平方米，收费面积为84260.00平方米，物业服务标准为一级，物业服务费用测算评定标市场总价为：
元/年；其物业服务费用测算评定标市场单价价格为：
序号
项目类型
收费面积
整年费用
单价
（㎡）
（元/年）
（元/㎡·月）
1
高层住宅
48712.39
1,393,086.79
2.38
1
多层住宅
35547.77
797,187.98
1.87
2、评定过程中相关争议：
■无□有
3、争议说明：
无
委托单位盖章确定：
十、评定限定条件
评定汇报分析和结论是在恪守独立、客观、公正标准基础上形成，仅在本评定汇报设定评定假设和限定条件下成立。
1、依据委托方提供用于支持评定目标相关资料进行分析及结论，委托方对所提供评定对象资料真实性、正当性、完整性和有效性负担责任。
2、评定结论是反应评定对象在此次评定目标下，以继续使用为假设前提，没有考虑国家宏观经济政策发生改变和遇有自然力和其它不可抗力对评定价格影响。
3、评定结论是评定人员对评定对象在评定基准日特定目标及特定物业服务标准下费用进行分析、估算而发表专业意见，评定结论受委托方提供物业服务标准限制。
4、国家及地方现行法律、法规、财政政策、行业经济环境、经济条件、市场情况不会有重大改变。
5、无其它不可抗拒原因造成重大不利影响。
十一、评定作业日期
5月30日至6月23日
十二、评定汇报日期
6月23日
十三、评定人员名单及职责分工
姓名
职责分工
备注
郑玉昭
负责项目物业费用评定技术
测算汇报
评定教授
柴艳平
黄足华
1、接收评定委托，签定评定委托协议；
评定机构人员
马卫飞
1、明确评定事项；
2、确定评定作业方案；
3、组织评定教授及评定机构人员对评定项目进行实地查勘；
4、撰写评定汇报；
评定机构人员
黄宇哲
1、搜集整理同类项目资料；
2、搜集整理委托项目资料
3、评定资料、汇报归档
评定机构人员
十四、评定机构及评定教授签章
评定教授签章：
姓名
签章
郑玉昭
柴艳平
北京华刚兴业物业服务评定监理
（盖章）：
二O一十二个月六月二十三日
附件一物业服务费用测算技术汇报
聚豪苑（四期）山水华府项目
物业服务费支出明细表
高层住宅物业服务费支出明细表
序号
服务内容
整年费用
备注
（元/年）
1
管理服务人职员资、社会保险等
448,207.71
详见附表1
2
物业公用部位、共用设施设备运行维护费
373,809.63
详见附表2
3
物业管理区域清洁卫生费
142,808.87
详见附表3
4
物业管理区域绿化养护费
9,682.01
详见附表4
5
物业管理区域秩序维护费
271,327.84
详见附表5
6
物业办公费用及管理支出
17,412.94
详见附表6
7
物业服务企业固定资产折旧费
11,405.13
详见附表7
8
物业公用部位、公用设施设备及公众责任保险费
2,601.53
详见附表8
小计
1,277,255.66
9
法定税金成本
51,968.35
5.50%
10
估计利润
63,862.78
5%
物业管理服务年费用累计（元）
1,393,086.79
物业费计费总建筑面积（㎡）
48712.39
物业管理服务费用折合月平米标准
物业类型
收费面积
单价
（元/㎡·月）
高层住宅
48712.39
2.38
多层住宅物业服务费支出明细表
序号
服务内容
整年费用
备注
（元/年）
1
管理服务人职员资、社会保险等
327,078.69
详见附表1
2
物业公用部位、共用设施设备运行维护费
75,293.13
详见附表2
3
物业管理区域清洁卫生费
104,214.49
详见附表3
4
物业管理区域绿化养护费
7,065.42
详见附表4
5
物业管理区域秩序维护费
198,000.96
详见附表5
6
物业办公费用及管理支出
12,707.06
详见附表6
7
物业服务企业固定资产折旧费
8,322.87
详见附表7
8
物业公用部位、公用设施设备及公众责任保险费
1,898.47
详见附表8
小计
734,581.08
9
法定税金成本
25,854.74
5.50%
10
估计利润
36,729.05
5%
物业管理服务年费用累计（元）
797,187.98
物业费计费总建筑面积（㎡）
35547.77
物业管理服务费用折合月平米标准
物业类型
收费面积
单价
（元/㎡·月）
多层住宅
35547.77
1.87
附表1、职员工资明细表
部门
岗位
人数
月工资
月累计
年底双薪
月人工成本
年人工成本总计
总办
总经理
1
4,000.00
4,000.00
333.33
6,197.33
74,368.00
行政助理
1
2,400.00
2,400.00
200.00
3,718.40
44,620.80
财务
会计
1
2,400.00
2,400.00
200.00
3,718.40
44,620.80
出纳
1
2,300.00
2,300.00
191.67
3,563.47
42,761.60
客服
客服主管
1
2,600.00
2,600.00
216.67
4,028.27
48,339.20
客服助理
5
2,300.00
11,500.00
958.33
17,817.33
213,808.00
工程部
工程主管
1
2,600.00
2,600.00
216.67
4,028.27
48,339.20
维修技术人员
5
2,300.00
11,500.00
958.33
17,817.33
213,808.00
安保部
保安主管
1
2,400.00
2,400.00
200.00
3,718.40
44,620.80
合计
17
23,300.00
41,700.00
3,475.00
64,607.20
775,286.40
社保：
养老20%；医疗10%；失业1%；工伤1%；生育0.8%；住房公积金12%；共：
44.6%。
残疾人保障金：
约2%。
共：
46.6%。
高层年费用（元/年）：
448,207.71
多层年费用（元/年）：
327,078.69
附表2、物业共用部位、共用设施设备运行维护费用
项目
分项
计算过程
每个月费用
每十二个月费用
高层住宅每十二个月费用高层系数：
0.5781
多层住宅每十二个月费用多层系数：
0.4219
月份
每个月费用
台/项数
元/台.月
电梯维保年检费
保养费
12
17
350.00
5,950.00
71,400.00
71,400.00
0.00
年检费
1
17
800.00
1,133.33
13,600.00
13,600.00
0.00
配件费
12
17
20.00
28.33
340.00
340.00
0.00
给排水系统维护费
高区生活水无负压供水设备
12
2
80.00
160.00
1,920.00
1,920.00
0.00
上下水管网
12
1
100.00
100.00
1,200.00
693.74
506.26
污水泵（4kw）
12
62
20.00
1,240.00
14,880.00
8,602.41
6,277.59
消防设备维护费
室外消火栓泵
12
2
30.00
60.00
720.00
416.25
303.75
室内消火栓泵
12
2
30.00
60.00
720.00
720.00
0.00
喷淋泵
12
2
50.00
100.00
1,200.00
1,200.00
0.00
管网及阀门
12
1
100.00
100.00
1,200.00
693.74
506.26
消防设施
12
1
50.00
600.00
346.87
253.13
火灾自动报警系统
12
1
500.00
6,000.00
6,000.00
0.00
消电检
12
1
1,623.75
19,484.96
19,484.96
0.00
消防探头清洗
12
100
40.00
333.33
4,000.00
4,000.00
0.00
配电系统
低压柜
12
1
100.00
100.00
1,200.00
693.74
506.26
照明维修维护费
12
1
600.00
600.00
7,200.00
4,162.46
3,037.54
供配电线路
12
1
400.00
400.00
4,800.00
2,774.97
2,025.03
弱电系统及设备维护费
视频监控
12
300.00
300.00
3,600.00
2,081.23
1,518.77
门禁对讲
12
1
400.00
400.00
4,800.00
2,774.97
2,025.03
公共设施日常维修费
房屋本体
12
1
300.00
300.00
3,600.00
2,081.23
1,518.77
屋面防水
12
1
300.00
300.00
3,600.00
2,081.23
1,518.77
道路及铺装
12
1
200.00
200.00
2,400.00
1,387.49
1,012.51
园林小品
12
1
100.00
100.00
1,200.00
693.74
506.26
雨水及沟渠
12
1
100.00
100.00
1,200.00
693.74
506.26
接上表
小计
14,238.75
170,864.96
148,842.76
22,022.19
项目
周期/月
个/次数
元/m2/点.月
每个月费用
每十二个月费用
高层每十二个月费用
多层每十二个月费用
避雷检测年检费
12
14
70.00
163.33
1,960.00
1,133.11
826.89
水质检测费
6
2
21.67
281.67
3,380.00
3,380.00
0.00
压力表等年检费
6
5
50.00
66.67
800.00
462.50
337.50
小计
511.67
6,140.00
4,975.61
1,164.39
累计
14,750.41
177,004.96
153,818.37
23,186.59
项目
数量
功率
（kw）
累计功率
（kw）
运行
时间
运行
系数
电费标准（元/度）
整年用电
（度）
月费用
（元/月）
年费用
（元/年）
高层年费用
（元/年）
多层年费用
（元/年）
公共照明
景观照明
1
13.92
13.92
24
0.15
0.4883
18290.88
744.29
8,931.44
5,163.26
3,768.17
公共区照明
1
12
12
24
0.1
0.4883
10512
427.75
5,133.01
2,967.39
2,165.62
电梯
电梯用电
6
9
54
24
0.2
0.4883
94608
3,849.76
46,197.09
46,197.09
0.00
11
8.8
96.8
24
0.2
0.4883
169593.6
6,901.05
82,812.55
82,812.55
0.00
智能化用电
火灾自动报警系统
1
1.5
1.5
24
0.6
0.4883
7884
320.81
3,849.76
2,225.54
0.00
电子监控中心
1
0.5
0.5
24
0.6
0.4883
2628
106.94
1,283.25
741.85
541.40
可视门禁主机
49
0.015
0.735
24
0.6
0.4883
3863.16
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