成本管理方案.docx

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成本管理方案

项目本钱治理

1总则

1.1本钱是项目经营思想的量化结果，通过执行实现。

1.2所有开发项目的本钱治理必须明确目标本钱，并进行本钱动态统计阐发，确保项目本钱控制在划定的范畴内。

1.3为包管对实际产生本钱的有效监控，所有与项目开发相关的工程本钱必须经本钱控制部分审核，非工程本钱必须经财政部分审核。

1.4项目开发运作历程中，项目部（下属项目公司）应摆设本钱控制部分人员连续到场各阶段事情，统计阐发项目本钱变革，调解本钱细项，实时发明、纠正异常本钱情况，以包管对项目本钱的有效控制。

2目标本钱确定

2.1目标本钱的体例必须按划定进行，在差别阶段形成相应的目标本钱，并完成划定的报批步伐，包罗：

1）可研目标本钱：

项目可研阶段，丽江金林置业投资有限公司（团体总部）本钱控制部依据项目筹谋方案和经营思想及本钱控制要点体例投资估算，作为项目可研目标本钱。

原则上，以后差别阶段形成的目标本钱均应小于可研目标本钱。

2）目标控制本钱：

项目经营筹谋书中间稿阶段，依据可研目标本钱或筹划目标本钱、批准的筹划方案和修建设计方案等条件，丽江金林置业投资有限公司（团体总部）所属项目部（下属项目公司）体例可研目标本钱或筹划目标本钱，形成目标控制本钱，由丽江金林置业投资有限公司（团体总部）本钱控制部组织审核。

如目标控制本钱超出可研目标本钱或筹划目标本钱，报丽江金林置业投资有限公司（团体总部）领导层联名签署意见后批准。

3）目标本钱：

项目开工前，确定目标本钱中非工程本钱部分，依据已确定的目标本钱中的工程本钱和项目的经营期、销售代价及销售收入，确定非工程本钱，形成项目实施的目标本钱，由丽江金林置业投资有限公司（团体总部）本钱控制部和财政部组织审核，丽江金林置业投资有限公司（团体总部）领导层签署意见后批准。

2.2丽江金林置业投资有限公司（团体总部）所属项目部（下属项目公司）在制定项目进度筹划时，必须明确完成时间，并将须要条件反馈丽江金林置业投资有限公司（团体总部）相关部分进行确认，由丽江金林置业投资有限公司（团体总部）工程部、总工办、合约部、丽江金林置业投资有限公司（团体总部）所属项目部（下属项目公司）等会签后，报丽江金林置业投资有限公司（团体总部）领导层签署意见后批准，丽江金林置业投资有限公司（团体总部）本钱控制部存案。

3本钱动态控制

3.1丽江金林置业投资有限公司（团体总部）所属项目部（下属项目公司）必须依据已批准的差别阶段目标本钱，对项目开发历程中各阶段的业务运动进行连续监控，制定控制本钱的步伐。

3.2项目施工历程中产生的现场签证（包罗工程量变动和质料设备差价等）和设计变动（包罗图纸会审），必须执行《现场签证控制指引》和《设计变动控制指引》，严格进行事前预算、事中跟踪和事后确认的审查，实行对内一单一估算，对外一单一确认，最后结算。

3.3丽江金林置业投资有限公司（团体总部）所属项目部（下属项目公司）本钱控制部卖力创建工程本钱台账（条约台帐、设计变动台帐、现场签证台帐和本钱预警台帐），丽江金林置业投资有限公司（团体总部）所属项目部（下属项目公司）财政部卖力创建非工程本钱台账，登记、审核实际产生本钱是否在目标本钱划定范畴内。

3.4丽江金林置业投资有限公司（团体总部）所属项目部（下属项目公司）本钱动态控制报表和质料设备信息表，应每季度次月5日前提交丽江金林置业投资有限公司（团体总部）本钱控制部存案，作为丽江金林置业投资有限公司（团体总部）本钱控制部结算复核的依据，是评价丽江金林置业投资有限公司（团体总部）所属项目部（下属项目公司）本钱控制执行优劣的条件之一。

3.5丽江金林置业投资有限公司（团体总部）所属项目部（下属项目公司）创建健全工程结算档案治理，方案报丽江金林置业投资有限公司（团体总部）本钱控制部批准。

4本钱核算与阐发

4.1丽江金林置业投资有限公司（团体总部）所属项目部（下属项目公司）每季度进行项目本钱核算和经济运动阐发，对目标本钱的执行情况进行阶段性的查抄和总结，阐发本钱产生的增减动态和趋势，并通过阐发本钱细项超支产生的原因，实时制定控制本钱的步伐。

4.2丽江金林置业投资有限公司（团体总部）所属项目部（下属项目公司）本钱核算与阐发陈诉，作为丽江金林置业投资有限公司（团体总部）所属项目部（下属项目公司）《季度经营阐发陈诉》的组成部分。

5项目本钱超支处置惩罚及调解

5.1本钱超支的处置惩罚步伐由丽江金林置业投资有限公司（团体总部）所属项目部（下属项目公司）提出发起，并按《本钱细项超支报警的范畴和要求》、《项目目标本钱调解范畴和要求》指引文件划定，以书面形式报丽江金林置业投资有限公司（团体总部）审批：

1）不使用预备费，需按《项目本钱细项超支预警报批表》的要求，超出细项目标本钱5%以内的（含5％），工程类需报丽江金林置业投资有限公司（团体总部）本钱控制部审核，非工程类需报丽江金林置业投资有限公司（团体总部）财政部审核；超出细项目标本钱5%以外的，报丽江金林置业投资有限公司（团体总部）本钱控制部（或财政部）审核后，报丽江金林置业投资有限公司（团体总部）分管领导批准。

同时需在备注中明确超支部分成原来源（本钱细项）。

2）使用预备费，需按《项目本钱细项超支预警报批表》的要求，且项目部（下属项目公司）须报送详细的相关依据资料。

工程类需报丽江金林置业投资有限公司（团体总部）本钱控制部审核，非工程类需报丽江金林置业投资有限公司（团体总部）财政部审核后，由丽江金林置业投资有限公司（团体总部）分管领导批准，在《本钱动态控制表》中列出具体的调解明细。

经批准后的工程类报丽江金林置业投资有限公司（团体总部）财政部存案，非工程类的报丽江金林置业投资有限公司（团体总部）本钱控制部存案。

3）调增目标本钱，需按《项目本钱细项超支预警报批表》的要求，且项目部（下属项目公司）须报送详细的相关依据资料。

工程类需报丽江金林置业投资有限公司（团体总部）本钱控制部审核，非工程类需报丽江金林置业投资有限公司（团体总部）财政部审核后，由丽江金林置业投资有限公司（团体总部）领导层签署意见后批准，在《本钱动态控制表》中列出具体的调解明细。

5.2在项目实施历程中，因经营思想调解引起本钱细项增加或淘汰，应实时报丽江金林置业投资有限公司（团体总部）本钱控制部审查，并凭据5.1条划定进行处置惩罚。

6项目结算

6.1项目工程结算由丽江金林置业投资有限公司（团体总部）所属项目部（下属项目公司）本钱控制部组织，工程部和总工办配合，丽江金林置业投资有限公司（团体总部）本钱控制部随时抽查和监视。

如结算值超细项目标本钱，报丽江金林置业投资有限公司（团体总部）本钱控制部审核，经丽江金林置业投资有限公司（团体总部）分管领导批准后，按公司流程审批完成后，方可完成结算手续。

6.2项目结算完成后，丽江金林置业投资有限公司（团体总部）本钱控制部进行复核，形成工程结算复核陈诉，经丽江金林置业投资有限公司（团体总部）分管领导批准后，抄报丽江金林置业投资有限公司（团体总部）相关部分存档存案。

7限额控制

7.1总本钱控制：

凭据可研目标本钱及其限额指标，各阶段确定的项目总本钱原则上不得超出可研目标本钱，并优化和完善限额指标，围绕目标本钱，设计优化、本钱动态控制应贯串项目开发建立全历程。

7.2低效资产设计指标的控制：

筹划阶段设计优化重点存眷并控制公建配套设施，如学校、幼儿园、物业治理用房、人防工程等政府法例强制要求建立的内容以及地下室的面积指标。

7.3施工图结构设计指标控制：

选择设计单位时，设计单位答应执行限额设计是投标入围的根本条件，公道确定限额设计指标；增强设计历程监视治理及设计完成后的评估总结。

7.4质料设备高性价比控制：

凭据项目或业态定位，选用相应的质料设备的品牌，并存眷环保节能要求。

7.5修建立面、室内精装修和景观情况设计的控制：

目标本钱是确定方案和评标的重要依据之一；投标文件应包罗方案估算、主要质料的选用和代价。

《目标本钱确定指引》

1适用范畴

适用于项目可行性研究阶段、项目经营筹谋书体例阶段及各设计阶段。

2项目本钱组成及界说

项目总本钱是指作为本钱核算主体的项目部（下属项目公司）开发一个房地产项目产生的全部本钱。

一个丽江金林置业投资有限公司（团体总部）所属项目部（下属项目公司）开发数个项目或一个大型项目分成几期开发时，每个项目或每一期工程各自组成单独的项目总本钱。

项目总本钱由以下本钱科目组成：

工程本钱：

1.土地开发本钱

2.政府行政事业性收费

3.制作本钱：

1）前期工程准备费

2）主体修建（装修）工程费

3）主体安装工程费

4）社区管网工程费

5）景观情况工程费

6）配套设施费

7）其他建立工程支出

8）预备费

非工程本钱：

1.用度及税金

1）治理用度

2）营销用度

3）财政用度

4）各项税金

2.其他本钱

2.1土地开发本钱

1）地价及市政配套费：

土地出让金及其契税、向政府交纳的市政底子设施配套费、土地使用费、耕地占用税、土地变动用途和超面积补交的地价等。

2）红线外市政设施费：

红线外门路、水、电、气用度、通讯制作费、管线铺设费、接口赔偿费等。

3）拆迁赔偿费：

地上、地下修建物或附着物的拆迁赔偿净支出、安顿及动迁支出、农作物赔偿等。

2.2政府行政事业性收费

1）报批报建费：

安检、质检、人防报建、散装水泥集资、白蚁防治、墙改基金、路口开设、筹划治理、拆迁治理、招投标治理、其他支出等。

2）增容费：

水、电、煤气等。

2.3前期工程准备费

1）勘测丈量费：

初勘、详勘、沉降观察、验线、复线、定线、放线、面积丈量等。

2）筹划治理费：

可行性研究、筹划设计（方案招标、方案评审）、交通影响阐发、情况影响评价、修建立面设计、装修设计、施工图设计、设计修改、人防设计、消防评价、制图、晒图等。

3）三通一平费：

临时门路、临时用电、临时用水、园地平整等。

4）临时设施费：

临时围墙、临时办公室、临时园地占用、临时围板等。

2.4主体修建（装修）工程费

1）地基工程：

土石方、基坑支护、降水、桩基及检测、地基处置惩罚等。

2）结构及粗装修等。

3）防水工程。

4）门窗工程：

室内外门窗、入户门、单位门、防火门、防火卷帘等。

5）大众部位精装修：

电梯厅及走廊、大堂、楼梯间、屋面、外立面等。

6）室内精装修：

住宅部分、商住楼部分、酒店部分、商业部分、地下室等。

7）钢结构及网架工程。

2.5主体安装工程费

1）给排水系统：

给排水工程、直饮水工程、中水工程、虹吸雨排工程。

2）采暖系统：

散热器采暖、地热采暖工程。

3）燃气系统：

低压燃气工程（供餐饮用）、中压燃气工程（供设备用）。

4）电气系统:

低压干线安装工程、电气设备安装工程、防雷接地安装工程。

1）空调通风及其安装:

制冷机组、冷却塔、空调机组及末端设备、复合风管、空调通风安装工程。

2）电梯及其安装。

3）发电机及其安装。

4）擦窗机及轨道工程。

1）智能化工程、可视对讲及安防系统、家居智能化系统、楼宇自动控制系统、综合布线系统、电话网络系统、停车场治理系统、卫星及有线电视系统、IDS信息公布系统、客房VOD点播系统、对讲机信号增强系统、配景音乐广播系统、电子巡更系统、灯光控制系统、多媒体音视频集会系统、房控系统。

2）电子显示屏安装工程。

2.6社区管网工程费

1）室外给排水系统：

自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统、水表安装工程等。

2）室外采暖系统：

管道系统、热互换站、锅炉房等。

3）室外燃气系统：

管道系统、调压站等。

4）室外崎岖压系统：

红线外电力线路安装工程、10KV（35KV）开闭所（环网站、分界室或中心变电站）安装工程、崎岖压变配电安装工程、红线内电力线路安装工程。

5）室外消防系统：

消火栓外网、自喷外网。

2.7景观情况工程费

1）情况设计费等。

2）绿化建立费：

区内绿化、区外绿化等。

3）修建小品等。

4）门路、广场制作费：

门路广场铺设、开设路口工程等。

5）喷泉、人工湖等水系工程。

6）大门围墙制作费等。

7）室外照明、楼体泛光照明等。

8）室外零星设施等。

2.8配套设施费

指衡宇开发历程中，凭据有关法例、产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留牢固资产的大众配套设施支出。

主要包罗以下几类：

1）在开发小区内产生的不会产生经营收入的不可经营性大众配套设施支出，如居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等设施的支出等。

2）在开发小区内产生的凭据法例或经营老例，其经营收入归于经营者或业主委员会的可经营性大众配套设施的支出，如邮局、图书馆、阅览室等设施的支出等。

3）对付产权、收入归属情况较为庞大的地下室、车位等设施，应凭据本地政府法例、开发商的销售答应等具体情况确定是否摊入本本钱项目。

如开发商通过补交地价或人防工程费等步伐，得到政府部分认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立本钱科目。

如：

1）游泳池：

土建、设备、设施等。

2）会所：

设计、装修费、资产购买、单体会所结构等。

3）幼儿园：

建安本钱及配套资产购买等。

4）学校：

建安本钱及配套资产购买等。

5）儿童游乐设施等。

6）网球场等。

2.9其他建立工程支出

1）前期开办费：

指自商业治理公司、物业公司（治理处、治理中心）筹办创建到项目竣工验收之日止产生的用度，主要包罗：

开业前人员人为福利费、办公衡宇租赁费（以及办公用房装修费）、牢固资产及低值易耗品购买费、工程东西购买费、治理用具购买费、开荒费、行政办公用度以及竣工验收前所产生的不可预见用度。

2.10治理用度

包罗职工人为、办公用度、业务招待费、差旅费、人为附加费、折旧及摊销、车辆用度、衡宇租赁用度及其它支出等。

2.11营销用度

包罗项目销售历程中产生的媒介告白费、促销运动用度、销售中心和样板房设计及工程用度、销售人员的人为（含小我私家所得税）、销售人员的人为附加费（含福利福、工会经费、公积金、社会保险等）、销售人员的销售提成、销售部分的办公费（车辆费、折旧、低值易耗品摊销、房租租赁费等）、销售人员的差旅费、销售业务招待费、生意业务手续费、其他营销用度。

销售部分中营销副总经理、部分经理（行政级别）的人为（含人为性支出），在“治理用度”中列支，纳入“治理用度”指标；销售部分其他员工的人为（含人为性支出）在“营销用度”中列支，纳入“营销用度”指标；营销副总经理、营销部经理及营销部员工因销售业务产生的支出（如办公费、招待费、差旅费等），均在“营销用度”中列支。

2.12财政用度

包罗：

利息收支净额、汇兑净额、调度外汇手续费、金融机构手续费及其它支出等。

2.13各项税金

包罗：

营业税及附加、土地增值税及其它税金支出。

2.14所得税

2.15预备费

包罗根本预备费和涨价预备费。

根本预备费是指难以预料的工程用度及建立期间不可预见的支出，涨价预备费是指建立项目在建立期间内由于质料设备代价等变革引起工程造价变革的预留用度。

各本钱科目的具体设置参照《项目目标本钱表》中执行，表中仅列出了常见的本钱细项（表中第三级科目），各项目可依据实际情况进行增减项。

3确定目标本钱应遵循的根本原则

3.1标杆瞄准

在项目可研陈诉阶段和项目经营筹谋书体例阶段，项目开发筹建部分应通过市场研究找准销售代价市场标杆、工程本钱市场标杆，以及非工程本钱市场标杆。

3.2竞争计谋要求

在项目可研陈诉阶段和项目经营筹谋书体例阶段，应观察阐发竞争敌手的综合竞争能力，结合项目自身资源条件和经营目标，形成明确的竞争计谋，并将竞争计谋对产物定位的要求表述成定量指标或定性描述。

在分阶段确定目标本钱时，始终注意成天职项结构满足竞争计谋要求。

3.3倒逼本钱

1）通过项目可研陈诉阶段和项目经营筹谋书体例阶段的市场观察和可行性研究事情，依据市场标杆和项目挖潜步伐对项目可能得到的盈利空间做出准确判断和取舍。

2）用公道的预期税前盈利额倒逼项目可研目标本钱，并用以指导“限额指标”和项目开发筹谋的硬性指标。

3）用项目可研目标本钱、筹划目标本钱层层倒逼目标控制本钱、预目标本钱、目标本钱。

可研目标本钱≥筹划目标本钱≥目标控制本钱≥预目标本钱≥目标本钱。

《目标本钱体例事情责任界定》

1各阶段目标本钱的责任界定

阶段

目标本钱内容

经办部分

到场部分

审核

审批

项目可研阶段

可研目标本钱

丽江金林置业投资有限公司（团体总部）业务生长部

丽江金林置业投资有限公司（团体总部）工程部、总工办、本钱控制部、财政部等

丽江金林置业投资有限公司（团体总部）领导层

项目经营筹谋书初稿阶段

筹划目标本钱

丽江金林置业投资有限公司（团体总部）所属项目部（下属项目公司）

丽江金林置业投资有限公司（团体总部）所属项目部（下属项目公司）总工办、工程部、本钱控制部、营销部等

项目部（下属项目公司）卖力人、丽江金林置业投资有限公司（团体总部）本钱控制部、财政部、工程部等

丽江金林置业投资有限公司（团体总部）领导层

项目经营筹谋书中间稿阶段

目标控制本钱

丽江金林置业投资有限公司（团体总部）所属项目部（下属项目公司）

丽江金林置业投资有限公司（团体总部）所属项目部（下属项目公司）总工办、工程部、本钱控制部、营销部等

项目部（下属项目公司）卖力人、丽江金林置业投资有限公司（团体总部）本钱控制部、财政部、工程部等

丽江金林置业投资有限公司（团体总部）领导层

项目开工前

目标本钱

丽江金林置业投资有限公司（团体总部）所属项目部（下属项目公司）

丽江金林置业投资有限公司（团体总部）所属项目部（下属项目公司）总工办、工程部、本钱控制部、营销部等

项目部（下属项目公司）卖力人、丽江金林置业投资有限公司（团体总部）本钱控制部、财政部、工程部等

丽江金林置业投资有限公司（团体总部）领导层

2差别阶段的事情流程

2.1项目可研阶段

1）完成时间：

土地招拍挂前。

2）经办部分：

丽江金林置业投资有限公司（团体总部）业务生长部。

3）审批：

丽江金林置业投资有限公司（团体总部）领导层。

4）职责分工和流程:

a）丽江金林置业投资有限公司（团体总部）业务生长部：

卖力项目定位（档次）、土地情况说明、项目互助模式等内容；

b）丽江金林置业投资有限公司（团体总部）营销部：

卖力项目行政事业性收费尺度的收集整理并确认、项目相关“问题清单”内容简直认。

c）丽江金林置业投资有限公司（团体总部）总工办：

卖力筹划经济技能指标和项目描述，并会同工程部、生长部、本钱控制部讨论制作尺度并获丽江金林置业投资有限公司（团体总部）领导层确认。

d）丽江金林置业投资有限公司（团体总部）本钱控制部、生长部和财政部：

体例投资估算（含非工程本钱）。

5）可研目标本钱作为丽江金林置业投资有限公司（团体总部）合约部启动设计、造价咨询、监理、地勘、营销招投标事情的依据。

《工程造价确定指引》

1工程造价确定的时间要求

1）100万以下的工程项目按提供齐全图纸及竣人为料后30天内，本钱控制部卖力完成。

2）100万以上的工程项目（主要指非总价包干项目）按提供齐全图纸及竣人为料后后60天内，本钱控制部卖力完成。

3）总价包干项目按提供齐全图纸及竣人为料后30天内，本钱控制部卖力完成。

4）总承包工程项目按提供齐全图纸及竣人为料后120天内，本钱控制部卖力完成。

2工程造价的组成和确定注意事项

2.1主体修建安装工程费

1）各单体工程分底子工程、土方工程、地下室工程、上部工程平分项确定工程造价文件。

2）地上主体结构工程造价确定要求：

必须按地上各单体自然层分别盘算、统计工程量，方便工程量的查对及工程结算的复核。

3）地下室按整体分区域（按沉降缝分区）和分层分别盘算工程量，方便工程量的查对及工程结算的复核。

以下安装工程分单体（分地下部分和地上部分）按系统汇总确定工程造价。

1）给排水工程。

2）电气、动力、照明（强电）工程。

3）通风（含防排烟工程）、空调工程。

4）消防（包罗消防喷淋、消火栓、消防报警器）工程。

5）煤气工程。

6）采暖工程。

7）通讯（内线电话系统）工程。

8）公用电视工程。

9）保安对讲工程。

10）电视监控系统。

11）防盗报警系统。

12）巡更治理系统。

13）综合布线系统。

14）盘算机网络系统。

15）程控互换机系统。

16）空调自控系统。

17）虹吸雨排系统。

18）配景音乐及紧急广播系统。

19）停车场治理系统。

20）楼宇自控系统。

设备费尽可能按单位工程分系统统计汇总设备清单及设备安装费。

2.2社区管网工程费

社区管网工程费按以下系统分别确定工程造价。

1）室外给排水工程。

2）室外燃气工程。

3）室外采暖工程。

4）室外供配电工程。

5）室外有线电视工程。

6）室外通讯工程。

2.3景观情况工程费

景观情况工程费按以下分类分别确定工程造价。

1）绿化建立费：

区内绿化、区外绿化等。

2）修建小品等。

3）门路、广场制作费：

门路广场铺设、开设路口工程等。

4）喷泉、人工湖等水系工程。

5）大门围墙制作费等。

6）室外照明、楼体泛光照明等。

7）室外零星设施等。

2.4配套设施费

1）学校、幼儿园、会所、康体设施均按施工图用前述土建工程费、系统工程费、设备费、其他建安费的盘算要领确定工程造价。

《现场签证控制指引》

1现场签证范畴

项目施工历程中，凡产生可能引起条约额变革，且不属于设计变动范畴的事项时，均应按本实施细则执行。

包罗：

工程量增减、质料设备代价变革等。

2现场签证执行原则

2.1多级审核原则：

至少要经过三级及以上的审核，第一级为监理公司和现场过控单位（现场工程师）【主要是对实施情况进行描述和确认】；第二级为丽江金林置业投资有限公司（团体总部）所属项目部（下属项目公司）本钱控制部【凭据现场实施情况按条约进行量价阐发】；第三级为丽江金林置业投资有限公司（团体总部）工程部、本钱控制部、总工办【对项目部（下属项目公司）本钱控制部上报的数据进行复核审查】。

2.2权力限制原则：

丽江金林置业投资有限公司（团体总部）所属项目部（下属项目公司）各部分下发的文件必须通过丽江金林置业投资有限公司（团体总部）工程部转交项目部、监理单位和施工单位；施工单位上报的文件必须通过丽江金林置业投资有限公司（团体总部）工程部转交丽江金林置业投资有限公司（团体总部）所属项目部（下属项目公司）相关部分。

2.3时间限制原则：

实行严格的时间限制，并严禁事后补办。

2.4原件结算原则：

必须要有齐备、有效的原件作为结算依据。

2.5尺度表格原则：

必须使用划定的尺度格式。

2.6执法约束原则：

丽江金林置业投资有限公司（团体总部）所属项目部（下属项目公司）与施工单位签署施工条约时，应按本指引中的有关划定约定事情流程及签证的有效签发人。

3现场签证分类

3.1现场签证分为两类：

特急类和正常类。