《经济法》第三章物权法律制度精讲.docx

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《经济法》第三章物权法律制度精讲

《经济法》第二编　民事法律制度——第三章　物权法律制度精讲

　　■本章考情

（1）历年规律

　　本章属于较为重要的章节，近几年的平均分值为7-8分，需要做好应对综合题的准备。

本章学习中的重点为物权变动、物权公示、担保物权和善意取得制度。

（2）学习建议

　　本章文字晦涩难懂，理解难度较大，需要把法条放置于生活中去体会和理解。

　　■本章脉络

　　■知识点详解

　　知识点：

物权法的概述

　　√难度：

中

　　√重要性：

中

　　√重点：

物的特征、物权法基本原则

　　一、物的特征

不属于物★

属于物

有体性

权利、行为、智力成果（包括电脑程序）等

权利在特殊情况下成为物权客体，如权利质权

可支配性

■（不为人力所支配）太阳、月亮、星星等；

■（不为人所需）汽车尾气等

能够为人力控制的电、光波等

非人格性

人，包括人身体内的血液

与人体分离的毛发、假牙、义肢、捐献器官、尸体

　　【例题·多选题】（2013年）根据物权法律制度的规定，下列各项中，能够成为所有权客体的有（　）。

　　A.土地　　

　　B.月球表面

　　C.药品　　

　　D.存有计算机程序的光盘

『正确答案』ACD

『答案解析』本题考核物的特征。

物权法上的物，具有以下特点：

有体性、可支配性、在人的身体之外。

月球表面，不具有可支配性，不能成为物权客体。

　　二、物的种类

　　1.流通物、限制流通物与禁止流通物。

　　【补充】限制流通物包括文物、黄金、药品等。

　　2.动产与不动产：

不动产包括土地、海域以及房屋、林木等地上定着物。

　　3.可替代物与不可替代物：

视是否唯一、是否可替代。

　　4.消耗物与非消耗物：

视是否一次性。

消耗物包括粮食、金钱等。

　　【补充】以让与为目的的消费物（金钱）移转占有即移转所有权。

　　【链接】定金移转占有即移转所有权。

　　5.可分物与不可分物：

视分割是否会影响其价值。

　　6.主物与从物：

判断标准

示例

独立存在

房子和门不是主从物

从属关系

甲的上衣和甲的裤子不是主从物

　　【补充】主从物的常见例子：

电视机与遥控器、旅馆设置的家具、房间的钥匙、书的封套、机器的维修工具等。

　　7.原物与孳息物：

（1）判断标准：

产出+分离

标准

示例

产出

■母猪下的猪仔、银行存款的利息是孳息。

■电灯发出的灯光不是孳息。

分离

■苹果树上的苹果、母牛肚子里的小牛不是孳息。

■苹果树上的掉下的苹果、母牛生出来的小牛是孳息。

（2）分类：

概念

例子

归属

天然孳息

因自然规律而产生

母牛生出来的小牛

由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。

当事人另有约定的，按照约定。

——约定→用益物权人→所有权人

法定孳息

依据法律关系所产生

租金、利息

约定→习惯

　　【例题·单选题】（2018年）根据物权法律制度的规定，下列各项中，属于动产的是（　）。

　　A.房屋　　B.林木

　　C.海域　　D.船舶

『正确答案』D

『答案解析』本题考核物的种类。

选项ABC属于不动产。

　　【例题·单选题】（2017年）根据物权法律制度的规定，下列关于物的种类的表述中，正确的是（　）。

　　A.海域属于不动产

　　B.文物属于禁止流通物

　　C.金钱属于非消耗物

　　D.牛属于可分割物

『正确答案』A

『答案解析』本题考核物的种类。

文物属于限制流通物，选项B错误；金钱属于消耗物，选项C错误；牛属于不可分物，选项D错误。

　　三、物权的概念与种类

　　1.物权的概念：

　　2.物权的种类：

（1）自物权和他物权：

（2）动产物权与不动产物权：

动产物权

动产所有权、动产抵押权、动产质权、留置权

不动产物权

不动产所有权、用益物权（一般）、不动产抵押权

　　（3）独立物权与从物权：

独立（主）物权

所有权、除地役权外的用益物权

从物权

担保物权、地役权

　　【例题·单选题】（2017年）根据物权法律制度的规定，下列各项中属于独立物权的是（　）。

　　A.地役权

　　B.抵押权

　　C.质权

　　D.建设用地使用权

『正确答案』D

『答案解析』本题考核物权的种类。

能够独立存在的物权为独立物权，如所有权、土地使用权等。

担保物权和地役权都属于从物权，不能独立存在。

　　四、物权法的基本原则

　　1.物权法定原则：

　　【VS债权】债权效力及于自己，可自由约定。

　　【示例】叔侄约定：

侄子若将祖宅出售，叔父有权优先购买，侄子在未满足叔父优先购买的情况下擅将祖宅售于他人，叔父有权宣告买卖无效。

请问约定是否有效？

　　【分析】我国并未将优先购买权规定为法定物权种类，因此这一约定因为违反物权种类法定原则而无效，即便侄子违反约定将祖宅售与他人，叔父亦不得主张房屋买卖无效并要求买受人返还房屋。

　　但这一物权法上无效的约定在合同法上仍然有效，因此，叔父有权请求违反约定的侄子承担合同法上的违约责任。

　　2.物权客体特定原则（一物一权原则）

　　【VS债权】债权的客体是给付行为，不直接存在于物，故并不特定。

可能一项债权合同会涉及数物，可能合同签订时物尚未确定、甚至尚不存在。

（1）一个物上只能存在一个所有权；

（2）一物之上可以存在多个所有权人，如共有；

　　（3）一物之上可以成立数个互不冲突的物权。

　　3.物权公示原则

　　【VS债权】债权效力不及于第三人，故无须公示。

（1）公示的要求：

一般情况下，不动产看登记，动产看交付。

（2）公示的效力：

　　①物权移转效力：

根据公示对于物权移转效力的影响程度不同，物权移转有公示生效主义与公示对抗主义。

　　②物权推定效力：

为法定公示方式所彰显的权利人，被推定为合法权利人。

　　③公信效力：

法定公示方式为权利变动与享有的法律表征，第三人有理由对其表示信赖，因而公示能够产生公信力。

　　【示例】甲、乙共有一个房子，本该登记为甲乙共有，却登记成甲一人，若甲将房子转让给不知情的丙并办理了登记。

由于登记的为甲，所以这个转让就应当被承认，因此房子所有权属于丙。

事后乙发现后，不能向丙要求返还，只能向甲追偿。

　　【总结】债权VS物权

物权

债权

支配权

请求权

排他性

兼容性

客体为物，特定

客体为行为，不特定

绝对权（对世权）

相对权（对人权）

法定

约定

需要公示

无须公示

　　【例题·多选题】（2015年）根据物权法律制度的规定，下列属于物权法基本原则的有（　）。

　　A.物权相对原则

　　B.物权法定原则

　　C.物权公示原则

　　D.物权客体特定原则

『正确答案』BCD

『答案解析』本题考核物权法的基本原则。

物权法的基本原则包括物权法定原则、物权客体特定原则、物权公示原则。

　　■本节导图：

　　知识点：

物权变动和物权行为

　　√难度：

高

　　√重要性：

高

　　√重点：

公示对抗、非基于法律行为的物权变动

　　一、物权变动的形态

　　物权变动包括物权取得、变更与消灭三种基本形态。

　　1.取得：

原始取得

第一次产生或者不以原所有人意志为根据直接取得

先占、取得孳息、合法建造、劳动生产、征收等

继受取得

依赖于他人意思表示而取得

买卖、赠与、互易、继承

　　2.消灭：

绝对消灭

物权本身不复存在

如书被烧毁

相对消灭

物权转让

如书被卖掉

　　【例题·单选题】下列属于所有权的继受取得的是（　）。

　　A.甲继承其兄房屋一间

　　B.乙的3万元存款得利息1000元

　　C.丙建造完成了房屋

　　D.丁拾得他人搬家时丢弃的旧电扇一台

『正确答案』A

『答案解析』本题考核物权的取得。

A选项中甲继承取得房屋，是继受取得，当选；B、C、D都是原始取得。

　　二、物权变动的原因

（一）基于法律行为的物权变动

　　1.债权变动与物权变动：

　　问：

若签完合同后，甲后悔，不想去过户，乙该怎么办？

　　答：

乙有权要求甲去办理过户，甲坚决不去，乙可以依据生效的合同，让甲承担违约责任。

　　【总结】两者关系

债权行为

产生债权债务关系

■合同一般自合同成立时生效。

■物权是否发生变动，不是该行为的生效要件。

物权行为

产生物权的变化

■物权变动靠不动产登记和动产交付这种公示方式。

■合同生效，物权未变动，违约方承担违约责任。

　　2.物权行为与债权行为：

★

债权行为

物权行为

本质

给付行为（不需要处分权）

处分行为（一般需要处分权）

对财产的影响

不会直接减少，但消极财产（义务）增加

直接减少

一物多卖

同一标的物上成立的数重买卖合同均可有效

物权只能被转让一次：

买受人若不能按约定取得所有权，可请求追究出卖人违约责任

无权处分

买卖合同有效

物权效力待定

　　【补充】无权处分的处理：

（1）当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

（2）出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

　　【示例】甲与乙丙均签订了房屋买卖的合同，其中乙已经拿到钥匙入住了，甲却与丙办理了产权登记。

　　■甲与乙丙签的合同生效吗？

　　合同生效。

如果没有其他使合同无效的情形，合同均有效。

　　■房屋产权归谁？

　　归丙，因为丙办理了产权登记，不动产的所有权转移登记生效。

　　■乙的权利如何保障？

　　乙请求追究甲的违约责任。

　　3.公示的效力：

　　★

（1）公示生效主义：

合同生效+登记/交付=物权生效

登记生效

不动产所有权、建设用地使用权、不动产抵押权

交付生效

动产所有权、动产质权

登记或交付生效

权利质权（特例：

票据、债券等有价证券，有凭证交付生效，无凭证登记生效；其余均为登记生效）

（2）公示（登记）对抗主义：

合同生效=物权生效，登记起到对抗第三人的作用。

　　【示例】动产抵押采用对抗主义，签了抵押合同，即使不登记抵押权也产生，但是若该动产被不知情的第三人取得，抵押权人就不得追及。

一般

动产抵押权（包括浮动抵押）、土地承包经营权、地役权

自合同生效时设立。

未经登记不得对抗善意第三人。

——合同时生效，登记时对抗

特殊★

特殊动产所有权

船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记不得对抗善意第三人。

——交付时生效，登记时对抗

　　【注意】转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为《物权法》第二十四条所称的“善意第三人”的，除法律另有规定外，不予支持。

　　【例题·单选题】2018年9月8日，甲公司与乙公司订立合同，以每台30万元的价格购买20台货车。

双方约定，甲公司应在乙公司交货后半年内付清全部货款。

10月12日，乙公司交付了20台货车；次日，甲乙双方办理了货车所有权登记。

下列说法正确的是（　）。

　　A.甲公司于2018年9月8日合同成立时取得货车的所有权

　　B.甲公司于2018年10月12日交货时取得货车的所有权

　　C.甲公司于2018年10月13日登记时取得货车的所有权

　　D.甲公司于付清货款时取得货车的所有权

『正确答案』B

『答案解析』本题考核物权变动。

特殊动产，如船舶、航空器、机动车，自交付时所有权转移。

　　【例题·单选题】2019年5月8日，甲作为承租人与乙订立房屋买卖合同，约定将丙的房屋于同年7月1日出售给乙作为办事处。

同年6月10日，甲向丙购买该出租房屋，并办理了产权转让手续，关于该情形，下列说法正确的是（　）。

　　A.甲与乙于5月8日所签买卖合同因甲对该房屋尚无处分权而无效

　　B.该买卖合同可以撤销

　　C.该买卖合同在5月8日即为有效合同

　　D.该买卖合同必须经过丙的追认后才有效，否则均无效

『正确答案』C

『答案解析』本题考核效力待定合同。

出卖人没有所有权或处分权的情形，买卖合同原则上仍属于有效合同。

据此，5月8日所签买卖合同有效。

（二）非基于法律行为的物权变动★

政府征收

自政府的征收决定生效时发生效力

法院、仲裁的法律文书

自法律文书生效时发生效力

事实行为（如合法建造、拆除房屋等）

自事实行为成就时发生效力

继承或者受遗赠

自继承或者受遗赠开始时发生效力

　　【注意1】非基于法律行为的物权变动，不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记。

　　【例题·综合题节选】（2012年）甲妻因车祸去世，甲继承两居室房屋一套，但未到房屋登记机关办理产权变更登记。

……事后，甲决意改换生活环境，遂委托丙房地产中介公司为其继承所得的两居室房屋寻找买主。

　　问：

（1）甲在未办理产权变更登记的情况下，是否取得了亡妻房屋的所有权？

并说明理由。

『正确答案』甲在未办理产权变更登记的情况下，仍取得了亡妻房屋的所有权。

根据物权法律制度的规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。

（2）为将房屋所有权转让给买主，除了买卖合同须有效外，甲还需办理哪些房屋登记手续？

并分别说明理由。

『正确答案』为将房屋所有权转让给买主，除了买卖合同须有效外，甲还需办理两项房屋登记手续。

首先将房屋所有权登记在自己名下，然后再将房屋过户到买受人名下。

　　根据物权法律制度的规定，因继承而取得房屋所有权，虽然不以登记为生效要件，但未经登记，不得处分。

　　同时，依法律行为变动不动产所有权的，以登记为生效要件。

所以甲必须将房屋过户到买受人名下，买受人才能取得房屋所有权。

　　【注意2】“人民法院、仲裁委员会的法律文书”包括判决书、裁定书、裁决书以及调解书。

本条所称法律文书必须具有直接改变原有物权关系、因而不必由当事人履行的形成效力（针对形成性文书，不针对给付性文书），不包括判令一方当事人向另一方当事人作出履行的给付判决。

　　【补充】判决书、裁决书以及调解书针对分割共有财产案件中作出的改变原有物权关系的判决书、裁决书以及调解书。

裁定书针对法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书。

　　【例题·多选题】（2009年）根据物权法律制度的规定，下列物权变动中，以登记为变动要件的有（　）。

　　A.甲公司将一幅土地的建设用地使用权转让给乙公司

　　B.甲公司与乙公司之间订立合同，在甲的土地上设定地役权

　　C.甲公司将一架飞机的所有权转让给乙公司

　　D.自然人丙将其继承的房屋转让给丁，该房屋尚登记在其去世的父亲名下

『正确答案』AD

『答案解析』本题考核物权变动。

（1）选项A：

登记是建设用地使用权的生效条件；

（2）选项B：

地役权自地役权合同生效时设立，未经登记的，不得对抗善意第三人；（3）选项C：

对于船舶、航空器和机动车等动产，其所有权的移转仍以“交付”为要件，而不以登记为要件，但登记具有对抗效力，如果交付后没有办理登记，不能对抗善意第三人；（4）选项D：

因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力，物权变动不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记。

　　【例题·多选题】2017年4月19日，甲通过政府出让土地竞得一块国有建设用地使用权，之后办理合法建筑手续，房屋于2018年3月10竣工，4月12日办理房屋产权登记。

因与妻子乙离婚，房屋在同年5月10日被人民法院判决归乙所有且该判决已生效，乙于5月28日办理房屋产权转让登记；7月3日乙病故，其唯一继承人丙继承该房屋，7月10日丙将房屋登记到自己名下。

7月20日丙和丁就该房屋签订买卖合同，双方于7月30日办理了产权转移登记手续。

根据物权按法律制度的规定，下列表述中正确的有（　）。

　　A.甲于2018年3月10日取得该房屋的所有权

　　B.乙于2018年5月28日取得该房屋的所有权

　　C.丙于2018年7月3日取得该房屋的所有权

　　D.丁于2018年7月30日取得该房屋的所有权

『正确答案』ACD

『答案解析』本题考核物权变动。

（1）选项A：

因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力；

（2）选项B：

因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力；故乙于5月10日法院判决生效时取得房屋的所有权；（3）选项C：

因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力；（4）选项D：

取得不动产物权之人再处分物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

【总结】物权变动生效要求

　　知识点：

物权变动的公示方式

　　√难度：

高

　　√重要性：

高

　　√重点：

异议登记、预告登记、变更登记

　　一、动产物权变动的公示方式

　　1.规则（已讲授，请学员熟读法条）：

交付生效

总规定

动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，法律另有规定的除外。

质押

以动产设定质押的，质权自交付时设立。

登记对抗

特殊动产所有权

船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

抵押

（1）以生产设备、原材料、半成品、产品、交通运输工具或正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人；

（2）企业、个体工商户、农业生产经营者以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。

　　2.交付的种类：

（1）简易交付：

动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的（如承租、借用），物权自法律行为生效时发生效力。

——买方先借（租）后买

（2）指示交付：

动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

　　【补充】当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。

　　（3）占有改定：

动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。

——卖方先卖后借（自第二个合同生效时视为交付）

　　【总结】三种观念交付★

方式

当事人

核心识别标志

物权转移时间

简易交付

两方

买方先借（租）后买

买卖合同生效时

指示交付

三方

购买前为第三人占有

转让人与受让人之间转让返还原物请求权的协议生效时

占有改定

两方

卖方先卖后借（租）

借用（租赁）合同生效时

　　【例题·单选题】2017年6月5日，张三将车卖给李四，双方约定6月10日交货付款。

李四依约到张三家付款提车，张三又说，因为儿子几天后要从国外回来，再借用该车几天，李四当即表示同意。

6月15日，张三将车交给李四，6月16日双方办理了过户手续。

李四取得该车所有权的时间是（　）。

　　A.2017年6月5日

　　B.2017年6月10日

　　C.2017年6月15日

　　D.2017年6月16日

『正确答案』B

『答案解析』本题考核动产的交付方式。

动产交付有现实交付和交付替代，本案是典型的占有改定。

占有改定是指在动产交易中，出让标的物时，出让人基于生产、生活的需要仍需继续占有动产，此时双方可以通过协议，使受让人取得动产之间接占有，以取代现实交付而取得所有权。

因而在第二个合同生效的时候视为交付，即6月10日双方的借用约定生效时。

　　二、不动产物权的公示方式

　　1.规则（已讲授，请学员熟读法条）：

登记生效

总规定

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

抵押

以建筑物和其他土地附着物，建设用地使用权，以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权，正在建造的建筑物设定抵押的，应当办理抵押物登记，抵押权自登记之日起设立。

建设用地使用权

（1）建设用地使用权的设立、转让、互换、出资、赠与，应当办理登记手续，建设用地使用权自登记时设立、转移。

（2）建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。

登记对抗

土地承包经营权

土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记，未经登记，不得对抗善意第三人。

地役权

地役权自地役权合同生效时设立，当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

　　2.《不动产登记暂行条例》：

（1）机制：

国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构。

（2）需要登记的不动产物权包括：

①集体土地所有权；②房屋等建筑物、构筑物所有权；③森林、林木所有权；④耕地、林地、草地等土地承包经营权；⑤建设用地使用权；⑥宅基地使用权；⑦海域使用权；⑧地役权；⑨抵押权；⑩法律规定需要登记的其他不动产权利。

　　【注意】上述不动产物权均在登记之列，只不过登记效力各有不同。

　　（3）登记类型：

首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记与查封登记。

　　3.登记不一致：

　　不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

　　4.变更登记VS转移登记：

变更登记

不动产登记事项发生不涉及权利转移的变更

（1）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；

（2）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的；（3）不动产权利期限、来源等状况发生变化的；（4）同一权利人分割或者合并不动产的；（5）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的；（6）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；（7）地役权的利用目的、方法等发生变化的；（8）共有性质发生变更的。

转移登记

不动产权利在不同主体之间发生转移

（1）买卖、互换、赠与不动产的；

（2）以不动产作价出资的；（3）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；（4）不动产分割、合并导致权利发生转移的；（5）继承、受遗赠导致权利发生转移的；（6）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；（7）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；（8）因主债权转移引起不动产抵押权转移的；（9）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的。