某市五金机电城一期建设项目可行性研究报告.docx
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某市五金机电城一期建设项目可行性研究报告
某市五金机电城一期建设项目
可行性研究报告
1总论………………………………………………………………4
1.1项目简况………………………………………………………4
1.2业主简介…………………………………………………………5
1.3主要技术经济指标………………………………………………6
1.4主要结论…………………………………………………………6
2项目建设的背景及必要性………………………………………9
2.1项目建设的背景…………………………………………………9
2.1.1XX区社会经济发展概况…………………………………9
2.1.2XX五金机电市场发展概况…………………………………9
2.1.3XX五金机电市场现状及分布………………………………10
2.1.4XX五金机电交易市场分布及个案概况…………………13
2.1.5XX五金机电专业市场总览……………………………32
2.2XX五金机电交易市场出现的问题…………………………34
2.2.1商家数量庞大却分散………………………………………34
2.2.2商铺、仓库、物流联动性差…………………………………35
2.2.3产品功能性差………………………………………………36
2.2.4市场环境脏乱………………………………………………37
2.2.5内外部交通受到极大制约…………………………………38
2.2.6产业链延展度低……………………………………………40
2.2.7信息化水平低………………………………………………41
2.3XX未来五金机电交易市场发展趋势和必要性……………41
2.3.1市场向产业链延伸、功能多元化、交易模式多元化发展…42
2.3.2以卖场租赁为主逐步转向以商业地产投资为主…………42
2.3.3规模化、郊区化必须一步到位……………………………44
2.3.4专业化需要逐步引导………………………………………44
2.3.5XX专业市场竞争区域对比分析…………………………46
2.4XX五金机电市场小结……………………………………48
3项目建设的合理性分析……………………………………………49
3.1交通便利………………………………………………………49
3.2经济发展对高端市场的需求…………………………………52
3.3市场潜力巨大……………………………………………………54
3.4项目地址的地理优势…………………………………………56
3.5项目的资源优势………………………………………………57
3.6项目社会效益…………………………………………………58
4市场情况、项目业态定位及项目发展销售前景分析……………60
4.1市场情况………………………………………………………60
4.2项目业态定位…………………………………………………62
4.3发展前景分析…………………………………………………62
4.4销售前景分析…………………………………………………63
4.5项目总体建筑规划方案指导思想——创立品牌形象标志性建筑………………………………………………………………………64
4.6项目实施进度…………………………………………………65
5建设规模及建设内容………………………………………………66
5.1项目定位………………………………………………………66
5.2客户群定位………………………………………………………66
5.3项目选址、建设内容及规模……………………………………67
6组织机构与人员配置………………………………………………68
6.1组织机构………………………………………………………68
6.2人员配置………………………………………………………68
7投资估算及资金筹措………………………………………………69
7.1投资估算………………………………………………………69
7.2资金筹措………………………………………………………76
7.3资金需求、融资方案和还款计划……………………………76
8总结与期待…………………………………………………………77
1总论
1.1项目简况
1．项目名称：
XXXX五金机电城一期项目
2．项目业主：
XXXX实业有限公司
3．建设性质：
新建
4．建设地点：
XX市XX区XX镇XX西部国际涉农物流园区
5．建设内容及规模
本项目总占地面积近500亩，总建筑规模约80万M²。
项目总体分四期投资开发建设完成，现投资建设一期工程。
一期工程用地面积107.67亩，总建筑面积约20万M²；其中专业市场面积72854M²,高层商业综合体面积65500M²，车库面积61824M²，其他配套面积1580M²。
6．建设周期：
15个月，即2014年11月—2016年2月。
7．项目投资规模：
本项目总投资约30亿元，占地近500亩，总建面积约80万平方米。
其中一期项目总投资6.5亿元。
8．资金筹措：
一期项目总投资6.27亿元，企业自筹资金2.91亿元，占总投资的46.4%；申请银行贷款2亿元，占总投资的31.9%；销售转投入0.36亿元，占总投资的5.7%。
施工单位垫资1亿元，占总投资的16%。
9.财务分析：
经测算，项目税后内部收益率为34.35%，大于行业基本收益率8%；计算期内税后财务净现值为2.15亿元，税后投资回收期为2.5年，项目具有一定的盈利能力，项目在财务上是可行的。
1.2业主简介
XXXX实业有限公司成立于2007年，是一家集房地产开发、专业市场打造、物业管理等多元化为一体的公司。
项目位于主城西进的桥头堡“XX市XX区XXXX涉农物流园区”，紧靠成渝高速，距XX火车货运站只有2公里，属于高新区的拓展发展区域。
项目占地近500余亩，项目建成后，将近80万平方米开放式卖场，可吸纳1500多家商户，总投资超过30亿元人民币。
XXXX五金机电城秉承“汇聚名商、荟萃名品”的立市之本，融商流、物流、信息流于一体，以五金机电商贸为核心大市场，辅以现代化交易、商业服务、商务办公、仓储配送、生活配套等功能，为您打造一个多元化交易平台。
我们按照“高水平规划、高标准建设、高效率运行、高速度发展”的总体要求，“统一规划、统一建设、统一招商、统一经营”，打造XX五金机电集销售、物流、商务办公于一体的贸易高地、创财富中心、超级大市场，以展贸经济模式和科技应用升级五金机电专业市场，并搭建会展中心、电子商务中心、价格形成中心、贸易金融中心、物联网应用中心等商贸服务平台。
全面提升XX五金机电专业市场的服务功能和经营效率，占领五金机电财富高地。
从而辐射和带动XX各区、县五金机电区域专业市场快速发展。
1.3主要技术经济指标
根据公司的发展规划，本项目一期开发约200000M²。
具体经济指标详见下表。
1
土地面积（亩）
107.67
2
容积率
2.00
3
总建筑面积（㎡）
201758
3.1
专业市场（多层）面积（㎡）
72854.00
3.2
高层商业综合体面积（㎡）
65500.00
3.3
车库面积（㎡）
61824.00
3.4
其他配套用房（㎡）
1580.00
1.4主要结论
目前XX五金机电市场大多地处XX区陈家坪、石桥铺、巴国城等城市中心区域，市场在不断发展的同时，对所在区域产业发展空间、规划布局、交通状况、城市公共管理诸多方面与新规划的城市产业结构发展不符。
根据XX市城市总体规划发展要求和XX市政府在XX区XX批准设立XX西部国际涉农物流园区总体规划，我们经过对XX市五金机电全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据XX目前的五金机电市场现状与发展趋势，做出能满足XX市五金机电市场要求标准，同时定位准确，而且有强大的交通和区域优势的投资开发项目——XXXX五金机电城
本项目总占地面积近500亩，总建筑规模约80万M²。
项目总体分三期投资开发建设完成，现投资建设一期工程。
一期工程用地面积107.67亩，总建筑面积约20万M²；其中专业市场面积72854M²,高层商业综合体面积65500M²，车库面积61824M²，其他配套面积1580M²。
项目位于XX市XX区XX镇XX涉农物流园区，地处XX市1小时经济圈、主城区一环和二环高速公路之间，距离市中心20公里、机场40公里，距XX环城高速约10公里，距沙坪坝火车站约12公里。
是XX西部新城的核心板块，区位优势非常显著。
地块还紧贴农科大道，南侧靠古驿路，属于高新区的拓展发展区域，具有先天独厚的发展空间，特别是发展商贸流通产业；
项目周边道路现在为已通车道路2条，农科大道和古驿路，前者为双向8车道，后者为双向4车道。
以及规划道路有5条，其中规划建设主干道为2条，次干道为3条。
随着项目周边道路系统的完善和升级，也将给项目带来巨大的利好。
并且规划中的地铁7号线也将在项目周边设立站点。
主城通往XX的中梁山隧道扩道工程也已经提上日程；
项目周边有物流基地，并且在农科大道东侧也有渝黔铁路货运枢纽，再加上项目周边道路规划的路网发达，汽车货运、铁路货运都能涵盖，可以极大的减少未来入驻商家的物流货运成本铁；
XX西部国际涉农物流园区于2012年1月在XX镇挂牌成立，定位为“国家级物流枢纽”、“XX市重点物流园区”。
目前，园区正逐步形成汇集汽车、摩配、农机、机电、机械、工业、粮油及大宗农副产品交易为一体的商贸市场集群，并计划建成3—5个百亿级专业市场；预计至2020年，园区将打造成为商品交易、加工、物流的集群板块，成为“千亿级”的涉农商贸物流园区。
与XX市五金机电商业协会强强联合。
作为本项目在五金机电专业市场的重点打造，与相关专业协会的合作是必不可少的，可以充分发挥各自优势，联合打造XXXX工业五金机电城，并且先已得到全国20多家省级五金机电商协会的积极响应。
本项目总投资约30亿元，占地近500亩，总建面积约80万平方米。
其中一期项目总投资6.27亿元。
一期项目企业自筹资金2.91亿元，占总投资的46.4%；申请银行贷款2亿元，占总投资的31.9%；销售转投入0.36亿元，占总投资的5.7%。
施工单位垫资1亿元，占总投资的16%。
经测算，项目税后内部收益率为34.35%，大于行业基本收益率8%；计算期内税后财务净现值为2.15亿元，税后投资回收期为2.5年，项目具有一定的盈利能力，项目在财务上是可行的。
综上所述，项目功能定位恰当，建设规模适度，选址适宜，建设配套条件好，项目建设资金落实有保障。
项目经济效益良好、社会效益显著，因此，本项目的建设是必要的、可行的。
本项目建设内容多、涉及面广，建议上级政府及相关部门给予大力支持，项目业主做到精心组织、精心设计、精心实施项目，确保项目按时、优质的完成，早日实现其经济效益、社会效益和环境效益。
2项目建设的背景及必要性
2.1项目建设的背景
2.1.1XX区社会经济发展概况
2012年，XX地区生产总值776.30亿元，按可比价格计算，比上年增长6.6%。
按常住人口计算，全区人均地区生产总值68578元，比上年增长3.6%。
分产业看，第一产业增加值9.28亿元，增长2.1%；第二产业增加值386.88亿元，增长5.9%；第三产业增加值380.14亿元，增长7.3%。
第一产业增加值占地区生产总值的比重为1.2%，与上年持平；第二产业增加值比重为49.8%，上升1.9个百分点；第三产业增加值比重为49.0%，下降1.9个百分点。
从三次产业对经济增长的贡献看，一、二、三产业对全区经济的贡献率分别为0.4%、42.6%、57.0%。
从对经济增长的拉动看，第二产业拉动经济增长2.8个百分点，第三产业拉动经济增长3.8个百分点。
2012年末全区总户数33.15万户，比上年增加1.01万户。
户籍总人口83.74万人，增加1.5万人。
全区城市居民人均可支配收入22146元，比上年增加2830元，增长14.7%。
全区农村居民人均纯收入10473元，比上年增加1777元，增长20.4%。
2.1.2XX五金机电市场发展概况
XX市的五金机电行业基本是从2000年左右才开始逐步、有规模的发展起来，是该产业由沿海地区逐步向内陆发展趋势而兴起。
虽然XX市五金机电行业发展起点较晚、发展年限较短，但如今放眼看去，仅XX主城区内就有已建和待建将近20个大小不一的五金机电专业市场和综合类市场，加上一些零散的行业经营者，目前在经营的五金机电商家总数已超过5000家，经营面积超过30万方，仓储面积超过68万方，经营种类有焊机、水泵、轴承、管件、线缆、橡胶制品、仪器仪表等五金机电工具40余种，涵盖国内外众多知名品牌，年产值（2013年）达到87.3亿元，其行业发展速度较快，势头强劲，虽然赶不上沿海城市，但对XX市城市经济发展仍然做出了重大的贡献。
重庆市有一定规模的五金机电市场主要还是集中在主城区范围内，同时还包括永川汽摩机电城、开县机电市场、垫江方圆机电市场等区县市场，但由于受到规模和区域发展的制约，影响力和关注度较低。
2.1.3XX五金机电市场现状及分布
目前XX市已在经营的五金机电交易市场主要集中分布在石桥铺-陈家坪片区，二郎-巴国城片区，个别交易市场散落在渝北空港片区、华岩片区以及大渡口片区，经营状况良好，但市场人气略显不足，部分交易市场内外部环境较差，交通物流等较为不便。
而目前已知在建的两个市场分别是坐落于XX区XX镇的赣江国际五金机电市场和坐落在巴南区南彭镇的华南城商贸物流中心，整个项目规模、规划和档次都远远超过目前在经营的交易市场。
不过受到市政府对XX主城区城市规划建设以及交通管制的影响，未来XX市内环以内的各类大中小型专业市场将迫于货运限制以及市场发展需求等因素，将统一搬迁到内环至外环之间的区域，档次和规模也将加大，但具体搬迁时间不详，预计会在3-5年之间完成。
XX在营的五金机电市场分布图
石桥铺—陈家坪片区：
科威五金机电城、渝州五金机电城、南华街五金机电市场、西站机电市场、高新机电市场、石桥铺机电市场、陈家坪机电市场、金冠机电市场等8个专业市场；
二郎—巴国城片区：
二郎永动五金机电市场、金科五金机电城、光华五金机电城、朝阳五金机电批发市场、渝宏五金机电批发市场等5个专业市场；
XX在建的五金机电市场区位图
重庆公路物流基地-
西部国际涉农物流园区-
华南城商贸物流中心-
赣江国际五金机电市场-
XX市五金机电市场销货区域分布
XX的五金机电交易市场属于销地型市场（即：
产品来自外地，本区域对该类型产品具有强大的消费或采购需求），因此销货区域主要为大XX市范围内区县，周边城市占少数，对象主要为各类厂商、厂矿、建筑工地、电力工程等。
2.1.4XX五金机电交易市场分布及个案概况
石桥铺—陈家坪片区
该片区目前在经营的五金机电市场有8个，主要是石新路一带以及陈家坪立交桥周边，分别是南华街机电市场、渝州五金机电城、科威五金机电城、石桥铺机电市场、高新机电市场、西站机电市场、陈家坪机电市场以及金冠机电市场，分布图如下所示：
A、南华街机电市场
地理位置
石新路渝州新城背后
总经营面积
约3.3万㎡（南华街、渝城路、朝阳路两侧沿线为主）
商铺面积区间
16-128㎡（包含棚户、1-2层商铺）
租金价格（元/㎡·月）
棚户：
30-50，1-2层商铺：
40-80
物管费
无物管费（自发形成的沿街集散地）
入驻商家数量
棚户区250家，1-2层商户820家，共计1070家
入驻率
基本为100%，经营状况良好
备注信息
该市场由渝昆高速、石新路以及石杨路围绕而成，属于沿街自发形成的五金机电产品集散地，由于受到渝州五金机电城和陈家坪一带机电市场的辐射作用以及周边生活、商业氛围的带动作用，整个市场经营状况良好，人流车流较大，因此对搬迁期望不高。
但市场管理混乱，道路狭窄，交通与物流货运环境较差。
B、渝州五金机电城
地理位置
石桥铺石新路渝州新城裙楼部分
总经营面积
约1.5万㎡（三层：
1F业态全部为五金机电，2F五金机电行业只占15%，其余为服装市场及生活配套，3F五金机电占15%，其余为空调收售租赁市场及其他配套）
商铺面积区间
20-96㎡
租金价格（元/㎡·月）
一层：
100-200,二层：
80-120,三层：
100-150
物管费
4元/㎡·月
入驻商家数量
一层205家，二层15家，三层20家，共计240家
入驻率
90%，经营状况良好
备注信息
该市场形成在渝州新城裙楼底部，独立商铺卖场形式，各层层高4米，内部共有五条通道，两横三纵，由于市场周边生活、商业配套成熟完善，人流车流较大，整个市场经营状况良好，但因为处于裙楼底部，加上市场的照明情况较差，给人一种阴暗的感觉。
C、科威五金机电城
地理位置
朝阳路与柳背桥路交汇路口
总经营面积
约7000㎡（三层，单层面积2300㎡左右）
商铺面积区间
20-55㎡
租金价格（元/㎡·月）
一层（A区）：
35-82，二层（B区）：
30-60，负一层：
（C区）25-55
物管费
5元/㎡·月
入驻商家数量
一层77家，二层64家，负一层70家，总计210家
入驻率
90%，经营状况一般
备注信息
该市场属于2013年新成立的五金机电市场，原是卓汇钢材市场，为裙楼市场，通铺卖场形式，停车、交通不便，但市场内商家可能由于经营年限较短对外迁的时间期望较长。
D、石桥铺机电市场
地理位置
陈家坪汽车站旁
总经营面积
约11000㎡（两层裙楼，临街商铺与通铺组合形式）
商铺面积区间
32-96㎡
租金价格（元/㎡·月）
一层：
80-100，二层：
60-80
物管费
4元/㎡·月
入驻商家数量
一层128家，二层120家，总计248家
入驻率
100%，经营状况一般
备注信息
该市场属于陈家坪一带早期形成的五金机电专业交易市场之一，被广大经营者及购买者所认可，一层周边为临街独立商铺，中央部分为通铺，二层整层为通铺卖场形式，但由于受到市场内交通及货运不便的问题，经营状况一般。
E、高新机电市场
地理位置
陈家坪立交桥旁（陈家坪汽车站对面）
总经营面积
约6120㎡（分为ABC三区及部分棚户区商铺）
商铺面积区间
20-96㎡
租金价格（元/㎡·月）
ABC区：
40-60，棚户区：
30-50
物管费
3元/㎡·月
入驻商家数量
A区30家，B区60家，C区38家，棚户区26家，总计154家
入驻率
80%，经营状况一般
备注信息
该市场由渝高物流公司开发管理，A区为一层临街商铺，B/C区为二层商铺且为统一出租，此外市场内还有2栋两层仓库，面积约1万㎡，面积划分在50-200㎡之间，租金为20元/㎡·月左右，由于市场位置相对靠边，距主干道还有一定距离，市场内人流车流较小，市场经营景象较为冷清。
F、西站机电市场
地理位置
陈家坪立交桥旁（一城·新界小区裙楼）
总经营面积
约15000㎡（分为临街一层、负一层）
商铺面积区间
30-90㎡
租金价格（元/㎡·月）
临街一层：
80-120，负一层：
60-80
物管费
4元/㎡·月
入驻商家数量
临街一层176家，负一层136家，总计309家
入驻率
100%，经营状况良好
备注信息
该市场由一城置业有限公司开发，由于地块落差分为临街一层及负一层，拥有近3000㎡的环形停车场，为市场内经营户、采购者及货运配送提供了方便，但因为市场管理较差，车辆乱停乱放，同时也造成车辆及人群进入市场的不便。
G、陈家坪机电市场
地理位置
陈家坪立交桥旁
总经营面积
约10000㎡（三层，单层面积3000㎡左右）
商铺面积区间
15-55㎡
租金价格（元/㎡·月）
一层50-85，二层40-70，三层25-55
物管费
5元/㎡·月
入驻商家数量
一层90家，二层70家，三层55家，总计约220家
入驻率
95%，经营状况良好
备注信息
该市场属于XX市五金机电行业的发源地之一，1999年由绅帝集团创建，陈家坪机电市场有限公司经营管理，整体为商住楼，主楼为商务写字楼，裙楼为机电市场，招商优惠政策：
一次性签约一年免4个月物管费，因货运不便问题对搬迁期望较高；
H、金冠机电市场
地理位置
陈家坪索菲特酒店旁
总经营面积
约5000㎡（经营楼层为两层，单层面积2500㎡左右）
商铺面积区间
20-60㎡
租金价格（元/㎡·月）
一层50-80，二层30-55
物管费
5元/㎡·月
入驻商家数量
一层82家，二层77家，总计约160家
入驻率
90%，经营状况一般
备注信息
该市场为独立商场，1-2F为经营楼层，3-5层为办公仓储楼层，建筑外观采用玻璃幕墙打造，外立面形象较好，市场内人气人流较低，经营户对市场外迁抱有一定期望；
石桥铺-陈家坪片区的五金机电交易市场算是该行业在XX市起步较早、发展较快的一批产物，目前根据市调数据显示：
该片区五金机电交易市场总经营面积接近70000㎡，经营户数为2611家，入驻率在90%以上，经营商铺面积集中在30-60㎡，整体经营状况良好。
早期由于受到行业兴起和商户抱团群聚效应受到广泛经营者及采购者的认可，普遍都有“买五金机电，就到石桥铺/陈家坪”的思想，但如今，随着市内交通管制、XX主城区城市规划建设以及五金机电行业发展的需求，这些市场已无法满足经营者、采购者对于产品、货运配送及周边配套方面的需求，外迁的势头以及期望愈发强烈。
相信在不久的将来，这里的五金机电市场曾经经历过的火爆、冷清状况都将成为XX城区发展的一页记忆。
二郎片区
该片区的五金机电交易市场创建时间普遍要晚于石桥铺—陈家坪片区，共计5个市场，分布相对分散，集中在朝阳路、火炬大道以及创新大道一带，具体分布如下：
A、朝阳五金机电市场
地理位置
XX区朝阳路116号（石桥铺街道办事处对面）
总经营面积
约4300㎡（经营楼层部分临街一层，负一层为主）
商铺面积区间
10-60㎡
租金价格（元/㎡·月）
临街一层：
50-65，负一层：
35-60
物管费
5元/㎡·月
入驻商家数量
临街一层15家，负一层60家，总计约75家
入驻率
65%，经营状况一般
备注信息
该市场为小区裙楼，临街一层为生活配套及五金机电产品商铺（约15家），负一层为朝阳五金机电批发市场，该市场由于前期业态单一等出现经营问题，目前在调整业态，但招商效果并不理想，一是由于市场规模过小，二是交通、物流货运环境较差所导致。
B、渝宏五金机电批发市场
地理位置
XX区朝阳路103号（同心家园三叉路口）
总经营面积
约2500㎡（一层）
商铺面积区间
10-45㎡
租金价格（元/㎡·月）
40-60
物管费
90元/月/户（统一价格）
入驻商家数量
10家左右
入驻率
不足10%，未开业经营（招商进行中）
备注信息
该市场为同心家园裙楼，是由原先的农贸市场改规而来，目前在统一宣传招商，由于规模较小，交通及货运不便，招商进展较慢，招商优惠政策：
签一年免租6个月。
C、光华五金机电城
地理位置
升级会员 