连云港市物业服务收费管理实施办法.docx

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连云港市物业服务收费管理实施办法

市物业服务收费管理实施办法

第一章总则

第一条为规我市物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民国价格法》、《省物业管理条例》、《省物业服务收费管理办法》等法律法规及有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。

第二条本办法适用于市行政区域的物业服务收费行为及监督管理活动。

第三条市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责全市物业服务收费的监督管理工作，制定物业服务收费管理办法，指导全市物业服务收费的管理工作。

第四条本办法所称物业服务收费，是指建设单位或业主、业主大会通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、车位（库）租金、特约服务费、代办服务费等。

第五条政府提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。

第六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循公开、合理的原则，坚持服务容、服务质量、收费标准相适应，根据服务成本、法定税费和合理利润确定，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅前期物业（指业主、业主大会、物业管理委员会选聘物业服务企业或成立自治组织接管物业前）公共服务收费、普通住宅物业管理区域的汽车停放费、车位（库）租金等实行政府指导价。

业主大会或物业管理委员会成立后，普通住宅物业公共服务收费标准，由业主大会、业主大会授权的业主委员会或物业管理委员会决定，通过物业服务合同约定执行。

业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。

满足部分业主、物业使用人需要或者接受委托开展的特约服务等其他物业服务收费，以及非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价。

具体收费标准由业主、物业使用人与开发建设单位或物业服务企业在物业服务合同中约定。

第七条物业管理区域已竣工但尚未售出或者因建设单位原因，未按时交给物业买受人的物业，其物业公共服务费和代收代交费用由建设单位全额交纳。

已符合房屋交付使用条件，但因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后6个月（含）以上未入住的或入住后连续6个月（含）以上未使用的空置物业，业主应在空置前向物业服务企业书面备案，其物业公共服务费和代收代交费用按合同约定标准的70%交纳。

业主在装修装饰期间应全额交纳物业公共服务费和代收代交费用。

业主大会或物业管理委员会成立后，由业主大会或物业管理委员会与物业服务企业约定。

第二章物业公共服务收费管理

第八条物业公共服务费，是指物业服务企业或物业自治组织按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。

第九条实行政府指导价的普通住宅物业公共服务收费，由价格主管部门会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，按住宅类型和托管面积制定相应的物业公共服务等级标准以及基准价与浮动幅度，并向社会公布（见附件1、附件2）。

价格主管部门应会同物业管理行政主管部门每三年对物业公共服务收费基准价和浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

第十条在业主、业主大会或物业管理委员会选聘物业服务企业前，普通住宅的建设单位应在本办法公布的政府指导价围，通过公开招投标等合法方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，并在前期物业服务合同中约定服务容、服务标准以及收费标准。

建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的容。

前期物业服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。

价格主管部门应对开发建设单位、物业服务企业通过招投标等合法形式确定的物业服务价格行为进行监督，物业服务企业应在签订前期物业服务合同后30日分别到价格主管部门、物业管理行政主管部门备案，并提供物业服务企业的资质证书、营业执照、中标通知书、物业服务合同、合同备案证明、备案申请等材料。

第十一条业主大会、业主代表大会或物业管理委员会（以下统称业主大会）成立前，普通住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整，或政府指导价标准调整的，物业服务企业应在街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价围实施调整并约定执行。

第十二条业主大会成立后，普通住宅物业公共服务收费标准，由业主大会、业主大会授权的业主委员会或物业管理委员会决定，通过物业服务合同约定执行。

物业服务企业应将收费标准向价格主管部门申请备案，并提供物业服务企业的资质证书、营业执照、物业服务合同、合同备案证明、成立业主委员会或物业管理委员会相关资料、备案申请等材料。

第十三条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

第十四条物业公共服务费的计费面积，以产权登记面积为准，尚未登记的暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算，未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。

业主、物业使用人应当按照房屋买卖合同（符合竣工验收条件）、入住通知书约定的房屋交付之日起交纳物业公共服务费用。

物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年。

第十五条物业公共服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式，具体收费方式由物业服务合同约定。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十六条物业管理区域物业公共服务费用一般由下列因素构成：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用；

（三）清洁卫生费用；

（四）绿化养护费用；

（五）秩序维护费用；

（六）办公费用；

（七）物业服务企业固定资产折旧；

（八）物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用；

（九）管理费分摊；

（十）经业主大会同意的其他费用；

（十一）法定税费以及合理利润。

物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出或物业服务成本。

第十七条对已实施物业管理的小区，物业服务企业负责区域的环境卫生保洁工作，住户垃圾处理费用列入物业管理公共服务费，不另收取，环卫部门从物业公共服务费中按实际入住户数每户每月2元的标准提取，用于垃圾的收集、清运等后续费用支出。

第十八条业主在办理新房交付手续时，应当按产权面积向物业服务企业交纳每平方米2.5元的房屋装饰装修管理服务费。

非普通住宅和非住宅房屋装饰装修管理服务费收取标准，由物业服务企业与业主或使用人、装修单位协议约定。

房屋装饰装修管理服务主要包括：

装修垃圾（不含拆除墙体）的清运，对装修人员出入的管理，对装修车辆的管理，对共用部位和共用设施设备的保护和管理，协助装修过程中涉及的各相关主管部门告知房屋改造中的禁止行为和注意事项等。

装修人员出入证等不得收费。

在法律法规许可的围，需变动房屋结构的，可按装修房屋实际拆除墙体面积收取建筑垃圾清运费用，具体收费标准由物业服务企业与房屋装修业主协商确定。

业主对普通住宅二次及以上装修，房屋装饰装修管理服务费按规定标准收取。

第十九条住宅小区共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

物业管理区域共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、非经营性车场车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等。

非经营性车场车库是指物业管理区域为业主或物业使用人提供车辆停放服务的车位、车库。

第三章         车辆停放收费管理

第二十条物业管理区域经规划许可或业主大会依法增设的车位（库），按照类别和专属权益，分为业主共有车位（库）、业主专有车位（库）、人防车位、建设单位车位（库）等。

物业管理区域用于停放汽车的车位（库），应当首先满足本小区业主的停车需要。

物业管理区域业主共有、专有、专用的车位（库），应当区别车位（库）的专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费和车位（库）租金，收费项目应当与服务容相适应。

第二十一条占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用。

第二十二条建设单位车位（库）可通过出售、附赠或者出租等方式约定。

建设单位未出售或者未附赠的车位（库），应当优先出租给本小区业主；业主要求承租车位（库）的，建设单位不得只售不租。

第二十三条依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过3年，不得将停车位出售、附赠。

利用人民防空工程收取的租金、汽车停放费收入应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出。

其管理办法按照省、市有关规定执行。

第二十四条汽车停放费是指物业服务企业或专业管理机构（以下简称物业服务企业）接受业主委托，对公共、共用的车位（库）及其配套设施设备和相关场地进行维护、管理所收取的费用，包括用于车位（库）的公共设施设备运行能耗及维护保养、清洁卫生、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。

车位（库）租金是指车位所有权人或管理者将车位（库）采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。

第二十五条住宅小区汽车停放费和车位（库）租金实行政府指导价。

由价格主管部门会同物业管理行政主管部门按照价格管理权限，制定普通住宅汽车停放费和租金基准价及浮动幅度，并向社会公布（见附件3）。

业主对汽车停放有保管或其他服务要求的，应当与物业服务企业另行签订服务合同，自主约定服务容、服务标准和收费标准。

第二十六条汽车停放费由物业服务企业根据物业服务合同约定收取，约定的收费标准应当符合政府指导价的规定。

需要调整收费标准的，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，在政府指导价围与物业服务企业合同约定执行。

第二十七条车位（库）租金由车位（库）所有权人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，约定的收费标准应当符合政府指导价的规定。

需要调整租金标准的，由服务双方在政府指导价围合同约定执行。

第二十八条在满足业主停车需要的前提下，有条件的住宅小区可设立临时停车位，供访客等临时停车使用。

临时停车收费由物业服务企业根据物业服务合同约定或业主共同决定收取，具体收费标准应当符合政府指导价的规定。

对进入住宅物业管理区域进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装、搬家等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。

第二十九条占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，所得收益的70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。

业主大会成立后，所得收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，按照前款规定使用。

第三十条物业管理区域的停车场实行门禁出入证（卡）管理的，应当免费为车主配置1出入证（卡），因用户保管不善造成遗失、损坏等要求补办的，每工本费不得超过10元。