中粮集团地产项目管理操作手册新版.docx
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中粮集团地产项目管理操作手册新版
地产项目管理操作手册
第一章项目进度质量安全目标1
第二章项目岗位职责2
项目总经理2
工程部经理2
项目土建工程师3
项目园林工程师5
项目档案工程师6
设计代表错误！
未定义书签。
财务错误！
未定义书签。
行政后勤错误！
未定义书签。
监理公司7
总监工程师7
技术负责人8
专业监理工程师8
测量工程师9
文员9
第三章项目员工行为规范10
项目工程部管理规定10
第四章项目管理流程15
工程管理指导书编制作业指引15
现场临建三通一平作业指引20
工程管理流程23
现场签证管理流程错误！
未定义书签。
材料设备验收管理流程28
工程巡查管理流程项目31
保修阶段工程管理流程37
施工组织设计审查作业指引40
房屋验收作业指引42
工程进度控制作业指引44
工程质量控制作业指引48
工程安全文明管理作业指引51
工程验收管理作业指引55
工程档案管理作业指引57
对施工单位的检查考核指引61
对监理单位的检查考核指引67
第五章技术交底平台72
土方工程72
土方开挖72
土方回填74
基础工程77
预应力管桩工程77
防水工程82
涂膜防水工程82
卷材防水涂膜85
钢筋工程88
模板工程93
混凝土工程100
防水混凝土工程100
泵送混凝土工程107
砌筑抹灰工程109
加气混凝土块砌筑109
门窗工程120
第六章保证措施126
项目会议制度126
样板先行制度127
工序控制制度129
涂料工序控制表135
项目巡查制度136
联合验收制度137
第七章内部培训138
交楼培训138
维修期礼仪培训138
第八章关系协调139
公司各部门的协调139
与政府机构及施工单位的工作协调139
第九章员工计划及绩效考核管理制度140
第一章项目进度质量安全目标
项目工作目标
✧项目月度工作计划完成率100％；
✧项目工程质量目标：
合格
✧对项目进行有效监控，对每周发现的问题，问题处理率90％、及时率80％；
◆统计公式：
一周内处理完毕的问题数／一周内发现的总问题数×100％
✧
项目工程安全目标：
坚决杜绝重大事故、减少一般事故，以强有力手段实施安全文明施工监理，尽可能减少对周围其它单位的干扰。
✧入伙前，房间验收率100％，发现问题处理率100％；
◆统计公式：
入伙前验收的房间总套数／入伙房间总套数×100％
◆处理完毕问题数／发现问题总数×100％；
✧项目入伙后维修期间，业主有效投诉的处理率100％，不超过2个工作日回复业主投诉处理意见率达98％，回复客户服务部不超过1个工作日；
◆统计公式：
有明确处理结果并获得业主认可的投诉次数／总投诉次数×100％；
◆回复没有超过2个工作日的投诉次数／总投诉次数×100％；
✧配合客户服务部完成投诉处理工作率100％。
第二章项目岗位职责
项目公司
项目总经理
岗位概述：
在公司总经理领导的指导下，统筹项目发展的设计、招标、报建、现场施工、对外关系等各方面的工作，保证项目的进度、质量、成本处于受控状态。
工作内容：
1.负责贯彻落实公司各项规章制度、方针政策；
2.负责项目部事务的全面领导工作，代表公司处理现场上各项事务；
3.代表公司履行招标中甲方的相关责任义务，督促分判商责任及义务的落实情况；
4.负责对监理部及相关施工单位的管理工作；
5.定期召集和主持项目工程例会；
6.负责项目部权限范围内招标委托的管理工作，参与招投标工作及设计变更的审核工作；
7.与公司各部门进行协调和良好的沟通，保证项目按照总体计划推进；
8.制定并落实项目部月度工作计划，指导、监督、协调、激励项目部员工的工作；
9.初步审定项目部员工的考勤和休假申请；
10.对项目部的费用报销进行初步审核；
11.建立和维护与相关单位之间的公共关系；
完成公司领导交办的其它工作。
工程部经理
岗位概述：
项目前期准备；计划管理（施工进度计划、出图计划、招标计划、甲供材进场计划、样板确认计划等）；现场工程管理（进度、质量、成本、安全文明等）；配合项目售楼、入伙、售后维修等工作；项目后评估工作等。
工作内容：
1项目开发前期准备工作
1）项目用地开发前的管理；
2）对项目周边市政基础设施的调查、了解，临水、临电的申报及施工管理；
3）项目开发前场地的三通一平工作。
2
项目实施阶段的管理工作
1）在项目总经理的领导下负责对参与本工程各单位的管理协调工作，确保工程的正常进行；
2）负责项目部计划管理，编制项目出图计划、招标计划、甲供材进场计划、样板确认计划，并督促相关部门各项计划的落实；
3）负责总工期的控制，并与设计、营销协调项目发展计划，及时检讨、调整施工进度计划，提出进度预警通报；
4）安排及指导专业工程师的日常业务，解决日常工作中出现的问题；
5）配合项目总经理安排指导造价工程师进行索赔、补充预算及结算初审以及项目部权限范围内的招标工作；
6）负责解决工程进行中的技术问题，实施工程样板的监控，对在建工程进行每周巡检，并记录封闭；
7）协助项目总经理组织项目竣工验收事宜，负责施工资料归档的管理工作，主要在建施工单位的后评估工作，工程管理内部总结工作；
8）参与项目部对外联系，维持与政府部门良好关系，配合相关部门进行项目的报批报建及验收工作。
3入伙维修阶段
1）在项目总经理的领导下，配合客户服务部进行项目入伙的工作，负责入伙后的维修工作；
2）配合项目公司完成项目后评估工作。
完成领导交办的其它工作。
项目土建工程师
岗位概述：
在项目工程部经理领导下，负责片区或分项工程的施工现场管理工作（进度、质量、成本、安全文明等）。
工作内容：
1.配合公司相关部门进行项目前期的开工准备工作；
2.
熟悉设计图纸要求，检查承建商按图施工情况；
3.按照既定的施工控制程序，具体组织施工现场的管理工作，使施工现场管理有序；
4.及时记录施工现场情况，参加现场工程例会，反映施工现场中存在的重大问题；
5.负责检查各分部分项工程质量、进度，对存在的质量、进度问题督促承建商落实整改；
6.负责组织各分部分项工程验收及隐蔽工程验收；
7.参加施工图图纸会审和设计交底；
8.负责土建专业的经济文件初步审核工作，负责补充预算的工程量初审工作；
9.组织、检查和指导本专业监理工程师的工作；
完成领导交办的其它工作。
项目安装工程师
岗位概述：
监管水电专业的工程质量、进度，协调施工整体进程和配合土建进程的安装工作。
工作内容：
1.办理（或配合公司相关部门办理）施工临时水电、排污等的报批报建手续；
2.办理（或配合公司相关部门办理）给排水、供电、燃气等的报批报建手续；
3.熟悉设计图纸要求，检查承建商按图施工情况；
4.负责水电专业现场设计变更的管理工作，并及时与设计管理部及设计院沟通联系；
5.按照既定的施工控制程序，具体组织实施专业现场管理工作，使现场管理工作有序；
6.监控安装工程的施工进度、质量，及时处理现场出现的技术问题；
7.根据总进度计划编制安装工程出图计划、分判计划、甲供材进场、样板确认计划，并跟踪落实；
8.配合公司相关部门完成消防工程、燃气工程、供配电工程、环保工程、电梯工程等工程的竣工验收；
9.负责现场安装工程签证管理，负责本专业补充预算的初审工作；
10.进行水电表的计量，并按合同规定进行分摊扣款；
完成领导交办的其它工作。
项目园林工程师
岗位概述：
在项目工程部经理领导下，负责园林工程的图纸审查、施工现场管理工作（进度、质量、成本、安全文明等）。
工作内容：
1、配合公司相关部门进行项目前期的开工准备工作；
2、熟悉设计图纸要求，跟踪设计部门出图情况并检查承建商按图施工情况；
3、按照既定的施工控制程序，具体组织施工现场的管理工作，使施工现场管理有序；
4、及时记录施工现场情况，参加现场工程例会，反映施工现场中存在的重大问题；
5、负责检查各分部分项工程质量、进度，对存在的质量、进度问题督促承建商落实整改；
6、负责协调设计部、设计院进行选苗、订立样板等工作。
7、负责组织各分部分项工程验收及隐蔽工程验收；
8、参加施工图图纸会审和设计交底；
9、负责园林专业的经济文件初步审核工作，负责补充预算的工程量初审工作；
10、组织、检查和指导本专业监理工程师的工作；
完成领导交办的其它工作。
项目档案工程师
岗位概述：
负责公司所开发项目的项目资料、竣工资料及图书资料的收集、审查、存档、查询等的管理工作；负责所开发项目档案资料的竣工验收工作。
工作内容：
1.负责工程标准、规范、强制性条文的收集、整理、发布。
2.
负责项目工程档案的审查、验收工作。
3.负责工程竣工资料及政府有关部门资料的收集、整理、移交、存档、查询等工作。
4.负责报批、报建文件原件、各种证书、合同等的收集、入库管理工作（不包括涉及公司资质年审的证件及房地产证书）。
5.负责图书资料的管理工作。
6.负责与城建档案馆的业务联系工作。
7.负责地区工程管理部的文秘工作。
完成领导交办的其它工作。
监理公司
总监工程师
1、在甲方领导下负责现场质量、工期进度、安全、文明施工、资料归档的协调管理工作；
2、确定项目监理机构的组织形式，人员配备，工作分工及岗位职责；
3、主持制定项目监理规划、签署专业监理工程师编制的监理细则；
4、组织全面实施监理规划及监理细则，协调好工程实施过程中各方面的工作；
5、对整个施工现场的质量、进度、安全负责；
6、组织召开监理内部例会；
7、组织对建筑实体工程的质量、进度、安全等联合大检查；
8、在甲方的指导下，进行监理人员的行为管理：
组织、检查、考核监理人员的工作，对不称职的监理人员及时进行调整，保证监理机构有序、高效地开展工作；
9、安排监理人员对分包单位、材料供应商资质进行审查，签署审核意见；
10、签署承包商提交的施工组织设计、施工方案、进度计划等重要文件；
11、签署承包商提交的重要申请、计量支付证明文件和竣工结算；
12、对施工单位的表现给予奖罚提出初步意见；
13、主持或参与工程质量缺陷与事故的调查；
14、主持开工预备会议及工程例会；
15、签署监理对外发出的指令、文件、报表及报告；
16、主持调解合同争议，处理索赔事宜，签署索赔处理意见；
17、全面协调监理部与发展商、承建商以及公司各部门的沟通和工作联系；
18、签署分部分项工程质量的验收评定资料；
19、审核承包商的竣工申请报告，主持工程项目的竣工初步验收；
20、组织工程初验，并参与发展商主持的工程竣工验收，签发工程移交证明书；
21、签署监理档案资料；
22、对项目发展中的工程监控进行总结；
23、参与项目组织的后评估工作；
23、项目总经理及项目工程经理安排的其它工作。
技术负责人
1、熟悉设计图纸和变更要求，检查承建商按图施工情况；
2、进行监理部图纸、变更和其他技术文件的处理、跟进；
3、参与考察并审核分包单位和材料供应商资质，报总监审批；
4、审核并汇总施工单位提交的施工组织设计、施工方案、进度计划等重要文件，报总监审批；
5、负责监理部的技术管理工作，及时组织审查图纸和会审；
6、负责与甲方有关设计管理人员沟通联系，及时解决图纸和设计变更中出现的问题，监督落实设计变更实施情况；
7、参与工程质量缺陷与事故的调查；
8、对分部分项工程质量的验收评定资料进行审核，报总监审批；
9、负责整理并审核监理档案资料，报总监审批；
10、处理施工单位的技术文件，并同发展商设计管理人员进行沟通；
11、完成项目总监（或代表）安排的其它工作。
专业监理工程师
1、熟悉设计图纸要求，检查承建商按图施工情况；
2、按照监理部既定的施工控制程序，具体组织实施专业监理工作，使监理工作有序，包括：
负责检查各分部分项工程质量、进度，如有质量或进度问题拟制整改通知单，经项目总监（或代表）签发后，督促承建商落实整改；负责分项工程验收及隐蔽工程验收；协调本专业队伍内部以及本专业队伍和相关专业队伍的问题；
3、参加本专业图纸会审，并将问题提出，向设计院落实解决；
4、负责进场原材料、半成品、设备及构配件的进场验收、抽查、使用批准，并按规定进行有见证送检；
5、负责管理范围内的经济文件初步审核工作；及时、全面地向总监理工程师报告其负责的监理工作情况；
6、及时记载监理日记，参加工地例会，向项目总监（或代表）反映监理中存在的重大
问题；
7、进行水电表的计量，并按合同规定进行分摊扣款；（安装工程师）
8、组织、检查和指导本专业监理员的工作；
9、参加片区主管组织的内部会议，完成片区主管安排的其他工作；
完成项目总监（或代表）安排的其它工作。
测量工程师
1、施工单位进场后，进行场地移交，将施工单位签字接收的场地移交记录交由项目总监（或代表）签字后存档；
2、熟悉设计图纸和设计变更要求，检查承建商按图施工情况；
3、施工单位开工前，对其测量放线仪器进行检查，确保仪器经过相应主管部门的检测；
4、根据国家规范标准，按项目总监（或代表）的安排，负责检查复测各分部分项工程的标高、轴线尺寸、几何规格、垂直度、沉降观测等情况，向项目总监（或代表）提交质量监理情况报告，如有质量问题拟制整改通知单，经项目总监（或代表）签发后，督促承建商落实整改；
5、对测量资料进行整理存档；
6、及时记载监理日记，参加工地例会，向项目总监（或代表）反映监理中存在的重大问题；
完成项目总监（或代表）安排的其它工作。
文员
1、认真完成监理部与公司、发展商、总包商、分包商等图纸、资料、文件收发管理工作（包括电子文件），使文件存档、发放体系（包括电子文档）保持高效、正确运行；
2、进行监理部重要文件的备份工作；
3、进行会议通知；
4、及时办理监理部内部传阅、复印手续，认真完成文件、资料传阅及归档工作；
5、及时完成监理部内部文字打印工作；
6、完成监理部的接待工作；
7、及时记录晴雨表；
8、及时收集并记载工地大事记；
9、协助完成监理竣工资料的整理；
10、完成项目总监（或代表）安排的其它工作。
第三章项目员工行为规范
项目工程部管理规定
工程部精神
科学创造责任务实
工程部文化
团队合作积极进取
第一章管理总则
为使工程部按规范化、标准化和制度化开展各项工作，确保工程建设的进度和质量，提高工程建设的投资效益，特制定本纲要：
第一条本管理规定是工程部管理制度的总纲，是各项具体制度和管理办法制定的准则，工程部全体职员必须认真执行。
第二条加强工程部管理的目的是提高建设项目管理水平，充分发挥投资效益，使建设项目按计划投资、按计划竣工、质量符合规定标准。
为此，工程部全体职员必须遵循“科学、创造、责任、务实”的精神，提高工程部的管理水平，保证公司产品的高品质，增强公司的市场竞争力。
第三条工程部全体职员都必须同公司各部门一样遵守公司章程、规章制度和各项决定、规定、指令和纪律。
第四条严禁工程部任何个人利用任何手段侵占或破坏公司财产。
第五条严禁工程部职员损害公司形象、声誉等。
第六条严禁工程部职员为小集体、个人利益而损害公司利益或破坏公司发展。
第七条通过发挥工程部全体职员的积极性、创造性和提高思想品德素质、经营技巧水平、技术业务管理能力，不断完善管理体系，从而提高公司经济效益，壮大公司实力，促进公司发展。
第八条工程部全体职员应刻苦学习科学技术，努力钻研工程建设业务技能，充分发挥各自的聪明才智，积极向上，为公司多做贡献。
第九条工程部倡导职员团结互助，同舟共济，弘扬团体意识，发扬集体合作和集体创造精神。
第十条工程部职员应就本部事务与公司事务及发展提出合理化建议。
第十一条实行岗位责任制、考勤和考核制度，端正工作作风和提高工作效率，反对办事拖拉和不负责任的工作态度。
第十二条工程部提倡厉行节约，反对浪费，降低成本，提高效益。
第二章工程部职员守则与职业道德
第一节工程部全体职员守则
第一条努力学习、提高素质、精通业务。
第二条积极进取、勇于开拓、创新贡献。
第三条服从领导、关心同事、团结互助。
第四条爱护公物、开源节支、杜绝挥霍。
第五条热爱集体、注意形象、维护声誉。
第六条忠于职守、遵纪守法、克己奉公。
第二节工程管理人员的职业道德
第七条遵守和执行国家、地方建设法规、规范、标准、办法及公司领导的各项指令，维护公司利益。
第八条不得以个人名义收取施工单位、设备制造和材料供应单位的任何酬金、盈利分成。
第九条不得与施工单位、设备制造和材料供应单位发生经营性隶属关系，严禁与这些单位合伙经营。
第一十条不得以个人名义私下介绍产品、施工队伍等。
第一十一条不得在工程管理监督工作中徇私舞弊、弄虚作假、索贿受贿。
第一十二条不允许泄露自己所承担的工程项目需要保密的事项（个人工资、资金、工程纸质或电子文档资料、验收及送检文件、工程交楼标准、主分包单位的投标情况、月进度款情况等均需保密）。
第一十三条以客观的事实为依据，以严肃认真的态度处理工程进展中出现的各方面的争议。
第一十四条必须坚持实事求是的科学态度，在自己提出的建议或指令时要反复思考和认真负责。
第一十五条务必做到积极工作，高效率、高质量。
严禁玩忽职守，相互推诿，设置工作障碍，损害工程部形象，影响公司发展。
第三章工程部管理实施办法
一、工程部管理人员考勤制度
工程部现场管理人员执行本制度
1、所有工程部管理人员实行工程部独立上班打卡制度，按时上班打卡不得迟到与早退，上班时间外出须在黑板上写明去向。
2、有事（病）请假按公司人力资源管理制度执行。
3、特殊情况应在事后说明情况及补办相应的手续。
4、其他规定按公司员工考勤制度执行。
二、工程部管理人员请假制度
1、病、事假0.5天,口头报部门经理批准。
2、病、事假1~2天,书面报部门经理批准。
3、病、事假2天以上,书面报项目总经理批准。
4、其他规定以公司请假制度为准。
三、工程部管理人员加（值）班制度
1、所有工程部管理人员因工程建设需要，应服从工程部统一安排加（值）班，特殊情况（病、事）应说明情况。
2、加（值）班人员应自觉、认真完成本职工作及加值班期间其他事务：
他人工作的通知、转告；
工地突发、重大事务的应急处理与及时汇报。
3、加（值）班人员中途不得离、脱岗，因离脱岗造成工程损失及重大责任事故发生的，追究值班人员责任，具体以公司规定为准。
4、加（值）班人员应按时、自觉、准确填写加（值）班打卡表，作为奖金依据及员工综合考评之一，每月加班天数按理不超过28小时，超过28小时外按日工资的1.5倍计算，周六周日按日工资的2倍计算，国家法定节假日按日工资的3倍计算。
四、工程部管理人员补休制度
根据工程部现场管理人员工作性质的特殊情况，特设本补休制度
1、补休原则：
身体劳累或家庭事务；避开工程繁忙期；加班调休。
2、病、事假可在加班时间内对等扣除。
3、工程部负责统计报公司办备案。
五、工程部值日人员职责（制度）
工程部实行轮流值日制度
1、提前10分钟上班，清洁办公室地面、桌面卫生，烧开水，清洗茶具。
2、提醒工程部员工及时打卡。
3、下班关闭空调、电灯、电脑，锁好办公室内外木铁门，如尚有本部人员留守须作好交代工作。
4、值日人员外出须在黑板写明去向，值日工作由本日的另一位值日人员负责。
六、工程部电脑使用管理制度
1、
工程部电脑仅供工程部管理人员使用，非本部工作人员谢绝使用（本公司工作人员特殊情况例外）。
2、上班时间不宜用于与工程无关的操作及玩游戏，电脑不应有游戏设置内容。
3、下班时应及时关闭电脑。
4、工程资料应及时设置密码，非本部人员不得查阅，以防止工程资料泄密与被删改。
七、工程部工作例会制度
1、工程部实行周工作例会制度，例会时间定为每周四（特殊情况，另行通知），会议由工程部经理主持，全体工程部管理人员参加，会前应做好准备工作。
2、例会落实（汇报）上周工作完成情况，讨论存在的问题或需要商量协调的事情，并对下周工作提出计划安排，明确分工。
3、会议形成《工程部周工作完成情况总结》、《工程部周工作计划安排》，报公司主管副总经理审阅。
八、工程部工作总结制度
1、工程部实行工作总结制度。
工作总结分为
工程部工作总结，
员工工作总结；工作总结每年一次，时间为公历年底；工程部工作总结由工程部经理主持全体工程部员工共同完成；员工工作总结由每位工程部员工自行完成；工作总结报相应分管领导审阅。
2、员工工作总结内容包括：
出勤情况、工作完成情况、工作积极性、突出表现、工作得失、经验教训、合理化建议等。
九、工程部办公用品及办公电话管理办法
1、工程部办公用品原则上报公司行政统一购置，由工程部统一领取，统一管理；特殊情况、特殊用品经审批后由工程部自行购置后上报公司。
2、办公用品要节约使用，杜绝浪费，办公纸张只可用于与工程有关的用途，稿件要正反两面使用。
3、办公电话应长话短说，避免因长话影响其它工作正常通电。
第四章项目管理流程
工程管理指导书编制作业指引
1.目的：
对公司工程管理的各个环节，提出相应管理措施，以提高工程管理水平。
2.适用范围：
公司所有项目的工程管理前期策划工作。
3.定义及术语
无
4.职责
4.1.工程管理部
4.1.1.在项目初步设计完成后的一个月内，分析提出工程技术难点、质量控制要点。
4.1.2.负责完成《工程管理指导书》的汇总、编制及此后的修订，组织审议《工程管理指导书》。
4.2.设计部
4.2.1.负责编制提供设计出图计划及其修订，参与审议《工程管理指导书》。
4.3.成本部
4.3.1.负责编制提供成本控制目标及其修订，参与审议《工程管理指导书》。
4.4.总办
4.4.1.负责编制提供项目施工单位的材料设备的供应方案及其修订、及工程招标方案、参与《工程管理指导书》的审议。
4.5.工程中心总监
4.5.1.审批签发《工程管理指导书》。
5.工作程序
5.1.《工程管理指导书》内容
5.1.1.项目概况
5.1.2.项目组织的架构
1）在人力资源部的协助下，编制项目组织架构，明确岗位职责。
2）编制项目组织人力资源和办公设备计划。
5.1.3.设计部负责编制设计任务书，制定设计出图计划。
5.1.4.工程管理部负责编制施工总体进度计划。
5.1.5.
施工单位、监理公司组织方案
1）根据公司情况，结合工程项目的规模，对工程项目招标工作进行策划。
对技术要求高、专业性强、成本不易控制的铝合金门窗、通风排烟工程、保温工程、机电设备工程等，宜由公司直接分包。
2）编制施工、监理公司组织的标段划分，并在总平面图上标注总承包标段划分图。
（三通一平临建设施的布局规划）
5.1.6.工程部负责编制材料
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