选址分析报告.docx

选址分析报告.docx

《选址分析报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《选址分析报告.docx（7页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

选址分析报告

返

璞

归

真

农家乐

选址分析报告

目录

1、项目概况

2、农家乐主营业务、特色及经营策略

3、市场定位

3.1主要消费群体

3.2流动人口特征、收入和消费结构分析

4、位置选择因素分析

4.1交通情况

4.2商业环境评估和竞争店分析

4.3建筑物条件

4.4辐射范围

4.5当地人文及地理特征

5、财务及经营风险分析

5.1经营风险和效益预估

5.2未来前景分析

1、项目概况

（1）背景

1、宜昌市新规划方案的提出：

２００５年４月，（２００４——２０２０年）宜昌城市总体规划设计方案正式由中国城市规划设计研究院编制完成。

其中，在主城区范围内，布置三处主要的旅游设施用地。

一处是点军的休闲旅游，在现有基础上，利用点军良好的山体和人文景观资源，开展以农家乐形式为主的休闲旅游。

2、点军区，是个以农业为基础的生态型城市新区。

这里，一年四季绿树成荫、花果飘香，一栋栋农家小院错落有致地分布其间。

宜昌人诗意地将之称为“江南”。

曾几何时，江南的人们是多么向往江北主城区的繁华喧闹，然而，就是江南这片寂寞的乡土，如今却成了众多城里人追逐向往的乐园。

每到周末和节假日时，这里更是车水马龙、人流如织。

因为江南为他们开发了地地道道的“农家乐”。

吃农家饭、住农家院、干农家活、享受农趣已逐渐成为城里人消遣的新潮流，也逐渐成为“江南人”致富的金光大道。

点军区农家乐起步于2000年。

那时的点军，受区位条件影响，经济较落后，广大农民致富无门，生活较江北主城区有明显差距。

为引导广大农民致富，区委、区政府瞄准了得天独厚的生态环境优势，决定引导大家利用自家房屋，结合房前院后的桔园发展农家乐。

为确保“农家乐”一炮打响，区委、区政府采取了系列政策和措施，如组织农民代表赴成都、重庆等农家乐发展良好的地方实地考察，组织农民参加农家乐经营管理、服务技能培训，政府出资办节办会等形式做好宣传促销、开发市场等，出台相关的费税优惠政策和扶持政策等。

为确保“农家乐”一炮打响，区委、区政府采取了系列政策和措施，如组织农民代表赴成都、重庆等农家乐发展良好的地方实地考察，组织农民参加农家乐经营管理、服务技能培训，政府出资办节办会等形式做好宣传促销、开发市场等，出台相关的费税优惠政策和扶持政策等。

所以在此地推出农家乐项目是大势所趋。

（2）农家乐具体位

点军区江南大道磨基山风景区以东300米路北

2、农家乐主营业务、特色及经营策略

（1）主营业务：

饮食和住宿。

饮食以地方农家特色菜为主，主打绿色无污染的健康饮食；

住宿为传统农家木床，古香古色，自然纯朴。

（2）特色：

垂钓（以农家自养的边鱼、黄骨头、草鱼为主）、桌球、

cs真人野战（四五好友齐聚一起进行彩弹射击游戏，舒缓心情、排解压力）、烤全羊（赴新疆考察烤全羊技术，保证烤羊的色香味俱全）会议（我们会有一个可容纳二十人左右的会议室，投影仪、电脑、讲台话筒一应俱全，是商务谈判的理想场所）

（3）经营策略：

以亲切友善的服务态度、纯天然的绿色食品、完善高档的设施为您按摩心灵、缓解压力。

1、细致入微，建立良好管理机制和运行模式，引入精细化管理。

2、打造特色，以科学的发展观引导农家乐的发展，建设具有江南风味的建筑、引入土家山歌吸引游客、开发研制特色土家菜肴、制作古香古色的点菜单、cs真人野战做到逼真引入彩弹。

3、市场定位

3.1主要消费群体

企事业单位人员、都市白领、成功人士。

这类人群普遍高收入，同时也都存在着工作压力大等问题，急需要一种自由、放松的休闲旅游方式；对一些企事业单位而言，农家乐的安静闲适也成为他们商务会友聚餐的理想场所。

因此农家乐这种原生态的生活方式很受他们的青睐。

在江南大道上，坐落着各种大中小型企业和政府机关，如点军区政府、国土资源局、红旗电缆厂、乐器厂等，他们是农家乐的固定客户。

资料显示，每年光临点军区农家乐的消费者大约有50万左右，并且呈逐年上升趋势。

3.2流动人口特征、收入和消费结构分析

宜昌的至高点磨基山坐落在点军区，秀丽的磨基山公园免费向大众开放，这里空气清新，景色宜人，站在山巅可以远眺美丽的宜昌城全景，尽享远离繁华都市的幽静，感受山间的绿树成荫、花果飘香，农家小院犹如田园诗一般星罗棋布点缀其间，令人留恋忘返。

磨基山的对面往西约100米，江南大道的另一侧，则通往文佛山庄、石门洞旅游景区，再往土城乡深入则有国家4A级旅游景区车溪，往长江上游则可观光举世闻名的葛洲坝枢纽工程，再经紫阳路方向则可通往鸣翠谷风景区，到达这些地方仅需二十分钟左右时间，每天都有大量的江北人员从江南大道通过，每天经过点军江南大道的车辆有3万余辆，这些人员普遍都是追求高生活品质的城市白领、公务员或是成功人士，他们收入较高，有消费能力，农家乐理所当然的成为他们就餐的首选之地。

4、位置选择因素分析

4.1交通状况

点军区地处宜昌城区近郊，与宜昌市区仅一江之隔，人们称之为江南。

区政府与宜昌市政府江南江北遥遥相对，清晰可见。

2001年底夷陵长江大桥正式通车后，大桥贯通江南江北成了人们往来的便道。

从市区乘车过夷陵大桥至点军区农家乐仅十来分钟，乘公汽只要一元钱，步行从江北到江南约30分钟左右，交通非常便利。

特别是六十五岁以上的老人还可免费坐公交到江南，所以，那些厌倦了都市喧嚣的城市人在选择休闲娱乐时怎么会不首选江南点军农家呢？

4.2商业环境分析和竞争店分析

商业环境分析：

江南大道上农家乐众多，起到了很好的集群效应；政府办事机关和企业众多，提供了大量的潜在消费人群；该地区知名度较高，交通便利，对消费者有较大的吸引力。

竞争店分析：

点军区江南大道上现有土家饭庄、乡客来、五龙寨饭庄、巴人寨饭庄、快乐老家等二十余家农家乐，虽然数目众多，但是目前他们的管理比较松散，区政府虽然将其作为再就业基地，但是没有严格的、系统的、精细的管理规范和要求。

其次是其房屋建筑单调，外墙壁少有进行了精细处理的，没有独特的风格，无法体现江南土家文化，缺乏特色建筑元素或符号。

再次是各农家招牌名称缺乏特色，大同小异，招牌竖立的位置、字体的大小，制作的材料比较粗糙，各家招牌横七树八地立在街边，给人直觉是咄咄逼人，而不是令人赏心悦目；第四，各色菜品虽然可口，但是没有能让人记忆深刻的品名，菜谱多是简单的一张过塑纸，不够精致。

特别是装菜的器具也不够讲究，应在色、香、味俱全上下功夫。

第五，服务员的着装也很随意，没有专门制作，家庭作坊味太浓。

4.3建筑物条件

三层农家房，一楼进门正中方是大厅，两边是包房，后面是

厨房，二楼为包房和一个会议室，三楼是住宿区，建筑面积为1000平米，大厅可放置餐桌6桌，共有8个包房，一间会议室和6间住宿房。

房屋后面分两部分一部分是一大片农作物区，里面种植着各类农家蔬菜，同时饲养着各种家养鸡鸭禽类；另一部分是cs野战场地。

房屋前方是一个鱼塘。

5.辐射范围

该农家乐可辐射点军区、西陵区、伍家岗区、东山开发区、夷陵区

6.财务及经营风险分析

6.1经营风险和效益预估：

经营风险：

投资大，回报周期长；竞争激烈，淘汰率高；消费群体不稳定，难以培养长期忠诚客户。

效益预估：

预计每天百分之八十的上座率和百分之五十的入住率，每天的客源在100人左右，15桌，每桌平均消费200元，饮食收入为3000元：

真人cs野战每人15元，每天预计20人，收入共300元；垂钓收入预计每天400元；每天的营业收入是3700元，每月是111000元。

6.2未来前景分析

近年来，宜昌市点军区的农家乐产业发展十分迅速。

从2000年起至今，譬如五谷香、玉龙山庄、大宅门饭庄、农门客栈、巴人寨、幸福老家等各种名称不断变化的近百家农家乐如雨后春笋般突现，令好奇、好吃、好乐的城里人蜂拥而至。

到了周末和节假日，这里更是车水马龙、人流如织。

为什么点军区农家乐让江南这片昔日寂寞的土地今日变成了城里人争相追逐的乐园呢？

我认为有如下三个因素：

一是点军区占有十分便利的交通优势。

点军区地处宜昌城区近郊，与宜昌市区仅一江之隔，人们称之为江南。

区政府与宜昌市政府江南江北遥遥相对，清晰可见。

2001年底夷陵长江大桥正式通车后，大桥贯通江南江北成了人们往来的便道。

从市区乘车过夷陵大桥至点军区农家乐仅十来分钟，乘公汽只要一元钱，步行从江北到江南约30分钟左右，交通非常便利。

特别是六十五岁以上的老人还可免费坐公交到江南，所以，那些大爷大妈们在选择休闲娱乐时怎么会不首选江南点军农家呢？

二是点军区有非常丰富的旅游资源。

宜昌的至高点磨基山坐落在点军区，秀丽的磨基山公园免费向大众开放，这里空气清新，景色宜人，站在山巅可以远眺美丽的宜昌城全景，尽享远离繁华都市的幽静，感受山间的绿树成荫、花果飘香，农家小院犹如田园诗一般星罗棋布点缀其间，令人留恋忘返。

磨基山的对面往西约100米，江南大道的另一侧，则通往文佛山庄、石门洞旅游景区，再往土城乡深入则有国家4A级旅游景区车溪，往长江上游则可观光举世闻名的葛洲坝枢纽工程，再经紫阳路方向则可通往鸣翠谷风景区，到达这些地方仅需二十分钟左右时间，这些天然或人文的景点不正是点军区“请君入瓮”的自然法宝吗？

三是点军区有充足新鲜的农副产品。

点军区是一个以农业为基础的生态型城市新区。

随着人民群众生产生活不断发展的需要，近年来点军区逐渐发展了多个农业生产基地，如蔬菜种植基地，渔业养殖基地，柑桔种植基地等等，这些生态基地的建立为人们提供了充足的绿色食物资源，为农家乐的生存和发展提供了强有力的支撑和保障。

在点军农家乐，不仅可以吃到新鲜的炕土豆，鲜肉老南瓜蒸格子、野菜，地卷皮，还可以吃正宗烟熏腊肉、锅巴饭、懒豆腐、广椒皮、干柿子等，不正是如此这般的传统菜大大地吊起了城里人的好味口么？

点军区是一个正在蓬勃发展的宜昌农业新区，农业基础好，农产品种类丰富，交通便利，旅游资源丰富，再加上政府的大力支持，是一个值得期待的新兴产业。