项目成本测算说明.docx

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项目成本测算说明

项目成本测算说明

成本费用、项目分类及核算内容）

一、项目情况：

1、项目所处位置，位置的大体情况；

2、项目的组成情况：

幢数、各自的层数、各自的结构类型、层高等

3、项目的主要经济指标：

用地面积、建筑面积、建筑密度、容积率、绿化率以及地上建筑和地下室建筑各自的情况及建筑面积（详见附表一《项目经济技术指标》）

二、编制依据：

1、我公司与相关单位签订的合同、协议。

2、项目的市场定位报告。

3、项目的规划和扩初方案。

4、省市有关行政性收费项目的政策、法规、文件。

5、有关中介机构提供的和我公司收集的类似项目的有关数据。

6、测算期建筑材料的价格或价格指数。

7、项目限额设计的指标。

8、其他依据。

三、开发产品成本目标的确定及核算视开发产品具体情况，按制造成本法设置成本项目。

成本项目一般包括下列1〜8项，其中1〜6项组成项目开发成本：

1、

土地使用权取得费

2、

开发前期准备费

3、

主体建安费用

4、

基础设施费

5、公共配套设施建设费

6、开发间接费

7、开发期间费用

&营业税等及附加

四、成本组成

1.1土地获得价款

指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：

1.1.1政府地价、契税及市政配套费：

支付的地价，向政府部门交纳的契税、市政公用基础设施配套费、交易服务费、土地公正费和土地证手续费。

1.1.2合作款项：

补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作的房屋成本和相应税金等

1.1.3红线外市政设施费：

红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。

1.1.4拆迁补偿费：

有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，农作物补偿费，危房补偿费等。

1.1.5其他土地类费用

1.2开发前期准备费：

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建“三通一平”等前期费用。

主要包括以下内容：

1.2.1测绘测量费：

包括土地测量费、建筑放样测量费、市政放样费、复测费、管线跟踪测量费、竣工测绘费、地震安评费、填渣测绘费、沉降观测费、防雷防静电测试费、日照测试费和其他测量测绘费。

主要包括方案及扩初设计费、主体施工图设计费、专业工程设计费、附属工程设计、审图费、勘探费和其他设计费

1.221方案及扩初设计费：

方案设计费（含方案招标费评审费和模型及效果图费）、扩初设计费。

1.2.2.2主体施工图设计费：

施工图设计费、修改设计费等。

1.2.2.3专业工程设计费：

装修设计费、幕墙设计费、铝合金门窗设计费、智能化设计费、钢结构设计费、人防电站设计费、基坑围护设计费。

1.2.2.4附属工程设计费：

市政设计费、绿化设计费、给水设计费、环保设计费、路灯设计费、有线电视设计费、河坎设计费、电气设计费、煤气设计费、高层电动抄表设计费、综合管线设计费和标识标牌设计费。

1.2.2.5审图费：

各种施工图审核、消防建审、防雷设计审核、人防工程审核等。

1.2.2.6勘探费：

水文、地质、文物和地基的各种勘探费。

1.2.2.7其他：

可行性研究及其他不能列入以上内容的各种勘察设计费、制图、晒图费等。

1.2.3报批报建费（可退费用要注明）

1.231教育地方附加费

1.2.3.2白蚁防治费

1.2.3.3散装水泥费

1.234墙改费

1.2.3.6环评费

123.7室内环境检测费

123.8消防测试费（付测试单位）

1.2.3.9消防验收费（付消防支队）

1.2.3.10异地人防建设费

1.2.3.11异地绿化费

1.2.3.12招投标费：

包括招投标管理费，设计、监理、施工、设备等招标费及招标代理费，标底编制费等

1.2.3.13合同公证费

1.2.3.14质监费

1.2.3.15其他报批报建费：

如规划管理费、档案管理费和综合验收费等。

1.2.4三通一平费：

1.2.4.1临时道路：

接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用

1.2.4.2临时用电：

接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设费、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用、临时电贴。

1.2.4.3临时用水：

接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺

设、改造、迁移等费用。

1.2.4.4场地平整费：

场地清运费、旧房拆除费用。

1.2.4.5临时设施费：

临时围墙、临时办公室、临时场地占地费用及其他临时费用。

1.2.4.6房屋安全鉴定及周边环境监测费。

1.2.4.7考古费。

125物业类费用：

包括按规定应拨付给业主委员会的由物业公司代管的物业管理基金、维修基金或其他专项基金以及代收费项目。

125.1初期物业管理费。

125.2绿化养护费。

125.3电梯设备维修费。

1.2.5.4弱电维修基金。

1.2.5.5房屋保修费。

1.2.5.6其他物业类费用。

1.2.5.7代收费：

如有收费需说明。

1.3主体建安工程费：

指项目开发过程中发生在主体内并列入房屋建筑安装费用预算内的各项费用。

1.3.1桩基工程：

包括工程桩、围护桩、桩基测试等

1.3.2主体结构及安装工程包括地下室工程和上部工程

1.3.2.1地下室工程：

包括土方、基坑围护及护壁、基坑测试费、地下室土建

1.3.2.2地下室水电暖安装：

包括地下室给排水、地下室电气及地下室采暖

1.3.2.3上部工程：

包括结构及初装修工程、外墙面装修（涂料、面砖及花岗岩等）

1.3.2.4上部工程水电暖安装：

包括上部给排水、上部电气及上部采暖

1.3.3其他外立面工程：

包括室内外门窗、幕墙、钢结构、护栏等工程。

1.3.4装修工程：

包括大堂精装修、楼梯间精装修、公寓精装修、办公精装

修和商业精装修等。

135其他安装工程费

135.1室内新风系统设备及安装

135.2中央吸尘系统设备及安装

135.3空调设备及安装费

1.3.5.4电梯设备及安装费

1.3.5.5室内软化水设备及安装费

1.3.5.6室内直饮水设备及安装费

1.3.5.7消防通风系统安装费

1.3.5.8太阳能热水器

1.3.5.9人防设备及安装费

1.3.5.10机械停车位

1.3.5.11智能化及通讯弱电系统费：

包括安全防范及智能控制系统、卫星电视、三表远传、家居智能化和其他。

1.3.6其他主体建安工程费。

1.4基础设施费：

1.4.1室内外高低压电器系统费：

包括高低压设备及线路安装费、配电站、开闭站、电贴费、电缆沟费用和其他高低压费用（如外围电缆等）。

1.4.2室外供水费

1.4.2.1自来水系统费：

包括室外给水、一户一表管理安装费和水泵房设备费

1.4.2.2直饮水系统费

1.4.2.3热水系统费

143.1道路建造费：

小区内外的道路路基平整、垫层、基层、面层，开设路口及补偿费等。

143.2雨污水系统费：

指小区内外铺设的雨污水管道、雨污水井和化粪池等。

1.4.3.3污水处理设施费：

如净化池及其处理设备等。

1.4.4室外采暖系统费

144.1管道系统费

144.2热交换站

1.4.4.3锅炉房费用

1.4.4.4挂网费

1.4.5室外燃气系统费

1.4.5.1管道系统费

1.4.5.2调压站

1.4.6室外园林环境费

1.4.6.1绿化工程建设费：

指小区内外绿化苗木及种植费、苗木种植需要的种植土等。

1.4.6.2广场园路、景观建造费：

指广场园路基础平整、垫层、基层、面层，还包括雕塑、喷泉、环廊、休闲亭、假山等景观工程。

1.4.6.3大门围墙建造费

1.4.6.4河坎建造费

1.4.6.5其他园林环境工程费：

未列入上述范围的儿童游乐设施、体育设施等。

1.4.7.1路灯工程

147.2草坪灯工程

148其他管线工程费

148.1有线电视费

1.4.8.2网络系统（电话、电信或网通等）

1.4.8.3其他工程管网费

1.4.9室外零星设施费

149.1信报箱费用

149.2各类指示牌、标志牌、示意图费用

1.4.9.3垃圾筒、果壳箱费用

1.4.9.4地下车库车位分隔保护相关费用

1.5公共配套设施建设费

指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。

主要包括以下几类：

在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，居

委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等设施的支出。

在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、由E局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。

开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。

对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。

如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：

1.5.1游泳池：

土建、设备、设施。

1.5.2业主会所：

单体会所结构、装修、资产购置。

1.5.3物业管理及居委会用房：

单体结构、装修、资产购置；如设置在主体

工程中按建筑面积分摊，如无法分摊的，说明具体位置。

1.5.4幼儿园：

建造成本及配套资产购置。

1.5.5学校：

建造成本及配套资产购置。

1.5.6运动场所：

土建、设备、各项设施。

1.5.7菜场：

土建、设备、各项设施。

1.5.8公交车站

1.5.9单独人防工程：

土建工程费、水电安装费、室内设备及安装费

1.5.10独立停车库：

土建工程费、水电安装费、室内设备及安装费

1.5.11其他公共配套设施：

除以上公共配套设施以外的其他公共配套设施。

1.6开发间接费

开发接间费指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发

产品而发生的各项费用。

1.6.1工程监理费：

支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。

1.6.2预结算编审费：

为编制、审核概算、预算、结算所支付的费用。

1.6.3行政管理费：

直接从事项目开发部门的人员工资、奖金、补贴等人工

费以及直接从事项目开发的部门的行政费。

1.6.4交房前财务费用：

是指交房前房地产开发企业在房地产开发经营过程中，为筹集资金而发生的财务费用。

包括企业开发项目期间（交房前）直接用于项目开发所借入资金的利息净支出，金融机构手续费以及企业筹资发生的其它财务费用。

交房前是截止项目综合验收之后统一交房当月。

1.7开发期间费用

开发期间费用与项目开发直接相关，但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出。

1.7.1营销费用

为销售发生的策划、广告、样板房、售楼中心、售楼书、模型等所有营销推

广费用，其中在销售使用后能够转让出售、形成公司产权的项目独立核算。

主要

包括：

1.7.1.1销售代理费：

销售代理单位的佣金。

1.7.1.2行政收费：

包括面积预测费、面积实测费、地名申请费、房屋交易费、价格认证费和销售许可证费等。

1.7.1.3广告设施及发布费：

车站广告、路牌广告。

1.7.1.4广告媒体费：

电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏。

1.7.1.5产品制作及礼品费：

宣传品、售楼书、各种礼品等。

1.7.1.6房产交易及合同购买费

1.7.1.7营销活动费：

场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费。

1.7.1.8银亿会员活动费

1.7.1.9企业品牌宣传推广费

1.7.1.10销售中心、样板间建设费用：

指设计、建造、装修费及家具、器具购置费，可回收部分从总费用中扣除。

1.7.1.11营销企划服务咨询费

1.7.1.12其他销售费用

1.7.2交房后财务费用是指交房后房地产开发企业在房地产开发经营过程

中，为筹集资金而发生的财务费用。

包括企业交房后发生的利息净支出、金融机构手续费以及企业筹资发生的其它财务费用。

1.7.3公司管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织房地产开发经营

活动而发生和各项费用。

包括公司经营费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询服务费、审计费、诉讼费、排污费、办公场地绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失以及其他管理费用。

1.8营业税等及附加：

1.8.1营业税、地方教育附加

1.8.2水利基金（或河道维护费）

1.8.3土地增值税

1.8.4土地使用税

1.8.5印花税

1.8.6其他税

五、总销售金额预计：

万元（销售部提供）