项目书金牛滩风光带.docx

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项目书金牛滩风光带

湖南●桃江

项目类别：

城镇建设项目（环境改造）

项目编号：

430922（E081-56）

金牛滩风光带建设项目

招商引资建议书

二0一一年二月

目录

第一章总论1

1.1项目概况1

1.2建设规模1

1.3建设年限1

1.4投资概算1

1.5效益分析1

第二章项目建设背景2

2.1桃江县城概况及发展规划2

2.2项目背景4

2.3目建设的重要意义5

第三章市场预测7

3.1桃江县城商居楼供需要现状7

3.2需求预测7

第四章建设规模和技术标准8

4.1建设内容及建设标准8

4.2工程技术设计方案8

4.3设计方案9

第五章项目选址12

5.1场地现状12

5.2场地建设条件12

第六章环境保护与节能13

6.1施工中的环境保护13

6.2项目建成后的环境保护13

6.3节能工程13

第七章项目投资估算与资金筹措15

7.1投资估算15

7.2资金筹措15

第八章效益分析16

8.1经济效益16

8.2社会效益16

8.3社会风险分析17

第九章优惠政策18

第一章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称:

金牛滩风光带建设工程

1.1.2建设单位:

联系电话:

1.1.3拟建地点:

1.2建设规模

区域总用地面积131478m2，，其中建设用地85181m2，风光带及道路用地28712m2

1.3建设年限

2011年至20——年

1.4投资概算

项目需征用和出让国有土地131478m2，拆迁房屋43栋，共8318m2，征地拆迁需投资2.63亿元。

1.5效益分析

项目区内建设用地85181m2，按容积率3.0计算。

第二章项目建设背景

2.1桃江县城概况及发展规划

2.1.1桃江县城概况

———位于湖南省中部偏北，资江下游，以境内闻名中外的桃花江而得名。

地理坐标为东经111°36′-112°19′，北纬28°13′-28°41′。

东抵益阳市，南接宁乡，西靠安化，北临汉寿、常德。

县境海拔高度一般在50-100米之间，距海洋最小距离600多公里。

东西长73.3公里，南北宽51.5公里，总面积为2063平方公里，为全省面积的0.97%。

县境地处雪峰山脉余脉向洞庭湖过渡的交接地带。

地形由西南向东北倾斜。

西南部山地居多，东南为丘陵盆地，西北为丘陵区，中部为资江与桃花江的冲积平原。

资江通过县境流程102公里，并有志、泥、沾、敷与支溪水纵横交错，公路东去益阳29公里，南经宁乡75公里，至省城长沙126公里，北经三堂街至汉寿72公里，至常德121公里，207园道通过西部两镇一乡。

省道1837、1824穿过县境并在县城交汇，即将开工建设的益马高速在县城通过，石长铁路规划中的长常城级轻轨经过县城并建有一个县级站。

正在建设中的桃花江核电站距县城仅18公里，在县域内已建成三座低水头水电站，桃江将成为了一个内陆能源新城。

桃江县地处环洞庭湖经济发展圈中，县城距益阳市中心城区仅21公里，有益桃一级公路和益马高速相连。

桃江县城处于益阳城镇发展轴两翼中的一翼，在城镇发展战略中处于重要地位。

2.1.2城市性质

县城是桃江县的政治、经济、文化中心，是一个山水生态旅游城市，内陆能源新城、中国竹城。

桃江县城规划布局结果为“一心两轴三区”，“一心”指城市中心，位于金盆路与桃花江交叉处，建有城市新的行政办公、商业文化中心。

“两轴”指桃江县城规划以芙蓉路与金盆路两条十字交叉主干道作为城市发展轴，沿资江和桃花江建设高档商居小区，向东向南拓展城市空间。

“三区”指县城由两江自然分隔形成城西区、城东区和资江以北工业区。

规划利用“两江”丰富的水文资源，整理水系，建设沿江风光带，使资江、桃花江成为县城美化、绿化、亮化的重点景观区域，成为桃江县城最优美的人居环境。

2.1.3功能布局

1、城西区。

是县城的商业文化中心，县城的主要生活居住区。

规划沿承原有商业氛围形成老城商业中心，在老城中心继续向南拓展，提升城西区的人文品质。

2、城东区。

在芙蓉路与金盆路交汇地区已形成了县城以县政府为主的行政办公中心。

规划继续向东发展，以发展高科技产业和旅游服务业为主。

3、城北区。

资江大桥的建成有力改善了县城资江南北的交通条件，规划在牛潭河建设现代化工业区，沿资江部署商业居住用地。

在桃花江火车站布置工业仓储和进行配套用地，到目前为止已入住工业企业10多家。

2.2项目背景

进入新世纪以来，桃江县城经济飞速发展，农业产业化步伐加快，民营经济突飞猛进。

以桃花江核电和修山、白竹州、金塘村电站等能源工业为重点的工业经济迅猛增长，在未来20年内桃江经济可望成为全国100强县。

在新的发展背景下，城市建设应与之协调发展，互为促进，特别是基础设施和社会公共服务设施建设更为社会发展和经济发展提供良好的外部环境。

近几年来，桃江县域发展经历了一个飞跃阶段，城市中心东移，并在牛潭河建设工业区后，怎样协调新旧城区的发展，提高城市整体形象和功能，都需要认真去探求。

随着生活水平的不断提高，如何实现科学发展和可持续发展是新时期城市发展的重大课题。

豪苑小区的建设和该地段沿江风光带的配套建设，为桃江县城旧城改造和城市美化提供了新的启示，因此在金牛滩资江大桥上下游建设商住小区和风光带是势在必行，也是切实可行。

2.3目建设的重要意义

2.3.1该项目建设可加速提升县域品质，为创建生态旅游名城、中国竹城和内陆能源新城奠定坚实基础。

桃花江和资江是县城空间拓展的两轴之一，而沿江风光带建设是形成这一轴的重要一步，为城市的发展打开了一扇门。

“两江”是县域宝贵的自然水资源财富，建设好沿江风光带，使之成为城市各功能区之间的有机结合部，并成为县域最亮丽的景观带，既丰富了城市空间，又使城市轮廓得以成型，山水型生态旅游城市和中国竹城、中国内陆能源新城的风貌才会得以体现。

2.3.2项目建设有得天独厚的优越条件

该项目区域位于桃江县城牛潭河工业区，也是桃江县城唯一临江、临路的一片未经任何开发建设商居建设用地。

本区域东临牛潭河工业区，南侧是美丽的资江，北临金牛路，西与邹家河渔村相连。

项目区内土地多数为农田旱土，有43栋三层以下，建于80-90年代的农民住宅，建筑面积共8366平方米，居住人口136人，区域内土地131478平方米，全部属未征建设用地。

经调查了解，项目区域内干部群都热切盼望建设沿江风光带，并愿意服从政府安排将土地征为国有。

2.3.3项目建设有利新旧城区的协调发展

新的县城整体规划确定城东为新的行政办公，对外交通等功能一体的中心，西区是县城商业、居住区，而金牛滩沿江风光带区域是牛潭河新区的集中展现带。

它的建成对县城的发展具有强大推动作用，而对老城区改造，居民外迁又具有强大的引领作用。

新城区的建成，老城区通过改造，环境得以改观，居民的生活质量得以提高，为城市的科学发展和可持续发展起到极其重要的作用。

第三章市场预测

3.1桃江县城商居楼供需要现状

桃江县城由于历史的原因，商居小区较少，多数居民在80年代和90年代自建住房，部分居民住原单位公房，房屋建筑质量较差，布局不科学，急需入住更舒适，更宽敞、更符合现代生活要求的商居小区。

近几年来有外商来桃江开发了桃花江商业城、豪苑等商居小区，都是房屋开工即被订购一空，小高楼依山伴水的小区更受客户青睐。

3.2需求预测

据调查，县城现有无房屋3200多户，急需更新居住条件的达8300多户，全县在外打工经商人员21万多人，他们中多数经过多年的打拼，已经积累了一定的经济实力，回农村老家建房实在不方便，到大城市购房价格太高，且不便照顾家中老小，多数希望能在县城购房安家，这部分需求将是未来商居房供需的主要对象，未来十年内桃江县城每年5000套左右的商居房需求将成铁定，这样即加速了城市化建设，又能解决全县人民的急需。

第四章建设规模和技术标准

4.1建设内容及建设标准

4.1.1建设内容

项目区内建设内容分为：

沿江风光带建设和旧城改造两个方面，风光带建设由政府组织实施，旧城改造由项目开发单位自行组织实施。

4.1.2建设规模

本项目区内旧城改造规划全部建成11—15层小高楼，这些即可充分利用沿江地带开阔的视野和空间，又能够提高小区品位和城市景观效果。

建设项目区内预计新建建筑面积共243648平方米。

其中商业门面260个，共计15000平方米。

4.2工程技术设计方案

4.2.1地形条件

项目区地形较平坦，地面标高在35.7-36.8米之间，防洪堤标高为42.7米。

4.2.2气候条件

本项目地处亚热带气候，春季温和多雨，夏季炎热，秋季干燥，冬季严寒多雨雪。

历年最高气温40.6摄氏度，最低气温零下11.3摄氏度，平均气温16.4摄氏度，年平均相对湿度80%，年平均降雨量1164mm，年平均气压100.81Kp,最大积雪厚度为21cm，最大风速为20米每秒，年平均风速为2.7m/s，全年主风向为北风。

4.2.3工程地质及水文地质

本项目区无具体工程地质及水文地质资料，但根据周边用地建设情况，工程地质及水文地质不会影响工程建设。

4.2.4地震烈度

根据《中国地震动参数区划图》，项目拟建地地震动峰值加速度为0.05g地震动烈度为V1度。

4.3设计方案

4.3.1道路设计方案

沿江一线防洪堤顶标高42.7—43.5m，而堤内标高为35—36.8m。

根据地形情况，采用抬高路基，使其高于防洪堤内侧堤面4—5米，低于防洪堤2—3米，使三者成台阶关系，这样形成若即若离的空间态势，有利于构筑滨江景观。

本项目区内沿江大道仍采用豪苑地段方案建设。

4.3.2沿江风光带设计方案

本项目区地处老城区，且为商业中心，人流车流大，而城区能提供的公共休闲陆地少，沿江风光带的建成必将吸引大量人流来此休闲，观光散步，方案设计考虑沿江风光带的容量，在沿江风光带的线性场地及两头设置适当规模的广场，以此作为主要的活动空间，广场结合桃花江是美人窝的美丽传说进行布置，通过雕塑、碑刻再配以水景、灯光、音乐。

在广场上以多空间、多时空的形态加以展现，形成强烈的场景效果，进而引发无穷的美好想象。

沿江风光带绿化以花草、观赏植物为主，适当配植遮阴大树，形成立体绿化空间。

公共设计休息廊、亭、布置桌椅，廊亭结合形成露天茶座，使传统文化得以延续。

4.3.3给排水设计方案

1、给水设计：

本设计给水水源有城市给水管网供给，水质符合《生活饮用水卫生标准》的要求，风光带给水从一桥主管网接口，小区给水从振兴路主管网接口。

2、用水估算：

绿化带喷洒的用水量：

68.1吨/天

3、生活用水量：

5980吨/天。

最高日最大时的用水量、时变化系数取工使用时间按24小时计算为：

68.1+5980/24*2.0=500m3/小时

4、接管方案：

拟在金盆北路主管道上接两根DN300的供水管作为风光带和小区生活及消防用水的主干管，形成环状管网，满足用水需求。

5、给水管材：

本工程的供水主管采用球墨铸铁给水管材。

6、排水系统：

本区域按县城总体规划要求实施雨污水分流。

雨水经雨水口的收集排入雨水管，分散就近排入资江，满足自留排放要求。

生活污水采用三级化粪进行一级处理后，排入市政污水管网。

为保障大堤和绿化不受雨水侵蚀，在种植土和裸露土的下部设加劲软式透水管，及时排走多余雨水，排水管材采用混凝土排水管。

4.3.4电气设计方案

县城现有肖家山、观桃两个110KV变电站，并联网投入使用，电网已形成环形结构，供电可靠，项目区可就近选择接入电源，并在小区建设供电分区和配电设施。

第五章项目选址

5.1场地现状

本项目区域处于桃江县城江北新区，东侧为桃花江火车站，南抵资江，北临金牛大道，西临邹家河渔村，区位十分优越。

区域内的土地全部属尚未建设开发的农民土地。

5.2场地建设条件

区域内虽无详细地址资料，但根据区域最近各种建筑建设施工情况，完全具备一般建筑物建设施工条件。

这里地处资江河岸，有资江大桥与老城区相连，交通十分便捷，电力主干线路和供水主管网已在区域通过，可就近接入。

通讯、有线网络、排水管网等公用设施都可按要求建设。

项目区内多数用地为当地居民尚未开发建设的土地，政府组织实施土地开发矛盾不突出，当地干部群众在热切盼望尽快实施。

两家停产企业土地和四家行政事业单位用地，政府组织实施土地出让矛盾不突出。

工程建设方面豪苑小区和桃花江商业城都有较成功的经验和作法。

可以借鉴参考。

第六章环境保护与节能

保护环境是我国的一项基本国策，该项目应严格按照《中华人民共和国环境保护法》的有关规定制定具体的环保方案，并报环保管理部门审定。

6.1施工中的环境保护

本项目区内的工程施工中，机械设备噪声及施工中粉尘对周围环境会造成污染。

因此，施工中对产生噪音较大的机械设备要加装隔音装置，对粉尘要及时喷水除尘，建材选用环保材料，沿江施工注意对水体的保护，任何污染物不得倒入江中。

6.2项目建成后的环境保护

本项目主要建成园林式小区，即要清除建设过程污水对环境造成的影响，又要处理好与周边环境的相互关系，应采取以下几方面的保护措施：

6.2.1严格控制生活污水的任意排放；

6.2.2生活、生产垃圾采取可回收和不可回收分类别存放和及时清理；

6.2.3防止光污染。

6.3节能工程

6.3.1路灯及风光带艺术照明采用智能化控制系统对其进行有机调配，以减少能耗。

6.3.2变配电站加装电容补偿器，提高用电质量，提高电力功率因素，减少无功损失。

6.3.3敷设线路时，其导线截面积的设计运用要充分考虑其机械强度、电压降、发热等因素，防止超负荷运行。

6.3.4电表、变压器、用电设备尽可能选用节能型产品，节约电能。

第七章项目投资估算与资金筹措

7.1投资估算

本项目征地拆迁预计需投资2.63亿元，工程建设按规划方案可建建筑面积243600平方米，预计工程建设需投入1.92亿元，供电、供水、绿化等其他建设投资2500万元，合计投资4.9亿元。

7.2资金筹措

根据项目建设设计要求和建设内容，资金筹措采取三种方式

7.2.1争取国家投入

7.2.2县级财政配套资金

7.2.3招商引进项目资金

第八章效益分析

8.1经济效益

8.1.1本项目收入概算

本项目区可建成临街门面房260套，共15000平方米，按当前市场价可收入1.5亿元，可建住宅228600平方米，按当前市场价可收入4.1亿元，合计收入5.6亿元。

8.1.2支出概算

征地拆迁2.63亿元，工程建设1.92亿元，其他支出2500万元，合计4.9亿元。

8.1.3经营利润0.8亿元。

8.2社会效益

8.2.1项目对社会发展的影响

本项目建成将整体提高桃江县城形象，金牛滩沿江地带杂草丛生的荒野将成为县城最靓丽的风光带和人们休闲娱乐观光场所。

8.2.2项目地互适性分析

本项目区内目前属当地农民耕种和集居地，这里的多数干部群众都希望政府尽快组织开发，都希望到一个新的环境中生活，所以对该区域实行统一开发建设已是大势所趋，人心所向，条件已十分成熟。

8.3社会风险分析

本区域内是本地居民，拆迁安置必须有统一和可行的安置方案，土地征用必须严格按政策办事，否则会有一定阻力。

第九章优惠政策

1、风光带、沿江大道、防洪堤由政府组织实施。

2、征地、拆迁安置由政府统一组织完成。

3、工程报建严格按政策最低标准收费。

4、供电、供水、通讯、有线网络等按成本价实施，相关部门不收取利润。