房地产营销策划石家庄市生态欢乐世界项目建议书doc 75页1doc.docx
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石家庄市生态欢乐世界
项目建议书
石家庄新天际旅游投资有限公司
《石家庄市生态欢乐世界总体规划》编制组
2005年12月
【项目名称】
石家庄市生态欢乐世界（简称“生态欢乐世界”）
【投资开发单位】
石家庄新天际旅游投资有限公司（原“石家庄新天地旅游投资有限公司”）
【报告编制单位】
上海社会科学院旅游研究中心奇创规划设计所
【项目设计顾问】
厉无畏全国人大常委、上海市人大副主任、著名经济学家
王大悟上海社会科学院旅游研究中心主任、教授、博导
上海市人民政府决策咨询专家
【项目设计人员】
项目负责人：
刘海波总设计师注册城市规划师
主要参加人员：
毕吕贵教授
吕志墉策划总监高级策划师
陆苏颖博士市场研究专家/高级经济分析师
孟畴注册策划师
何余节高级规划师
高侠注册城市规划师
李丁宏设计师
汤少忠规划师
杨程波规划师
洪云助理策划师
前言
2004年国际旅游组织公布的一份调查报告称，目前旅游产业是世界上仅次于石油化工产业的第二大产业，到2020年，旅游业将首次超过石油化工产业，成为世界上第一大产业。
该报告同时指出，我国目前是世界上第四大旅游目的地国和第五大旅游客源地国，到2020年，将成为世界上最大的旅游目的地国和第四大旅游客源地国。
由此可见，作为一个蓬勃发展的产业，旅游业在我国具有广阔的发展前景。
座落在华北平原上的石家庄，是一座充满魅力和活力的城市。
近年来，在省、市各级政府的大力支持下，石家庄旅游业跨上了新的台阶：
景点数量不断增加、服务等级不断提高、游客数量逐年增加、旅游业在国民经济中的比重日益增大。
为了响应党中央提出的“走循环经济道路”，贯彻落实河北建设“生态省”、石家庄开发“西部山前休闲、度假带”和鹿泉市打造“西山旅游带、省会西花园”发展战略，石家庄新天际旅游投资有限公司高瞻远瞩，投资开发“石家庄市生态欢乐世界”项目，旨在新兴的旅游大潮中百尺竿头、更进一步。
2005年4～7月，石家庄新天际旅游投资有限公司花重金委托上海社科院旅游研究中心奇创规划设计所就该项目做“旅游总体规划设计方案”，并于2005年8月26日由石家庄市旅游局主持，在石家庄市汇文大酒店对上海奇创规划设计机构完成的《石家庄市生态欢乐世界总体规划》进行了专家评审。
根据专家评审委员会提出的评审意见，项目投资开发单位和规划设计人员又组织多轮深入的市场调研和认真的研讨分析，结合当前国家大力提倡发展“循环经济”、“建设社会主义新农村”的宏观战略，以及石家庄新一届政府全面启动“西部山前地带开发工程”的有利时机，进一步充实、完善《石家庄市生态欢乐世界总体规划》的相关内容，整理编制了本项目建议书。
本项目规划设计过程中，得到石家庄市、鹿泉市旅游局及其他各部门领导和专家大力支持、协助、批评与指正，在此一并致谢！
石家庄新天际旅游投资有限公司
《石家庄市生态欢乐世界总体规划》编制组
2005年12月18日
第一章总论………………………………………………1
1.1项目名称及承办单位………………………………1
1.2报告编制依据………………………………………1
1.3报告编制原则………………………………………2
1.4本报告研究范围……………………………………2
1.5项目概况、开发理念和建设目标…………………3
1.6推荐方案及主要经济技术指标……………………4
1.7研究结论……………………………………………5
第二章项目提出背景、建设的必要性和可行性…………6
2.1项目提出背景分析…………………………………6
2.2项目建设的必要性…………………………………7
2.3项目建设的可行性…………………………………8
2.4结论………………………………………………9
第三章市场调查与前景分析………………………………10
3.1基础数据调查………………………………………10
3.2市场发展预测………………………………………17
第四章客源市场定位与旅游发展策略……………………23
4.1客源市场定位………………………………………23
4.2旅游发展策略………………………………………24
4.3项目建设原则………………………………………26
4.4项目定位与主题、品牌……………………………26
第五章项目选址方案与建设条件…………………………28
5.1建设场址……………………………………………28
5.2建设条件……………………………………………29
5.3投资政策……………………………………………30
第六章总体规划设计和建设规模…………………………31
6.1规划设计原则………………………………………31
6.2总平面布置…………………………………………32
6.3游乐项目概念性设计………………………………35
6.4旅游度假产品概念性设计…………………………40
6.5旅游配套服务设施规划……………………………42
6.6基础设施规划………………………………………44
6.7建设规模……………………………………………49
6.8建设分期……………………………………………50
第七章环境保护、绿化、消防和节能……………………51
7.1环境保护……………………………………………51
7.2林业资源保护和绿化………………………………53
7.3消防………………………………………………54
7.4节能………………………………………………54
第八章开发运营管理和市场营销策略……………………55
8.1开发模式和盈利模式………………………………55
8.2组织机构和人力资源开发…………………………55
8.3旅游产品与组合……………………………………57
8.4营销策略和促销方式………………………………59
8.5解决经营季节性问题的措施………………………62
第九章项目实施计划和一期开发工作安排………………63
9.1建设期工作计划及进度安排………………………63
9.2近期开发工作安排…………………………………64
第十章投资估算、资金筹措及使用计划…………………66
10.1投资估算……………………………………………66
10.2资金筹措及使用计划………………………………67
第十一章经济效益分析……………………………………68
11.1基本数据……………………………………………68
11.2指标计算与评价……………………………………69
11.3评价结论……………………………………………69
附图：
图1、“石家庄市生态欢乐世界”项目区位分析图
图2、“石家庄市生态欢乐世界”周边交通及相邻景区关系分析图
图3、鹿泉市“西山旅游带”景点卫星航拍图
图4、“石家庄市生态欢乐世界”项目规划区域及周边地形图
图5、“石家庄市生态欢乐世界”项目一期拟征用地块分布图
图6、“石家庄市生态欢乐世界”项目总体规划示意图
附件：
1、《石家庄市生态欢乐世界总体规划》评审意见（2005.8.26）
2、《鹿泉市土地利用总体规划调整方案》听证会纪要（2005.8.8）
3、鹿泉市建设局关于卧佛山风景区等4个项目选址意见（2005.9.23）
4、鹿泉市环境保护局关于优山美地、生态欢乐谷项目的意见（2005.10.11）
5、鹿泉市旅游局关于“石家庄市生态欢乐世界”项目的预审意见
第一章总论
1.1项目名称及承办单位
1.1.1项目名称：
石家庄市生态欢乐世界
1.1.2拟建地点：
鹿泉市铜冶镇羊角庄村南、青龙山北区域
1.1.3承办单位简介：
公司名称：
石家庄新天际旅游投资有限公司
注册地址：
石家庄市中山西路48号
注册资金：
人民币3000万元
经营范围：
生态农业和旅游项目的开发
石家庄新天际旅游投资有限公司成立于2002年，隶属新联合投资集团。
新联合投资控股有限公司（简称新联合投资集团）是经国家工商管理总局核准成立、无区域限制的大型投资集团，集教育、地产、旅游、传媒、投资五大产业于一体，旗下品牌有廿一世纪教育、1+2联合不动产、新联合置地、新天地旅游、新联合资产、河北青年电视艺术中心、河北大学影视艺术学院、石家庄联合技术职业学院，总资产逾7亿元。
1.2报告编制依据
1.2.1河北省建设“生态省”规划和《河北省旅游业发展总体规划（2003～2020）》；
1.2.2《石家庄市空间发展战略总规划（2003～2020）》和《石家庄市旅游业发展总体规划（2000～2020）》；
1.2.3《鹿泉市旅游业发展总体规划（2005）》和鹿泉市关于建设“西山旅游带、省会西花园”的相关文件精神；
1.2.4项目投资方提供的基础数据、相关资料和铜冶镇发展规划；
1.2.5国家和地方的现行有关法规政策、标准和规范。
1.3报告编制原则
1.3.1严格按照国家和地方的有关政策、法规、标准和规范，按科学性、经济性、可操作性和实事求是的原则进行编制与规划；
1.3.2在总体规划指导下，从实际情况出发，坚持高起点、高标准，打造“石家庄市西部旅游循环经济示范区”；
1.3.3坚持合理利用土地，发展生态农业，充分利用现有开发条件，节约投资，提高资金利用率。
1.3.4积极采用新技术、新材料，充分利用区域经济发展和市场优势，依靠良好的投资政策环境，建设高标准的生态旅游休闲度假区；
1.3.5选用节能产品，加强环境保护，严格控制各类污染源。
1.4本报告研究范围
本报告遵循原国家计委颁布的项目调研的基本规定，按照科学性、经济性、可操作性和实事求是的原则，并遵循国家财政部颁布的《旅游、饮食服务企业财务制度》，以国家标准《旅游区等级的划分和评定》及投资方提供的相关项目资料为依据，对“石家庄市生态欢乐世界”的区域社会经济发展态势、定位、档次、产品、服务、预期收益和价值等进行阐述，从市场潜力、区域同业竞争及发展前景和周边同类产品价格角度，分析该项目的价值和定价标准。
本报告以行业统计数据和市场调研为基础，对目标客源、消费能力和潜力作了分析，辨别了优劣势、挑战和机遇，并以此为基础，测算投入－产出和经济效益，提出了关于项目投资和经营是否可行的意见。
本报告是项目投资方或相关业务部门登记、审核时的依据，并供有关方参考。
本报告不宜外传。
1.5项目概况、开发理念和建设目标
1.5.1项目概况：
“石家庄市生态欢乐世界”是新联合投资集团积极响应党中央提出的“走循环经济道路”、“建设社会主义新农村”号召，贯彻落实河北省建设“生态省”发展战略，在石家庄市全面启动“西部山前地带开发工程”和鹿泉市打造“西山旅游带、省会西花园”的有利背景下，基于对我们农业和乡村旅游发展前景的分析，以下属“石家庄新天际旅游投资有限公司”为投资主体，与项目所在地村、镇全面合作而筹划的生态农业、休闲旅游和景观地产综合开发项目。
该项目选址位于石家庄西南、鹿泉铜冶镇的青龙山以北、羊角庄村以南地块，项目“核心规划区”用地2500亩，周边“生态农业环境控制保护区”约1600亩。
项目规划总建筑面积31万平方米，总投资额6.78亿元，含六大功能分区，即：
拓展教育体验区、网游动漫奇幻城、玛歌庄园度假区、绿野仙踪游乐园、万米情人葡萄廊和生态农业保护区。
拟分三期开发建设，建设周期7～8年。
其中近期（2006～2008年）投资2.06亿元。
1.5.2开发理念：
打造社会和谐、生态保护与经济发展均衡的“东方普罗旺斯”（度假胜地）。
1.5.3建设目标：
一是本着“外引内联、综合开发、利益均享、共同富裕”的原则，大力招商引资，吸引有实力的企业集团和国外投资基金参与项目开发，并联合项目所在地村、镇共同组建“生态旅游发展联合体”，努力将“石家庄市生态欢乐世界”项目建设成为以“生态观光农业＋景观休闲地产”为基本模式的“石家庄西部旅游循环经济示范区”。
二是紧紧围绕旅游“吃、住、行、游、购、娱”六要素，借“旅游路”修建的契机，将项目建设成为“西山旅游带（南区）旅游基地”。
1.6推荐方案和主要经济技术指标
1.6.1各功能区规划建设主要项目及内容：
功能分区
建设项目名称
规划用地
（亩）
建筑面积
（m2）
投资额
（万元）
建设年份
备注
拓展
教育
体验
磨难拓展训练营
160
1000
400
07～09
消防培训俱乐部
50
2000
500
07～09
联合影视文化公园
150
8000
1500
07～10
农村科普体验基地
180
5000
800
07～10
二十四孝馆
40
2000
500
09～11
中华之魂园
60
2000
600
09～11
网游动漫
水上网游娱乐区
50
500
700
08～11
陆地网游娱乐区
550
14500
5000
08～13
玛歌庄园度假
白山会馆（会议中心）
250
40000
12400
06～12
旅游生态餐厅
50
10000
2400
06～08
青年艺术家旅馆
50
22000
4400
09～11
旅游基地商业街
60
36000
5400
09～12
含商业旅游项目
玛歌庄园度假村
240
70000
11200
08～13
产权式度假公寓
180
80000
10400
07～11
绿野仙踪游乐
大王庙（青龙道观）
100
5000
1200
09～12
田园牧歌乡村俱乐部
100
8000
1600
09～12
燕赵民俗风情欢乐园
100
2000
800
08～10
VIP乡野情趣园（都市菜园）
100
200
07～08
绿色瓜果园（田园超市）
200
700
07～11
含温室大棚
特色花卉园（组培基地）
100
500
07～11
含温室大棚
生态农业
万米情人葡萄廊
700
700
07～12
生态农业保护区
500
500
08～12
基础配套
供热、污水处理中心
30
2000
1600
07～12
此部分主要安排在“玛歌庄园度假区”规划分区范围内
电力设施配套
300
07～11
道路、景观及其它
100
2100
06～13
其它费用
财务费用
800
流动资金
600
合计
4100
310000
67800
1.6.2项目主要经济技术指标：
序号
名称
单位
数量
备注
1
生态农业控制保护区
亩
1600
2
项目核心规划区
亩
2500
其中：
拟征建设用地
m2
936000
折合为1404亩
3
总建筑指标
m2
310000
4
容积率
0.33
5
建筑密度
13%
6
绿地率
65%
7
项目建设总投资
万元
67800
其中：
自有资金
万元
7000
含集团投入资金
银行借款和招商
万元
12000
经营收益滚动投入
万元
48800
8
营业总收入
万元
173272
9
营业税金及附加
万元
9357
10
投资利润率
%
6.68%
11
投资利税率
%
10.90%
12
投资回收期（税后）
年
9.8
1.7研究结论
“石家庄市生态欢乐世界”项目的建设，将大大推动鹿泉“省会西花园、西山旅游带”的生态开发步伐，有效解决地方经济发展和生态环境保护的和谐统一问题，促进省会西部山前地带“社会主义新农村”建设，带动周边村镇共同富裕，解决劳动就业和农村发展问题，提高居民收入水平，优化项目所在地的生态环境，其社会效益十分显著。
从经济上分析,本项目具有较强的盈利能力和抗风险能力，各项财务经济指标也能达到较好的水平，经济效益也非常明显。
结论：
本项目社会效益、生态效益和经济效益俱佳，故本项目是可行的。
第二章项目提出背景、建设的必要性和可行性
2.1项目提出背景分析
2.1.1我国正大力提倡发展循环经济。
随着我国经济规模进一步扩大，工业化不断推进，城市化步伐加快，资源供需矛盾和环境压力将越来越大。
基于此，《中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十一个五年规划的建议》明确提出：
“我国土地、淡水、能源、矿产资源和环境状况对经济发展已构成严重制约。
要把节约能源作为基本国策，发展循环经济，保护生态环境，加快建设资源节约型、环境友好型社会，促进经济发展与人口、资源、环境相协调。
”
由此可见，面对当前能源、资源日益紧张的形势，建设节约型社会、走循环经济道路已经成为我们的必然选择。
建设“石家庄市生态欢乐世界”项目，打造“石家庄西部旅游循环经济区”，就是希望在“旅游循环经济”方面做一些有益的尝试和突破。
2.1.2中央推进社会主义新农村建设。
近几年，党中央、国务院以“科学发展观”统领经济社会发展全局，按照统筹城乡发展的要求，采取了一系列支农、惠农的重大政策。
全国各地区、各部门认真落实中央部署，切实加强“三农”工作，农业和农村发展出现了积极变化，迎来了新的发展机遇。
但是，当前农业和农村发展仍然处在艰难的爬坡阶段，农业基础设施脆弱、农村社会事业发展滞后、城乡居民收入差距扩大的矛盾依然突出。
正因为如此，连续几年，中央的“一号文件”都是以农业、农村和农民为主题，这充分显示了中国领导人解决“三农”问题的决心。
“十一五”时期（2006～2010）是建设社会主义新农村的关键时期，中央将在农村改革和建设方面推出重大举措。
提出“生态欢乐世界”项目，顺应了中央推进“社会主义新农村建设”、加快发展“循环农业”的时代要求。
2.1.3鹿泉西山旅游开发期待新突破。
鹿泉市经济发展水平相当高，是全国百强县之一，多年来形成了以建材、冶金、轻工、食品为支柱的基本格局。
但是，从可持续发展角度来看，建材、冶金等第二产业的发展，必然受到原材料资源、能源、环境保护的制约，因此有必要在巩固现有经济发展成果的同时，调整产业结构，创造新的经济增长点。
鹿泉市已经提出“打造经济强市、建设生态鹿泉”的总体战略，并把旅游业作为城市发展的六大主导产业之一。
经过十几年的努力，鹿泉旅游业发展也取得了瞩目的成绩。
但我们还不得不正视的一个现实是：
鹿泉旅游开发比较乱、起点低；生态资源很脆弱，水资源匮乏，森林覆盖率不高，这严重制约了鹿泉旅游业的发展。
因此，要用新思路、以循环经济理论为指导发展鹿泉旅游业，考虑“向生态要效益”。
通过建设“石家庄市生态欢乐世界”，打造“石家庄西部旅游循环经济示范区”，促进区域开发、促进社会和谐，促进生态保护，让鹿泉在全国百强县中能脱颖而出。
2.2项目建设的必要性
2.2.1建设“石家庄市生态欢乐世界”，打造“石家庄西部旅游循环经济区”，符合我国当前大力提倡的“生态经济”、“循环经济”发展战略，和中央“科学发展观”保持一致。
2.2.2建设“石家庄市生态欢乐世界”，将大大推动“省会西花园、西山旅游带”的生态开发步伐，对鹿泉市域经济发展具有重要的战略意义。
2.2.3建设“石家庄市生态欢乐世界”，能有效解决地方经济发展和生态环境保护的和谐统一问题，促进省会西部山前地带“社会主义新城镇”和“文明生态村”建设。
2.2.4建设“石家庄市生态欢乐世界”，可实现“向生态要效益”目标，带动周边村镇共同富裕，构建和谐社会，共创美好未来。
2.3项目建设的可行性
2.3.1鹿泉旅游资源丰富，历届政府领导对旅游开发极为重视。
鹿泉历史悠久、交通便利，区内山水风光俱胜、人文积淀丰厚，旅游存量资源十分丰富，具有鲜明地方特色：
“西山旅游带”分布众多书院、寺庙遗址，山前地带自然条件良好，农业基础扎实，其紧邻省会石家庄的独特区位优势，为鹿泉发展以“书院、寺庙文化”为主题的文化旅游和依托都市的生态农业、休闲度假旅游奠定了良好的市场基础。
多年来，在鹿泉市各级政府的大力扶持和开发者的努力下，鹿泉旅游业基本形成了以“抱犊寨”、“龙泉寺“、“封龙山”为龙头的十大旅游景区，2005年制定了《鹿泉市旅游业发展总体规划》，确立了打造“西山旅游带、省会西花园”的旅游发展战略和创建“中国优秀旅游城市”的旅游区建设目标。
鹿泉政府开发旅游的决心和对旅游项目的支持，是项目实施的最大保障。
2.3.2项目建设顺应了石家庄城市空间发展战略。
2003年，石家庄市政府邀请中国城市规划院、同济大学城市规划院、南京大学城市规划院，对石家庄市的空间发展战略进行规划研究。
确立了石家庄城市发展的四个战略目标：
一是建设“立足冀中南，融入首都圈，步入更广泛区域合作的开发城市”；二是建设“极化功能，产业特色突出，竞争力强大的活力城市”；三是建设“回归自然、山水相依、绿城交融的宜居城市”；四是建设“延古续今，燕赵文化与现代文化交相辉映的文明城市”。
《石家庄市空间发展战略规划总报告》确定：
在石家庄主城区的西部，即鹿泉山前地带，以优化环境为主，可借助山体、环城水系，形成山水辉映、生态良好的城市空间形态，控制主城区西部的城镇建设规模，强调集中布局、集约化发展。
石家庄城市空间结构将实现“从集中到分散”的转变，在鹿泉组团、西部山前地带安排居住和休憩用地，发展旅游产业，建设风景文化林、浅山经济林和生态农业、休闲观光经济区。
2.3.3投资方前期在项目地块做了大量的基础设施投入。
石家庄新天际旅游投资有限公司自2003年即开始谋划“生态欢乐世界”项目。
三年多来，投资方对该项目倾注了大量的人力、物力和财力，多次派员外出考察学习，并邀请北京、上海和省内众多旅游、经济专家对项目进行了深入的专题研讨。
2003年5月，与项目所在地羊角庄村签订合作开发协协议，至今已累计投入500多万元用于规划方案设计、景观营造和基础设施建设，共硬化道路1.2公里、整修道路1.8公里；架设电力电缆2公里、铺设供排水管路1000米；整修办公环境1000平米；绿化荒山荒地500亩，种植玫瑰和其它花木近18万株；另建成花卉育苗圃一座，购置玫瑰干花蕾烘干设备、水利设备、电力设备各一套。
投资方前期付出的这些投入和努力，为“石家庄市生态欢乐世界”后续开发，奠定了良好的基础。
2.4结论
综合所述，该项目符合我国当前大力提倡的“发展循环经济”、“建设社会主义新农村”的宏观战略，和中央“科学发展观”保持一致；符合河北省、石家庄和鹿泉市旅游业总体发展战略，顺应了石家庄市城市空间发展战略规划和鹿泉市“西山旅游带”开发整体规划，对鹿泉市域经济发展具有重要的战略意义。
该项目的建设，将将大大推动“省会西花园、西山旅游带”的生态开发步伐，有效解决地方经济发展和生态环境保
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