物业管理服务内容及服务要求.docx

物业管理服务内容及服务要求.docx

《物业管理服务内容及服务要求.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理服务内容及服务要求.docx（9页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

物业管理服务内容及服务要求

物业管理服务内容及服务要求

A.物业管理总体要求

在合同期限内,中标人向XXXX提供专业化的物业管理和服务，保障物业区域内各项用于办公、服务、生活、活动的设施设备处于良好的状态，加强安全保卫工作，同时根据不同楼栋或场所提供与之功能相符合的专项管理和服务，确保办公楼内正常的办公秩序，为采购人和来访人员营造一个和谐、安全、规范、有序的工作环境。

B.物业管理服务内容

（1）房屋建筑本体及配套设施的维修、养护和管理

XXXX建筑红线范围内的建筑物、构筑物、附属设施（含不属市政管理的市政公用设施）的日常管理、维修、养护。

（2）物业管理区域内设施设备维护工作

XXXX建筑红线范围内设施设备的日常运行管理，包括：

供配电系统、中央空调系统、消防系统、电梯系统、照明系统、给排水系统、安防系统、防雷设施等所有设施设备及除电梯、消防、中央空调系统及供配电专项维保内容之外的设施设备维修保养。

（3）物业管理区域内的日常安全防范、消防管理、安全监控、楼内巡逻、门岗值勤。

（4）物业管理区域内的交通秩序与车辆停放的管理。

（5）物业管理区域内环境卫生的维护。

办公大楼所含公共区域、房屋公共部分的日常清洁卫生、车库保洁；会议室室内保洁（不含食堂室内卫生、厨具、炊具等设施设备）；垃圾收集并运送到指定区域等。

（6）会议服务。

（7）物业档案资料的保管。

（8）突发公共事件的应变处置及应急措施。

（9）协助采购人做好物业的节能工作。

（10）法律、法规规定应由中标人管理服务的事项。

（11）采购人、中标人双方协商本服务内容之外的服务事项，可委托中标人提供服务，费用经双方协商。

C.物业服务要求和标准

1、设施设备的运行管理和日常维护

1.1.综合要求

1.1.1分类分项制定相应设施设备安全运行的管理制度和操作规范，并就近张贴和严格执行。

建立电梯、消防、空调设施设备等重点设施设备及其他采购人要求的设施设备档案，设施设备的运行、检修等记录齐全。

1.1.2配备所需专业技术人员,由专业人员负责管理和操作（如开启、关闭、维修和保养等）。

严格执行操作规程及保养规范，确保设施设备正常运行。

1.1.3对设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，保持设备状况良好,运行正常,合同期限内无重大管理责任事故,无设备运行事故隐患。

如发现设备异常或故障,应采取相关措施以防止故障扩大并立即派人检修（报修）至完好为止。

1.1.4对容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

1.1.5如遇恶劣气候或自然灾害等突发事件，应积极采取预防措施，做好抢救工作。

1.1.6由于物业公司管理不当引起的设备设施损坏及造成的一切损失由物业公司承担全部费用。

1.2供电（配电）设施设备

1.2.1公共照明系统应根据季节与气候情况掌握提前开启时间,用毕应立即关闭,避免浪费；

1.2.2保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并提前通知采购人和物业使用人；

1.2.3严格执行招标方制定的用电管理办法，供电、基础照明等准点开关率99%。

1.3给排水设备系统

1.3.1给排水设备系统是指物业服务区内建筑物内部及建筑物外附属设备中各种冷水和污水供应和排放的工程设施的总称。

主要包括供水设备、排水设备、消防用水设备。

1.3.2中标人相关人员应熟悉给排水管网。

建立给排水、消防用水设备系统的养护和维修制度。

确保给水管道和各类阀门处于良好状态，无漏水、渗水、积水等异常现象。

1.3.3严格执行采购人用水、供水管理制度,积极协助采购人安排合理的用水和节水计划。

限水、停水按规定时间通知采购人和物业使用人。

每天两次检查污水泵、提升泵、排出泵运行状况，每季一次润滑加油。

定期检查车库排水管沟是否堵塞、生锈或渗漏等，清除淤泥和杂物，及时排除相应隐患，每月至少进行一次。

1.3.4二次供水泵按规定清洗，定时巡查，每年两次聘请专业资质机构开展水质检测，水质符合卫生要求。

1.3.5确保汛期车库、设备房无积水和浸泡发生。

遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水和长时间停水，有险情的应急处理措施。

1.3.6大（暴）雨期间每小时检查一次污水泵运行状况，确保地下室及水井区域排水系统正常运行。

1.4弱电系统

1.4.1正确使用，定期维护保养和管理好弱电系统，使其处于良好的运行状态；

1.4.2严禁非维保单位和其他无关人员接触到弱电系统，防止非法信号接入和入驻单位办公信息外泄；

1.4.3对所有弱电设施设备，管线定期进行巡视、维护和保养；

1.4.4做好弱电系统定期维护保养，设备发生故障及时提出方案整改；

1.5电梯系统

1.5.1定期对控制柜扫尘、各接电点清洁，主要接触器、电阻、电抗器等的清洁及螺丝收紧；

1.5.2督促并配合维保单位定期对电动机、测速发电机、卷扬机（牙箱、油量、油质）、引轮的检查及油质油量的检查；

1.5.3督促并配合维保单位定期对限速器及限速器的开关进行检查、清扫、活动部位注油；

1.5.4定期对制动器、选层器的检查，主要是行程、动作、灵活性，制动瓦磨的检查及活动部门注油；

1.5.5配合维保单位做好电梯维保等其他工作；

1.5.6不定时检查电梯轿厢内的照明是否正常：

1.5.7配合特检中心对电梯的年检工作；

1.6中央空调系统

1.6.1熟练操作中央空调的制冷、制热操作程序；

1.6.2工程部人员必须持证上岗，熟悉空调设备状况、操作方法和安全注意事项；

1.6.3工程部人员应密切观察显示器、仪表、压缩主机等其他设备运行情况，并做好记录；

1.6.4做好空调机房内的清洁卫生，空调设备内外整齐卫生，保证应急灯在停电状态下能正常使用；

1.6.5做好机房的防水、防潮、防蛇、防鼠工作；

1.6.6根据季节变化，做好制冷、制热功能转换工作，配合维保单位做好维护保养和消毒工作；

1.6.7督促维保单位对中央空调日常养护，管道每年清洗1次以上，风口过滤网每年清洗2次，冷却水塔每年清洗维护1次，电源控制柜的日常检查、维护；

1.6.8做好空调运行过程中的应急管理工作；

1.6.9根据天气情况，做好空调的开启、关闭、记录工作；

1.7消防系统设施设备的运行管理

1.7.1中标人应配备专业人员负责消防系统的日常运行和管理。

专业人员须持证上岗，熟悉掌握消防设备的各种故障应急处理方案。

1.7.2中标人负责消防设备的日常运行和管理，消防设施设备每周至少一次对消防设施设备运行状况进行检查，确保设施设备完好有效，随时可投入使用。

消防泵每月启动一次并作记录，保证其运行正常。

每月进行一次消防联动测试。

如发现有故障，及时通知维保单位进行维修和整改，协助并监管消防维保单位的工作。

1.7.3中标人做好日常消防演练工作，并制定演练计划。

1.8设施设备的维修

1.8.1供配电系统高压测试、消防系统、空调系统、电梯系统的专业维修保养及年检费由采购人负责，采购人在实施专业维修保养时，中标人需做相关协助配合工作。

1.8.2除上述设施设备的专业维修保养外，所有设施设备（包括上述设施设备）的日常保养和维护均由中标人负责。

2.房屋建筑本体及配套设施的维修、养护和管理

2.1.对房屋进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

根据房屋实际使用年限，检查房屋使用情况，组织维修。

房屋及配套设施完好率98%。

2.2.对房屋建筑进行日常管理和维修养护。

建立房屋建筑档案，日常检查记录齐全。

楼道灯完好率保持100%，维修更换及时率100%。

加强建筑立面的管护，容易危及人身安全的房屋建筑部位有明显警示标志和防范措施。

2.3.排水设施的养护。

做好地基基础的日常养护工作，坚决杜绝不合理荷载的产生。

定期对建筑物排水管沟井进行巡查和清理，每月至少一次。

排水沟、明暗沟完好率98%。

2.4.门窗工程的养护。

建立对门窗的日常检查和维修工作制度，确保门窗的正常使用。

每周至少一次对门窗进行巡查，及时上报破损门窗情况。

2.5.屋顶维修养护。

建立屋顶维修养护制度，定期对屋顶进行清扫,对屋脊、趟水沟进行清理疏通，排水管道、雨水口，确保屋面排水畅通，如需整修，及时上报。

3、公共秩序维护和安全防范

3.1保安人员的基础素质应与采购人要求相符。

保安人员的招聘、培训和服装配备情况应达到或超过采购人的要求。

3.2在相关部门的业务指导下实施消防安全管理,履行消防安全职责，服从采购人相关部门的监督、检查，建立完善的消防安全制度和消防安全档案,完善的逐级消防安全责任制和岗位责任制，做好每日防火巡查、登记制度。

3.3保管、保护好消防设施，消防器材每月巡查保养、清点登记一次，确保消防器材的完好有效，可随时启用,及时上报对损坏、丢失或失效的情况，配合采购人及时修复和补充。

每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。

每周对所有消防通道和安全出口检查1次及以上。

并建立备查档案。

3.4消防管理人员应掌握消防知识，持证上岗。

熟悉本工作（种）岗位的火灾危险性，熟悉预防火灾措施，掌握扑救初期火灾的方法。

发生火灾后，及时报警、使用各种消防器材、扑救初期火灾。

3.5安保人员应作为采购人的义务消防队。

根据采购人的年度消防工作计划和消防应急灭火疏散预案，制定义务消防队和其他物管人员的消防训练计划。

中标人应根据实际情况每年度至少进行一次消防演习。

3.6协助招标方开展消防法律、法规及消防安全知识的宣传教育。

3.7按照采购人突发火灾应急处置方案,每幢建筑、会议室、办公室等应设置消防疏散示意图。

照明设施及引路标志完好，紧急疏散通道保持通畅。

3.8主要门岗执勤人员实行站立服务，负责对出入的人员、车辆进行询查、管理和登记，禁止无关人员、车辆进入；严禁携带易燃易爆危险品进入；物资出门必须凭物资出门条；严禁推、促销人员和商贩进入办公区内叫卖；严禁宠物带入办公区域内；防止车辆阻塞出入口。

3.9严格人员出入管理。

对外来联系工作、办事、会客的外来人员进行凭身份证等有效证件登记、经确认后方可放行，必要时须先电话联系。

发现可疑人员及时向招标方相关部门报告。

3.10确保门禁系统正常工作，严格执行门禁系统操作流程，发现问题及时向采购人相关部门报告。

3.11负责采购人停车库管理，建立健全相应管理制度，严格车辆出入和停放管理。

严防车辆被盗事故的发生；确保车辆停放有序，禁止车辆乱停乱放，保障车辆出入畅通。

停车场设施完好率到达98%。

3.12及时发现、制止各类违规违纪和违法犯罪行为，并及时报告相关部门。

3.13协助处置物业辖区内发生的群体性事件和各种突发事件，突发事件及时到位处理率达到100%。

3.14负责一般刑事案件、治安案件及交通事故的现场保护,积极抢救伤员,及时向相关部门和公安部门报告,协助开展调查工作。

3.15热情接待来访者，及时受理处置员工的治安报警和求助。

3.16协助完成采购人重大活动的安全防范、礼仪执勤等任务。

3.17.协助采购人做好突发事件处置工作,中标人安保部门必须服从相关部门的指挥。

4、保洁服务要求

4.1根据采购人要求制订工作制度，并对工作质量进行考核。

4.2按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定的标准全方位保洁。

清洁卫生实行动态保洁，清扫保洁率达98%以上。

4.3中标人使用的清洁剂、保养剂等必须符合有关部门的规定和满足国家环保标准的要求，由招标方与中标人协商后确定使用品牌，保证对人员无不良影响，对材料、物品无腐蚀和损害。

未经招标方同意，不能随意更换品牌。

4.4按采购人统一部署，定期进行消毒和灭虫除害，每月对办公楼全范围消毒不少于一次，每半年灭鼠不少于一次。

做到办公区内无蚊、蝇、虫、鼠孽生地。

4.5如遇突发事件或突击检查时，积极配合采购人搞好卫生工作，随叫随到。

4.6地下停车场每日清扫2次，每周拖洗1次，每月冲洗1次，建筑红线内道路每日清扫2次，及时清除道路积水、灰尘、垃圾，地面清洁无积尘、无污渍、无油渍。

4.7入口及公共办事大厅清洁要求：

每天清扫2次，动态保洁。

地面干净无灰尘、杂物，玻璃无手印、无污迹，保持光洁明亮；踢脚线、指示牌、垃圾桶无污迹、水迹、尘迹，保持光洁明亮；灯饰、通风口、空调风口无蛛丝、无污尘。

4.8楼层公共区域部分清洁要求：

坚持动态保洁，楼道每日清扫2次，每日拖洗1次，楼梯扶手每周擦洗2次，共用部位玻璃每周清洁1次，地面、墙面、消防器材、果皮箱、垃圾桶无污迹、痰迹、尘迹，消防通道无随意堆放垃圾、杂物、或占用，天花吊顶、送排风口无蜘蛛网和灰尘污迹；电梯轿厢每日清洁2次，地面无污渍、尘迹，轿厢侧壁不锈钢无手印、无污迹；路灯、楼道灯每月清洁1次，保持光洁明亮。

4.9会议室等区域清洁要求：

地面定时清理，无杂物；桌椅无尘迹污迹；玻璃、灯饰明亮。

做到随时可投入使用。

4.10协助配合开展化粪池清掏工作，并做好化粪池外部日常管理。

4.11卫生间清洁要求：

公共卫生间每天清扫2次，地面干净光亮，无异味、无积水、无污渍、无杂物，墙面瓷片、门、窗等无灰尘。

地面、墙面、门、窗、玻璃镜面隔板无灰尘污迹和其它杂物；小便器、蹲便器、马桶、洗手台盆无污迹、无积水、无垢、无臭味，瓷器保持明亮光洁；保持下水管道排水通畅。

4.12垃圾清运要求：

对各楼层的垃圾桶每日清运1次，每日清洗1次；垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、垃圾桶内无异味。

垃圾箱、筒的垃圾存量不超过上沿，垃圾不在筒箱内过夜。

垃圾清运工具应保持清洁无破损，清运过程中不得产生二次污染。

5、会务及接待服务

5.1对会务工作的总体要求

5.1.1会务受理

1）会务受理正确、无差错、按照会议主办方要求，统筹、科学安排会议服务，完善相关程序，做好相关记录。

5.1.2会场布置

1）会场（会议室）布置整体效果符合会议主办方的要求。

2）茶杯布置摆放正确到位，其他会标、台卡等物品协助会议主办方布置到位。

3）音响、照明（灯光）、空调、投影、茶水、矿泉水落实到位。

4）会场（会议室）卫生符合要求。

5.1.3会议服务

1）每天各一次，对会议室进行一次巡查，确保各项保障服务到位。

2）提前半小时到达会场，开启灯光，空调，检查各类物品是否配备到位，及时关注参会人员的入场情况，参会人员入场后进行茶水服务。

5.1.4结束会议

会议结束后第一时间检查会议室内是否已遗留物品，及时交给会议主办方，若本会议室无其他会议安排则及时关闭电器设备，并保证会议室的整洁干净，待后期会议使用。

5.1.5科学建立、执行会议中心管理制度，加强人员管理培训，考核工作。

5.1.6做好会场设施设备、物品的保管和维护，建立相关台账，确保物品不遗失及设施正常使用。