最新东城商业项目分析.docx
《最新东城商业项目分析.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《最新东城商业项目分析.docx(10页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
最新东城商业项目分析
东城商业项目分析
市场分析
1、2008年-2020年《珠三角地区改革发展规划纲要》出台,清远首次被纳入珠三角“9+1”市整体规划,09年11月广东省政府为清远提出三个新定位“大广州卫星城市、环珠三角高端产业成长新区、华南宜居名城”;
2、清远成为“大广州的卫星城市”的明显优势是交通:
武广铁路通车,广清轻轨、广清高速公路扩建,广洛高速公路、京珠高速公路、佛清从高速、二广高速公路等。
水路:
水利枢纽工程和北江航道整治。
航路:
白云机场离清远市区60多公里,40分钟可抵达国际机场,因此使清远一跃成为纳入大广州、珠三角的一部份,加大对清远的认同感;
3、计划投资200亿元的“金谷科学城”占地1.5万亩,落户东城区域,计划在五年内完工,“金谷科学城”的规划建设,推动着清远成为高新技术产业、先进技术业一体的国际生态宜居城市;
4、随着清远城市“东扩南拓西进”、“三圈四带”政策加速发展,2010年清远GDP超千亿元大关,经济发展迅猛,连续7年经济发展速度在全国地级市中夺魁,清远已经成为泛珠三角不可忽视的一员;
5、清远北江正在建设水利枢纽工程,蓄水打造凤城湖,北江水位将达10米,到时一河两岸的江景楼盘和土地升值空间将进一步提升。
清远还大力推动北江、滨江、笔架河两岸、大燕湖、飞来湖等建设,铸造“三江三湖”城市绿色骨架,彰显清远作为“湖城”和山水园林城市的特色水利枢纽工程建成后。
6、2010年清城区实现生产总值300亿元,同比增长25%;地方财政一般预算收入10亿元,增长44%;全社会固定资产投资268亿元,增长30%。
完成房地产投资55亿元,增长56.1%;完成商品房销售额65.2亿元,增长45.1%,连续5年全市第一。
7、2010年全年商品房销售面积326.63万平方米,同比增加41.9%,其中市区184.8万平方米,同比增加58.95%;商品房销售额112.98亿元,同比增加97.9%,其中市区73.90亿元,同比增加119.16%;市区商品房成交均价为4800元/㎡,与2009年同比增长11.7%。
8、2010年清城商品房销售面积70.7万平方米,同比增长12%,销售金额为30.7亿元,同比增长9%,销售套数为6500套,同比增长8%,清城区商品房成交均价为4800元/㎡,与2009年同比增长11.4%,清城2010年商品房销售率占全市21.6%,商品销售金额占全市的27%。
9、本区域东城御峰的销售情况一片火红,开盘均价3800元/㎡,目前4000元/㎡。
10、飞来湖公园总投资7亿元,本项目离建设中的飞来湖公园距离500米左右,随着该公园的建设日渐完善,该区域将成为市中心环境最好的区块。
11、本区块的未来发展,有保利集团在对面征地2000余亩,旅游大道年低开始动工等有利于本区块的发展(旅游大道就在地块左边),加上广州、佛山等一二线城市的限购,势必让大批的投资客拥入清远。
12、东城新区建设成江北片区宜居、宜商的中心区域,该工程被市政府列为“十个一批”重点建设项目之一,总规划用地面积约6076亩,总投资约10亿元。
13、东城街通过“四个全力以赴”对该区域进行全力改造,约投入资金为1.5亿元,2010年年底基本完成全部的改造。
优缺点分析
优点
1、土地位于环城北路边上,又是清远“东扩”的首站,随着旅游大道的动工,本区域的交通网络十分便利,并拉近市中心距离。
2、土地方正,好规划,使用率高、商铺价值大。
3、东城区先后有几个大型房地产项目在东城落户,如:
金碧湾花园、锦江豪苑、阳光嘉园、加洲花园、东城御峰、黄金海岸、奥园别墅等,销售一片火爆,市民对该区域已形成追捧形势。
4、周边的生活配套在逐渐完善起来,未来的2—3年基本可以形成一个新商圈,未来的房地产价值不可预计。
5、作为市区的房价在均价以上5000元/㎡左右,而本项目预计销售预计销售均价在4000元/㎡—4500元/㎡左右,具有非常诱人的性价比。
6、多个大型楼盘先后的进驻、开发,使本区域房地产开发已经形成一定的规模,使此地段楼价将不断高走。
7、地块不大也不小,刚好打造一个精品小区。
8、由于保利集团在本项目对面征地2000余亩,势必造成周边的村民进城搬迁大运动。
缺点
1、政策对清远目前房地产市场有一定的影响。
2、本项目所在地是一个开发新区,生活配套还不完善。
项目成本及利润分析
一、项目概况:
1、项目位置:
清远市东城
2、占地面积:
28620㎡
3、土地使用权类型:
出让
4、地号:
B20002※1
二、假设项目规划技术经济指标
假设项目的容积率为4,建筑密度为25%
序号
项目
单位
数值
1
用地面积
㎡
28620
2
建筑占地面积
㎡
7155
3
总建筑面积
㎡
153480
4
计容积率建筑面积
㎡
114480
其
中
商业(返还)
㎡
21465
住宅
㎡
93015
5
地下室建筑面积
㎡
约39000
6
容积率
4.0
7
建筑密度
25%
8
绿化率
35%
9
户数
户
约1000
9
停车位
个
975
其中
地上
个
地上未算
地下
个
975
三、前期投入
前期费用
项目
单价
单位
数量
单位
合计
(万元)
备注
土地成本
市政配套费(地上面积)
48
元/㎡
114480
㎡
550
市政配套费(地下面积)
26
元/㎡
39000
㎡
101
建设工程交易服务费
30
防雷风险评估
50
押金
300
专业可行性研究编写
30
环境影响评估
5
监理费
8
元/㎡
153480
㎡
122
分期支付
设计费
30
元/㎡
153480
㎡
460
分期支付
建设工程担保费用
30
合计
1678
以上费用中,未算地质钻探,临水、临电、临时设施等费用
四、建安成本
建安成本分析
项目
概算价格
数量
合计(万元)
备注
建安成本(二层地下室)
1800元/㎡
153480㎡
27626
供电工程
200万元/宗
1
200
市政供电
供水工程
50万元/宗
1
50
市政供水
园林工程
500元/㎡
10017㎡
500
有线电视工程费用
100
燃气工程
3150元/户
1000户
315
不可预见费用
3%
828
利息
6.3%
1740
按一年计息
工程费用合计
31359
五、销售收入预测:
1、住宅:
93015㎡×0.4万元/㎡=37206万元
2、车位:
780个×12万/个=9360万元
3、合计:
46566万元
六、税费:
46566万元×12.5%=5820万元
七、税后利润:
7709万元(未算土地过户费用)
考虑到开发利润最大化,实际开发操作中可能将项目的容积率推高到4.8至5.0,如果容积率按5.0计算,则开发费用及产生的利润如下:
序号
项目
单位
数值
1
用地面积
㎡
28620
2
建筑占地面积
㎡
7155
3
总建筑面积
㎡
185100
4
计容积率建筑面积
㎡
143100
其
中
商业(返还)
㎡
21465
住宅
㎡
121635
5
地下室建筑面积
㎡
约42000
6
容积率
5.0
7
建筑密度
25%
8
绿化率
35%
9
户数
户
约1351
9
停车位
个
1050
其中
地上
个
地上未算
地下
个
1050
前期费用
项目
单价
单位
数量
单位
合计
(万元)
备注
土地成本
市政配套费(地上面积)
48
元/㎡
143100
㎡
686
市政配套费(地下面积)
26
元/㎡
42000
㎡
109
建设工程交易服务费
30
防雷风险评估
50
押金
300
专业可行性研究编写
30
环境影响评估
5
监理费
8
元/㎡
185100
㎡
148
分期支付
设计费
30
元/㎡
185100
㎡
555
分期支付
建设工程担保费用
40
合计
1953
建安成本分析
项目
概算价格
数量
合计(万元)
备注
建安成本(二层地下室)
1800元/㎡
185100㎡
33318
供电工程
250万元/宗
1
250
市政供电
供水工程
80万元/宗
1
80
市政供水
园林工程
500元/㎡
10017㎡
500
有线电视工程费用
120
燃气工程
3150元/户
1351户
425
不可预见费用
3%
999
利息
6.3%
2099
按一年计息
工程费用合计
37791
销售收入预测:
1、住宅:
121635㎡×0.4万元/㎡=48654万元
2、车位:
870个×12万/个=10440万元(未计算出售人防车位使用权的收入)
3、合计:
59094万元
税费:
59094万元×12.5%=7386万元
税后利润:
11964万元(未算土地过户费用)
总结
本项目土地优缺点非常明显
优点
(1)可过户到项目公司名下,由发展商自行操作
(2)可向银行借贷约4000—5000万元
(3)前期投入资金少(3000万元)
(4)开发期6年时间(发展商可选择入市时机)
(5)项目开发虽然是说一比三返还,但没规定面积,二三楼没注明性质合作、合同非常弹性。
缺点:
村民集体用地,必须通过村长这批人控制局面,不能前来搞事,影响开发进程。
经综合分析本项目具有太可观的利润回报、可达到小投入大回报的效果,一经土地过户后不存在任何风险,是以总结为可投资项目。