住宅物业管理系统解决方案.docx
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住宅物业管理系统解决方案
住宅物业管理系统解决方案
1.引言
住宅产业与其它产业的关联度大，涉及建筑、建材、房地产、轻工、化工、机械与冶金等相关产业。
住宅产业的发展也将拉动国民经济的发展。
我国目前每年建设城镇住宅面积约3亿m2，其总产值为约6000亿元。
从事住宅建设的施工企业近九万家，约有3000万人，设计单位一万多家，约70万人。
但目前我国住宅建设总体水平还比较低，特别是住宅建设中存在科技落后，科学管理不够，信息渠道不够畅通，效益不够突出等问题。
迫切需要采用新技术和新管理机制，通过提高住宅建设科技含量，特别应用信息技术来促进住宅产业的发展。
住宅建设全过程，从立项、设计、施工、销售到物业管理属流程型，如果仅仅强调其中某一环节的管理与技术水平提高，仍解决不了问题。
必须研究住宅建设多企业动态联盟协同工作系统的组成与特点，达到全局优化，才会起到极好的示范作用，促进住宅产业现代化。
物业管理在我国才刚刚起步。
据统计，全国新建的住宅小区中，只约有10%提供专业的物业管理，而且全部处于亏损经营状态。
由于物业管理队伍基本上由外地民工组成，素质普遍较低，给用户所提供的服务相当单一，基本上处于形同虚设的地步。
同时，物业管理部门缺乏统一的标准，用户对物业管理采取不信任，不合作的态度。
从近年来有关房地产的纠纷来看，用户同物业管理部门的矛盾占相当的比例。
从目前国内情况看，物业管理存在以下问题：
∙人员素质低，管理水平低
∙提供服务单一，技术含量低
∙人员过多，开支庞大
∙服务质量差
∙严重亏损
∙用户不信任
另外，我国目前还采用在小区建议成后，再招标的办法选择物业管理单位。
这就造成的业管理单位对建筑的本身功能知之甚少，对业主了解不多，仓促上马。
同时，业主对物业部门的考察也不够。
1.1系统目标
将物业管理纳入住宅产品的整个生命周期，全盘考虑，是高质量，智能化住宅小区建设的必然要求。
具体体现在如下几个方面：
∙现代小区在建筑设计的更多地采用新材料、新技术。
提供物业管理的部门应全面掌握住宅小区在设计、施工过程中的方法和思路，在为用户提供服务时作到胸中有数。
∙为了为用户提供更好的服务，就必须将物业管理部门的成功经验融合到小区的前期设计中去。
如根据小区的规模和级别，应如何设计停车场才能做到安全可靠等。
∙小区智能化是住宅产品发展的必然趋势。
而智能化的小区需要专业化，高水平的物业管理队伍。
传统的物业管理完全是人工管理，智能化小区采用网络化电脑管理，不仅快捷准确，还可以降低物业管理办公费用，而且提高了公司的物业管理形象。
∙采用网络化物业管理后，利用小区自身的软硬件条件，可以对用户提供更多增值服务，如商品信息，经济及股市动态等。
同时采用全新的物业管理模式，可减少常规物业管理人员的50%左右，节约开支。
这不仅使物业管理部门走出困境，而且使管理更上一台阶。
2.系统体系结构
2.1体系结构
2.1.1计算机环境及支撑软件层
计算机环境由计算机硬件、网络硬件和操作系统构成。
支撑软件为应用模块提供底层的支撑功能、并且提供开发工具。
由网络软件、数据库软件、建模工具软件、文档和过程管理工具以及数据库应用程序开发工具构成。
2.1.2数据层
数据层指的是系统的数据中心，负责存储全部工程施工数据和处理统计分析生成数据。
2.1.3业务逻辑层
业务逻辑层实现业务逻辑处理，它起到与客户端和数据层进行信息交流和进行必要的业务处理的作用，由中间件和应用软件业务逻辑组成。
业务逻辑层是实现三层结构的核心，我们将采用成熟的中间件作为应用服务器。
1）参考模型
包括过程管理参考模型、质量管理参考模型、进度管理参考模型和成本管理参考模型，这些模型是基于ARIS建模工具的信息模型，体现了住宅建设中动态联盟组织的管理模式、业主对住宅建设全过程的质量、进度和成本的管理和控制方法。
这些参考模型是业主实施管理的框架。
2）应用模块
应用模块直接为业主实施管理提供信息工具，包括：
∙文档管理模块：
实现业主管理过程中各类文档的编辑、查找、版本更新和发放等功能。
∙项目管理模块：
基于参考模型对住宅建设实施质量、进度和成本的管理和控制。
∙财务管理模块：
从财务角度对业主评价和选择监理单位、设计单位、施工公司和物业管理分包商提供信息支持。
∙信息交换模块：
基于Internet网络，为业主提供与其他分系统和外界相关单位进行信息交换的功能。
2.1.4表示层
实现人机交互及数据表示，采集用户输入的数据、请求，向业务逻辑层发出请求，并显示处理结果。
表示层不能直接调用相关系统业务逻辑，只能通过“业务逻辑”调用。
由“业务逻辑”访问数据库。
表示层采用BROWSER方式实现，为施工人员提供方便、统一的系统操作界面，同时使表示层可以达到“零”维护。
2.2网络结构
网络拓扑结构如下图所示：
说明：
∙数据库服务器采用高档并高配置的UNIX服务器一台；
∙数据库服务器运行ORACLE系统；
∙采用磁盘阵列一台用于存放业务数据；
∙应用服务器采用中档名牌中等配置的UNIX服务器两台，其中一台用于数据交换和空闲备份，另一台运行应用软件；
∙采用一台工作站运行网络管理软件作为网管机。
3.系统功能描述
3.1系统工作方式
当小区居民有服务要求时，可以告知设在各物业公司的计算机，计算机对所接受到的信息进行整理后，作出反应：
1）对于用户报修，投诉等，计算机自动对事先存储在服务中心数据库中的用户信息进行查询可以可以查出用户的姓名，家庭住址以及所要求的服务信息，填写用户的具体材料，根据用户的选择得出用户所要求的具体服务。
计算机会将该用户的服务要求会自动产生记录，并分类保存，与此同时，打印出通知单通知给物业公司专职服务人员前往处理，使得服务得到有效的落实。
专职服务人员若不在单位，自动通过其他通信方式呼叫（BP机，电子广告牌）呼叫，每隔一段时间呼叫一次，直到管理人员回答。
专职服务人员收到信息后向服务控制中心查询，中心计算机会将用户信息以及服务内容用语音告诉管理人员。
以上工作完毕以后，服务中心计算机将资料汇总，在一定时间内与其他用户的服务信息一起送往房管局的计算中心，由房管局进行备案归档，可以做到有案可查。
2）对于家庭情况以及生活信息的查询，如：
本月水电煤的结算指数是多少、是否付清了帐款、物价参考指数、病理心理咨询等等，服务中心计算机自动生成图文和视频、音频信息，回答用户。
软件能够自动对每月所接受的用户服务要求进行分类统计，以得出用户要求比较集中的一些问题，以便进行改正、补充或添加预防措施。
3）物业控制中心从房管部门接受信息。
房管部门可以通过该系统将一些材料分发到各个物业公司。
当物业公司接受到来自房管部门的文件后，立即提示系统管理人员或准备供用户查询。
3.2功能体系
根据系统的实施目标和住宅建设中物业管理的过程，可以设计出如下图所示的物业管理系统的总体功能模型。
智能小区的信息服务与物业管理中心，是向小区内每一家庭提供公共服务的设施,通常由住宅小区开发商负责建设，同时也要得到政府在资讯和通讯方面提供相关服务的支持。
智能小区“服务与管理中心”基主要的服务与管理包括以下两项的内容。
1）综合信息与资讯服务
随着信息技术（IT）和计算机网络技术等高科技的迅猛突破与广泛普及，将会有越来越多的家庭通过Internet网或Intranet网来获取信息和资讯。
作为一个现代化的智能小区的物业管理系统，必须具备向居民家庭提供综合信息的资讯服务功能，具体包括以下几个方面：
∙娱乐：
包括影视点播（VOD）、音乐剧场、多人游戏（不同地理位置）、虚拟旅行等；
∙信息资讯：
包括新闻、财经股市商情服务等；
∙服务：
包括旅馆服务、商业服务、电子购物与转帐、餐馆预订等；
∙教育：
包括函授课程、虚拟学院、虚拟实验室等；
∙医疗保健：
包括远程疾病诊断与会诊、电子病历、虚拟医院、保健咨询等。
2）公共物业管理
现代化智能小区的文明建设是建立在社区内的公共物业管理现代化的基础之上的，这也是智能小区“服务与管理中心”所提供的第二项服务于管理的内容，其内容通常包括以下几个方面：
∙小区内集中的安全防范综合管理：
包括家庭防盗报警系统、家庭消防报警系统、门禁系统、家庭可视对讲系统、小区周边防盗监视系统、小区消防监控制系统等；
∙小区内公共场所的机电设施集中管理：
包括小区供小集中控制系统、小区供电集中监视系统、小区电梯控制系统、小区停车场监控系统等；
∙小区房产与承租户管理：
包括小区住户信息管理、小区房产信息管理等；
∙小区物业保养与维修管理
∙小区内家庭四表（电表、水表、煤气表、热表）计量、收费与统计。
∙针对小区物业开发的非常强大的管理系统。
分为以下几个方面：
∙ 经营部管理
∙ 管理部管理
∙ 工程部管理
∙ 财务部管理
∙ 办公室管理
∙ 保安部管理
∙ 经理室管理
∙ 系统管理
∙ 使用本系统的特色：
∙ 软件具有智能化、自动化、简便化、灵活化、安全化、人性化、优质化
∙ 智能化：
软件智能的对到期当票进行报警提示;
∙ 自动化：
对于典当业务的收费进行智能自动的进行计算。
∙ 简便化：
软件的操作可以让没有电脑基础的用户也可以很快掌握使用。
∙ 灵活化：
用户自己可以设置任意的当物名称和当物价格。
∙ 安全化：
软件提供严格的权限设置，不同人具有不同的权限。
∙ 人性化：
图形化的操作智能的帮助提示，方便的操作，强大的技术支持。
∙ 优质化：
本产品提供优质的服务。
∙ 随着信息时代的到来，企业的生存和竞争环境发生了根本性的变化。
对于企业而言，信息化无论是作为战略手段还是战术手段，在企业经营中发挥着举足轻重的作用。
互联网的迅猛发展为企业带来了极大便利，企业的运行将更多依赖信息系统的支持，信息系统成为确保企业经济效益、运行效率的重要手段，甚至成为企业盈利的直接手段。
因为传统的办公方式效率低，工作强度大。
人们需耗费大量的时间和精力去手工处理那些繁杂、重复的工作，而手工处理的延时和差错，正是现代化管理中应该去除的弊端。
∙ 长期以来，旧有住宅纳入到物业管理之中的很少，就是新建的住宅小区尽管实行了物业管理，但投入的管理力量远远不够，所以有很多小区的物业管理工作只停留在看看门、扫扫地、补补漏、收收垃圾等很浅的层次上。
又由于物业管理企业的启动基金不足，多种经营服务不善等，导致招不到专业水平高的工作人员，再加上管理手段落后，所以就很难提高物业管理企业的效益。
小区管理在手工操作时代，工作非常繁琐，需要大量的人力、物力和财力，极大的浪费了小区物业的资源。
而这些项目在过去手工操作时代，需要手工记录这些事情，不但麻烦琐碎，还经常出现错误，给广大业主带来很不便。
∙ 物业管理系统是现代居住小区不可缺少的一部分。
一个好的物业管理系统可以提升小区的管理水平，使小区的日常管理更加方便。
将计算机的强大功能与现代的管理思想相结合，建立现代的智能小区是物业管理发展的方向。
重视现代化的管理，重视细致周到的服务是小区工作的宗旨。
以提高物业管理的经济效益、管理水平，确保取得最大经济效益为目标。
∙ 物业管理行业是房地产行业的一个重要组成部分，随着房地产行业的快速发展，人们逐渐接受了物业管理这一管理模式。
良好的物业管理已经成为楼盘销售的重要因素，也成为业主或租户选择物业公司的重要考虑因素。
∙ 物业管理系统的主要功能如下：
∙ 1、人事管理子系统
∙ 从员工的招聘、任用到员工的离职进行全面有效的管理，详细记录员工的个人资料、家庭成员、员工合同、岗位考核、在职培训、离职手续办理等资料。
∙ 2、房产信息管理
∙ 记录管理区、大楼、楼层、房间及配套硬件设施的基本信息。
主要模块：
项目（小区、写字楼、别墅等）基本信息管理、楼宇基本信息管理、房间管理信息模块
∙ 3、客户信息管理
∙ 实现对业主购房、出租、退房的全过程管理，可以随时查询住户历史情况和现状，加强对业主及住户的沟通和管理。
包括业主信息管理、业主家庭成员、车辆信息、电话信息、宠物信息、报修欠费历史等信息。
∙ 4、租赁管理
∙ 提供给物业公司的房产租赁部人员使用，能够对所管物业房产的使用状态进行管理，可以按租赁状态等方式进行分类汇总、统计，还可根据出租截止日期等租赁管理信息进行查询、汇总，预先对未来时间段内的租赁变化情况有所了解、准备，使租赁工作预见性强。
包括合同管理、调租、退租等;到期提醒设定：
可设置在合同到期日多少天前自动提醒，在界面上相应的租户以不同颜色显示
∙ 5、租赁合同管理
∙ 对租赁合同进行管理，合同的中止、续签、延期、作废、变更等进行管理，可以进行实时查询统计
∙ 6、收费管理
∙ 物业收费管理信息系统是整个综合物业管理信息系统的日常业务管理模块，对物业管理公司的经营管理工作起到至关重要的作用。
在收费管理中，系统将收费分为社区、大楼、楼层、房间等多个级别。
主要功能模块：
收费项目定义、合同管理、应收款管理、实收、欠费管理、收费情况统计查询
∙ 7、工程设备管理
∙ 建立设备基本信息库与设备台帐，定义设备保养周期等属性信息;对设备运行状态监控并生成运行记录，故障记录等信息，根据生成的保养计划自动提示到期需保养的设备;对出现故障的的设备从维修申请，到派工、维修、完工验收、回访等实现过程化管理;
∙ 8、客户服务管理
∙ 为客户订阅或收发邮件、书报期刊，为客户出差定票等是一些物业管理公司的服务性业务。
主要模块有日常服务管理、客户投诉管理、报修管理、社区活动管理;本模块从服务申请、派工、完成、回访、统计等流程化日常服务管理功能。
∙ 9、保安消防管理
∙ 消防保安管理是企业正常运转的重要保证。
本模块主要包括保安人员档案管理、保安人员定岗、轮班或换班管理、安防巡逻检查记录、治安情况记录以及来人来访、物品出入管理等功能。
∙ 10、保洁环卫管理
∙ 环卫管理主要包括三个方面：
绿化管理，保洁管理，联系单位。
绿化管理即绿化安排及维护记录，保洁管理包括清洁用具管理、保洁安排及检查记录，联系单位即联系单位信息及联系记录。
其典型功能有：
∙11、采购库存管理
∙ 物资管理信息系统为企业提供了一种管理库存的电子集成化方案，从采购、入库，到库内作业、出库、核算等。
主要模块：
采购计划管理、供货商管理、
∙ 物料档案管理、物资入库管理、物资出库管理、统计查询
∙ 12、能耗管理
∙ 公共区域仪表的定义、维护，定期抄表，对抄表结果进行查询统计，对不同年度、不同项目之间的能耗情况进行对比
∙ 13、资产管理
∙ 对公司固定资产、低值易耗等的台帐进行登记管理、使用变更情况、折旧情况进行记录。
∙ 14、集团办公管理
∙ 内部沟通：
即时通信、内部邮件（支持短信群发）、文档管理、车辆管理、会议管理等。
∙ 个人事务：
工作计划（日程安排）、工作日志（任务/计划完成反馈自动添加、临时工作录入）、未完成/持续进行工作自行添加至当日工作计划。
∙ 工作流：
发起审批、工作表单导入/自定义。
∙ 15、合同管理
∙ 合同类别与供应商信息管理，合同签订审批流程管理;合同归档、变更、终止、解除、续订管理;合同收付款计划管理，支持合同件扫描归档、查询。
∙ 16、决策支持
∙ 系统专门针对决策层的需求提供各种统计数据及分析图表，企业领导可随时随地查看公司最新营运统计资料，主要功能：
按管理区、大楼统计出费用收缴情况，收费率统计，收费年、月、日报表;可分别按管理区、大楼统计出租率;所有统计功能均可生成柱状，饼状及曲线图;
∙ 17、系统维护管理系统
∙ 主要模块：
系统初始化设置、系统编码管理、系统权限管理、操作日志、
∙ 数据备份、数据恢复、清空数据
∙ 18、其他接口系统
∙ 全面的物业管理系统还应该包括楼宇自控系统、门禁考勤系统、停车场管理系统、智能监控系统、安全防护系统、巡查管理系统等的集中后台控制和管理，可以实现通过网通、电信、移动等运营商的短信网关群发短信的功能，以及我们独有的动态、智能工单派发技术等，由于其后端一般均采用统一的计算机网络平台和系统平台技术，因而很容易实现各个系统之间的互联、互通和信息共享。
我们可在通用物业管理业务平台技术基础上，针对各物业公司物业管理项目的实际运作模式做进一步的开发和集成工作，并结合数据结构和工作流定制技术，最大程度地实现整个产品的适用性和可扩展性。
∙网欣物业管理系统整体解决方案-河南郑州物业管理
123.120.130.*
1楼
系统概述
网欣物业管理系统是“以人为本，以客户为中心”服务理念上的企业信息化管理平台，融汇多家大型物业公司的管理精髓，结合网欣对物业服务的多年深入研究，为企业提供了一套健全的管理服务体系。
其中包括资源管理、客户管理、收费管理、客户服务、预算管理、设备管理、仓库管理、安防巡视、呼叫中心、短信平台、系统维护等模块。
功能优势
资源管理
记录物业公司所服务的物业情况，主要包括管理区资料管理、批量生成房间资料、电子表格数据导入、住户（业主）资料管理等，支持从售楼软件中的直接导入房间资料。
客户管理
用于管理所有房间的住户（业主、租户）详细资料，也可对历史住户资料进行查询。
收费管理
支持收费科目、收费标准、交费时间及滞纳金比率的灵活定义，提供汇总、分组、明细三类报表，以及业务过程中各种数据和报表的自定义功能；同时支持现金收款、预交收款、银行托收等收费方式，以及税控发票的快捷打印。
报表管理
提供多种报表模板，并支持对报表样式的增加与修改。
商业管理
对商业企业的基础资料、租约、返租分红、招商推广进行有效的管理并提供决策分析依据。
对商户的投诉、报修等问题的处理和登记,可视化的场地和单元管理，支持自定义租户状态及租户全周期管理。
客户服务
对面向住户的服务及相关的各种情况进行管理，主要包括客户投诉及有偿服务等，调度中心模块还支持随时安排工作人员去为业主或者住户服务，实现通过系统跟踪和管理各项服务。
调度中心
支持短信派工，可结合排班对客户需求进行工作调度。
排班管理
支持对工作人员的班次设定与在岗确认等操作。
短信平台
充分利用手机短信服务的功能，支持在企业内部办公中向员工发送派工通知等信息的应用，支持小区事件通知、客户关怀、费用催缴等各种企业相关信息发布，接收客户反馈信息等功能。
呼叫中心
支持对来电弹屏，可对来电的客户信息进行收集及历史信息记录、查询；并具有对外呼出回访功能。
供应商管理
建立供应商档案,可对供应商信息对进行条件查询。
安防巡视
安防人员在所属区域内进行安防巡视，可对发生事件、安全问题，违章情况等事件进行处理和记录。
社区网站
通过网站首页可以了解物业公司、小区及交通资料等相关信息，支持在线发布通知、公告、活动、新闻等功能，实现网站用户与物业系统住户相关联，并通过社区论坛与小区住户进行在线沟通交流,支持在线提交客户资料修改及服务申请，通过物业软件提取及审核服务。
预算管理
通过预算与实际收支的管理，进行精准的经营计划分析，为降低企业成本提供科学依据。
自定义功能
可对功能模块、子功能、字段、报表、界面、权限、查询内容、统计分析内容等项目进行自定义。
支持对增加的系统模块进行增加、删除功能模块操作。
想看或不想看的信息，以及信息的显示顺序，都可以通过自定义视图进行设定。
设备管理
为企业内所有公用设施及固定资产进行分类管理，采购到更换过程中位置、数量、价格、维修、保养等进行管理。
仓库管理
对供货人、领料人及物品进出库的管理，库存物品的统计查询
人事管理
可对员工档案进行管理,支持对员工事件的记录功能。
沙盘推演
对物业小区的模拟沙盘，并可对小区的岗位进行模拟
文档管理
可以自定义类别对公司内部的文档进行管理，还可以对文档的安全性进行设定
报表定义
开放式的报表设计器，用户可根据实际需要随时调整自己的报表和所要打印的单据。
扩展功能
支持银行代收，提供税控接口，提供金蝶、用友财务软件接口，可与网欣系列业务系统无缝连接。
操作日志管理
记录用户在一定时间内的操作记录,并提供过滤功能
普金物业管理系统
本系统支持多单位、集团式、跨地区、多结构的管理。
普金公司融汇全国数百家物业管理公司的优秀经验和管理智慧，把握物业管理行业发展脉搏，满足作为新兴行业的物业管理公司实行规范化、标准化、自动化管理的需要，而精心设计、制作了本管理系统。
本管理系统通过科学的管理方法和现代化的管理工具--计算机及其网络系统，规范了物管企业的经营管理，降低了服务成本，提高了服务质量。
采用普金物业管理系统将极大的简化、方便您的管理，提高您的工作效率和管理绩效。
先进的技术开发水平和优秀的管理集成使之卓尔不凡，现已受到业内关注和好评。
普金物业管理系统就是您成为物业管理专家的最佳“伴侣”。
开发背景
物业管理作为一个新兴行业，逐渐成为一个涉及社会方方面面，与千家万户息息相关的朝阳产业，目前正处于物业管理成长过程的关键阶段。
随着住房制度改革的不断深化，住宅产权多元化格局已经形成，物业管理作为城市管理的一种新形式和市场经济条件下的新兴服务产业，经历了从无到有、从小到大的发展过程，形成了多类别、多层次、多形式的物业管理局面，初步确立了社会化、专业化、市场化、经营性的物业管理新体制。
我国加入WTO后，物业管理标准化、科学化、规范化、国际化已是物业公司迫在眉睫的首要任务。
通过提高日常物业管理工作中的科技含量，促进当前管理方式、管理手段的现代化，使物业管理能够适应现代科技和现代建筑技术的发展潮流，保持物业管理的高水平。
因此对于整个物业管理行业来讲，仅靠简单的单向、手工管理已经不能适应物业管理需求水平的提高，必须走规模化，网络化的计算机综合管理道路。
普金物业管理系统正是这种背景下应运而生的优秀的行业软件，是企业降低管理成本、提高管理效率的关键和原动力。
系统特点
◆易学易用：
纯WINDOWS软件，操作界面友好，以直观的图标菜单方式为主（用户可以根据喜好，随时切换到IE风格界面），易学易用，并有完整的在线帮助信息。
◆稳定可靠：
运行稳定、安全可靠。
对用户进行权限控制，极大的保证了数据的安全性。
具有数据的备份、恢复等功能，为数据的安全提供双重保护。
◆功能完整：
包含物业管理的各个方面，功能全面、强大，能满足各类物业管理公司、物业租赁公司、房地产公司物业部的业务管理需要。
◆开放性好：
采用标准的开发工具和技术，提供开放的数据接口，可直接将各种报表、单据导入EXCEL，为用户的二次分析方便地提供数据依据。
◆网络功能强：
既可单机运行，又支持网络运行，用户可先单机运行，然后升级至网络版。
可实现远程控制，方便对数据进行实时交换。
◆信息共享：
通过网络真正实现同一个物业管理公司，多个下属物业管理处及各部门的信息及数据的共享。
使多种复杂的管理过程及管理文件传递得到充分及时的体现。
◆业务流程化：
提供业务流程化的图形界面，用户可根据不同的岗位职责，设计不同的图形化工作界面，即使不太熟悉电脑的操作人员也能够轻松的进行业务处理。
◆管理数字化：
将管理过程中难于量化考核的各种信息数据，利用数据控制机制，提供面向对象的绩效管理体系，管理指标实现数字化。
◆分析图表化：
强大的图表分析功能，随时将分析的报表数据转换成任意平面、三维立体图形，并轻松打印输出。
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