青岛黄岛开发区市场调研3.docx
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青岛黄岛开发区市场调研3
青岛开发区市场调研
一、区域划分
从目前的开发区房产发展来看，将开发区细分为如下五个板块。
二、综合销售情况分析
1、2008年以来的成交情况
青岛开发区自2008年以来，成交量比较少，截止到2.29日，共成交430套，其中住宅成交378套，办公成交14套，商业3套。
这其中包含二手房在内。
我们基本可以以月份作为春节前后的分界线，2008年1月份，开发区共成交357套，去掉节假日和非成交日，平均每天成交13.2套；进入二月份（春节后），共成交73套，去掉节假日，平均每天成交3.2套。
因此，春节前后，开发区的整体成交下降非常明显。
但仅从数量来看,不能完全说明问题,2月份之所下降明显,有一定的特殊原因.春节前后人们还没有从春节的节日中出来,购买房子一般还没列入议程.并且，从2月下旬开始，开发区成交量开始上升，而且目前开发区新推出的项目是比较少的，不是靠增加了新楼盘的数量提升的销售量，也就是说目前开发区的刚性需求仍然占据主流。
三、各板块及典型项目分析
（一）唐岛湾板块
1、区域描述
该板块主要包括唐岛湾和长江中路、长江西路两侧级沿海区域，该区域属规划中的行政商务中心区，主要设置行政办公、商务、会议、居住、商业服务、餐饮娱乐等项目。
根据行政和商业功能又可对该区域进行细分：
其中唐岛湾沿岸、腹地主要体现行政商务旅游功能。
该区域为规划中的滨海高级住宅区，开发区高档楼盘（不管是住宅还是写字楼）几乎云集于此，为开发区CBD商务区域，形成沿海绝佳的海景高级住宅区雏形。
代表楼盘有千禧龙花园（三期）、傲海星城（一二三期）、隆琪嘉园（一二期）、唐岛·蓝湾、隆基家源、中南·海湾新城、泽润·幸福城、瑞源·名嘉城、山海景园、银领汇都、康大·风和日丽、地丰长江中心、国际贸易中心等。
长江路以北，香江路以南区域为商业密集区。
近年来，青岛华联家佳源商场，瑞泰利群商场相继开业，日本佳世客的落户商业重心逐步向长江路拓展,唐岛湾开放式公园建成,井冈山路改造完工,开发区美食一条街、商业一条街都位于区内，商业氛围日益浓厚，已成为目前开发区名副其实的中心地带。
区域内为开发区高层住宅的主要聚集地；区域内高档次楼盘吸引了诸多外地及外籍客户。
2、项目一览，列表
名称
开发商
代理商
建筑形态
开盘
时间
交房
标准
物业费
楼座数
建筑
面积
容积率
面积
区间
得房率
总户数
剩余房源
均价
近期价格变化
累计成交均价
泽润·幸福城
青岛太阳房地产
泽润集团
小高层
未开盘
毛坯
1.6
6
57242.2㎡
1.99
77-123㎡
80%左右
386
10%
7200
1月份价格上涨100元/平
6781
山海景园
青岛金泉源房地产
自售
小高层
待定
800元装修
1.6
3
7万㎡
未知
99-155㎡
82%
256
30%
7000
无变化
无
康大·风和日丽三期
青岛康大时代房地产
青岛康大营销
高层
2007.4
简装500
1.6
5
25万㎡
2.17
109-271㎡
76%
1500
30%
6300
无变化
无
隆琪嘉园二期
青岛山海天置业
上海兰登
高层
2004初
毛坯
1.2
3
7万㎡
2.3
168-182㎡
78%
180
20套
6500
无变化
无
千禧龙花园三期
青岛千禧龙置业
青岛信达荣昌
高层
2007.10
1000元精装
2.8
1
5万㎡
未知
60-300㎡
75%
550
35%
8700
上涨200元
7936
销售情况和价格变动
受国家政策和季节影响,唐岛湾沿线作为开发区最受欢迎的地区,在销售状况上也有了不同程度的下滑,从千禧龙三期公寓、幸福城、康大风和日丽、海湾新城等典型项目的销售中都可以看到这样的现象。
当然，这其中，有相关推出房源的因素，以海湾新城和幸福城比较明显，而千禧龙三期和风和日丽三期都是2007年下半年新推出的项目，在销售中也有这种现象。
其中，千禧龙三期由于大部分房子尚未撤抵押，因此，这些房子只能接受内部认购，不能签订正式合同。
整体来说，其三期公寓已销售（预定）65%左右。
从价格上看，以上典型项目在2007年都有较大程度的上涨，在进入2008年后，价格都还没有大的变动，部分楼盘甚至略有下降。
千禧龙公寓自开盘后经历过两次“提价——优惠”的活动后，目前价格上涨300元左右。
风和日丽三期起价较开盘时上涨了800元，均价上涨了600元左右。
主要由于其对塔式高层住宅不敢擅自定价过高，开盘时起价仅在4200，目前起价在5024。
客户分析
客户方面,此区域吸引了最多的目光关注,尤其是外地消费者,因此在客户群中,开发区本地客户为主,外地客户也占有较大比例,大多数项目中都会达到30-40%.有些项目如千禧龙三期高达50%.
营销推广计划
2008年以上项目会采用什么样的营销推广？
千禧龙、风和日丽在营销推广上面向来出手大方。
千禧龙在今年采用的营销手法主要有：
短信息平台、全国首家海水空调交付仪式等活动营销、春季房展、平面媒体、道旗、高炮、佳家园房展等。
风和日丽主要会采用：
糖球会路政广告、平面媒体、新航空杂志、青岛电视台《生活天天秀》、春季房展、道旗、高炮、佳家园房展、异地营销等。
3、新项目数量、推广进程
此区域作为开发区CBD核心区，可利用土地已经比较少，目前新项目主要集在我项目周围。
在我项目北侧的华润置业项目和瑞泰项目以及南侧天津中交运泽公司的办公项目、西侧鲁泽公司的项目、佳家园东侧的项目在筹划中。
4、二手房情况及空置率
此区域的二手房价格也水涨船高,高增长的升值空间,吸引了更多的投资者,因此,这里的房屋空置率也非常高.唐岛湾小区等入住率比较高,千禧龙花园、傲海星城等空置率都比较高。
（二）薛家岛板块
此区域位于薛家岛旅游度假区内，向西与开发区CBD核心区相连，向东直达安子码头和胶州湾海底隧道，与青岛市相连。
此板块虽然开发时间较晚，但是具有良好的自然风光、经济发展前景、旅游前景等待开发潜力，因此成为下一步开发区重点开发区域，已经有众多实力企业进驻。
新建成的楼盘有海韵嘉园，华裕·黄金海岸，泽润金融广场等，在建的有福瀛·锦绣前城、锦都家园、御海湾、凤凰城、第五城市、悦海大厦、长江新苑、凤梧金沙、永联家园、金沙滩星级酒店、薛家岛居住示范区等项目；将要开始的包括柏林新城、集力景豪、海尔海信项目、金沙花园、兴邦地产、南营石雀滩项目、北屯改造等数十个项目。
名称
开发商
代理商
建筑
形态
开盘时间
交房
标准
物业费
楼座数
建筑面积
容积率
面积
区间
得房率
总户数
剩余房源
均价
近期价格变化
累计成交均价
福瀛·锦绣前城
福瀛集团
上海新联康
高层（28）
2007-01-02
毛坯交付
1.2+0.4
3栋
5.7万平方米
3.8
88-139平方米
80%
228住，240公
10套
6200
12月份涨100（大）；300（小）
6165
御海湾
新华锦集团
鲁创置业
多层
2007.11.28
毛坯
0.8
18/一期8
10万平米
1.03
57-140
88%
336
180
6800
比开盘时上涨200-300
无
凤凰城
凤城置业
福元九合
高层、小高层
未开盘
精装1000元
未定
25
32万平米
1.47
65-119
81%
2379
未开
7500
无变化
无
销售情况和价格变动
薛家岛片区的新项目比较多，但在售的不是很多，福瀛·锦绣前城一期的1、2号楼目前剩余10余套房子，在2007.11.28日正式交付，最近两个月很少成交。
3、4号楼作为办公楼主要为中小面积的户型设计，预计在4月下旬推向市场。
价格方面，锦绣前城上涨约400元，去除开盘时优惠300元，累计最高上涨700元。
目前起价5700，整体均价6200，最高价7950。
御海湾项目2007.11.28日开始内部认购，定金在5万、10万、15万不等。
目前预定150余套。
但因投资商与开发商因股权纠纷至今不能签订正式合同。
价格上在开盘后一个月内上涨了200元，最近没有价格变动。
凤凰城项目自2007年10月28日开始内部认购以来,推出的3栋楼已预定60%左右,售楼处正在建造,最近没有价格变动.
营销推广（进展）
福瀛·锦绣前城3、4号楼将会参加春季房展，并在4月下旬推出。
其二期的9个高层预计在10月份动工。
御海湾目前一期正在施工，主体已经封顶，二三期计划未定。
凤凰城目前一期三栋楼在地基施工，今年主要运用参加春季房展、平面媒体、高架桥广告、道旗、高端杂志等手段。
4、新项目数量、推广进程
薛家岛板块是今明两年开发区新项目最集中、放量最大的地区，集中了海尔、海信、城建、省房等知名房地产商进驻，目前已知在建或将建项目超过20个，是未来一段时间竞争力最大同时也是吸引力最大的地区之一。
目前，锦都家园、御海湾、凤凰城、第五城市、悦海大厦、凤梧金沙、永联家园以及薛家岛居住示范区已经开工建设或已经建成，即将推向市场。
其市场冲击力将在今年下半年集中体现。
海尔海信项目等大片空地作了简单水泥围挡，目前未有动工迹象。
5、二手房情况及空置率
目前此区域新建成的楼盘空置率比较高，像海韵嘉园、华裕·黄金海岸、悦海花园等空置率在开发区排在前列，这些项目的客户群中，青岛市和省内外投资以及旅游度假者占据较大比重。
二手房价格多在5000—6500元/平米左右。
（三）保税区板块
香江路是这一区域传统的商业密集区，利群长江商厦、大地商城、海滨超市等商业齐全。
这一版块比较有代表性的楼盘有上实·达利广场、华林大厦、朝阳无限等。
香江路是开发区经济和商业成熟最早的区域，区域内市政配套设施完善、商业氛围浓厚、交通线路发达，区域内有多所高等学府，以及中、小学校，教育环境优良，很大程度上提升了本区域的人文优势。
本地人对该区域的认可度高较高，较早成熟的商业氛围吸引了许多外来人口在此安居置业。
保税区附近代表性楼盘如长城花园、贵信花园，该板块的主要客户群体为保税区内管委、海关、外企的工作人员，主要以居住为主。
从整个保税区房地产现状来看，该板块主要集中了大部分大企业大工业园的职工和私营企业主，另外部分品质比较高，配套比较好的楼盘也受到不少外地投资客的青睐。
典型项目分析
名称
开发商
代理商
建筑
形态
开盘时间
交房
标准
楼座数
建筑面积
容积率
面积
区间
得房率
总户数
剩余房源
均价
近期价格变化
累计成交均价
上实·达利广场
上实集团
北辰端拱
高层（28）
2006-9-1
精装
5
12万㎡
4
35-170㎡
78%
742
共余75套
住7000/公7500
复式上涨了50-100
6812
紫锦广场
千和源集团
高层
2007.12
精装800
2
85000
2.9
67-150
79%
236住
52
6200
无变化
5843
朝阳无限
武夷山实业
广德信
高层
2006-8-6
厨卫装修
7
66739㎡
1.57
90－143㎡
83%
一期308，共538
9套
4900
尾盘无变化
4951
长城花园
黄海房地产
浩华
高层（22）
2006-7-6
厨卫装修
2
2.2万㎡
2.1
64－124㎡
80%
180左右
37
4400
无变化
4498
贵信花园
贵信置业
金视点
高层塔楼
2005-11-18
毛坯
2
未知
未知
110－140㎡
83%
264
20
4600
尾房无变化
无
卓亭广场
城市投资
润禾启隆
高层
2007.4
精装修
3
10万
3.12
63-122
78%
30%
5100
无变化
无
昆仑山庄
建国房地产
恒诚伟业
多层
2005.11
毛坯
14
5万平米
1.19
99-145
88%
432
267
4400
略有上涨
4167
江珊花园
绮丽集团
中联盈地
中联盈地
高层、多层
2007.11
毛坯
4
19473平米
1.5
61-114
88%；
80%
185
165
4900
无变化
4750
1、销售情况和价格变动
此区域的在售项目大多是开盘已久的项目，香江路达利广场、朝阳无限等环境和交通良好、生活方便，销售较快，尤其是住宅去化较快，朝阳无限已经属于尾房销售，达利广场目前整体销售在76%左右，主要剩余面积偏大的公寓和大户型住宅。
贵信花园和卓亭广场在开盘初期销售较好，目前贵信也是尾房销售，在交房后价格有了小幅上涨。
卓亭广场一二期已经去化70%左右，最近几个月去化变慢。
而昆仑山庄位置较偏，销售速度比较缓慢，D、E组团14栋多层自2006年初销售以来，整体销售率不到60%，价格在进入2008年后有过小幅上涨。
而江珊小区开盘时机在11月份，正处于销售淡季，而且价格制定上有一定偏高，去化速度明显较慢，自开盘以来，共销售20套，仅占11%。
在价格变动上，以达利广场为代表的优势楼盘价格上涨较快较频繁，其住宅累计上涨500-700元，公寓上涨约800元。
而以昆仑山庄为代表的楼盘价格上涨比较慢。
2、营销推广
在营销推广上面，朝阳无限、贵信花园等尾房将不再作相关推广，达利广场、卓亭广场和江珊花园会在上半年作相应的市场推广。
3、新项目数量、推广进程
此区域的新项目数量较少，在香江路与江山路处的澳柯玛项目在筹划中。
另外，齐长城路上的景润花园已建成，准备找寻代理公司销售。
其北侧的山体公园在筹建中，西侧的山大医院已经动工。
随着周边规划的逐步完善，这一区域还有一定的发展潜力。
4、二手房情况及空置率
在此区域中，新交付项目不多，空置率相对较低，主要集中在新建成的村改工程中以及相对偏僻的昆仑山庄等。
在已交付的齐长城花园和长城花园多层等项目中，入住率较高达到80%以上。
二手房的价格集中在4000-4500左右。
（四）新街口板块
以新街口为中心，延伸到开发区淮河西路以南、江山北路以西，进入工业园区，为大项目基地及相关产业的集聚地点。
海尔工业园、海信工业园、澳柯玛工业园、国风工业园、颐中汽车城等位于该区域。
随着大型工业项目的迁进，外来移民陆续增加，置业需求也随之加大，将会在短期内带动二级市场的繁荣。
黄河中路、江山北路以及团结路是该区域的主干道，楼盘多集中在这几条主干道周边。
黄河中路与江山北路交汇处的立交桥，将使该区域的交通更加便利，进一步带动周边经济的发展。
加上跨海大桥出入口就在本区域内，这在很大程度上提升了本区域的价值。
本区域目前代表楼盘有鲁泽·观天下、汇智广场、海尔望山居、口岸通关大厦等。
名称
开发商
代理商
建筑
形态
开盘时间
交房
标准
物业费
楼座数
建筑面积
容积率
面积
区间
得房率
总户数
剩余房源
均价
近期价格变化
累计成交均价
鲁泽观天下
青岛鲁泽置业
大汉隆城
高层板式住宅
2006.8.19
装修300元
0.8+0.4
4
5万平米
2.27
98-144
80%
210
54套
4600
无变化
3847
汇智广场
天智集团
无
高层塔式
2007.9
无
0.98
1
4.96万平米
2.73
69-183,可分割
70%
不定
40%
5000-8000
无变化
4846
海尔望山居
海尔房地产
北辰端拱
多层
2007.9
精装带家电
0.8+0.4
20
10万平米
1.6
76-116
88%
1118，目前432套
30%
4800
有小幅上涨
4286
口岸通关大厦
五洲国际航运公司
永嘉物产
高层
2007.11
毛坯
未定
1
30190平米
101-275
72%
162
122套
6500
无变化
6373
1、销售情况和价格变动
从以上几个典型项目来看，除海尔望山居在开盘后小幅上涨过两次后，其他几个项目最近都没有价格的变动。
其中，汇智广场和口岸通关大厦作为办公楼，消化主要是靠内部关系。
汇智广场18楼以下是中小户型，12以下大多数已被关系单位内部认购，目前主要在售12-17楼.18楼以上为大户型，整层销售或半层销售,主要针对大客户;此项目整体销售在65%左右.口岸通关大厦是政府下属单位五洲国际航运有限公司的项目，目前已经销售的40套房子中，也大多数是关系单位认购，而且此项目目前还没有进行正式的推广。
自1月份签约40余套后，至今没怎么销售。
价格上面，汇智广场有过小幅的价格上涨。
鲁泽观天下目前销售率仅仅在50%左右,销售去化比较缓慢.最近一段时间价格无变化,其准备在3月份小幅上调价格.
海尔望山居开盘后一度旺销，其知名的地产品牌和建筑质量，以及较低的市场价格，吸引了很多中等收入的消费人群以及周边村民前来购买。
但后期成交量下降明显。
因此，从整体区域的项目来看，此区域项目销售速度不够快，并且呈现逐渐下降的趋势。
从下面的典型项目中可以有更直观的了解。
2、典型项目分析
海尔望山居是本区域2007年推向市场的新项目，规模面积较大。
开盘初期取得了不错的销售业绩,从其推出的两期项目来看,一期共108套,目前剩余51套;二期共324套,目前剩余164套.总体去化率在50%。
从其开盘至今可以看出，其销售业绩呈逐月下降的趋势，在最近两个月降到最低点。
在一月份仅仅签约1套，二月份签约3套。
因此其代理销售公司大为置业已经退出，目前由北辰端拱接管。
望山居目前因为网上签约的手续问题,不能够网上签约,所以最近两个月销售量很低,但实际上,在春节后,其内部认购情况不错,已经预定20余套.
3、新项目数量、推广进程
在此区域中，有几个项目正在酝酿中。
位于前湾港路南侧、江山路西侧的港湾大厦准备动工，规划为精装公寓、商务办公、展览展示厅以及俱乐部等。
据称其高度堪比国贸中心，目前已经做好了相关围挡；此项目由青岛运通投资有限公司投资，青岛欧际房地产开发，台湾烨隆代理销售。
具体信息尚无。
在汇智广场南侧、江山路东侧有一住宅项目——龙达生态家园，规划为两栋高层，由青岛天玺房地产有限公司开发。
目前没有动工迹象，尚无具体信息。
4、二手房情况及空置率
在此区域中，新建成的项目不是很多，多数为已交付多年的项目或旧村改造项目。
因此，其房屋空置率相对较低，在旧村改造项目中，存在一定数量的空置房，主要是部分村民有多分得的房屋。
但此区域紧邻工业区，有一定数量的居民打算迁居，数量不是很大。
二手房价格主要在4000-4300左右。
（五）黄岛板块
黄岛区域作为工业、物流、石油等重点发展区域，目前新建房地产项目很少，大多数在售项目都是几年前开发的项目，以及一些商业项目。
在此区域中，主要在售的项目有乳山别墅、圣海山庄、岳都海景公寓、盈泰家园、玉环岛街商业等。
销售情况和价格变动
此区域的大多数项目都销售缓慢,如山别墅、圣海山庄有售楼处但没有人员值班，电话也无人接听。
岳都海景公寓只有一名人员值班，目前销售50%左右，而且大多数是几年前销售的，盈泰家园有一名人员值班，房屋已经全部交付，不再销售，目前在售部分商业网点。
其商业网点销售不错，但价格仅仅和住宅持平，目前仅余一套，价格为3800元。
营销推广
在营销推广方面，这些楼盘基本都没有新的推广计划，只是等待项目的慢慢消化。
4、新项目数量、推广进程
目前此区域没有新的项目规划。
5、二手房情况及空置率
在黄岛区域，受工业环境影响，更多的居民开始迁居的打算，二手房价格不升反降，价格一般在2500-3500之间。
空置率开始上升。
四、精装修的调研反馈
（一）各项目的精装修需求情况
从走访的众多项目来看,精装修的房子需求更多,以福嬴锦绣前城为例.锦绣前城原本提供菜单式装修,但交付时是毛坯房交付,交付后的客户有55%（约125套）要求开发公司给与联系装修单位等事宜,有25%（57套）左右要求自己装修,剩余20%（46套）客户两种情况皆可.
从反映情况来看（开发公司和装修公司）在要求装修的客户当中,大多数（约66%）客户选择在800—1000元的装修标准，600元左右的装修标准需求量也较大。
1000元以上的标准对于很多客户来说，装修费用较高，需求量比较少。
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