1128普陀新街改造项目报告经济建设研究院.docx
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1128普陀新街改造项目报告经济建设研究院
普陀新街改造项目
项目建议书
舟山市经济建设规划院
二○○五年九月
目录
1概述
1.1项目概况
1.2项目编制依据
1.3主要经济技术指标
2项目背景及建设必要性
2.1项目提出的背景
2.2新街改建的必要性
3改建地段和建设条件
3.1改建地段
3.2建设条件
4项目改建方案
4.1改建工程建设标准
4.2改建目标和风格
4.3改建工程方案
5项目改建的实施计划
6投资估算和资金筹措
6.1投资估算
6.2资金筹措
7项目效益分析
附图：
1、项目地理位置图
2、路面横断面图
3、项目平面布置图
1概述
1.1项目概况
项目名称：
普陀区新街改造项目
建设单位：
舟山市普陀区建设局
改造路段范围：
为沈家门新街（北起东海东路，南至东大街段）及其两条辐射路段——文化路和同济路（均西起中大街，东至东河路）。
其中新街改造街面长度为285m，文化路和同济路改造街面长度各为180m。
1.2项目编制依据
（1）《普陀城区分区规划（1998-2010）》；
（2）《普陀区政府工作报告（二00五年三月十六日）》；
（3）《舟山市普陀区商贸发展规划》；
（4）建设单位提供的其他有关资料。
1.3主要经济技术指标
改建项目主要技术经济指标：
改造街面总长度：
645m；
其中主街长度285m
辅街长度360m
主街宽度15m
辅街宽度12m
路面改建总面积：
7335m2；
建筑立面整治总面积：
4800m2；
集中绿地面积：
700m2；
建设总投资：
3415万元。
2项目背景及建设必要性
2.1项目建设的背景
中国城市化进程导致了全球最大数量的农业人口向城市的转移。
城市规模比传统城市扩大了几十倍，城市外部空间形态在宏观形态上变得复杂多样，使宏观上城市总体空间的空间界面更富于变化，这不仅给我们提供了创造既和谐统一又丰富多彩的城市肌理的可能，同时，也容易使城市建设陷于杂乱无章、毫无规律的状态。
在中国的城市化进程中，第三产业快速发展，商业集聚效应导致了商贸、金融、娱乐等行业向城市中心区迅速聚集。
在全国各大中小城市，商业步行街如雨后春笋般层出不穷。
舟山市的城市化进程也如出一辙，随着市政府“小岛迁，大岛建”空间发展战略的确定，舟山特别是普陀区迎来城镇化进程的新一轮高潮。
在此过程中，也带动普陀区第三产业的发展，并使周边岛屿的商贸等行业向普陀区的中心——沈家门集聚，从而逐渐形成闻名普陀甚至全舟山市的新街。
但是，普陀区新街同大多数的商业步行街建设过程类似，由于规划的分期性、不完整性，商业开发自身的多次性、自发性等等客观和主观的因素，使得普陀新街呈现了一种相对混乱和急功近利的状态。
由于普陀新街形成于上世纪早期，时至今日，不但路面相对破旧，而且电力、通讯等管线立于地面以上且相对杂乱，因此普陀新街改造已经势在必行。
随着“大桥经济”的到来及“新城效应”的凸现，使普陀经济社会正处于难得的机遇期。
强化基础建设，改善和优化发展环境，是力争普陀区经济保持快速、全面协调可持续发展的前提和关键。
普陀区政府坚持基础设施先行，不断推进城乡建设和城镇化进程。
仅2004年，全区基础设施建设就完成投资3.5亿元，增长1.2倍，一批事关普陀发展全局的重大基础工程加快推进。
年初确定的10项政府实事项目完成投资8722万元，为年度预期目标的92%。
其中乡村康庄工程、城区景观改造和亮化工程城乡环境建设工程、市政道路建设改造工程等基础设施建设工程已经按期完成。
在如此大好的城区基础设施建设和旧城改造的大好形势下，普陀区政府以打造精品一条街的理念来改造普陀新街。
2.2新街改建的必要性
（1）是与当地日益发展的第三产业相配套的需要
新街所在的舟山市普陀区沈家门，与普陀山隔海相望，是全国最大渔港和东海渔场的中心，沈家门的港、渔、海构成了独特的景色，与普陀山、朱家尖岛形成舟山旅游的“金三角”。
当前普陀区政府大力发展第三产业，围绕“精品化、标准化、国际化”目标，着力提升普陀旅游的内涵和质量。
打造旅游精品，狠抓重点项目落实，加快实施朱家尖东沙五星级酒店群项目前期、中国佛学院教育学院建设、东港五星级酒店建设等项目；启动桃花的悬鹁鸪岛整岛开发和六横的海岛世界、绿岛旅游等项目，按规划要求开发若干个无居民岛屿；开辟海上观光旅游线路，积极规划和建设游艇、海钓等项目；规范管理，努力提升家庭旅馆业档次。
加大投入，进一步加强旅游标准化建设。
重视旅游人才队伍建设，不断提高导游等旅游从业人员的素质和水平。
加大整合促销力度，巩固和拓展国内客源市场，开拓国际市场。
丰富和完善旅游服务功能，努力把沈家门渔港打造成国内外知名的旅游品牌。
近年来普陀以旅游业为主的第三产业发展势头强劲。
2004年通过成功举办第六届沙雕节暨首届海博会、第二届海鲜美食文化节暨沈家门渔港民间文化大会、桃花金庸武侠文化节等重大节庆活动，全年实现旅游接待量346万人次，增长25.5%，旅游总收入22.2亿元，增长33.8%。
新街地处黄金地段，经过多年来的文化积淀，已成为普陀区的商业重心，集聚了旺盛的人气和浓厚的商业氛围。
改造成精品街后的新街，将成为普陀区的一道“商业风景”，成为国内外游客游完普陀山和朱家尖后的一个购物好去处。
（2）是改善新街当前购物环境的需要
普陀新街是目前普陀区沈家门一带最主要的商业街，集结了沈家门地区各类主要服饰店、金融机构及一些娱乐场所。
但由于新街路面相对破旧、地面管线竖立杂乱无章，特别是靠近东海路的入口处，立面相对脏乱，而且普陀新街目前还是一条夜市街，总体来说其购物环境比较差，且商品档次相对较低。
改造后的新街将成为一条精品步行街，并作为一个现代的商业步行街应该是多功能的整合。
没有整体优势就没有强大的内聚力、辐射力，也就失去了存在的条件和发展的空间。
改造后的新街将是普陀区城市流通力的重要表现，不仅取决于它的规模，关键是它的整体优势。
这包括以下几个方面：
第一，商品贸易功能。
改造后的普陀新街街区将是普陀区商业的龙头和品牌。
新街将是普陀区人气最旺、商品最齐、商机最多、交易最容易成功的商业区。
第二，旅游功能。
一个旅客到一个城市旅游，首先会到这个城市最具特色的商业步行街去看，这里既有特色的商品，又有良好的购物环境，还有特色传统小吃，是顾客最愿意光顾的场所。
新街将成为游客来普陀最愿意去购物的地方。
第三，休闲功能。
改造的新街成为普陀区的一道亮丽的风景线，给普陀市民增添一个全家休闲的好去处。
第四，文化功能。
街区历来是人们聚集的地方，其显示着一个城市的人文特色，展现了一个都市的精神风貌，改造后的新街通过广告文化、饮食文化、建筑风貌等一系列内容，能够把沈家门传统文化展现出来。
总之，改造后的普陀新街将大大改善当前比较杂乱的购物环境，以独具地方特色的立面和整洁的路面为人们营造一个舒适、人性化的购物场所。
（3）作为商业引擎，有利于促进其他地段的发展
普陀新街改造后，新街的夜市街功能将迁移到沈家门的兴建路一带。
这必将促进兴建路一带的发展，促进该地段的商业繁荣，成为普陀区的又一条“新街”。
随着该地段的商业氛围的浓厚和人气的集聚，必将使该地段的地产升值，刺激目前行将低迷的房地产业的发展，从而促进普陀区经济的全面协调发展。
（4）是打造普陀区第一条真正意义上的商业精品街的需要
普陀的沈家门地区历来是舟山本岛商业氛围的最浓重的地方。
特别是服饰业，一直处于整个舟山市的时尚尖端，引领着舟山市的服饰潮流。
但普陀区的商业店面分布相对较散，没有形成像定海总府路、芙蓉洲路这样风格强烈的商业街。
改造的普陀新街，将更凸现其精品街的风格特色，成为普陀区第一条真正意义上的商业精品街。
（5）本改建项目提升了普陀的城市形象和城市品味
从“街”到“商业街”，从“商业街”到“商业精品街”，三个概念的跳跃产生了从“走路、购物”到“休闲购物、享受生活”的变迁。
所以说，新街精品街是社会文明进化的结果，是经济发展到一定水平的象征，尤其是代表了普陀的城市形象，成了普陀区的“会客厅”。
不到王府井，就不算逛了京城；不到南京路，就不算到了上海；不到江汉路，就白来了武汉。
从某种意义上说，这些百年老街见证了历史的沧桑，浓缩了中国商业的兴衰，更折射出一个城市的商业文化，展现出一个城市的形象。
希望有朝一日，我们可以说不到新街，就白来了普陀沈家门。
一个城市精品街的建设应是城市内在的体现。
从另一方面来说，一个城市的经济状况也会直接影响到精品的运营状况。
因此，在某种意义上，精品街不仅仅是城市名片，其更承载着一个城市的未来。
综上所述，本改建项目有利于改善新街的购物环境，促进当地的商业繁荣，有利于普陀区社会经济的全面、协调发展。
因此，本改建项目是必要的。
3改建地段和建设条件
3.1改建地段
3.1.1位置
拟改建地段位于普陀区沈家门街道的中心位置，由一条主街和两条辅街组成：
主街新街南接东大街通滨港路，北临东海东路；与之交叉的辅街同济路（东段）和文化路均西起中大街，东至东河路。
3.1.2现状
新街位于沈家门中心城区，呈南北走向。
改造路段全长约645米。
主街宽度约15米，辅街宽度多为12米。
设车行道和人行道，水泥混凝土路面，可通过汽车、自行车和行人，属于混合交通，街道两侧的电力、通讯等杆线凌空架设，较为混乱，严重影响街道的空间布局；由于新街属于沈家门城区的老街，街道两侧的商业经营性建筑物的风格比较单一，个别路段尚有解放前的老平房，有的店面是由居民住宅改建而成的，这样就影响了街道两侧立面美化和整体形象；新街路段现有两侧的店面，其经营性质是多样化的，个别商店经营业务对左右的商店环保有一定的影响。
另外，街道的绿化环境较差，除种植有行道树外，无其他景观和绿化设施。
新街是沈家门城区的一条老街，有它悠久的历史渊源，在本街市民购物、餐饮、休闲、娱乐等往来十分频繁。
由于新街的现状不适应时代发展的要求。
一定程度上影响全国著名渔港海洋文化的整体形象。
为此，对新街该路段拟进行适当的有目的改建。
3.2建设条件
3.2.1施工条件
（1）筑路材料
项目区域内筑路材料来源丰富，能满足工程需要。
其中路面工程所用石料可采用花岗岩石料，舟山市下属县有产，可以购置解决；黄砂、水泥等建筑材料可就近购买。
（2）运输条件
项目区位于舟山港沈家门港区，且紧邻329国道，水陆交通运输便捷。
3.2.2公用设施社会依托条件
项目建设所需的水、电、通信等方面都能保证需要。
沈家门已于2000年修建防洪工程，可以适应防御风暴潮和泄洪排涝的需要，步行商业街的积水可通过市政管网顺利排放。
项目建设得到普陀区委、区政府的高度重视，拟被列入区近年实事重点建设项目。
建设的社会依托条件比较好。
3.2.3地震烈度
据《中国地震烈度区划图》，项目区地震基本烈度为Ⅶ度，建构筑物抗震设防烈度为七级。
3.2.4社会经济条件
舟山市普陀区位于舟山本岛东南部，总面积6730平方公里，其中陆地面积459平方公里，海域面积6271平方公里，是海洋大区，陆地小区。
共有大小岛屿455个，其中有人居住的有32个。
全区共辖3个街道办事处、7个建制镇、4个乡，总人口31.99万人。
普陀区拥有良好的海洋经济基础，海洋渔业、临港工业和旅游业是该区的三大支柱产业。
2004年普陀区国民经济保持较快增长。
全区国内生产总值达到67.98亿元，比上年增长17.1%，人均生产总值21200元，增长17.8%。
完成财政总收入4.6亿元，增长19.3%，其中地方财政收入3.02亿元，增长20.8%；全社会固定资产投资20.9亿元，增长50.5%；城镇居民人均可支配收入13345元，增长11.8%；渔农村居民人均纯收入5871元，增长14.9%，其中渔民人均纯收入6447元，增长16.9%，农民人均纯收入5251元，增长13.7%；
沈家门街道位于舟山本岛东南部，是普陀区政治、经济、文化中心。
沈家门是普陀旅游的游客集散中心，贸易企业众多，服务业繁荣，第三产业比较发达。
街道所在的沈家门渔港是世界三大渔港之一，是集外贸运输、货物吞吐、渔用补给、海上客运于一体的综合性港口。
沈家门是全国最大的海水产品集散基地，水产品远销欧美、日韩、东南亚等50多个国家和地区。
境内的中国国际水产城是我国最大的水产品交易市场，年交易量达29万吨，交易额达30.5亿元。
项目区地处沈家门渔港最繁华的地段，号称渔都南京路，其所在的新街社区落户有343家行政、事业单位、非公有制企业和个体工商户，目前有经营各类服饰的门店80个，其中著名品牌专营店20个，该社区是普陀区城区的窗口社区。
4项目改建方案
4.1改建工程建设标准
根据《城市道路设计规范》（CJJ37-90）要求，结合本工程的规划性质与功能执行之。
4.2改建目标和风格
本环境综合改造工程拟将新街由原来属于混合交通的商业街改建成为以经营精品商业为中心的步行街，成为能较完整地体现出海洋文化内涵、象征沈家门城市的历史文化品格，集购物、休闲、娱乐、旅游为一体的场所。
为广大群众提供轻松、舒适的购物、休闲环境，成为普陀商贸旅游的一道风景线。
在改建过程中应掌握下列几方面：
（1）普陀区沈家门是全国著名的渔港，有它深厚的历史文化渊源，所以在建筑、宣传、经营、习俗人文等方面应着重营造独特的海洋文化气氛。
（2）要强调改建商业街的完整性、统一协调有关各空间环境以及有关历史时期的建筑风格的完整性，使人们对改建后的商业步行街的环境具有一种整体的“完形”效应感。
（3）在整体的全过程的改建实施过程中，按上述要求应进行指导性控制。
如整体风格、店面装饰、绿化种植、夜景照明、小景点设计（如雕塑）、交通组织等都应体现上述要求。
4.3改建工程方案和总体布局
根据上述要求，本次改造内容主要分为市政道路、管线入地、建筑立面、景观绿化、街景亮化、局部拆迁等六大专项改造工程。
具体方案和总体布局为：
（1）对目前的路面断面结构进行改建、拆除人行道，先平整好基层，然后用水泥混凝土摊铺整平层，再用花岗岩块石、水泥砂浆铺筑成路面面层，建成统一平整的步行街道路面。
同时对原有的给、排水管道和燃气管道适当进行调整。
路面改建总面积约7335m2；改造街面总长度645m。
其中主街长度285m，宽度15m；辅街长度360m，宽度一般为12m。
（2）将原有道路上空架设的电力通讯等各种线杆埋入地下，在道路上空造成宽畅、整洁的氛围，实施较为新颖的照明亮化工程，增设电话亭等。
（3）突出海洋文化主题，对街道两侧原有建筑物二楼以下的立面作有特色的装饰改造。
其中如有该恢复历史建筑风貌的，应给予恢复历史风貌，以提高历史文化品位。
对个别建筑立面有害整体规划要求的应予拆除。
建筑立面整治总面积约4800m2。
（4）保留原有道路两侧街道树，适当开辟增加可行的街道绿地、可移动的盆景：
拟在新街北部旧房拆迁处和与文化路交叉处设置两只花坛，营造面积约700m2的集中绿地；利用较为宽阔的部位，如在与文化路的交口处等增设小型亭台、雕塑和休闲座椅等设施，拟建一至二处供行人休闲、休息的场地。
（5）做好与文化路和同济路交叉路口接头平面处理工作。
如路面标高的衔接、步行街两侧和上述两条路人行道接头的处理；设置禁止车辆进入步行街的标志和必要的设施；增设垃圾箱、停车场地（停车泊位限于两条辅街）及消防设施等服务设施。
5项目改建的实施计划
根据本改建项目的实际需要，结合项目建设地的环境和实施条件，确定项目建设期为22个月，即2005年9月至2007年8月，2007年9月投入使用。
项目的实施计划如下：
第一阶段为前期准备阶段，从2005年9月～2006年3月，完成项目建议书的编制和审批，完成勘察设计、初步设计、施工图设计、审查及场地平整，做好开工准备。
第二阶段为本改建项目的土建及管线下埋等附属配套工程建设阶段，从2006年4月～2007年6月，完成道路改建、管线敷设、建筑立面整饰、景观绿地营造及附属配套设施建设工程。
第三阶段为工程扫尾，竣工验收阶段，从2007年7月～2006年8月，完成竣工验收，投入使用。
6投资估算和资金筹措
6.1投资估算
本改建工程投资为3415万元，主要是：
房屋拆迁补偿、道路改建及给排水；原空间架设的杆线入地埋设；临街建筑立面改造；增设亭台、座椅、绿地和盆景等。
工程投资详见附表6-1：
投资估算表
表6-1单位：
万元
序号
工程或费用名称
费用总计
备注
一
土建工程及设备
1854
1
道路改建
257
7335㎡
2
给排水
129
3
供电、通讯的杆线入地埋设
685
4
煤气管线入地埋设
142
5
临街建筑立面改造
384
4800㎡
6
景观、绿化
195
其中集中绿地700㎡
7
消防
26
8
环保
36
二
其他费用
1398
1
房屋、拆迁补偿费
1280
800㎡
3
其他费用
118
三
预备费
163
按（一+二）的5%
合计
3415
6.2资金筹措
拟建项目工程所需资金3415万元，其资金来源主要为政府投资，其中关于临街建筑立面改造的经费投资，采取政府、受益单位和业主共同出资的办法解决。
7项目效益分析
（1）通过本项目的实施，实现道路交通合理化、道路景观园林化、步行系统广场化、市政管线隐蔽化、地面设施小品化，创造便捷、舒适、安全的交通环境和优美和韵的道路景观，将新街建设成为集购物、休闲、旅游、文化为一体，繁华、亮丽、舒适、文明的渔都港城步行商业街，为商铺营造一个优良的经营气氛，也为市民提供较为宽松、整洁、协调、休闲的购物环境，提高人们的生活质量。
（2）项目实施将提升普陀的城市形象和城市品味及知名度，促进普陀城区商业繁荣。
经过改建，新街将被打造为普陀区第一条真正意义上的商业步行街，为建成精品一条街创造优美的环境条件；同时，通过同济路、文化路两条辅街的辐射，形成较大范围的精品步行街街区，促进中心城区商贸业的发展；另外，普陀新街改造后，原新街的夜市将迁移到兴建路一带，促进兴建路一带地段的发展。
（3）项目实施将促进普陀区及舟山全市旅游业的发展。
新街经路面改建、管线入地、建筑立面整饰、街景绿化亮化改造，旧貌换新颜，展现出商业与文化交融的魅力，成为著名渔港一张真正意义上的城市名片展现在人们面前，将吸引比以往更多的外地渔民和旅游者来此旅游购物，延长游客来舟山的停留时间，从而增加旅游收入。
（4）改建后的街区因市场更加繁荣将要求增添员工，这将给当地居民增加就业机会。
按街区共240家商铺，每家商铺增招营业人员1人匡算，总共可新提供约240个就业岗位，有利于居民就业。
总之，新街改造工程将有利于当地的商业繁荣，有力地促进舟山市及普陀区社会经济的全面、协调发展。
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