已看房地产估价师理论与方法辅导要点汇总.docx

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已看房地产估价师理论与方法辅导要点汇总

2014年房地产估价师理论与方法辅导要点汇总

2014年房地产估价师《理论与方法》辅导要点汇总

2014年房地产估价师《理论与方法》辅导要点1

2014年房地产估价师《理论与方法》辅导要点2

2014年房地产估价师《理论与方法》辅导要点3

2014年房地产估价师《理论与方法》辅导要点4

2014年房地产估价师《理论与方法》辅导要点5

2014年房地产估价师《理论与方法》辅导要点6

2014年房地产估价师《理论与方法》辅导要点7

2014年房地产估价师《理论与方法》辅导要点8

2014年房地产估价师《理论与方法》辅导要点9

2014年房地产估价师《理论与方法》辅导要点10

2014年房地产估价师《理论与方法》辅导要点1

房地产需要专业估价

真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。

具体就房地产来说，不仅房地产具有独一无二和价值量大两个特性，而且房地产市场是典型的不完全市场。

在经济学上，“完全市场”必须同时具备以下8个条件：

①同质商品，买者不在乎从谁的手里购买;②买者和卖者的人数众多;③买者和卖者都有进出市场的自由;④买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格;⑤就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的;⑥买者和卖者无串通共谋行为;⑦消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化;⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。

一个市场如果不符合上述8条中的任何一条，就是不完全市场。

纯粹的完全市场在现实中几乎不存在。

证券交易所和小麦市场通常被看作近似于完全市场的实例。

房地产作为商品，其品质各不相同和复杂的特性不符合第①条和第④条。

另外，尽管房地产所有权（中国为房屋所有权和建设用地使用权）可以转让，但房地产实物无法移动，不符合第⑧条。

因此，房地产市场通常被视为典型的不完全市场。

由于房地产市场是不完全市场，并且有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，所以难以形成一般人容易识别的适当价格，从而需要房地产估价师进行“替代”市场的估价。

房地产估价有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公平交易，建立合理的房地产市场秩序。

值得指出的是，在需要专业估价的不同类型的资产中，因为它们之间的特性不同，把握影响其价值的因素所需要的专业知识和经验有很大的差别，所以对它们的价值进行评估通常不是同一个估价师甚至不是同一家估价机构所能胜任的。

例如，对于房地产、古董、矿产、机器设备、无形资产等，由于它们的质量、性能、产权状况、市场行情等不同，很难有同一个人对它们都“识货”，更不用说要科学、准确地评估出它们的价值了。

进一步来说，估价是与估价对象这个“物”密切相关的，与某些浮在“物”上的专业服务不同，从这个方面看估价类似于设计。

建筑设计、汽车设计、服装设计、发型设计等虽然都是设计，都需要造型和讲究美观等，但仍然“隔行如隔山”。

对于社会大众来说，通常也只有具有相应估价专业知识和经验的估价师得出的估价结果才会令其信服，才具有公信力，估价因此必然会出现适当的专业分工，形成按照估价对象划分的不同专业和相应的估价师。

国际上，一般把估价专业划分为房地产、古董和艺术品、矿产、机器设备、企业价值、无形资产等几大类。

即使是房地产估价，在美国等市场经济发达国家和地区，通常还分为住宅估价和商业房地产估价两大类，在这两类中又有各自的专业范畴。

例如，在住宅估价中，有的房地产估价师专做小型的（一至四个单元）给多户家庭使用的住宅估价，有的房地产估价师专做大面积住宅估价。

在商业房地产估价中，有的房地产估价师可能专做土地开发估价，有的房地产估价师可能专做工业房地产估价，或者专做写字楼估价，或者专做零售商业房地产估价。

总之，估价如果不分专业，一个估价师如果什么资产都可以估价，就好比是一个教师什么课都可以教，一个医生什么病都可以看，某些估价师可能因所有估价业务都可以承揽而一时得利，但终因没有专业化发展而不能提供优质服务，进而会发生“信任危机”而不被社会认可，得不到社会尊重而难以持续发展，最终受害的将是估价师和估价行业自身。

至于估价机构，可以根据拥有的估价师的专业情况以及自己的发展定位等，专营某种资产估价业务，成为某种专业的估价机构;或者从事多种资产估价业务，成为综合性的估价机构。

2014年房地产估价师《理论与方法》辅导要点2

专业估价存在的基本前提

一种职业乃至一个行业的生存与发展，必须建立在社会对它有内在需要的基础上，仅靠行政命令等外在的强制要求是难以维持长久的。

因此，如果社会大众无法认识或了解一种职业和行业存在的理由，以及这种职业和行业对社会福利及社会进步带来的贡献，那么这种职业和行业就难以在现代竞争激烈的社会中存在下去，更不用说要持续发展了。

虽然任何资产在交易时都需要衡量和确定价格，但并不是所有的资产都需要专业估价。

对于价值量较小或者价格依照通常方法容易确定的资产，通常不需要专业估价。

例如，2004年11月25日发布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）第四条规定：

“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。

对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。

”可见，一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。

这是因为：

①一种资产如果不具有独一无二的特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法（例如通过简单的比较）便可以得知，就不需要专业估价;②一种资产虽然具有独一无二的特性，但如果价值量不够大，聘请专业机构或专业人员估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值，聘请专业机构或专业人员估价显得不经济，则也不需要专业估价。

6.房地产需要专业估价的理由有（　）（2001年、2005年试题）

A.房地产具有独一无二性

B.政府部门要求估价

C.房地产的价值量较大

D.估价人员要求估价

答案：

AC

2014年房地产估价师《理论与方法》辅导要点3

房地产估价在估价行业中占主体

房地产估价不仅必要，而且在估价行业中占主体。

这是由下列3个方面决定的：

（1）房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少。

房地产数量庞大，社会保有量和每年的新增量都很大。

在一个国家或地区的全部财富中，房地产的比重最大，一般占50%～70%，即其他各类财富之和也不及房地产一项，仅占30%～50%。

例如，1990年美国的房地产价值为8.8万亿美元，大约占美国全部财富的56%.房地产也是家庭财产的最重要组成部分。

据有关资料，房地产占家庭总资产的比重，在西欧国家为30%～40%，在美国为25%左右。

美国家庭平均拥有的房地产资产4倍于其股票资产。

2002年，中国农村居民的财产中，土地和房产是最大的两项，约占74%;城市居民的财产中，房产占的比重高达64.39%。

在总量不多于房地产的其他资产中，许多资产还因为不同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性而不需要专业估价。

某些资产虽然在理论上需要专业估价，但因为数量很少，估价业务“千年等一回”，从而难以支撑起人们专门从事其估价活动，也就没有这种资产的专门估价师。

一旦需要估价，通常是依靠相关研究者或者设计者、制造者提供专业意见。

在需要专业估价并能支撑起人们专门从事其估价活动的其他资产中，一般还要分专业。

这些就使得其他资产估价专业相对更小，房地产估价在估价行业中的主体地位更加突出。

（2）房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。

房地产以外的其他资产主要是发生转让行为，在转让的情况下需要估价。

房地产除了发生转让行为，还普遍发生租赁、抵押、征收、征用、课税等行为。

因此，不仅房地产转让需要估价，房地产租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、税收、保险等活动也都需要估价。

纵观古今中外，对房地产估价的需求远远大于对其他资产估价的需求。

（3）房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。

因为房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估，而且具备有关房地产价格及其影响因素的专业知识和经验，了解房地产市场行情，所以，房地产估价师也是“房地产价格专家”、“房地产市场分析专家”、“房地产投资顾问”，人们通常还要求房地产估价师和房地产估价机构承担房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产项目调查评价、房地产购买分析、房地产资产管理等业务，这就使得房地产估价行业具有更大、更广的发展空间。

2014年房地产估价师《理论与方法》辅导要点4

估价当事人

估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价师、房地产估价机构和估价委托人。

其中，房地产估价师和房地产估价机构是估价服务的提供者，是估价主体;估价委托人是估价服务的直接需求者，是估价服务的直接对象。

（一）房地产估价师

房地产估价师（realestateappraisers，realestatevaluers）也称为注册房地产估价师，简称估价师，是指具有房地产估价专业知识和经验，取得房地产估价师执业资格证书，并按照《注册房地产估价师管理办法》注册，取得房地产估价师注册证书，从事房地产估价活动的专业人员。

一名合格的房地产估价师应具有房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。

具有扎实的理论知识和丰富的实践经验，是对其估价专业胜任能力的要求;具有良好的职业道德，是对其估价行为规范的要求。

仅有理论知识而缺乏实践经验，难以得出符合实际的估价结果;仅有实践经验而缺乏理论知识，会只知其然而不知其所以然，难以对价值作出科学深入的分析和解释，更难以举一反三、触类旁通地分析解决现实中不断出现的新的估价问题。

理论知识和实践经验即使兼备，但如果没有良好的职业道德，也难以作出客观公正的估价。

目前中国规定，房地产估价师应当受聘于一个房地产估价机构，在同一时间只能在一个房地产估价机构从事房地产估价业务;房地产估价师不得以个人名义承揽房地产估价业务，应当由所在的房地产估价机构接受委托并统一收费。

（二）房地产估价机构

房地产估价机构简称估价机构（appraisalfirms，appraisalcompanies），是指具备足够数量的房地产估价师等条件，依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的专业服务机构。

目前中国规定，房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立;法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的房地产估价师;资质等级由低到高分为暂定期内的三级资质、三级资质、二级资质、一级资质;依法从事房地产估价活动不受行政区域、行业限制;不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照估价目的划分，估价机构应当在其资质等级许可的业务范围内从事估价活动;房地产估价报告应由房地产估价机构出具。

（三）估价委托人

估价委托人简称委托人，俗称客户，是指直接向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位或个人。

委托人有义务向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料，例如，估价对象的权属证明、财务会计信息，并对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责;有义务协助估价师搜集估价所必要的资料及对估价对象进行实地查看等工作;不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果。

要注意估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者之间的异同。

估价对象权利人是指估价对象的所有权人、使用权人、抵押权人等权利人。

估价利害关系人是指估价结果的客观合理与否会直接影响其利益的单位或个人。

估价对象权利人一般是估价利害关系人，估价对象的潜在投资者、受让人往往也是估价利害关系人。

估价报告使用者可能是估价对象权利人、债权人、投资者、受让人、政府及其有关部门和社会公众等。

估价委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者。

委托人委托估价、获取估价报告的目的可能是供自己使用，此时委托人同时也是估价报告使用者。

委托人委托估价、获取估价报告的目的可能是提供给特定的第三方使用，例如，房地产抵押估价中借款人委托的，估价报告使用者是贷款人（如商业银行）委托人委托估价、获取估价报告的目的还可能是提供给不特定的第三方使用，例如，受上市公司委托出具的某些估价报告是提供给社会公众使用。

委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人，但也有例外。

例如，在为人民法院拍卖、变卖被查封的房地产的估价中，人民法院既是委托人也是估价报告使用者，但不是估价利害关系人。

2014年房地产估价师《理论与方法》辅导要点5

估价目的

估价目的（appraisalpurpose）是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途，通俗地说，是委托人将要拿未来完成后的估价报告去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为、行政行为的需要。

例如，是为房地产买卖双方或某一方确定有关价格提供参考依据，还是为商业银行等债权人确定房地产抵押价值提供参考依据，或者是为征收人与被征收人确定拆迁补偿金额、为人民法院确定被拍卖房地产的保留价、为税务机关核定某种房地产税收的计税依据、为保险公司衡量投保房屋的保险价值、为政府掌握划拨的建设用地使用权进入市场应当补交的土地使用权出让金等土地有偿使用费（简称出让金等费用）提供参考依据。

委托人不会无缘无故花钱委托估价机构估价，肯定是为了某种需要。

因此，任何估价项目都有估价目的，并且估价目的来源于委托人的真实估价需要。

一个估价项目通常只有一个估价目的。

对房地产估价的不同需要及相应的估价目的可分为：

国有建设用地使用权出让，房地产转让、租赁、抵押贷款、征收征用补偿、分割、损害赔偿、争议调处、司法鉴定、税收、保险，企业合并、分立、改制、上市、对外投资、合资、合作、资产重组、产权转让、租赁、清算，房地产估价争议中的房地产估价复核或鉴定，等等。

在实际估价中，还应根据委托人的具体需要对上述估价目的进行细分或者作进一步的说明。

例如，国有建设用地使用权出让估价，可按照出让方式分为招标、拍卖、挂牌、协议出让估价，按照服务对象分为为出让人服务的估价和为投标人、竞买人等欲取得土地者服务的估价;房地产转让估价，可按照转让方式分为买卖、互换、赠与、以房地产作价人股、以房地产出资设立企业、以房地产抵偿债务等估价;房地产买卖估价中除了为卖方确定要价、买方确定出价或者买卖双方协商成交价的估价外，还有普通拍卖的保留价（底价）评估;房地产征收征用估价，可分为集体土地征收估价、房屋拆迁估价、房地产征用估价，房屋拆迁估价又可按照拆迁补偿方式，分为货币补偿估价和房屋产权调换补偿估价。

不同的估价目的将影响估价结果，因为估价目的不同，估价对象的范围可能不同，估价时点可能不同，评估的价值类型可能不同，估价依据可能不同，估价应考虑的因素可能不同，甚至估价方法也可能不同。

例如，许多房地产在买卖、抵押之前已出租，买卖、抵押时带有租赁期间未届满的租赁合同（也称为租约），许多法律明确规定保护这种租赁关系，如《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日中华人民共和国主席令第15号公布，以下简称《合同法》）第二百二十九条规定：

“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

”《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日中华人民共和国主席令第62号公布，以下简称《物权法》）第一百九十条规定：

“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（2000年9月29日法释[2000]44号）第六十五条规定：

“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定：

“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭”。

因此，购买者、抵押权人应尊重并履行这些租赁合同的各项条款，即所谓“买卖不破租赁”。

将这种房地产称为有租约限制的房地产、带租约的房地产或已出租的房地产。

如果为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金（简称合同租金、租约租金）与市场租金差异的影响，特别是对于那些合同租金与市场租金差异较大和租赁期限较长的有租约限制的房地产;但如果为房屋拆迁补偿目的而估价，则不考虑房屋租赁的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。

在对价值构成的各要素，如成本、费用、税金和利润等的取舍上，也应服从于估价目的。

此外，估价目的还限制了估价报告的用途。

针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目地套用于与其不相符的用途。

因此，估价师在估价中应始终谨记估价目的。

7.在房地产估价中，如果估价目的不同，则（　）（2003年试题）

A.估价的依据有可能不同

B.估价的方法有可能不同

C.估价对象的范围有可能不同

D.不影响估价结果的公正性

E.不影响估价报告的用途

答案：

ABC

2014年房地产估价师《理论与方法》辅导要点6

估价对象

估价对象（subjectpropeny）即估价客体，也称为被估价房地产（propenyBeingappraised）、估价标的，当为房屋所有权和建设用地使用权以外的某种房地产权利时，例如租赁权、地役权、抵押权时，可称为被估价权利，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权利及相关其他财产。

尽管房地产的基本存在形态在理论上只有土地、建筑物、土地与建筑物的综合体（简称“房地”，具体可表述为“建筑物及其占用范围内的土地”或者“土地及其上的建筑物”）三种，但现实中的估价对象是丰富多彩、复杂多样的。

建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产，即通常所说的“在建工程”，可以成为估价对象;也有要求对正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产，例如通常所说的“期房”（虽然称为期房，但实际上包含其占用范围内的土地）进行估价;还可能因民事纠纷或者理赔等原因，要求对已经灭失的房地产，例如已被拆除的房屋、已被损毁的房屋进行估价。

估价对象也可能是房地产的某个局部，例如某幢房屋中的某个楼层，某幢住宅楼中的某套住房。

估价对象还可能是现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分，例如在预售商品房的情况下购买人提前装饰装修的部分，在房屋租赁的情况下承租人装饰装修的部分。

另外，房屋拆迁估价要求对被征收房屋室内自行装饰装修单独处理。

房地产估价中也可能含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值，例如为某一可供直接经营使用的旅馆（宾馆、酒店等）、餐馆、商场、汽车加油站、高尔夫球场等的交易提供价值参考依据而估价，其评估价值除了包含该旅馆、餐馆、商场、汽车加油站、高尔夫球场等的建筑物及其占用范围内的土地的价值，通常还应包含房地产以外的其他资产，例如家具、电器、货架、机器设备等的价值，甚至包含特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍等的价值，即以房地产为主的整体资产价值评估或称企业价值评估。

概括起来，房地产估价对象有土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等。

2014年房地产估价师《理论与方法》辅导要点7

估价时点

估价时点（valuationdate，appraisaldate）也称为价值时点，通常为价值日期（dateofvalue），是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。

由于同一房地产在不同的时间会有不同的价值，所以估价必须弄清并说明是评估估价对象在哪个特定时间的价值。

这个特定时间就是估价时点，一般用公历年、月、日表示。

特别需要强调的是，估价时点不是可以随意确定的，应当根据估价目的来确定，并且估价时点的确定应在先，评估价值的确定应在后，而不是先有了评估价值之后，再把它定义为某个时间上的价值。

有关估价时点的确定等内容，见本书第五章第五节“估价时点原则”。

价值类型

价值类型（typesofvalue）有两种含义，一是指价值的种类，二是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的某种价值——特定价值。

房地产估价虽然总的讲是评估房地产的价值，但因为价值的种类很多，每种价值的含义和大小不同，所以针对一个具体的估价项目，不能笼统地说是评估房地产的价值，而应弄清是评估哪种价值，并在估价报告中说明“评估的价值类型及其定义”。

同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值并不是唯一的。

但同一估价对象的具体一种类型的价值是其在相应的估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上它是唯一的。

例如，同一宗房地产，在买卖的情况下虽然实际的成交价格有高有低，但客观上有其正常的买卖价格;在征收征用的情况下虽然实际的补偿金额可能有多有少，但客观上有其合理的补偿金额;在抵押的情况下虽然不同的人对抵押价值有高低不同的见解，但客观上有其正常的抵押价值。

而上述正常的买卖价格、合理的补偿金额、正常的抵押价值，彼此之间可能是不完全相同的。

价值类型主要有市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、残余价值和投资价值。

有关价值类型的详细内容，见本书第三章第四节“房地产价格和价值的种类”。

2014年房地产估价师《理论与方法》辅导要点8

估价依据

估价依据是指一个估价项目中估价所依据的有关法律法规和标准，包括有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院颁布的有关司法解释、估价对象所在地的地方性法规、国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策、估价对象所在地的国家机关颁发的有关地方政府规章和政策，以及房地产估价的国家标准、行业标准、指导意见和估价对象所在地的地方标准等。

例如，《物权法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》的有关规定，以及《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产抵押估价指导意见》、《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》等。

广义的估价依据还包括估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和估价师掌握、搜集的有关情况和资料。

为了使估价委托人提供的有关情况和资料可靠，估价师应要求委托人如实提供其知悉的估价所需的估价对象权属证书、开发建设成本、运营收入和费用等情况和资料，并要求委托人声明其提供的情况和资料是真实、合法的，没有隐匿或虚报的情况;估价师还应当对委托人提供的有关情况和资料进行必要的核查。

还需要说明的是，估价标准特别是国家标准是估价的底线，是最基本或最低的要求。

鼓励估价机构制定严于估价标准的企业标准，在实际估价中也要严于估价标准的要求，并在不违反有关法律法规和标准的前提下有所创新。

2014年房地产估价师《理论与方法》辅导要点9

估价假设

估价假设是指一个估价项目中估价师对那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假定，以及对于由估价目的决定的评估的估价对象状况与估价对象现状不同之处作出的说明。

例如，在评估一宗房地产开发用地的价值时，在该地块的建筑容积率等规划条件尚未确定的情况下，对其作出的假定。

合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。

其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构;另一方面是告知、提醒估价报告使用者注意，保护估价报告使用者。

估价原则

估价原则（appraisalprincille）是指在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动客观规律的基础上，总结和提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。

房地产估价原则主要有：

①独立、客观、公正原则;②合法原则;③最高最佳利用原则;④估价时点原则;⑤替代原则;⑥谨慎原则。

其中，独立、客观、公正是对房地产估价的基本要求，因此它不仅是房地产估价的基本原则，而且是房地产估价的最高行为准则。

合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、替代原则是在各种估价目的的房地产估价中都应遵循的技术性原则。

谨慎原则是仅在房地产抵押估价中应遵循的特殊原则。

估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点的评估价值趋于相同或近