物业项目员工如何定岗定编.docx
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物业项目员工如何定岗定编
物业项目员工如何定岗定编
物业管理公司机构的设置根据管理的需要而定，管理及专业技术人员的配备以建筑面积10万平方米计算，大致为：
多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足建筑面积10万平方米的不少于5人。
一、多层住宅物业管理人员的定岗定编标准
多层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置3.6人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：
1、管理人员
主任：
总建筑面积10万平方米以下设1人，10~20万平方米，设一正一副，25万以上，设一正二副；
助理：
总建筑面积10万以下设1人，在10万平方米以上每增加5万平方米增加1人；
社区文化设一人，活动中心、场所的值班人员另计；
管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各一人，但可以兼职；
其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业的大小和工作需要来设置。
2、维修员
建筑面积每4万平方米设置1人
3、绿化员
绿化面积每4000平方米左右设1人
4、保洁员
每140户设1人
5、保安员
每120户设1人
6、车管员
根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班
二、高层住宅物业管理人员的定岗定编标准
高层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置7.5~7.8人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：
1、管理人员
建筑面积小于5万平方米设主任1名，每增加5万平方米增设副主任1名；
助理每350户设1人；
社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；
会计、出纳各设1人；
其他人员可以根据工作需要设置。
2、机电人员
高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施，要相应配备工程技术人员，建筑面积在3万平方米以上的楼宇每1万平方米配1.5人。
3、保洁、绿化人员
建筑面积每7000平方米左右或90~100户配1人；
公共场所或商业场所可适当调整人员。
4、保安人员
每40户配1人或建筑面积3000平方米左右配1人。
5、车辆管理人员
依据岗亭或道口设置，车辆流量大的每班每岗设2人，流量小的每班设1人，一日3班。
三、高层写字楼物业管理人员的定岗定编标准
高层写字楼物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置15~18人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：
1、管理人员
建筑面积小于3万平方米设主任1名，每增加3万平方米增设副主任1名；
助理每2万设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；
会计、出纳各设1人；
其他人员可以根据需要设置。
2、机电人员
高层写字楼要增设空调通风系统，其他类型设备的数量也较高层住宅有所增加，所以对工程技术人员的配备相对要求高且数量多，一般每1万平方米配4~5人。
3、卫生、绿化人员
建筑面积每2500平方米配1人
4、保安人员
建筑面积每2000平方米左右设置1人
四、其他类型的物业
如商业、综合性楼宇可以参考以上人员的定编方法来确定。
物业管理各岗位人员编制标准（推荐、仅供参考）
一、公共事务人员劳动定额
1、15万平方米以下住户服务中心配设管理员3人。
2、15万平方米以下不高楼宇巡查组，只设住户服务中心；15万平方米以上设置楼宇组。
巡楼组管理员每增加5万平方米，增设1人。
住户服务中心管理员每增加10万平方米，增设1人。
3、干部配置
15万平方米以下设置主管1人，不设班（组）长；
15万平方米以上，设置主管1人（可由管理处副经理兼），住户服务中心班长1人，巡楼班（组）长1人。
二、保安人员劳动定额
1、固定岗保安员每人当值时可监护面积为3000-3500平方米；
2、全封闭小区每入口需设置3个（三班倒）；
3、巡逻保安员每组（两人一组）可监护面积为5万平方米左右；
4、封闭停车场每出入口处应设置3人；
5、30万平方米以下保安干部的配置为主管1人、班长3–4人。
30万平方米以上可增加组长一级干部，平均按每5-8万平方米配置组长1人；
6、智能化小区（大厦）已设置治安、消防监控系统时，可适当养活保安人数，但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员3人；
7、保安人员综合劳动定额：
每2000-2500平方米配置1人。
三、机电维修人员劳动定额
1、每个高压配电房值班电工3人。
2、水工每10万平方米配置1人。
3、中央空调每10万平方配置1人。
4、电梯工每10部电梯配置1人。
5、维修电工每10万平方米配置3人。
6、综合维修工每10万平方米配置2人。
7、干部配置标准：
★30万平方米以下，配置主管1人，不设班组长；
★30-80万平方米以上，配置主管1人，运行班（组）长1人，维修班长（组长）1人。
★80万平方米以上，可考虑配置主管1人，运行班（组）长1人，机电维修班（组）1人，综合维修班（组）长1人。
8、综合劳动人数定额
每10万平方米10-12人
四、清洁人员劳动定额
1、梯级清扫
14层/小时/人
2、地面清扫
300平方米/小时/人
3、拖楼梯
13层/小时/人
4、擦楼梯扶手、通花铁栏、地脚线
12层/小时/人
5、洗地毯
360平方米/小时/人
6、刮玻璃
4平方米/分钟/人
7、清洁电梯轿箱（抹钢油）
1个/10分钟
8层以下楼房（无电梯）：
1梯10栋/人;
9层以上楼房（带电梯）：
1梯8栋/人。
8、干部配置标准
10万平方米以下，配置主管1人，不设班组长；
20-50万平方米，配置主管1人，技术员1人，班（组）长2人；
50万平方米以上，每增加20万平方米增设班（组）长1人 。
9、保洁人员综合劳动定额
每8000-10000平方米，配置1人
五、园林绿化部人员劳动定额
1、绿篱及灌木修剪
（1）墙状绿篱：
人工20米/小时，机剪：
50米/小时;
（2）丛生或块状绿篱：
人工：
25平方米/小时；机剪：
50平方米/小时;
（3）球形：
直径1米球形，4棵/小时，直径大于1米的适当降低平均数。
2、大树修剪
（1）冠径15米以上，需三个配合，1棵/8小时3人，平均0.05棵/人.小时；
（2）冠径10-15米，需三个配合，3棵/8小时3人，平均0.125棵/人.小时；
（3）冠径5-10米，需二个配合，12棵/8小时2人，平均0.75棵/人.小时；
（4）冠径5米以下，高3米以下，单人操作，平均2-5棵/人.小时。
3、剪草
（1）特级、一级草坪：
360平方米/人、小时；
（2）二级草坪：
280平方米/人、小时；
（3）三级草坪：
用汽垫机剪180平方米/小时；割灌机剪60平方米/小时；
（4）四级草坪：
用割灌机剪，40平方米/小时。
4、施肥
（１）粒肥：
撒施，550平方米/小时；点施灌木，240棵/小时；点施盆花，900盆/小时；点施小乔木（环施），50棵/小时；
（２）液肥：
机施两个配合，平均250平方米/人、小时；手喷，室内大盆植物15棵/小时；室外大棵植物24棵/小时；手淋，200棵/人、小时；
5、喷药
机喷，平均350平方米/人、小时；
壶喷，室内大植物15棵/小时；
室外中小植物25棵/小时；
小型盆栽壶喷200棵/小时。
6、淋水
自动喷淋平均8000平方米/人、小时；人工淋平均2000平方米/人、小时。
7、花苗上盆
时花平均250盆/人、小时，苗木平均200盆/小时
8、花木出圃质量修整
时花平均500盆/人、小时，小盆观叶植物150盆/人、小时；大型观叶植物平均10盆/小时。
9、盆景
（１）修剪：
小盆平均10盆/小时，中盆平均5盆/小时，大盆平均2盆/小时；
（２）换泥转盆：
小盆平均8盆/人小时，中盆平均2盆/小时，大盆需两个人以上配合，平均1盆/人小时。
10、插花
（1）一般插花
★盆花。
小盆8分钟，中盆20分钟，大盆35分钟；
★花束。
小束15分钟，中束25分钟，大束35分钟；
★花篮。
小篮10分钟，中篮15分钟，大篮25分钟。
（2）创意插花
★盆花，小盆20分钟，中盆40分钟，大盆90分钟；
★花束，小束25分钟，中不40分钟，大束60分钟；
★花篮。
小篮20分钟，中篮40分钟，大篮80分钟。
11、机械检修
正常的周期性检修每月2天/人，突发性检修按机械故障的修理难度而定。
12、残花清理
报废残花的清理平均400盆/人小时；可重新利用残花的处理平均300盆/小时。
13、杂物清除
人工除杂草密度平均每小时2-55平方米/人不等；化学除草坪平均每小时700平方米/人。
14、按绿地面积计
每6000平方米绿化室外绿化面积需绿化工1人，每5亩花木生产地需工人4人。
15、建筑内绿化管理
按每20000平方米建筑用地面积（或每200户业主）配1名绿化工。
16、干部配置标准
30万平方米以下，设主管1人，园艺师2人，不设班（组）长；
30万平方米以上，设主管1人，班组长2人，园艺师每10万平方米配置1人；
如有花木基地时，可增设花木基地主管1人。
17、园林绿化部人员综合劳动定额
每10万平方米3-4人，花木基地工人每5亩配置4人。
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