三明市玫瑰小区市场简报.docx
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三明市玫瑰小区市场简报
目录
一、三明市宏观政治经济背景
（一）三明市概况1
（二）2003年三明市宏观经济运营概况4
（三）三明市城市规划概述5
二、三明房地产市场情况
（一）三明市房地产市场宏观情况7
（二）三明市房地产市场现状9
三、商业市场简述
（一）三明商业市场简述16
（二）列东街商业市场简介17
四、项目分析
（一）立地条件分析19
（二）SWOT分析21
（三）项目综合评述25
五、项目综合发展建议
（一）项目定位26
（二）开发战略27
（三）建筑规划28
（四）营销推广30
一、三明市宏观政治经济背景
（一）三明市概况
1、三明概况
三明市为福建省直辖市，位于武夷山与戴云山脉之间的闽西北山区，是中国著名的文明城市和卫生城市，福建省新兴的工业城市和重点的“绿三角”旅游区。
全市总面积22959平方公里，其中市区1178平方公里，总人口264.7万人，辖永安市、三元区、梅列区和明溪、清流、宁化、大田、沙县、尤溪、将乐、泰宁、建宁等九个县。
三明属中亚热带海洋性季节气候、年平均温度15-19℃。
2、三明市市区概况
三明市市区沿沙溪河呈带状布局，分梅列区和三元区，面积1155.7平方千米，辖7个街道办事处、3镇、4乡，人口27.61万，通行闽中方言永安话。
三明市梅列区、三元区属山区丘陵地带，中部沙溪河谷形成梅列盆地，构成东南向西北倾斜的地势，形成与沙溪走向平行的玳瑁山脉北段，最高峰锣钹顶海拔1537米，西部为中低山地。
闽江三大源流之一的沙溪流经境内41千米，支流有溪源溪、黄沙溪（上游渔塘溪）、薯沙漠、台溪、东牙溪、碧溪等。
人工湖有枧甲水库等。
年平均气温19.4℃，≥10℃积温6215℃，年降水量1700毫米，无霜期305天。
三明市梅列区、三元区为南方重点林业市县（区）、全国重点毛竹基地之一。
工业方面，有冶金、纺织、印染、化工、机械、电力、建材、服装、电子、陶瓷、造纸、食品、水材加工、印刷、塑料等门类。
交通方面，鹰厦铁路跨境38.8千米，设5站，还有工业区铁路专用线，公路国道205线、省道102线为主干，通车661千米。
沙溪水运规划通300吨轮船直达马尾港。
主要片区——
列东：
三明市人民政府驻地，位于沙溪河东岸，北起碧湖、南至麒麟山，以商业服务、行政办公、生活居住为主，面积595.6公顷。
列西：
三明市钢铁工业基地，位于沙溪河西岸，北起碧口、南至火车站，以工业、交通运输为主，兼有部分居住、仓储，面积823.9公顷，小焦作为三钢生活福利区，不作为—个独立的片区，该用地面积75．2公顷，人口1万人。
城关：
位于沙溪河东岸，北起麒麟山、南至富兴堡，以商业服务、生活居住为主，兼有工业，面积520公顷。
台江：
位于沙溪河西岸，是个相对独立的工业区，面积167.2公顷。
（二）2003年三明市宏观经济运营概况
国民经济持续较快增长。
全年三明市生产总值321.64亿元，按可比价计算比上年增长10%。
固定资产投资快速增长。
全年全社会完成固定资产投资额100.52亿元，比上年增长29.4%。
其中，房地产开发完成投资8.98亿元，增长21.3%。
商品住宅销售下降。
全年商品房屋竣工价值4.31亿元，比上年下降14.1%；商品房销售建筑面积46.05万平方米，下降29.3%；商品房销售额6.59亿元，下降26.8%；商品房空置面积9.96万平方米，下降20%。
消费品市场发展平稳。
全年实现社会消费品零售总额107.05亿元，比上年增长8.9%。
对外贸易稳步发展。
据海关统计，全年进出口总额2.11亿美元，比上年增长26.3%。
利用外资快速增长。
全年新批外商企业66个，比上年增长26.9%，新增合同外资1.03亿美元，实际利用外资0.73亿美元，分别增长1.5倍和19.3%。
旅游业受非典影响有所下滑。
全年接待游客280万人次，旅游总收入9.15亿元，分别比上年下降34%和36%。
城乡居民生活水平继续提高。
全市城镇居民人均可支配收入9267元，比上年增长7.2%；城镇居民人均消费支出6759元，增长6.8%。
城乡居民家庭恩格尔系数分别为41.7%和44.2%。
（三）三明市城市规划概述
1、城市定位：
三明市城市性质确定为福建省重要工业城市，以基础性工业及综合性加工工业为主的工业城市，闽西北中心城市。
城镇职能结构为全市的政治、经济、文化、金融、信息中心，在现有原材料工业的基础上，进一步发展加工工业、第三产业，强化中心城市的地位，并加强市域旅游资源的开发利用。
2、城市规划：
三明市中心组团分为四个小组团：
即列东、列西、城关、台江。
城市人口规模：
近期（2010年）35万人，远期（2020年）40万人，到2020年三明市域城镇化水平规划确定为45～50％。
城市用地规模：
规划确定到2020年，三明市区人均城市建设用地85平方米，规划城市建设总用地为34平方公里。
居住标准和居住用地：
规划提出2020年人均居住面积15—18㎡。
市区住宅区分布：
•列东居住区：
综合居住区，以居住和部分商贸为主。
以多层为主，部分高层，居住用地面积150.9公顷。
居住人口7万人。
•列西居住区：
主要服务于西部工业区，建筑为多层，居住用地面积160.7公顷，居住人口6万人。
小蕉为三钢生活区，规划安排1万人。
•城关居住区：
综合居住区。
以居住和部分商住为主。
建筑为多层，部分高层。
居住用地面积200.6公顷，居住人口9万人。
•台江居住区：
主要服务于台江工业小区，以多层为主，居住用地面积62.3公顷，居住人口2万人。
3、城市近期建设规划：
•三明市规划近期改造四片住宅小区，分别位于白沙、列东、列西及城关；
•重点开发城市中心区，规划在下洋新建文化娱乐中心，形成市级文化中心，同时要完善列东和城关两个商业中心。
•改造三明火车站，在三明火车站附近新建一批大型服务性公建设施。
•对外交通：
完成205国道的改扩建工程及212省道的改扩建工程，使公路等级标准提高到二级。
近期改造工业路，使之成为近期过境交通的通道
•市内交通：
打通并拓宽沙溪河两岸的沿河路，改造市区与陈大、洋溪等联系的道路，为近期陈大洋溪的发展创造条件。
数据来源：
三明市城市总体规划（1993-2020年）
二、三明房地产市场情况
（一）三明市房地产市场宏观情况
2001年
2002年
2003年
房地产开发完成投资额（亿元）
7.36
7.4
8.98
商品房竣工价值（亿元）
3.65
5.33
4.31
商品房销售面积（万㎡）
39.69
63.69
46.05
商品房销售金额（亿元）
5.19
8.83
6.59
商品房空置面积（万㎡）
11.77
12.42
9.96
商品房成交均价（元/㎡）
1301
1386
1431
图示如下：
（注：
以上数据来源于三明市历年国民经济和社会发展统计公告）
近三年内，投资稳步增加，销售总额及面积则是于2002年达到较高值，并于2003年回落。
虽然如此，三明商品房空置面积均有较大幅度的降低。
而商品房成交均价则在近三年均保持着平稳的增长势头。
（二）三明市房地产市场现状
1、供给状况
项目名称
在推体量
待推体量
社区类型（在推）
项目位置
备注
明珠花园1期
3.5万㎡
3万㎡
多层（6）
三元区（城关）
总2期
龙岗花园（1期：
水榭坊）
4.3万㎡
40万㎡
多层（5）＋小高层
（1）
梅列区（列西）
总4期
城市杰座
1.5万㎡
小高层
（1）
三元区
华厦商城
0.98㎡
多层
（2）＋小高层
（1）
三元区（城关）
新南小区（2期）
0.64㎡
1万㎡
多层
（2）
三元区
总3期
武夷花园（2期：
阳光巴黎）
1.5万㎡
2万㎡
多层（3）
三元区
总3期
崇桂九九
1.2万㎡
小高层
（1）
梅列区（列东）
玫瑰小区（本案）
13万㎡
梅列区（列东）
注：
上表以建筑面积表示项目体量；上述数据仅为此次调查主要在推个案基本内容，仅供参考。
三明市市区目前在推个案总供给量约为13.6万㎡，待推体量达59万㎡。
在推个案规模多不大，以5万㎡左右的居多，仅龙岗花园及本案超过10万㎡，其中龙岗花园达近45万㎡。
社区类型上，目前在推个案仍以多层为主，小高层相对较少，高层基本没有。
这体现目前三明的住宅消费习惯以多层为主，但随着城市及房地产市场的发展、个人消费意识的增强，小高层甚至高层项目将会逐步的被广泛接受。
区域分布上，三元区在推项目较梅列区多，但梅列区在推项目规模相对更大。
开发特点上，三明市房地产以小区住宅分期开发为主，如明珠花园6.6万㎡分前后2期，武夷花园近6万㎡分3期，龙岗花园44.5万㎡分4期等。
2、户型分析
（1）户型配比
项目名称
一房（套）
两房（套）
三房（套）
四房（套）
楼中楼（套）
明珠花园1期
——
40
140
30
42
龙岗花园1期（水榭坊）
——
——
194
98
——
城市杰座
45
——
90
15
——
华厦商城
——
16
100
8
——
新南小区2期
——
——
48
20
12
武夷花园2期（阳光巴黎）
——
12
96
12
——
崇桂九九
——
12
50
12
——
合计
45
80
718
195
54
主要在推个案中，三房的户型在整个市场中占据绝对主力，四房户型供给量次之，两房及楼中楼再次之，一房较少。
其中楼中楼一般位于多层顶楼。
（2）户型面积
项目名称
一房
两房
三房
四房
楼中楼
明珠花园1期
——
83～110
98～126
129～149
145～260
龙岗花园1期（水榭坊）
——
——
110～120
130～150
——
城市杰座
50
——
108～130
140
——
华厦商城
——
85～90
95～148
150
——
新南小区2期
——
——
100～125
130～140
140～170
武夷花园2期（阳光巴黎）
——
90
102～127
152～164
——
崇桂九九
——
125
130～138
173
——
主力面积范围
50
85～100
100～125
130～150
140以上
户型面积方面，一房面积主要在50㎡左右；
两房面积主要在85-100㎡，少数有达110㎡；
三房的面积集中在100-125㎡，部分达到140-150㎡；
四房多数在130-150㎡，160-170㎡的户型相对较少；
而楼中楼则多集中在140-200㎡以内，200㎡以上较少。
户型设计方面，目前在推个案户型多较一般，规划设计较为传统，简单的平面布局。
户型创新方面，除水榭坊的错层设计外，基本上在户型方面的创新较少。
3、社区规划及配套
三明市在推个案的规划配套有以下特点：
a、建筑形式上，以板式住宅楼为主，小区住宅呈围合式分布，外立面相对单一；
b、生活设施上，仅有规模化开发的小区设施较为完善，如明珠花园、龙岗花园和武夷花园，其它小项目配套缺乏；
c、园林景观上，规模开发的小区设有中庭、休闲场所，大都为简单绿化，整体规划意识缺乏。
目前在推个案配套情况如下：
项目名称
绿化率
公摊
自身配套
明珠花园1期
26％
8%
渐进式园林、儿童游乐场、篮球场、羽毛球场、老年活动中心、封闭式保安系统、网络宽带、停车场等。
龙岗花园1期（水榭坊）
35%
12％
幼儿园、中央花园、亲子乐园、老人活动中心、健身区、保安系统、智能网络、停车场等。
城市杰座
－
18％
车位
华厦商城
－
10％
车位
新南小区2期
20%
14%
绿化带、保安系统、健身区、停车场等。
武夷花园2期（阳光巴黎）
29%
15％
幼儿园、亲子乐园、羽毛球场、灌蓝区、健身区、老人棋牌室、封闭式保安系统、网络宽带、停车场等。
崇桂九九
－
16%
车位
4、销售情况分析
项目名称
均价（元/㎡）
销售率
总户数
明珠花园1期
1900
87％
252
龙岗花园1期（水榭坊）
2000
85％
292
城市杰座
2600
85％
150
华厦商城
2000
56％
124
新南小区2期
1900
82％
80
武夷花园2期（阳光巴黎）
1900
75％
120
崇桂九九
2800
86％
74
价格方面：
多层为主的住宅均价都在1900-2000元/㎡之间，而小高层项目城市杰座、崇桂九九则达到了2600-2800元/㎡。
销售状况方面：
目前在推个案整体市场表现较为乐观，具有一定开发规模的社区，如明珠花园、龙岗花园，市场认知度较好，销售状况也较好。
住宅类型上，相比而言小高层受现有消费习惯及市场情况影响，销售情况较为不乐观。
如华厦商城多层销售率近90％，小高层则仅约8%。
楼层分布上，多层中间楼层（2～6层）销售情况最好，底层及顶层则较差。
客群方面：
区域来源上主要以三明市区（三元区与梅列区）市民为主，周边县市较少；年龄构成上，以中年人居多，年轻人少，体现出目前市场中以家庭居住购房为主的特点；因此在置业目的方面以自住为主，投资比例很小；客群职业上，公务员、企事业单位员工、个体工商户、私营企业主占较大比例；
客群消费特点方面：
价格及地段是客群消费考虑的重要因素，其次为户型、配套、楼层等。
市场接受度方面：
目前市场对多层住宅接受度较好，而带电梯的小高层消费抗性较高；而对楼中楼、错层等非传统户型的接受程度也较好。
5、营销推广
三明现有房地产市场营销代理水平较一般，多数以开发商自销为主，缺乏营销推广的策略，仅部分部分项目引进了相对专业的营销代理公司，如福州点石、东方代理等。
媒介运用相对单一，以工地外看板、日报为主，杂志、电视、网络等媒体运用较少，工地外围墙使用频率都较低，媒介综合运用意识更是缺乏。
销售现场管理上亦相对落后，现场的布置不佳，销售介绍、引导等混乱，营销意识缺乏。
广告推广中，在推个案中主要的诉求点有：
江滨景观、周边配套、社区配套、升值潜力等，但概念化、主题化的营销推广手段缺乏。
6、三明房地产市场小结
总体而言，三明房地产市场处于发展阶段，从规划设计、项目开发到推广销售等层面都有待进一步的发展成熟。
而房地产市场消费水平有待经济发展促进外，需要以消费者需求为出发点，并予之以更好的开发引导，从而形成市场的繁荣。
三、商业市场简述
（一）三明商业市场简述
三明商业分布较广泛，但多数为社区型或小区域商圈，商业影响能力有限。
而影响力较高的则主要集中在列东街、新市南路等街区，其中三明市的核心商圈为列东街。
三明城区商业市场特色简述如下：
1、商业档次相对不高
城区内各主要商场及独立店面经营档次相对以中低居多，包括列东百货的较具代表性的商业物业，高档的品牌或商场数量少。
2、商业规模多较小，综合性购物场所少
三明市区仅列东百货、恒基电脑城等规模相对较大外，其余规模均较小，缺少集各种业态于一体的综合性购物中心。
3、各商场规划水平有待提高
人流动线设置、铺位细部规划及装饰等方面，各商场的规划科学性、合理性欠佳。
如开泰百货的动线仅简单环形组成，而其经营产品为各式服装，每一品牌铺位占用面积较大，且可视性较差。
4、商业服务水平一般
受市场环境及商场档次等因素的影响，从业人员服务意识较差，服务水平较一般。
总体而言，商业市场发展水平受城市发展状况的影响较大，三明现有的城市发展水平决定了其目前的状态，但随着三明城市的不断发展，包括房地产市场的发展，商业市场将逐步成熟。
（二）列东街商业市场简介
列东街是三明最繁华的商业街，是辐射整个三明及周边的核心商圈。
其南起东新一路，北至北门与江滨路相交。
现就其商业繁华程度划分如下：
核心路段——东新二路至东新三路段。
二级路段——东新一路至东新二路段，以及东新三路至东新四路两个路段。
三级路段——列东街其余路段，包括东新四路至东新五路段，东新五路以北段。
具体内容见下表：
商业路段
商业经营特色
代表性物业
人流情况
核心路段
东新二路至东新三路段
综合性购物街区，集中了百货、超市等业态，经营服饰、电子产品、医药等
/列东百货、开泰百货
/麦当劳、肯德基
/恒基电脑城、闽中电子城
/三明市商业贸易中心、祥康医药超市、新华书店等
约5000人次/时
/房地产交易中心
二级路段
东新三路至东新四路段
集中了超市，以及装修装饰材料等专业市场
/好多多超市、广景购物中心
/经典装饰城等
约3000人次/时
东新一路至东新二路段
零散的各式品牌店，机电材料专业材料等
/海尔专卖店
约2500人次/时
三级路段
东新四路至东新五路段
五金、家居、装修装饰材料类产品店
约1200人次/时
/本案地块西侧
东新五路以北路段
零散的小型餐饮、杂货等社区型商店
1000人次/时以内
注：
人流情况为04年9月11日9：
00～10：
00左右的估测数据，仅供参考。
四、项目分析
三明玫瑰小区即本案，位于三明市梅列区，西、南面分别于城市干道列东街、东新四路，东面与三明体育中心及纺织厂接壤，北面与东新五路相邻。
项目建设用地75907.5㎡（113.86亩），规划总建筑面积136633㎡。
本案地块现大部分为立丰印染股份公司在经营厂房。
另外，本案为三明市重点旧城改造项目。
（一）立地条件分析
1、区位
本案位于三明市行政、文化、教育、商业中心区——梅列区，处在梅列区几何中心的位置。
其中三明行政、商业中心即位于本案南侧新市路、列东街两侧。
2、交通
本案地处列东街与东新四路交汇处，并通过东新四路、东安路等与城市主干道——新市路、滨江路相接。
多路公交车本案周边经停。
另外，三明市城区规模及面积相对较小，道路系统主要由南北向的新市路、工业路、滨江路、中山路、列东街等，并由几条东西向道路及桥梁连接而成，城市结构相对较简单，交通更为便利。
3、环境
本案所在梅列区为三明市中心区，非传统工业区，空气质量较好。
本案东侧为纺织厂，南侧为体育中心及较破旧的居民楼，西侧为中行大厦等较高建筑物，部分临街，北侧为居民楼。
周边建筑物相对不高，视野相对较好。
同时，地块主要部分与交通干道有一定距离，交通干扰较小。
但周边破旧建筑物、菜市场、清洁楼及公厕等，尤其东侧的纺织厂对本案居住环境影响较大。
4、配套
本案地处三明市行政、文化、教育、商业中心，市政及商业配套齐全，而且紧邻体育中心、三明重点高中三明二中，体育及教育配套突出。
5、地块
本案地块集中于列东街、体育中心、纺织厂与东安街之间，呈北高南低的不规则排布。
地块西面约160米临列东街，北端最高处相对高度近10米左右。
地块南面主入口临东新四路，受体育馆及破建筑物影响，入口宽约6-7米，长约15米。
地块东面与纺织厂接壤，西面临东安路，其一侧为现有居民楼。
（二）SWOT分析
1、优势S
（1）地段优势
本案位于三明市行政、文化、教育、商业中心区——梅列区，属其几何中心的位置，拥有市中心绝版的地段优势。
（2）
规模优势
本案总建筑面积超13万㎡，是目前三明市中心规模最大的待开发项目，具有综合性的规模优势。
（3）体育配套
三明市体育中心与本案紧邻，体育配套设施齐全，利于本案营销推广上体育主题的运用。
（4）教育优势
本案南侧即有三明市重点中学——三明二中，其优良的教学环境将吸引众多三明市民在其周边置业。
（5）城市生态环境好
三明依山傍水的城市特色，使其拥有较好的生态环境基础及景观特色。
（6）开发商实力与背景
2、劣势W
（1）东侧紧邻三明纺织厂
东侧纺织厂继续经营将很大程度上影响本案规划及社区品质，项目的整体档次也将因此受影响。
（2）
主入口狭长
本案南侧主入口路面较窄，但进入社区的道路较狭长，使本案主入口将十分狭长，社区尤其主入口的识别性将受极大影响，从而影响社区品质提高。
（3）临街部分地势较高
本案地块临列东街部分地势较列东街高近10米，在商业开发中将增加投资成本，并对商业部分规划产生较大影响，从而在一定程度上影响了本案商业价值的提升。
（4）主入口东侧紧邻清洁楼
本案社区主入口东侧10米左右范围即有清洁楼及公厕设置，对社区入口识别及社区形象影响大。
3、机会O
（1）三明城区及周边县市经济的发展
经济的发展，将有利促进房地产市场的发展，拉动房地产项目的消化。
（2）三明旧城改造的推进
旧城改造的推进，一方面改善城区环境，另一方面促进一定数量的客群置业买房。
（3）三明房地产开发水平尚待提高
三明现有房地产市场相对较落后，较具规模及档次的开发项目较少，这为本案的开发介入提供了较好的发展机遇。
（4）三明房地产企划代理水平一般
三明现有房地产企划代理水平，包括营销推广水平相对较一般，尤其缺乏先进城市成熟的营销推广理念，这也是本案综合开发的机遇之一。
（5）本案未来的开发及整合推广战略吸引更多的市区及周边客群
本案是三明市区的大型项目，规模上拥有较强的吸引力，合理的开发思路及有效的营销推广战略将在更大程度上吸引市区及周边客群前来购房置业，为本案创造更好的生存空间。
（6）产品机会
三明房地产市场中，现有产品包括户型、配套等层面均较一般，以先进合理的产品入市将有更好的发展机会。
4、隐忧T
（1）三明房地产市场消化水平有限
三明城市以工业为基础，且规模相对较小，而房地产置业客群中呈现高收入大量外流，中低收入者置业较困难的局面，可预见的三明未来房地产市场需求情况不容乐观。
（2）本案开发推广不合理将影响项目的整体性
本案是三明市区大规模项目，前期开发与推广必须以项目整体形象为基础，综合利用以提高项目的整体价值。
尤其是作为本案有机组成部分——一期商业部分的开发推广容易忽略项目的整体性，从而影响本案的二期开发，及社区的整体形象及品质。
（3）
本案商业部分开发难度大
本案商业部分开发位于地块西侧临列东街部分，其地势较高，商业氛围不浓，在前期开发成本及后期经营规划上均存在较大的难度。
（4）社区入口设置不便，识别性不高
本案地块仅西侧及南侧可设置社区入口，但西侧地势较高，设置社区入口难度大，而南侧入口将较狭长，社区入口识别性较差，社区形象将受影响。
（三）项目综合评述
由上述分析内容可见，本案的优势与劣势，机会与隐忧是并存的，但综合开发必须认识到项目的强势，即本案在综合开发中可充分利用的资源，具体内容包括：
Ø市中心的地段
Ø规模优势
Ø成熟而突出的配套：
教育及体育
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